C’est le moment de déclarer vos revenus ! Comme vous êtes nombreux à me poser des questions sur le sujet, j’ai sorti des tiroirs et mis à jour cet article sur les charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Courage, ce n’est qu’un mauvais moment à passer 😉

Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, vous devriez vous intéresser à la fiscalité. Je dirais même que c’est un élément essentiel à la réussite de votre investissement locatif.

Première étape : Déduire ses frais au réel OU opter pour le régime du micro-foncier ?

Si vous avez encaissé moins de 15 000 € de loyers dans l’année et que vous détestez la paperasse, le régime micro-foncier est fait pour vous. Il vous suffit de remplir le montant des loyers perçus dans votre déclaration de revenus classique (le formulaire 2042). C’est très simple, il n’y a que 2 cases à remplir. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30% (et c’est tout !) pour calculer le revenu net imposable.

C’est la solution idéale pour ceux qui n’ont pas de charges importantes à déduire (travaux ou intérêts d’emprunt par exemple). Par contre, dès que le total de vos charges déductibles dépasse le seuil de 30% des loyers encaissés, je vous conseille fortement d’opter pour le régime réel. Voyez dans cet article comment Carole, mal conseillée, a payé des impôts alors qu’en déduisant au réel, elle n’aurait rien payé.

Quelles sont donc les charges déductibles en déclarant au réel ?

Pour faire simple, je vais les lister dans l’ordre de la notice de la déclaration 2044.
Vous devez en effet si vous déclarez au réel, remplir un formulaire supplémentaire que tous les investisseurs en location nue connaissent, le 2044.

• Frais d’administration et de gestion :

– Rémunération des gardiens et concierges
Petite parenthèse, si vous avez une concierge dans votre immeuble, ça commence mal : j’ai peur que la rentabilité en prenne un sacré coup. Maigre consolation vous pourrez déduire son salaire 🙂

– Rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers
Il s’agit des frais de gestion et des honoraires de location d’une agence immobilière, d’honoraires versés à un comptable ou avocat pour l’aide à la déclaration fiscale, des cotisations versées à des chambres syndicales…

– Frais de procédure
Il s’agit des honoraires versés à un notaire, huissier, avocat ou expert en bâtiment pour régler les différents litiges : impayés, vices cachés etc.

– Autres frais de gestion :
L’administration fiscale, dans sa grande générosité, vous accorde un forfait de 20 € par local ( donc sur un immeuble de 5 appartements c’est 100 € de déductibles).  Ce forfait sert à déduire les correspondances, déplacements, téléphone et l’acquisition de matériel (stylos,  matériel, outillage…)
Si vous souhaitez vraiment déduire toutes ces dépenses au réel (par exemple votre essence pour faire visiter vos appartements) et bien d’autres, il faut passer par une SCI soumise à l’IS. A défaut c’est ce forfait de 20 € que vous pouvez déduire.

• Primes d’assurances :
  – Assurance propriétaire non occupant (PNO)
  – Assurance garantie loyers impayés (GLI)
  – Assurance garantie de risques locatifs (GRL)
• Dépenses de réparations, d’entretiens ou d’amélioration :
  La majorité des travaux est déductible sauf s’il s’agit de travaux de création ou d’agrandissement. Vous pouvez déduire les factures d’entreprises mais aussi de matériaux si vous faites les travaux vous-même. Attention, elles doivent être établies à l’adresse du local concerné.
  Logiquement si vous aménagez un grenier en chambre, les travaux ne sont pas déductibles.
  A savoir aussi que pour être déductibles, les travaux doivent concerner un local à usage d’habitation.
  Les travaux concernant un local professionnel ou commercial  sont donc en théorie exclus.Pour les garages, une jurisprudence existe et permet de déduire tout de même les travaux.

• Charges récupérables non récupérées au départ du locataire :                                                                          
  Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers des dépenses que vous avez supportées pour le compte de vos locataires et dont vous n’avez pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire. Par exemple, la taxe d’ordure ménagère, l’entretien des ascenseurs, les frais de chauffage…

• Indemnités d’éviction, frais de relogement : 

Ces frais sont déductibles s’ils résultent d’une gestion normale de conservation du bien et non d’un but spéculatif.

• Taxes foncières et taxes annexes :

– Taxes foncières
Attention la taxe d’ordure ménagère, bien qu’apparaissant généralement sur l’avis de taxes foncières, n’est pas déductibles puisque vous devez la réclamer à votre locataire.

– Taxes spéciales d’équipement
– Taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux en IDF
– La CRL (contribution sur les revenus locatifs) dans les rares cas où elle subsiste.

– Vous pouvez également déduire 5,1% de la CSG/CRDS acquittée l’année antérieure à votre déclaration (Encore une bizarrerie administrative !)

• Les déductions spécifiques :

– Il s’agit de dispositifs d’investissement locatif « défiscalisants  » : Scellier, Dufflot, Pinel, Cosse etc.
Je recommande le Borloo ancien (attention, n’est plus en vigueur depuis le 1er février 2017), à mes yeux le dispositif le plus efficace et le moins contraignant pour les immeubles de rapport. Il est cumulable avec les autres charges déductibles et vous permet une déduction jusqu’à 70 % des revenus locatifs.

• Les provisions pour charges de copropriété :

Si vous me suivez un peu, vous savez que je ne privilégie pas l’investissement en copropriété, moins rentable et plus complexe administrativement.

La part des charges de copropriété restant à votre charge est déductible. Logiquement, si votre syndic fait bien son travail, il vous envoie un décompte avec la part déductible et celle restant à charge de votre locataire.

La déclaration se fait en 2 temps sur 2 cases : Ce que vous payez réellement, puis la régularisation l’année suivante.

• Les intérêts d’emprunt :

– Intérêts d’emprunt liés à l’achat de vos biens locatifs (prêts immobiliers)
– Intérêts d’emprunt de prêts à la consommation pour financer les travaux déductibles

Sont également déductibles les frais d’emprunt :

– Frais de dossier
– Frais d’inscription hypothécaire ou en PPD
– Sommes versées à un organisme de cautionnement
– Frais de mainlevée
– Agios ou commissions de banque
– Assurance déces-invalidité pour garantir le remboursement du prêt

Voilà, je pense avoir fait le tour des charges déductibles. Je vous conseille de garder tous les justificatifs (factures travaux….) dans une enveloppe par année. Inutile de les envoyer avec votre déclaration et d’inonder de paperasse votre centre des impôts.

Par contre, en cas de contrôle vous devez pouvoir justifier chaque déduction déclarée.

Bonne déclaration 😉

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