Rendement : 12,69 % Brut sans impôts.

Il y a des articles que j’aime particulièrement écrire.
J’aime les success-story à l’américaine. Celle-ci se passe en France, comme quoi chez nous aussi, c’est possible de réussir.
Rassurez-vous, je ne vais pas essayer de vous en mettre plein les yeux.
Ce n’est pas le but. Si vous lisez attentivement mes articles, vous avez vu que je sais aussi parler de « losers », de problèmes…
N’empêche qu’aujourd’hui, je suis content de vous parler de l’épilogue du dernier investissement de François. Un vrai succès.

Pour rappel, mon ami allait démarrer l’année 2015 sur les chapeaux de roue avec la signature de l’acte authentique de son second immeuble de rapport le 30 Décembre 2014. Les chiffres sur le papier étaient excellents :
Un immeuble de trois appartements pour la modique somme de 64 000€ frais d’agence inclus ! L’immeuble comporte 2 appartements T3 et un T2 pour une surface totale de 200m2 . Imaginez : 320€ du m2 ! À ce prix, où est le risque ?
L’immeuble est entièrement vide depuis plus de 5 ans, et dans un sale état !
N’ayons pas peur des mots, l’immeuble était initialement POURRI, faisant fuir tous les acheteurs potentiels… la différence c’est que nous, le potentiel, nous l’avons immédiatement senti.

SAMSUNG CAMERA PICTURES

SAMSUNG CAMERA PICTURES

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Il en jette cet immeuble!

Il en jette cet immeuble!



François a signé pour près de 60 000€ de devis avec différents artisans (couvreur, peintre, plombier, électricien, poseur de fenêtre…). Grosso modo le budget c’est 50% pour l’achat de l’immeuble et 50% pour les travaux. Excellent ratio pour réaliser un bon gros déficit foncier.
Les travaux ont débuté début Janvier et pour une durée d’environ 4 mois.

Logiquement, une fois les travaux réalisés, les appartements auraient dû être loués pour un total de 1250€, le prix moyen du marché local pour ce type d’appartement. Pour optimiser sa fiscalité (Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers), François ne mettra aucun apport personnel dans l’opération. Il emprunte donc la totalité de l’opération (prix, honoraires d’agence, frais de notaire, travaux) soit 127 537€.
Et c’est là que la fenêtre de tir est vraiment optimale, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas. François emprunte sur 20 ans (et sans avoir trop bataillé avec son banquier) au taux ridiculement bas de 2,90% assurance comprise ! Il va donc rembourser 691€/mois sur 20 ans et si tout se passe bien encaisser 1250 € de loyer !
Sur mes conseils, François a négocié avec son banquier un report de remboursement du capital de 24 mois maximum. Pendant cette période il ne va donc rembourser que les intérêts soit 314€/mois. De quoi être serein au niveau trésorerie pendant la durée des travaux même s’ils s’éternisent au delà des 4 mois prévus.

Autant vous le dire de suite, les travaux ont traîné un peu. J’entends déjà les grincheux dire : «  Tu vois il fait le kéké mais au final il s’est gaufré ! ».
Cela a traîné un peu mais ça reste raisonnable : exactement 6 mois. (Versus 4 mois que j’avais planifiés ). J’avais oublié de prévoir que les artisans qui font le job sont aussi des êtres humains. Des soucis de santé, des vacances, des problèmes de camion, des problèmes de couple…( Vous avez vu je mets le couple après le camion 🙂 )

D’ailleurs, une petite parenthèse à ce sujet : Votre couple est l’actif le plus important dans lequel vous devez investir et je sais de quoi je parle. Sans mon épouse Élodie, je n’aurais jamais pu construire le « petit empire immobilier » qui me fait vivre aujourd’hui. Sans elle, je n’aurais pas eu l’audace de prendre tant de risques. D’ailleurs c’est elle qui a eu l’idée d’acheter notre premier investissement locatif (une petite maison de ville de 35 m2 collée à notre première résidence principale). C’est elle qui a apporté dedans sa touche féminine… et aussi fait les travaux pendant que je remplissais les rayons d’un supermarché. Fallait bien attraper une fiche de paye en fin de mois. C’est elle qui a su brillamment valoriser ce bien. Grâce à ses efforts (et bien d’autres !) nous avons pu revendre 5 ans plus tard avec une confortable plus-value et réinvestir sur de plus gros projets.
C’est aussi elle qui corrige les fautes d’orthographe des articles de ce blog. Ceux qui sont experts en ce domaine ont dû le remarquer : Les articles ne comportent quasiment pas de fautes. Par contre, mes commentaires en bas des articles en sont bourrés ! Elle ne va quand même pas corriger également mes posts 🙂 Bref sans elle, ce blog aurait moins de saveur c’est certain !

Revenons à notre immeuble et à ces travaux qui durent en longueur. C’est là qu’il est important d’avoir une poire pour la soif, une épargne de précaution. Comme François ne remboursait que les intérêts (314 €/mois) et que dès le 1er avril je faisais rentrer le premier locataire (loyer 450 €), ça va l’effort n’a pas été insurmontable 🙂
Le second locataire est rentré le 1er mai (Et hop 400 € de loyer supplémentaires !). Enfin, le 1er juillet, nous mettions en place le dernier locataire (480 €/mois)
Voilà donc François avec un immeuble sur les rails. Il encaisse donc au final 1330 €/mois de loyer, un peu plus que mes simulations du départ.

Cerise sur le gâteau, les 3 appartements sont loués sous le régime du Borloo ancien en secteur « intermédiaire ».En mesurant précisément les appartements avec cet outil, je me suis rendu compte que les superficies sont bien adaptées au Borloo ancien. François pourra donc profiter d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers. En cumulant cet avantage avec la déductibilité des intérêts d’emprunt et les travaux, cet investissement locatif supplémentaire sera neutre pour sa fiscalité pendant environ 4 ans. Mieux que ça, il va même pouvoir créer un déficit foncier imputable sur ses revenus globaux, et venir « effacer » environ 3000€/an de ses impôts sur le revenu.

Alors, quelle est la rentabilité finale de l’opération?
Encore une fois, je vais faire plaisir aux râleurs. Je me suis un peu trompé dans le montant des travaux. Le budget travaux aurait dû être dépassé de 3000 €. Nous avons eu une mauvaise surprise en retirant un vieux lino au second étage : une grosse partie du plancher était pourrie. Impossible de faire l’autruche, il faut assumer. Retirer environ 15 m2 de vieux plancher vermoulu et remettre à moindre coût des dalles OSB. (Bilan 1500 € de surcoût ).
Seconde erreur : Nous n’avions pas remarqué lors des visites (trop euphoriques peut être !) que l’isolation phonique entre le RDC et le 1er était catastrophique. C’est l’artisan qui nous a avertis au début des travaux. En clair, depuis le RDC, il entendait son apprenti qui était aux toilettes au 1er ! 🙂
Ce n’était pas prévu dans les devis. Devait-on laisser comme ça ? Cela n’empêchera pas de mettre en location. OK mais bon… le turnover risque d’en prendre un coup et par conséquent la rentabilité nette de l’opération aussi: un changement de locataires entraîne systématiquement des frais.

SAMSUNG CAMERA PICTURES

SAMSUNG CAMERA PICTURES

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Ca bosse, ça bosse!

Ca bosse, ça bosse!

Incroyable même la rue sera refaite à neuf !

Incroyable même la rue sera refaite à neuf !

François a pris une sage décision. L’artisan va créer un faux-plafond dans lequel il mettra de la laine minérale spéciale isolation phonique. Le surcoût est de 1570 € pour cet appartement de 47 m2. C’est le prix du confort du locataire et donc de la tranquillité du bailleur. Noyé dans le prêt pour l’acquisition, cela fait un surcoût de 9€/mois sur 20 ans défiscalisables des revenus fonciers.

Comme je n’aime pas me planter (je suis trop fier pour ça !), je mets un point d’honneur à respecter le budget final. Une solution a été trouvée. Les parties communes ne seront pas rénovées autant que prévu. Nous ferons un simple barbouillage de peinture blanche pour donner un peu d’éclat. Ça devrait suffire, après tout ce n’est qu’un couloir d’accès aux appartements ! Personne n’y dort ou n’y mange en principe, quoique ! 🙂

SAMSUNG CAMERA PICTURES

SAMSUNG CAMERA PICTURES

SAMSUNG CAMERA PICTURES

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Après les travaux

Après les travaux

Au final le budget n’a été « que » de 125709 €.
Un rapide calcul 1330 x 12 x 100 / 125709 = 12,69 % brut !

Pas mal du tout pour un immeuble refait entièrement à neuf.

Pour rappel, François va ne rembourser que 691 €/mois et en encaisser 1330.
Le cashflow brut est de 639 € tous les mois. Largement de quoi payer la taxe foncière ( 1100 €/an) et l’assurance Pno ( 240 €/an).

Alors bien entendu il aura des pépins. Régulièrement, il devra mettre la main au porte-monnaie. Un groupe de sécurité sur un cumulus se change régulièrement, un disjoncteur peut lâcher, un gros coup de vent peut désorienter l’antenne TV de l’immeuble, une tuile peut glisser… la vie d’un investisseur quoi !

A votre succès !

Vous aimerez aussi...

167 réponses

  1. salut guillaume, un article comme on les aime, des photos , un cas concret détaillé. Pour l’humidité vous avez traité cela comment? la toiture et la façade? quel état? pas d’humidité sur cette dernière?
    Moi aussi ma femme relit mes articles pour les fautes 🙂
    http://www.optimisersonbudget.com

    • Guillaume dit :

      Hello Patrice,
      Les murs les plus problématiques du rdc ont été doublé par du placo pour laisser un ‘vide d’air ». Malheureusement le rdc reste assez humide.
      La toiture a été remaniée, pour la façade on a rien fait sauf repeindre les volets 🙂

  2. Azar dit :

    Très bon investissement! Bravo!
    Dans quel ville ton ami a-t-il acheté cet immeuble?
    Vraiment les chiffres font rêver!

    Azar

  3. Cyril dit :

    Salut Guillaume,

    Très bonne renta. A travers les photos, avant travaux, j’ai ressenti la bonne affaire.
    Pour le budget travaux, n’est il pas possible de prévoir systématiquement 25% de plus pour avoir assez de marge, et ainsi éviter les pannes de trésorerie à cause des imprévus ?

    Bonne journée.

    • Guillaume dit :

      Salut Cyril,
      OUI tu peux prévoir en effet. Il te faut un devis d’un artisan avec ces 25 % de plus, à défaut la banque ne te prêtera rien.
      Par exemple tu peux demander un devis « fictif » pour changer toutes les fenêtres alors que tu n’envisage pas de les remplacer.
      Après il faut que le projet soir rentable malgré ce surcoût de 25% sinon la banque ne te suivra pas ! 🙂

  4. Cyril dit :

    Est-il possible aussi de demander un report du paiement des intérêts d’emprunt, et ne payer que l’assurance ?

    • Guillaume dit :

      OUI mais c’est assez difficile à obtenir auprès du banquier.

      • Benoît de RENNES dit :

        Le report des intérêts d’emprunt est assez compliqué… encore que si tu expliques que c’est pour te créer une trésorerie de secours (plus facile à faire avaler au prêteur au sein d’une SCI/SARL/SAS et autres structures), cela passe plus aisément. Tu peux même demander un report de remboursement d’intérêts ET de capital sur une période de 1 à 36 mois. Tout se négocie. Si 36 ne passent pas, tente 24. Si 24 ne passent pas, tente 12 et ainsi de suite. Cette négociation ne va te prendre que 5 minutes et te faire GAGNER BEAUCOUP !

        Par contre, ce qui est plus facile à obtenir est le report de remboursement du capital. Cela augmente le coût global de l’opération mais au final on s’en « bas les steaks » car les intérêts d’emprunt sont déductibles ! Reste néanmoins à bien étudier la rentabilité face à ce type de financement.

    • Azar dit :

      Si mon futur projet se concrétise, je vais essayer de demander un report total (capital et intérêts). Je te dirai si j’ai réussi, et les difficultés d’obtenir cette « faveur » 😉

      • Benoît de RENNES dit :

        Pour info et sans grande négociation, j’ai obtenu 4 mois de report total (capital et intérêts) au sein d’une SCI. Pourquoi 4 ? car je n’avais pas besoin de plus 😉

  5. Rendez à César ce qui appartient à César. On l’oublie trop souvent, mais sans nos « moitiés » on ne serait rien ou presque. Ma femme me souffle souvent des idées déco, insuffle l’énergie nécessaire pour avancer et sait aussi freiner mes délires d’investisseur. Allez … c’est dit.

  6. Alain dit :

    Un article qui fait rêver 🙂

  7. Au fait salut Guillaume,

    Evidemment, Il arrivent qu’elles décident à notre place de ce qu’il serait bien qu’on fasse…C ‘est là que ça se complique. Mais c’est comme gérer un immeuble, on a beaucoup de bénéfices, mais certaines contraintes…. (l’entretien coûte cher, il faut être à l’écoute, disponible, surtout si on ne veut pas que quelqu’un d’autre sous traite la gestion !

  8. Nicolas dit :

    Voilà un achat que tout le monde ne réalisera pas, à moins d’avoir l’habitude.
    C’est typiquement sur ce genre de travaux que l’on gagne le plus, mais c’est sur ce genre de projet que le plus grand nombre est un peu « effrayé ».
    Il n’y a qu’une chose à dire : Bravo à vous deux.

  9. Anto dit :

    Les photos avant/après c’est saisissant, bravo!
    60 000€ pour rénover 200m2 ça parait vraiment pas chers. C’est quoi les astuces ? Matériaux pas cher ? Prix de gros vu la surface ? Impasse sur l’isolation (double vitrage) ?

    Comment avez-vous jugé de la demande locative dans une ville de 4 000 habitants ? La ville a des atouts ? Proximité d’une grande ville ? Gare SNCF ? Croissance démographique ? Louer moins cher et en meilleur état pour compenser ?

    Bien joué en tout cas, on en redemande!

    • Guillaume dit :

      Salut Anto,
      J’ai un bon réseau d’artisans avec qui je bosse toute l’année donc les prix sont serrés et les méthodes « industrialisés » : On fait exactement les mêmes appartements partout. Même couleur, cuisines strictement identiques ect…
      Du coup c’est terriblement efficace !
      Et effectivement, on fait quelques impasses. Dans cet exemple la plupart des murs ne sont pas doublés en placo.
      Louer au prix du marché mais des appartements beaucoup plus agréables que les concurrents, c’est ça le secret 🙂

  10. DIDIER dit :

    Bonjour, belle opération et jolie travail Guillaume. Je travaille dans la banque en tant que conseiller en gestion de patrimoine et le différé total sur 12 à 18 mois n’est pas particulièrement difficile à obtenir, même sans travaux c’est une bonne idée pour constituer une trésorerie d’avance, c’est ce que je pratique pour moi et que je conseille. Mais il est vrai que la politique interne d’une banque peut-être différente d’une autre. Il faut surtout avoir en face un interlocuteur qui comprend l’investisseur.
    Guillaume je t’avais envoyé un message perso mais tu n’as pas répondu ? A plus.

    • Guillaume dit :

      En effet Didier, j’ai vu passer ton message et je t’en remercie.
      Je dois avoir 400 mails en souffrance, je ne peux plus répondre à chaque demande de conseils personnalisés.
      J’en profite pour m’excuser auprès de chacun, je lis vos messages. La plupart me font très plaisir…malheureusement un manque de temps m’empêche d’y répondre.

  11. Mat dit :

    A chaque article, j’en apprends un peu plus sur l’investissement immobilier…
    Un jour, je serai un peu moins frileux… Une bonne relecture des articles du blog qui constitueront ma check-list pleine de bons conseils et hop ! Un coup de fil au spécialiste que tu es… Un bien sympa ou pas d’ailleurs, du moment qu’il est rentable… Et je franchirai le cap… Avoir un immeuble de rapport…
    Bravo pour ce blog ! Que l’on lit à chaque fois fasciné…
    PS: j’espère qu’Elodie ne trouvera pas trop de fautes…

  12. Voir ce que le commun des mortels n’arrive pas à voir, c’est le propre de l’investisseur.
    Après pour le dépassement de délai dans les travaux, c’est un grand classique.
    Belle opération en tout cas, avec toujours ce souci de ne pas se faire assomer par le fisc.
    Une question que je me pose quand même ; comment t’assures-tu que le bien est « louable » ? C’ets un point fondamental qui permet de réduire le risque.

    • Guillaume dit :

      Salut Paul, je connais parfaitement cette ville pour y gérer déjà d’autres biens locatifs.
      Sinon un petit test avec une annonce « fictive » sur Leboncoin suffit de voir s’il y a de la demande.
      De toutes manières avec un appart sympa et au prix du marché, on trouve des locataires. Il suffit d’être meilleur que nos concurrents…et des fois ce n’est vraiment pas difficile 🙂

  13. Anto dit :

    Didier, pour en avoir parlé avec ma banque et un courtier le différé total de remboursement s’il est pratiqué semble plutôt rare et quand la banque accepte c’est avec paiement des intérêts (donc pas total) et uniquement pour le temps de la durée des travaux, en aucun cas pour faire de la trésorerie. Après peut-être que ça dépend du profil de l’emprunteur.

  14. DIDIER dit :

    Anto,
    je pense que les banques ont des « politiques » différentes sur ce thème. Autant les prêts infine réclament une attention particulières de la part des banques, autant un différé partiel ou total (préférable) sur un prêt amortissable n’est en aucun cas un risque supplémentaire pour la banque mais une source d’intérêts plus importante. C’est également une preuve que l’investisseur réfléchit bien son projet et limite le risque en constituant une trésorerie de précaution. Pour moi c’est plutôt un gage de sérieux d’un investisseur qui cherche à maitriser le risque et le risque c’est le soucis premier d’une banque.

    • Guillaume dit :

      Merci Didier !
      Je partage à 100% cet avis.
      La prochaine fois que je croise un banquier je lui fait lire ton post 🙂
      C’est clair que pour la trésorerie c’est top. Tu encaisses des loyers (si les travaux sont rapides ! ) et tu commences à rembourser des fois 1 an après…

  15. dany dit :

    Bonjour,

    bel hommage à ta femme.
    Merci à ces hommes qui reconnaissent notre importance 😉
    bel investissement comme d’hab.

    bonne journée à tous

  16. Merci Dany.
    A propos de la rénovation, le bien est propre et agréable, mais il y a vraiment quelques astuces qui auraient pu optimiser l’effet coup de cœur : Laisser une partie d’un mur intérieur en pierre apparente, utiliser un éclairage indirect, une porte ancienne, ou un volet persienne pour séparer des espaces sont autant d’artifices que j’utilise pour rafler les quelques locataires présents dans ma région. l’Idée est de toujours marquer les esprits , faire en sorte qu’un locataire qui a déjà visité 3 logements signe tout de suite pour le notre…

    • Guillaume dit :

      Salut JC,
      Bien d’accord avec toi pour valoriser un bien.
      Ce genre de choses c’est parfait quand tu fais les travaux toi-même, en les confiant à un artisan, ça devient compliqué à gérer je trouve, ça les perturbent 🙂
      En tous cas, ceux que je fais bosser n’aiment pas trop qu’on les sortent de leurs habitudes !

  17. Louis dit :

    Belle opération !

    Cela me fait penser à l’immeuble que je suis en train de rénover, les chiffres sont très proches, les galères différentes 🙂 mais c’est le jeu ! Au plaisir de vous présenter le projet une fois les travaux terminés 🙂

    Sinon, es-tu sûr qu’en combinant le déficit foncier engendré par les 60000€ travaux et le dispositif Borloo ancien intermédiaire, ton ami Louis va effacer ses revenus locatifs sur 4 ans ? J’aurais dis un peu plus (6 ou 7 ans). … à moins qu’il ait eu des factures sur 2 années différentes et dans ce cas là, il a déduit sur 2 années 10700€ de ses revenus globaux.

    A+
    Louis

    • Guillaume dit :

      Salut Louis,
      C’est exactement ça ! On voit que certain suivent 🙂
      François a préféré amputer sur ses revenus globaux sur 2 années. Pour ça on a demandé une facture à l’artisan avant le 31/12.
      La stratégie est discutable mais un tiens vaut mieux que 2 tu l’auras.
      Il envisage un autre projet en déficit foncier donc autant amputer dès maintenant le maximum…
      Avec plaisir pour un article sur ton projet.

  18. Jean dit :

    Bonjour,

    Excellent article. Merci pour la description détaillée. C’est un sacré travail abattu.
    Pour le différé d’amortissement, n’hésites pas à le demander, car de mon côté ça n’a jamais été un sésame offert après négociation. En général les banquiers comprennent bien l’intérêt et comme cela va dans le sens de la sécurité, ils te suivent.

    A bientôt en tout cas pour les prochaines aventures.

  19. Emmanuel dit :

    Salut Guillaume,
    Merci pour ce bel article et d’avoir souligné l’importance de nos conjointes.
    Personne n’en parle et pourtant c’est la clé du succès.
    La mienne est plus difficile à convaincre que mon banquier mais quand c’est parti c’est parti !
    Maintenant j’ai ma technique : il serait dommage de louper une belle affaire, non ?
    Emmanuel

  20. Paul dit :

    Salut Guillaume,
    Merci pour ton article….c’est chouette d’avoir un cas très concret avec les chiffres qui vont avec…
    J’en profite pour te donner des nouvelles sur mon projet dans l’Yonne: yes! J’ai signé le compromis il y a 2 semaines pour un immeuble à la campagne (tout petit bourg de 570 habitants mais proche d’une ville De 4000 hab)….cela m’a fait un peu peur mais quand j’ai vu le sérieux des vendeurs, j’ai été rassuré. Ils m’ont donné toutes les déclarations des revenus de la sci des 5 dernieres annees et les chiffres parlent d’eux meme:
    Prix de l’immeuble:189 000€
    Travaux :environ 20000€ (façade a refaire)
    Loyers mensuels: 2150€ pour 6 appartements refait à neuf il y a 8ans!
    J’ai réussi a emprunter la totalité, soit 225000€ environ du 20 ans, ce qui fera 1270€ à rembourser par mois! Et le tout loué!
    Tu me diras que le risque se trouve au niveau de la fiscalité et c’est vrai….j’ai donc fait le choix de monter une sci que j’ai mis à l’IS, me permettant ainsi toutes mauvaises surprises à ce sujet….apres avoir étudié le probleme en long et en large, je trouve la sci a l’Is tres confortable du point de vue de la fiscalité et cette solution me permet de regarder des projets sans trop de travaux, projets difficilement tenable (fiscalement parlant) sans l’IS (d’ailleurs, le thème de l’is est peu abordé dans les blogs sur l’immobilier, si des fois ca te disais, ça pourrait être intéressant je trouve).
    En janvier, je ne connaissais rien de l’immobilier et c’est notamment grace a toi que j’ai franchi le cap si rapidement, je te dis donc un grand merci pour tes conseils qui m’ont été très utiles!!! Une Bonne bouteille de Bourgogne tient toujours d’ailleurs: envoie moi ton adresse par mail privé et je t’enverrais ca comme prévu !
    A bientot sur d’autres articles car je suis ton blog avec attention…

    • TOM dit :

      C’est pas une bouteille que tu peux envoyer mais quelques cartons… Les conseils valent bien plus qu’une simple (même excellente) bouteille…

    • Guillaume dit :

      Hello Paul,
      ça me fait vachement plaisir ce message !!! Content pour toi, le cashflow semble confortable. J’espère que tu as mouliné tout ça dans le simulateur : http://www.rendementlocatif.com/19.html
      La SCI à L’IS semble en effet un très bon choix.dans ton cas de figure. Les notions d’amortissement sont complexes mais ton comptable va t’expliquer tout ça.
      Bon bah la bouteille de Bourgogne tu l’a passe en « charges » sur l’immeuble ! 🙂

    • Anto dit :

      Bonjour Paul,

      C’est donc l’historique de l’immeuble qui t’as permis de vérifier qu’une demande locative existait ?

      Pour emprunter la totalité comment as-tu convaincu ton banquier pour un projet relativement important dans un village de 600 habitants ? Ta situation personnelle était favorable ? (épargne importante)

      Si on simplifie la SCI à l’IS te permet de « décaler la fiscalité » lors de la revente donc provisionne la bien sur tes amortissements en cas de besoin de revente rapide (on sait jamais !), enfin ton comptable t’expliquera ça mieux que moi.

      Bravo à toi de t’être lancé!
      Je n’avais pas de connaissances non plus dans les immeubles de rapport en mai donc j’espère trouver un bien similaire et dans les mêmes délais que toi.

      • Paul dit :

        Bonjour Anto,
        C’est effectivement l’historique des déclarations des revenus fonciers depuis 2008 qui m’ont rassuré. La demande locative n’est pas très importante mais suffisante pour remplir l’immeuble de manière très régulière au vu des chiffres. Il n’y aurait pas eu cela, je pense que je n’y serais pas allé….
        Concernant la banque, la mienne ne pas suivie ( ce n’était pas ce projet que j’avais présenté mais un autre similaire qui ne c’est finalement pas fait). Je suis allé voir une autre banque sur conseil d’une collègue qui a écouté mon projet et a vu que j’avais bien travaillé le sujet. J’ai pu répondre à toutes leurs interrogations et le fait d’avoir une sci a l’is a beaucoup rassuré le banquier….heureusement car mon point faible est de n’avoir que très peu d’épargne de précaution (environ 1000€), en fait j’avais meme 0€ de côté quand je les ai vu., cela s’expliquant par beaucoup de travaux effectués ces dernieres annees dans notre maison (point important pour la banque car si la raison avait été des crédits à la consommation, ça ne serait sûrement pas passé….il faut montrer que tu es sérieux et que cela ce voit sur ton compte bancaire! Le but final pour cette banque est de nous récupérer en tant que client, je suis kiné liberal et ma femme est fonctionnaire, notre dossier plait au banque et cela a joué en notre faveur, c’est certain.
        Pour la compta de la sci, je me suis effectivement rapproché d’un comptable….bien que si je revend dans 5ans par exemple, je pense que la petite plus value avec le capital remboursé me permettrais de rembourser l’impôt sur la plus value (d’après mes calculs).
        Bonne chance pour tes recherches, qu’elles soient fructueuses!
        Paul

        • Si tu revends au bout de 5 ans tu devrais demander à ton comptable qu’il t’explique l’intérêt le cas échéant (pas toujours évident car une SCI exige d’avoir au moins deux associés) de ne pas vendre le bien mais les parts sociales

    • DavidS dit :

      Bravo, c’est ça le kiff: PASSER A L’ACTION !!!!

    • DavidS dit :

      Bonjour Guillaume, Paul et la communauté,
      C’est vrai que le sujet de la SCI à l’IS est peu abordé, je me demande d ‘ailleurs s’il est possible de racheter uniquement les parts d’une SCI plutôt que d’acheter le bien immobilier en direct. Si cela est possible cela permet-il de limiter les frais de notaire ?
      Dans ton cas cela pourrait être intéressant…
      Merci aux spécialistes de leur éclairage.

      • Guillaume dit :

        Tellement c’est complexe et stratégique, ça mérite plus qu’une réponse dans un commentaire.
        Je vais écrire un article sur ce sujet ou mieux peut être un mini guide payant….

  21. C’est vraiment un cas similaire au mien,

    J’ai acheter dans une ville de province 10 000 habitants, immeuble 90 000 et 30 000 de travaux,( 4 appartements T2) j’ai décidé de faire une partie des travaux moi même, du coup j’ai pris pas mal de retard cela fait déjà 5 mois et je fini seulement le deuxième appartement.

    C’est vrai que la vie des artisans me fait perdre énormement de temps, mais bon c’est mon premier je me fait les dents un peu.

    J’espère pouvoir faire le même article bientot

    Continue =)

    Quentin de esprit millionnaire.

  22. dany dit :

    Hello,
    petite question matinale, j’y ai pensé cette nuit.
    pourquoi un emprunt sur 20 ans et non sur 15 ans vu que le cash flow est confortable?

    bonne journee

    • Guillaume dit :

      Bonjour Dany,
      Bah il faut dormir la nuit. Pas besoin de stresser autant pour un simple immeuble ! 🙂
      François voulait maximiser au maximum son cashflow car il investit chaque mois le « bénéfice » dans des placements boursiers.
      Il bénéficie ainsi d’un double effet de levier (risqué certes mais c’est son choix).
      Sur 15 ans, en effet le cashflow était suffisant pour ne pas plomber son taux d’endettement. (règle des 70%)

      • dany dit :

        Ah ah Guillaume, c’est pas gentil de te moquer de la stresser de l’immeuble que je suis, je me soignes.
        ok, je comprends mieux.
        Merci pour l’explication.

  23. Benoît de RENNES dit :

    Je viens de trouver une annonce de mise en location avec les mêmes photos d’un des appartements rénovés.
    Loyer 320 € + 20 € de charges
    Si c’est le même immeuble, il y a quelques questions à se poser sur l’étude du marché locatif…

    http://www.leboncoin.fr/locations/860749576.htm?ca=6_s

    En tout cas pour chaque étude de faisabilité de vos projets immobiliers dans les petites villes voire très petites, prévoyez à chaque fois une décote d’au moins 20 % de vos loyers (juste au cas où de mauvaises surprises arriveraient) 😉

  24. Guillaume dit :

    Ho purée ! Merci Benoît de l’info…le blog a tellement de succès ( ou mes rénovations plaisent !) qu’un petit malin m’a piraté mes photos !!!
    L’immeuble n’est pas dans ce département et je n’ai rien à voir avec cette annonce…

  25. Benoît de RENNES dit :

    Mais de rien 😉
    Je me disais aussi que tu t’expatriais loin de chez toi ^^
    Je pense que c’est une fausse annonce pour sonder le marché local de cette petite ville 😉
    Pense maintenant à sérigraphier tes photos avec le nom de ton site pour une meilleure sécurité…

  26. Dany dit :

    bonjour,
    je ne comprenais jamais pourquoi les gens mettaient du texte en gras et en diagonale sur les photos de leur blog, car ça gache une peu les photos. Mais là, j’ai enfin compris. J’espère que c’est vraiment un sondage car ce serait énervant pour un futur locataire de ne pas se trouver devant le bien sur lequel il a fantasmé en voyant l’annonce.

    bonne journée à tous

  27. Mickael de Bretagne dit :

    Bonjour à Guillaume, et aussi à Benoit de Rennes,
    Guillaume tu m’as laissé un message aujourd’hui suite à l’annonce sur le bon coin.
    En effet comme le souligne très justement Benoit, il s’agit d’une « fausse annonce » car je souhaitais sonder le marché locatif pour l’éventuel acquisition d’un immeuble qui comporte 4 appartement T2.
    En clair j’ai utilisé tes photos pour créer une annonce « test ».
    Et aussi parce que je suis ton blog et que ces photos correspondaient à la surface.
    Je suis désolé et en aucun cas je ne cherchais à usurper quoi que ce soit!
    Si cela te gène alors je retire l’annonce et utiliserait d’autres photos si besoin, ce n’est pas ce qui manque sur le net.
    Et je me demande même si cette idée de tester au travers d’une fausse annonce je ne l’ai pas lu quelques part dans l’un de tes articles, ou peut être chez Cédric Annicette, ou encore chez Olivier Seban…Je ne sais plus très bien.
    En tout cas Guillaume sache que je m’excuse pour la gêne occasionné et oui pour répondre à ta question tes rénovations plaisent.
    J’ai aussi une question de mon coté si tu es d’accord de bien vouloir me répondre….
    Dans ton dernier article ou tu évoques 60000€ environ de travaux pour environ 200M2, pour de la rénovation importante même s’il n’y a pas de « gros oeuvre », tu as quant même toutes la redistribution des pièces à effectuer, donc cloison, salle de bain a refaire donc plomberie, l’électricité, le chauffage, le sol carrelage et parquet, les peintures….Bref Explique moi si tu veux bien comment tu arrives à faire faire par des entreprises tous ces travaux pour 300€ du mètre carrés???
    Moi autour de chez moi, même en tirant les prix au maximum, pour 300€ du Mètres carré, on ne fait que de la rénovation dite « légère », peinture , sol…Une rénovation de ce type représente au bas mot entre 700 et 800€ du mètres carré sans toucher à la structure de l’immeuble.
    Si tu veux m’apporter ton éclairage car même si tu arrives à mutualiser un certains nombre de frais parceque tes appartements sont toujours plus ou moins les même…, avec quel type d’artisans travailles tu?

    Merci pour tes réponses,

    PS : Maintenant que j’ai ton numéro de portable je t’appellerais à l’occasion si tu veux bien m’accorder tes excuses,

    Mickael…De Bretagne

    • Guillaume dit :

      En fait il s’agit d’une rénovation légère « supérieure » dans cet exemple.
      Aucune cloison n’a été redistribuée. En placo il y a juste eu le faux plafond du RDC.
      Un exemple de tarif si tu veux comparer :
      Préparation mur (enduit lissage) + 1 sous couche + 2 couches peinture = 20 €/m2
      Lino (qualité Gerflor) 25 €/m2 posé.
      Ces tarifs me semblent dans la norme…on peut même trouver un peu moins chère…après faut voir le résultat 🙂
      Cet artisan est en auto-entreprise. C’est du gagnant-gagnant, il sait qu’il n’a pas besoin de perdre son temps à faire de la pub ou faire des devis tous les soirs chez des clients qui ne le feront jamais bosser.
      Je lui assure un volume de travail toute l’année sans aucun « creux ».
      Les tarifs ne sont pas négociés, ils ont été fixés au départ pour que tous le monde gagne correctement sa vie.

  28. Mickael de Bretagne dit :

    Annonce supprimé à l’instant…

    • Guillaume dit :

      OK Merci Mickael,
      Sans rancunes même si ça m’a un peu agacé sur le coup !
      Bon pour te faire pardonner je t’invite à partager un article de ce blog sur ta page Facebook ! 🙂
      J’utilise cette méthode d’annonces fictives pour tester un marché quand j’ai un doute. Je fais ça depuis mes débuts d’investisseurs…il y a très très longtemps maintenant 🙂
      Je sais que cela a été repris dans les formations des personnes que tu cite…tant mieux c’est que c’est efficace ! J’ai beaucoup de respect pour le parcours de Cédric Anicette. Pas de doute il est bon !
      Par respect des prospects locataires,il ne faut pas en abuser et retirer très rapidement ce genre d’annonce. Si en 48h vous n’avez pas eu un seul appel, inutile d’insister…la zone n’est pas très porteuse.

  29. Emmanuel dit :

    C’est énorme cette histoire.
    Et entre bretons en plus.
    Il n’y a vraiment plus aucune solidarité de nos jours… 😉
    Qu’est-ce qu’il ne faut pas faire pour avoir le portable de Guillaume !
    Ça aura eu le mérite de relancer la question sur le prix des travaux.
    Je me demandais aussi comment tu avais fait pour avoir un tel tarif avec 200m² à rénover
    A bientôt
    Emmanuel de Bretagne Sud

  30. Benoît dit :

    Ce qui signifie que la concurrence commence à se durcir 😉

  31. Mickael de Bretagne dit :

    …mais non il y aura toujours des bonnes places à prendre quant bien même on y met un peu d’effort…Benoit il me semble que tu es aussi en Bretagne, de quel secteur es tu….pour ma part je suis sur vitré près de Rennes…

  32. Benoît dit :

    Je suis de Rennes avec des amis de Vitré et alentours 😉
    Une rencontre entre investisseurs s’impose, non ? bmartin35.immo@free.fr

  33. Emmanuel dit :

    Eh bien…
    Je ne pensais pas qu’un jour Immeuble de Rapport deviendrait un site de rencontres entre investisseurs en mal d’immobilier.
    A quand le forum Guillaume ?
    Benoit je te contacte en mp, Mickaël t’a peut-être déjà rejoint…

  34. Mickael de Breatagne dit :

    Bonjour Benoit
    Ok pour une rencontre mais emploi du temps très chargé pour moi en ce moment!
    Je te contacterais sur ton mail et on essai de s’appeler!
    A Plus…

  35. Hervé 13 dit :

    Bonjour,
    Je pense que toutes les régions ne se valent pas. Pour moi, ici dans le 13, la plus grande difficulté est de choisir des locataires qui paieront leur loyer. Là, je ne crois pas qu’il y ait de solution miracle… Mais je suis à l’écoute.
    Pour les travaux, je préfère tout faire seul. Pas de soucis de camion ou autres. D’autre part, je sais comment c’est fait, d’autant que j’anticipe sur la maintenance : bouchon par ci, trape par là et pente supérieur à la norme quand c’est possible… pour ceux qui veulent voir : https://www.dropbox.com/s/e4gbqub9skjc0qv/Dahdah01-15.mp4?dl=0
    Bon courage à Tous…
    RV

    • Guillaume dit :

      Bonjour Hervé, tu veux dire que dans le 13 les locataires sont moins bons payeurs qu’ailleurs ? Je pense que c’est possible, les différences de culture, d’éducation…
      Ce serait bien d’avoir des stats par département.
      J’ai visualisé ta vidéo de travaux…bah tu es nettement plus courageux que moi ! 🙂

  36. Dany dit :

    bonjour à tous,

    j’ai une question, les revenus fonciers peuvent-ils faire changer de TMI s’ils sont conséquents?

    si je suis à 30% de tmi, est-ce que mes revenus fonciers peuvent me faire passer à 41%

    Merci de votre réponse.

    bonne journée

    • Guillaume dit :

      Salut Dany,
      Je vois que tu commence à te poser les bonnes questions…et ce n’est pas un hasard, tu es passé hier en version premium sur le simulateur Rendement Locatif !
      Donc la réponse est OUI. C’est pourquoi il est important d’avoir une stratégie fiscale avant l’achat. Vous pouvez très bien augmenter fortement vous loyers encaissés sans augmenter vos revenus fonciers (donc pas de changement de TMI).
      Assidue de mon blog tu connais les techniques : Intérêts d’emprunts déductibles,travaux, borloo ancien…

      • Dany dit :

        bonjour,

        désolée pour ma réponse tardive.

        En effet, j’ai eu des réponses auxquelles je ne m’attendais pas. c’est une bonne surprise.
        Pour le changement de tmi, nous avons encore de la marge, mais je ferai attention quand même pour éviter de payer trop d’impôts en profitant de tes conseils.

        Merci Guillaume
        bonne soirée

  37. Jean-Jack dit :

    Bonjour Guillaume,

    Première visite sur ton blog, et je suis bluffé de l’investissement que tu nous présentes !

    60K€ pour un immeuble de 3 appartements, j’imagine l’expérience de négociation, et le nombre de visite faite !

    un GRAND bravo !

    Jean-Jack de http://objectif-millionnaire.fr/

    • Guillaume dit :

      Hello Jean-Jack,
      Merci à toi pour ton passage sur le blog et bienvenue alors !
      C’est vrai que je visite pas mal d’immeubles ( environ 150/an) et j’aime tordre le coup aux vendeurs…surtout à ceux qui ont acheté leur bien une misère il y a 20 ans 🙂

  38. Matthieu dit :

    Bonjour Guillaume, merci pour cet article que je découvre et que je trouve super bien fait.
    Alors je pense que les râleurs comme tu dis qui vont dire que le budget est dépassé par ci ou encore que les travaux ont trainé, je pense qu’ils devraient surtout regarder la rentabilité que ton ami a obtenu! D’autant plus qu’au départ la location des apparts était estimée a 1250€ et qu’au final ton ami en tire 1330€. En tout cas pour un projet comme cela, je dis bravo! Sinon j’ai adoré la partie sur notre actif le plus important, le couple. Ceci dit je pense que je ne vais pas attendre de trouver cet « actif » sinon je risque de ne jamais me lancer ahahah:)
    A bientôt

  39. Arnaud dit :

    Bonjour

    J’ai découvert ce blog via devenir rentier car je suis actuellement en train de réfléchir à un projet d’achat d’immeuble de rapport.
    Je trouve le cas particulièrement bien détaillé et expliqué, avec les + et les – (les petits pépins).
    Ce qui me parait bien, c’est que le budget a été globalement respecté, même s’il y a eu quelques aléas.
    => d’où ma première question : 1) dans le budget travaux, aviez-vous compté un % d’aléas ? A priori, non …
    Les loyers avaient été sous-estimés d’après ce qui est écrit.
    => 2) était-ce volontaire ?
    Sur les photos, on voit salons, chambres, cuisines, sdb… Murs blancs et tons plutôt modernes.
    => 3) Comment faites-vous ces choix ? Est-ce que vous les faites vous-mêmes ? Ou c’est la touche déco de votre épouse dont vous parlez justement dans l’article ?
    Car je trouve que c’est particulièrement sobre mais surtout très moderne.
    Vous indiquez qu’il y a 200 m², que tout était à refaire, avec 60 000 € de devis : ça fait 300 € du m².
    => 4) Ca

    • Guillaume dit :

      Salut Arnaud,
      Bienvenue sur le blog.
      Les réponses :
      1 : Non mais je devrais ce serait plus « safe ». Après le cashflow énorme permet aussi de financer des travaux…c’est mieux que de le « brûler » au Casino d’Arcachon !
      2 :Oui c’est volontaire, je préfère toujours être pessimiste dans mes simulations et tant mieux si au final je loue plus chère.
      3 :Ce sont des choix très basiques qui plaisent à tous le monde car très neutres. Pas besoin d’architecte d’intérieur pour choisir ce type de déco. il suffit de traîner un peu chez Ikea pour « tâter » les tendances qui plairont au plus grand nombre.
      4: c’est un mix de tout ça qui fait que cela revient peu cher. On va à l’essentiel : simple, efficace et pragmatique ! 🙂

      • Arnaud dit :

        Ok merci pour votre retour très clair.
        Ce que je comprends aussi dans votre démarche et à la lecture d’autres articles, c’est de ne pas hésiter de sortir un peu des sentiers battus pour prendre quelques risques en limite d’agglomération sur des biens dont personne ne veut.
        J’imagine que la prochaine étape pour moi est de repérer des immeubles et de visiter pour me faire une idée.

  40. Arnaud dit :

    (désolé erreur de clavier je complète mon post)
    => 4) Ça parait assez « économique ». Quelles en sont les raisons ? Economie sur les matériaux ? Entreprises compétitives ? Ou tout simplement énorme économie d’échelle ?
    Est-ce qu’il y avait aussi l’électricité à refaire ?
    (pour cette dernière question je la laisse même si j’ai trouvé des réponses dans les commentaires précédents…)
    Arnaud

    • fabrice dit :

      Bienvenue sur le blog ….
      En revanche, toutes les questions que tu poses ont pratiquement toutes déjà trouvées réponses dans les commentaires du blog. C’est dommage de lire ce genre de commentaire et encore plus pour Guillaume qui doit y répondre 🙂

  41. Daruma dit :

    Salut Guillaume
    Tout d’abord je tiens à te féliciter c’est le meilleur article que tu as pondu depuis le début de ton blog!

    Quid des subventions anah avec le borloo ancien.
    Est ce que tu en as fait la demande? Et est ce qu’elles sont soustraites du montant des travaux pour le déficit foncier?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Daruma,
      Bon si vraiment l’article est bon, il faudrait peut être le partager davantage sur Facebook ou l’envoyer par mail à vos amis investisseurs ! 🙂
      Nous n’avons pas demandé de subvention à l’ANAH (je déteste, bien trop lourd au niveau administratif et trop contraignant sur la qualité des travaux ) mais seulement signé une convention Anah pour bénéficier du Borloo ancien.

  42. Philippe dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je cherche à investir dans un immeuble de rapport, pourrais-tu démarcher pour moi ?

    Merci,
    Philippe

    • Guillaume dit :

      Bonjour Philippe,
      Merci de ta confiance.
      Je peux en effet par contre pour certains type de projet il y a des délais assez long (déjà une belle « liste d’attente »). Sur d’autres cela peut être rapide. Tout dépends et ta fiscalité et de tes objectifs.
      Il faudrait que tu m’envoie un mail via le formulaire de contact pour te présenter. Chaque cas est différent et j’adapte la stratégie en fonction de chacun.

  43. Sebastien dit :

    Bravo pour cette belle affaire..
    Je crois que je n’aurais pas non plus pu résister à cet achat.
    Plus c’est pourri, mieux c’est ! 🙂

    François a t-ll fait ré-estimer l’immeuble après travaux ?

  44. Heritier dit :

    Bonsoir et merci pour cet article très clair. Ma situation étant un peu particulière, je voulais savoir si vous donnez des conseils personnalisés, que je suis bien sûre prête à rémunérer!
    Merci et bonne soirée,
    Laurence

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Laurence,
      OUI je peux étudier votre situation personnelle et trouver les solutions les mieux adaptées.
      Bien entendu les conseils personnalisés sont payants. Vous pouvez m’envoyer un mail via le formulaire de contact.
      Au plaisir

  45. Phil dit :

    Bonne affaire,
    mais beaucoup de travaux a faire avec a la fin un bon rendement.
    vivant a l’etranger mais investissant en France (oui je sais je suis fou… ) je ne peux me permettre de viser ce type de bien car pas present pour suivre les travaux.
    Je vais donc vers des immeubles plus cher mais avec des locataires deja presents.
    Et au miracle j’ai reussi a trouver une affaire qui semble tres bonne sur le papier.
    (diversification des appt +commerce, centre ville, avec travaux (mais peu)) avec un rendement de +11 % brut.
    Ou est le loup?

    Cordialement
    Philippe

  46. Le loup c’est le commerce. Les immeubles avec des commerces ont souvent une rentabilité brute plus élevée.
    Par contre je trouve cela plus risqué car les vacances locatives sont en général plus longue que pour les habitations. Et faut voir l’emplacement.

    • Phil dit :

      le commerce a bail de 9ans qui fini en 2019.
      l’immeuble est en centre ville a cote d’un lycee (avec prepa ) de plus de 100,000 habitants approximativement (et est considerer comme une ville a risque pour investir actuellement car elle va perdre de son pouvoir d’attraction a cause des nouvelles regions unifiees. Le seul avantage est que le prix du m2 est tres bas voir l’un des plus bas de France. )
      Philippe

      • Guillaume dit :

        Saint Etienne c’est là bas je suppose?
        Le loup peut également venir de votre fiscalité. Peu de travaux…hum à part avec une SCI à l’IS je ne vois pas trop comment vous allez ne pas être pressurisé par le fisc…

  47. Phil dit :

    Non perdu,
    pas tres loin de BDX et fait partie de cette nouvelle region ALPC et si pas de betise cela devrait etre la 2eme plus grande ville de la region apres Bordeaux. 🙂 je suis sure que tu vas aller chasser dans ce coin il y a des affaires…
    Pour la fiscalite oui elle va etre la (il faut savoir ce que l’on veut aussi) mais avec un pret sur 20 ans et en essayant de renover petit a petit les appts (a mesure des liberations) cela va aussi aider a reduire les impots qui vont augmenter regulierement. (quand je dis peux de travaux cela sera quand meme plus de 10000 euros pendant 2-3 ans mais sur le cout total de l’operation cela va representer moins de 10%)et lavantage je devrais pouvoir les etaler.
    Maintenant si mes impots augmentes mais que je peux vivre de mes rentes a mon retour je n’y vois aucun probleme bien au contraire 🙂
    J’ai commence par de l’investissement plaisir (sans faire trop attention a la rentabilite car ma situation ne me permettait pas et/ou je n’etais pas pres a investir pour devenir rentier.).
    Ma situation fait qu’ il va etre pour moi difficile de retrouver du travail a mon retour d’expatriation
    et donc je fais tout maintenant pour etre rentier au lieu de passer des certifications, et chercher un emplois car c’est beaucoup plus interessant et plus facile . Je dis bien plus facile. (mais cela est un autre debat)

    Sinon pour Patrice le commerce represente un peux moins de 30% des loyers de cette immeuble. donc oui c’est consequant mais l’avantage est que tu peux tres facilement mettre dehors si mauvais payeur par rapport a un appartement ou les procedures sont tres longues. donc l’un dans l’autre je pense que ce n’est pas si mal que cela et ca permet aussi de diversifier tes benefices.
    Philippe

  48. REVIRON dit :

    Pour ma part, j’ai plusieurs immeubles de rapport, dés que j’en trouve un je l’achète, le conserve 15 à 20 ans et dés que j’ai finis de remboursé l’emprunt, je le revends et réinvesti dans de nouveaux immeubles…à chaque fois je fais « jack pot » ….j’investi que dans des grands ensembles, cela permet de diminuer les risques…l’année dernière j’ai vendu un immeuble de 20 APPARTEMENTS pour 1,5 Million d’euros que je détenais depuis 15 ans, certes, parfois on à quelques petits soucis, mais cela en vaut la chandelle !!! comment peut on mettre 1,5 millions d’euros de coté en 15 ans ? un immeuble de rapport le permet !!!
    je vais vendre un nouvelle immeuble de 23 logements en plein centre ville avec deux commerces, que des grands logements, bien entretenu avec un chiffres d’affaires constant de 100 000 euros par an depuis 15 ans…c’est un ensemble immobilier qui « s’autopaye » les loyers payant l’emprunt et les diverses charges .
    Beaucoup de gens critique les immeubles de rapports, tout simplement parce qu’il n’ont pas le courage de se lancer dans un tel projet…les clés de la réussite sont les suivantes : avoir des logements en bon état et propres, êtres bien placé et être au prix du marché…. si vous respecté cela, vous ferez toujours un taux de remplissage avoisinant les 100 %….vous voulez faire des profils importants, alors lancez vous…ne restez pas immobile devant votre ordinateur sans rien faire en critiquant les autres…. jreviron27@gmail.com

    • Guillaume dit :

      Bonjour,
      Ton témoignage est intéressant et prouve qu’il est possible de se constituer un gros patrimoine en partant de zéro (J’ai l’impression que c’est ton cas ? ).
      Je mettrai un petit bémol : Un immeuble de 20 appartements me semble bien trop risqué. Il vaudrait mieux pour le même montant acheter 4 immeubles de 5 appartements pour diluer le risque géographiquement.
      Au plaisir

      • REVIRON dit :

        Dans cette même ville j’ai acheté une centaines de logements…c’est un pole pharmaceutique donc économiquement riche…d’autre part, plus un immeuble est gros et plus il est facile d’avoir un équilibre financier…plus difficile dans un petit ensemble car les prix correspond souvent à la valeur des appartements cumulés…

  49. Salut, ton témoignage est très intéressant mais tu dis que tu attends la fin du crédit pour réinvestir dans un autre donc j’imagine que tuas commencé jeune…
    Par contre investir dans un immeuble de 1,5millions même si cela s’autofinance,, je suis désolé mais ce n’est pas donné à tout le monde. Je ne pense que pas que la banque prenne ce risque si le salaire n’est pas déjà très élevé ou sans rien en caution? peut-être peux tu nous en dire plus à ce sujet? comment trouver le financement sur ce genre de gros projet?

  50. REVIRON dit :

    non, je n’ai jamais eu de problèmes de financement…les banques financent facilement les placements patrimoniaux…il faut juste leur prouver que le projet est viable…
    en fait, la banque se fit aux chiffres d’affaires des années précédentes…bien sur il faut être propriétaire de sa maison, et la donnée en garantie !!! une banque veut le maximum de garantie !!!
    Il est préférable de payer les frais notariés ….mais pour ma part, j’ai toujours fait des emprunts à 100 % sans apport….je suis partis de rien…un moment j’ai approché les 200 logements locatifs !!!

  51. Bien sûr on peut investir sans apport mais lorsque les sommes deviennent conséquentes effectivement les banques demandent des garanties pour limiter le risque. Il faut accepter de mettre en hypothèque sa maison et prendre ce risque là, : Toujours ce rapport rentabilité/risque

  52. Phil dit :

    Que tu mettes 100 000 ou 1 000 000 d’euros, le probleme est le meme, la banque prendra des garanties a la hauteur de la valeur de l’achat,
    Apres plus tu auras de l’experience plus cela sera facile d’emprunter (la banque ne prete qu’aux riches!!)
    Donc le plus dure c’est de commencer et apres monter les echelons pas a pas., une fois la machine en route c ‘est relativement facile,
    Je suis en train d’achete mon premier immeuble de rapport les banques me suivent car nous avons de la chance d’avoir deja un capital foncier (je suis en CDD)) et que le flux financier va etre important par rapport a la moyenne locale)
    Maintenant une question:
    hypotheque ou garanti ? on me propose les deux que choisir ? Combien coute reelement une hypotheque?
    J

    • Guillaume dit :

      Les notaires conseillent l’hypothèque (normal car ils prennent des émoluments sur la prise d’hypothèque).
      Si un « lecteur bloggeur » veut faire un article invité avec un comparatif hypothèque VERSUS organisme de caution, je suis preneur. 🙂

  53. REVIRON dit :

    oui je suis d’accord, le plus dur est de commencer !!! dés qu’on arrive à acheter un ensemble important, ensuite « no limit »
    il est important de monter un dossier de banque de qualité.
    j’ai commencé avec un seul logement, 3 ans plus tard, j’avais 100 logements !!!! J’ai pu monter les marches rapidement….Ensuite, je me suis calmer un peu pour arriver à 200 lots au bout de 20 ans…
    Concernant votre question les frais d’hypothèque pour 1 million d’euros sont d’environ 4500 euros…mais déductibles des impôts ! moi pour chaque gros projet, j’ai toujours donner ma maison en garantie ainsi que l’hypothèque du bien…

    • Nicolas dit :

      Intéressant votre parcours !
      Vous investissez dans une ville de combien d’habitants ?
      Puis-je vous demander comment vous faisiez pour gérer 200 logements ? Vous vous faisiez aider par un ou plusieurs agences immobilières ?
      Etiez-vous sur place ?
      Ce qui fait peur quand cela prend autant d’ampleur, c’est qu’on est jamais « tranquille », toujours un problème à régler avec un locataire. N’est ce pas trop dur de vivre l' »esprit tranquille » ? J’imagine que vous avez déjà dû avoir eu des impayés ….

    • Jules dit :

      Bonjour

      Les banques vous ont elles suivie facilement?
      Vous parlez de dossier de qualité pouvez vous être plus précis ?
      Je suis actuellement à la recherche d’un investissement avec un immeuble mais le plus dur est de commencer . J’ai peur que les banques ne suivent pas

  54. REVIRON dit :

    j’ai beaucoup de biens immobiliers dans une ville de 20 000 habitants, économiquement riche (capital pharmaceutique). Dés que j’ai franchi les 100 logements, j’ai arrêté de travailler (j étais cuisinier!) pour me consacrer uniquement à l’immobilier…ensuite j’ai crée une sté de gestion qui gère toutes mes SCI….une sci par bien…j’ai embauché une personne au bureau pour faire les états des lieux, visite, baux etc et une personne en entretien….je suis devenu par la force des choses un vrai professionnel de l’immobilier !!!
    depuis 5 ans je vends régulièrement des biens dont les emprunts arrivent à terme…J’ai encore deux immeubles de 20 logements à vendre, je vais garder une 100 centaines de lots pour ma retraite : j’arrête totalement de travailler en juin 2017 (j’aurais 52 ans) pour réaliser un rêve d’enfance :faire un tour du monde en bateau (J’espère 15 à 20 ans !) …merci l’immobilier !

  55. C’est très intéressant, bravo! Pourquoi une SCI par bien? soumis à l impôt sur les sociétés j’imagine?Avoir une sci par bien n’entraine t’il pas plus de frais?

  56. REVIRON dit :

    Une sci par bien car à la revente, l’acheteur à le choix soit d’acheter l’immeuble, soit d’acheter les parts de la SCI…
    il est très facile de faire une SCI soit même, dans ce cas cela coûte un prix dérisoire pour tellement d’avantage…
    quelques exemples :
    une banque ne peut jamais demander en garantie un bien en SCI…
    Cela permet de pouvoir embaucher un salarié ci besoin….par exemple, vous avez une toiture à refaire, vous pouvez aller à l’ANPE et embaucher un couvreur qualifié avec un contrat d’un mois….cela permet de diminuer de façon significatif les couts de travaux, cela permet également de pouvoir ouvrir un compte professionnel chez des marchands de matériaux entre autre et d’avoir des prix professionnels (trouver un nom professionnel pour une SCI)
    En cas d’un problème très grave, on peut vendre une SCI d’un jour à l’autre, sans passer par le notaire, il faut juste faire enregistrer la cession (et payer les droits de cession) auprès du centre des impôts…
    Notre nom n’apparait pas lors des baux ou autre, cela permet une tranquillité par rapport aux locataires…
    J’ai plein d’autres exemples d’avantages , mais bien sur on ne doit pas oublier les facilités de successions…
    Non une sci n’entraine aucun frais supplémentaire si ce n’est les frais de comptabilité (environ 700 euros) qui est déductible bien sur…

  57. DC dit :

    Hello,
    Félicitations à François ! C’est sûr que l’état de l’appart laissait à désirer, mais le changement est considérable. Terminer avec un rendement brut de 12,69 %, que demander de mieux ? Merci pour le partage 

  58. Alice B dit :

    Waouh ! Quand je lis des chiffres comme ca, ça me laisse rêveuse… En habitant à Monaco, j’ai l’impression que je ne pourrais jamais investir tellement tout est hors de prix…
    J’aimerai vraiment me lancer, mais la distance me fait peur. Bravo à vous deux pour ce superbe investissement !

  59. Jean-Pierre dit :

    Bravo pour cette superbe opération !
    C’est très instructif et j’aimerais bénéficier de vos conseils dès que possible.
    J’espère que vous me trouverez aussi bien 😉
    Je vous ai écrit par mail.
    Cordialement.

  60. Jules dit :

    Bonjour
    Félicitations pour le projet.
    J’aimerais faire pareil quels conseils pouvez vous me donner?
    Les banques vous suivent ils facilement ?
    Merci de votre réponse
    Bonne journée

  61. REVIRON dit :

    Les banques ne sont pas trop frileuses dans un projet de placement « patrimonial »…il est clair qu’il faut mieux être déjà propriétaire de sa maison et avoir un peu de liquidité de coté…cela rassure les banques…mais tout dépends de l’ampleur du projet…

  62. REVIRON dit :

    Nous allons mettre officiellement un immeuble de rapport en vente, emplacement N°1, plein centre ville 50 mètres de l’église, ville de 20000 habitants, potentiel économique important. 20 logements, 3 commerces …CA mensuelle 9000 euros soit environ 100000 EUROS par an …CHIFFRES D’affaires constant depuis 15 ANS…taux de remplissage et de paiement avoisinant les 100 %
    Immeuble en parfaite état d’entretien;
    prix estimé 1 680 000 euros, prix de vente 1 400 000 euros soit 7000 EUROS PAR MOIS DE remboursement sur 20 ans SANS AUCUN APPORT….il reste 2 000 euros par mois pour payer le foncier, assurance et petit travaux…
    dossier sur demande.

  63. Coralie dit :

    Bonjour, je commence à m’intéresser à l’achat immobilier, à priori initialement dans le but d’acquérir notre résidence principale, mais j’avoue que la balance tend, au fil de mes lectures, à pencher du côté de l’investissement locatif ! Alors voici ma question qui paraitra peut-être bête aux personnes bien plus informées que moi : faut-il forcement acheter dans un premier temps un bien en vue de le louer ? Je veux dire par là : si nous achetons en premier notre RP (je l’avoue, le fait d’être propriétaire de ma RP est important pour moi même si pas toujours judicieux financièrement), la banque acceptera-t-elle de nous prêter la somme nécessaire à un second investissement, locatif cette fois ? Ou bien vaut-il mieux d’abord se lancer dans le locatif pour ensuite acheter son chez soi… j’espère avoir été claire, merci d’avance !

    • REVIRON dit :

      Votre démarche est intéressante et c’est beaucoup plus astucieuse financièrement !!! en fait l’achat d’une résidence principale ne rapporte rien !!! un investissement locatif peut rapporter beaucoup !!! donc au point de vue d’une bonne gestion, il est préférable de faire du locatif qui va s’autopayer avec les loyers !! maintenant c’est un point de vue que peu de gens partages..car on aime avoir ‘son chez soit » …dans la vie, on privilégie l’argent ou le confort de vie…tout cela se discute et je pense que cela dépends des ambitions et du caractère de chacun…..on ne doit critiquer aucune façon de vivre ou de voir les choses. Pour ma part, j’ai plutôt raisonné comme vous et j’ai un moment habité avec mon épouse et mes enfants chez ma maman pour investir à fond l’immobilier locatif. Cela pendant 5 ans !!! 20 ans après j’ai une maison principale de 800 M2 habitable ! j’ai su d’abord gagner de l’argent puis ensuite en profiter…c’est un choix de gestion.
      Sinon pour aller dans votre sens, j’ai également monté deux projets pour des amis sur du neuf.
      On a construit dans le bas d’un terrain une grande maison avec 4 appartements F3 locatif et dans le haut du terrain la résidence principale de mon ami…les 4 locatifs permet de rembourser l’emprunt total donc également celui de la maison !!! donc maison gratuite !!!
      Dans ce cas, vous faite les deux en même temps !!! CQFD !

  64. philippe dit :

    Bonjour,
    De mon point de vue cela depend aussi de ton propre projet personnel d’evolution.
    J’etais comme vous il etait important pour moi de vivre dans Ma RP.
    Puis les choses de la vie ont fait que je suis parti loin voir tres loin de ma region et donc louer etait une evidence. (a laquelle je n’avais jamais pense avant)
    Maintenant j’ai d’autre bien immobilier et vais faire l’acquisition d’un immeuble.
    La recherche de la RP est en fait devenu la recherche d’ un endroit le mieux adapter pour la famille (quand plus de travail car rentier ou retraite)
    Apres pour les banques le second emprunt va dependre de votre taux d’endettement et de la stabilite (suppose) de vos emplois.
    Il est important de presenter au banquier un projet qui tient la route.
    1er emprunt < au loyer si locataire, 2 eme emprunt payer par les revenues locatifs +garantie sur votre capital actuel.
    En fait il faut estimer votre capacite total d'emprunt
    Si cela passe ou non avec les 2 achats. (Mais si pour cela vous devez redefinir les plans de la RP cela ne vaut pas la peine)
    Si cela ne passe pas et bien il faudra faire un choix et surtout ne jamais regretter ce choix.

  65. Coralie dit :

    Merci pour vos retours très enrichissants ! En fait ce choix est un vrai dilemme entre un investissement pour notre confort à court terme (achat RP) ou à long terme (investissement locatif, ce qui met le projet de RP entre parenthèses au moins qq années). Il est clair que cette seconde hypothèse se tient plus mais le côté irrationnel du plaisir d’avoir un chez soi rapidement me fait tout de même douter…
    Car actuellement nous n’avons pas non plus une capacité d’emprunt dingue, je doute que dans un premier temps les banques nous suivraient sur un 2nd emprunt. D’autant plus que nous souhaiterions acheter sur Tours où les prix sont relativement élevés donc 1er emprunt pas négligeable ! Je vais réfléchir à tout ça, merci encore !

  66. le tirant dit :

    Bonjour

    y a t il un moyen de s’affranchir de la CSG à 15.5%?

  67. Jean-Jack dit :

    quitter la France 😀

    • tipunch dit :

      non car meme si tu vis a l’etranger et que ton bien est en France tu payes la CSG.
      Je sais cela ne semble pas legal mais pour l’instant tu payes la CSG meme en vivant hors de France.

  68. Oui en créant une société à IS (Impôt sur les Sociétés)
    Pas de CSG à payer et Impôt à 15 % sur vos 38 120 premiers euros de bénéfices.

    En revanche, laisser l’argent dans la société pour réinvestir et faire grossir votre boule de neige.

    Idée à creuser 🙂

    La France est un paradis fiscal mais peu de personnes savent ou chercher les bonnes informations qui rapportent.

  69. Jean-Jack dit :

    Sinon un système que tout le monde ne connait pas, quand on a déja une entreprise/business.

    Il suffit de créer une holding et une SARL en dessous de la holding, et de racheter tous les biens avec une sarl (vous vous achetez vous même vos bien, mais en les mettant dans la SARL).

    Vous faites transiter tous les bénéfices de l’entreprise par la holding, et les réinvestissez dans la sarl immo à l’is.

    Une fois que vous avez suffisament de bien, je pense qu’il doit y avoir un moyen de faire passer la sARL IM à l’IR, pour ne plus subir la double imposition.

    • Pat dit :

      Bonjour Jean-Jack
      Ton montage m’intéresse fortement, mais Je ne comprend pas bien , votre montage SARL et Holding ?
      Combien de société faut il créer ?
      Es t il possible de faire passer une SARL à IR ? je pensais qu’une SARL était obligatoirement à L’IS.
      Je possède actuellement une SCI et une SARL et je cherche à optimiser ma fiscalité.

      • Jean-Jack dit :

        Bonjour Pat,

        J’ai vaguement entendu parlé de ce montage, et le gros intérêt serait de faire passer les bénéfices d’une structure, dans une autre, afin de les ré investir, et ce tout en limitant les frottements fiscaux.

        Cela est possible grâce à une structure de type holding.

        Le principe est de faire un prêt d’une filliale à une autre, à un taux 0%.

        Concernant la SARL, non, pour moi c’est obligatoirement de l’is.

        C’est un montage pratique dans le cas où l’on a plusieurs sociétés.

        Pour plus d’info, je vous suggère de voir un comptable/avocat.

        Jean-Jack

        • tipunch dit :

          oui interessant.
          La holding permet d’avoir du defit foncier ce que ne peut pas avoir une SARL .
          Mais il y a aussi beaucoup de risque avec les impots donc faut faire cela avec un avocat ou comptable specialise. Et donc augmente les frais.
          Cela se fait en general sur des gros capitaux (sinon le montage ne sert pas a grand chose)

  70. Niko dit :

    Bonjour Guillaume,
    A nouveau Niko, le « grincheux » des travaux (voir autre post) ! Je complète ce que j’ai pu dire par ailleurs : il faut nous mettre le détail des travaux et/ou nous faire un article complet sur le sujet car là, j’enrage en effet tellement je suis baba des coûts que vous annoncez… Vous achetez un immeuble à 60 000€ de 200m2 dans une petite ville ? Bon, j’en ai un de 160m2 à 50 000€ dans mon secteur. Un peu le même genre, non ? Et vous le refaites à neuf pour 60 000€ soit 300€/m2 ? Alors là je suis assis… A voir vos photos le mien ressemble un peu au vôtre pour son état et, rien à faire, j’ai beau multiplier les devis, j’en suis à un budget de plus de 100 000€ de travaux (18000 de reprise complète d’électricité, 12000 de placo pour l’isolation, 12000 pour refaire 3 salles de bains, nouvelles fenêtres, isolation combles, nouvelles cuisines, nouveaux sols, peinture, nouveaux cloisonnages, plomberie…etc…) je ne peux pas sortir à moins de 800€/m2…. Et je vais donc renoncer à l’achat de cet immeuble pour cela… Désespérant, non ? A tel point que j’en arrive à la conclusion que pratiquement plus rien n’est faisable tant les travaux sont chers…

    • Dany dit :

      Bonjour Niko,
      J’ai eu des travaux à 65000 euros pour un 110m² habitable pour mon secteur. C’est vrai que les travaux peuvent être très coûteux., Mais moi je me base sur la rentabilité si l’emprunt est possible.
      Malgré vos 150000 euros d’achat(50000 +100000), est-ce que la rentabilité vaut le coût?

      Bonne journée à vous

      • Niko dit :

        C’est très moyen. Tout dépend la rentabilité que l’on accepte, mais il faut bien reconnaitre que, et sans être spécialement âpre au gain, en dessous 7% ça ne vaut plus le coup car trop de frais et trop de problèmes dans ‘immobilier en direct. D’où le souci quand les travaux sont chers.

  71. Niko dit :

    Bonjour
    Petite question : acceptez vous n’importe quelle localisation pour acheter un tel immeuble ? Car moins c’est cher à l’achat plus il y a de problèmes (villes ou quartier sinistrés, populations défavorisées…).
    J’avoue que j’aimerais beaucoup que vous puissiez nous donner (ou me donner en MP) la localisation de l’immeuble pour pouvoir se faire notre idée.
    Merci d’avance de me répondre.

  72. REVIRON dit :

    L’emplacement d’un immeuble est primordial !
    1/ L’emplacement
    2/ L’emplacement
    3/ L’emplacement !!!! lol

    • Niko dit :

      Soyons sérieux : vous savez bien qu’on ne peut pas avoir un immeuble à 60 000€ et plus de 12% de rendement et un bon emplacement (ville ou quartier recherchés et en expansion). C’est là le sens de ma question : jusqu’où on accepte de s’éloigner de ces excellents emplacements immobiliers qui sont solides mais ne rapportent rien (3 ou 4% dans toutes les zones de métropoles, les quartiers dynamiques de villes moyennes…etc) ?

      • tipunch dit :

        le rendement est plus en fonction de la ville ou tu achètes (le rendement est different par villes/ quartier) qu’avec la somme que tu veux mettre.
        Apres il y auras plus ou moins de demande par rapport au budget que tu veux investir.
        Donc faut savoir qu’est ce que tu privilèges? (La ville (et emplacement, ou le rendement?)
        Sachant qu’il est difficile de s’occuper d’un immeuble quand tu es loin (et cela généré aussi d’autres coûts qui réduisent ton rendement) il est quand meme preferable de regarder pret de chez soit (ou alors integrer les couts de gestion dans ton rendement de plus pas facile pour suivre les travaux)

        Faut savoir que les immeubles ne partent pas comme cela donc la négociation est relativement facile

        Je ne suis pas sure que d’attendre la perle rare et la bonne option.
        A force d’attendre on reste a quai
        Mon conseil, regarder le marche ou tu veux acheter, (rendement, cout a l’achat, …)
        et par rapport a cela ce fixer un objectif (réaliste, basé sur les immeubles actuellement en vente)

        comme cela
        Avec une bonne nego du va gagner dans ton rendement (encore une fois les immeubles ne partent pas rapidement et les loyers eux ne vont pas baisser), en plus en negociant bien ton pret tu vas encore augmenter ton rendement.

        Si tu ne trouves pas dans tes critères, c’est que tu ne cherches pas au bon endroit ou alors tu dois les revoirs….

        Je serai content si j’ai un rendement de 5% dans un secteur ou la moyenne et 3% par contre je ne voudrais pas de cette immeuble si la moyenne et 7%..

  73. REVIRON dit :

    Une SARL peut être à l’IR dans le cadre d’une SARL dite de famille (associés de la même famille)
    quand on a une SARL à l’IR, on peut opter pour l’IS, MAIS PAS PAS L’inverse…
    CORDIALEMENT

  74. pat dit :

    Merci pour ta réponse SARL à l’IR.
    Je suis seul associé dans ma SARL, mais je suis coincé car je suis déjà à L’IS.
    Je vais suivre une formation d’une journée pour créer une Holding.
    J’ai acheté en 2011 dans une grande ville(nord de la France : plus de 100.000 habitants) un immeuble de rapport à rénover entièrement je dis bien entièrement, une ruine( 2 ans de travaux à 2 et j’ai pas fini) pour 260000€ .
    Pour les travaux je dois être à 200000 € je ne compte pas mon temps.
    rapport brut environ 15 %,sur 12 appartements, quand tout sera fini.
    pat

    • tipunch dit :

      chapeau a toi je crois (je suis sur même) que je ne pourrais pas faire cela.
      Je préféré acheter des immeubles ou il y a peu de travaux même si a la fin le rendement semble inferieur (et encore ce n’est pas toujour le cas).
      Car si pendant 2 ans tu n’as pas de locataire, ton rendement net chute fortement…
      Ayant deja des locataires dans l’immeuble (c ‘est deja plus facile pour demander un pret) et tu assures des rentrées te permettant d’avoir un cash flow positif.
      Apres ton temps même si tu ne le compte pas il a un coût…. (mais pas forcement déductible sur ta feuille d’impôts)
      Dans mon cas j’ai achete un immeuble a 380K (7 apt 1 commerce, avec 2 apts a refraichir les autres apts avec locataires)
      J’ai fait 15K de travaux apres 2 mois de travaux tous les apts sont loues (j’arrive a 10 % de rendement en incluant cout immeuble, taxe fonciere, cout emprunt, cout travaux hors impot IR)
      J’ai encore des travaux a faire (30K) ce qui fait chuter le rendement a 9.5% mais vont aussi faire baisser mes impots…
      Donc maintenant mon objectif et de reduire mes impots (deficit foncier, montage d’une holding)
      et donc je suis preneur de toute information sur les holding.

  75. Guillaume d'Asnieres dit :

    Bonjour Guillaume,
    J’ai découvert au fil de mes ballades sur le net ce site : http://www.rendementlocatif.com/19.html, je suppose que tu connais. Je me suis intéressé entre autres à la recherche d’annonces qui m’a intéressé car regroupe plusieurs sites internet avec ajout d’infos du type rentabilité et loyers espérés, as tu un avis sur ce site et sur la fiabilité de ces données ajoutées ? Merci.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Guillaume d’Asnières,
      Bien sur que je connais ce site !
      Cela fait un bail que je martèle dans quasiment chaque article que se lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport sans au préalable mouliner vos chiffres dans ce simulateur (en version premium), revient à rouler sur autoroute à 160 km/h dans le brouillard.
      Vous savez ce qu’il vous reste à faire ceux qui ne connaissent pas ce simulateur….:)
      Allez GO !

      • Guillaume dit :

        En ce qui concerne « les infos du type de rentabilité et loyers espérés », cette fonction est à mon avis à manier avec beaucoup de pincettes. Je ne regarde jamais ce chiffre qui n’est qu’une compilation statistique…bien loin de la réalité du terrain.
        C’est la seule chose à mon avis inutile sur ce simulateur, tout le reste est top de chez top !

  76. reviron dit :

    Tout à fait d’accord, il ne faut pas faire une obsession sur la rentabilité !!!
    il faut mieux avoir des logements de qualités, bien placés et de bons locataires !!!! d ailleurs pour avoir de bons locataires, si l’emplacement est bon et que les appartements sont niels, c’est beaucoup plus facile d’avoir de bons locataires !!!! l’important est d’avoir déjà un équilibre financier, avec un peu de surplus pour l’imposition et les imprévus…quand je lis tous les messages sur ce forum, la plupart vise petit !!! pensant que les banques ne financerons pas de gros projet….c’est là l’erreur….le viens encore de vendre 11 appartements à une personne qui certes travaille et à un bon salaire, il est propriétaire de sa maison bien sur, mais n’a aucun apport !! l’ensemble à été vendu 820 000 euros….des logements en parfaits états, emplacement N°1 devant l’église d’une ville de 30 000 habitants….La banque à suivi sans problème…l’acheteur n’a rien à faire, juste être patient pendant 15 ou 20 ans, ensuite soit il aura une rentrée d’argent importante mensuelle (5000 euros) soit il peut espérer vendre 1 million d’euros….pour l’instant , il a juste un équilibre financier…
    Il faut faire attention de vouloir avoir le « beurre et l’argent du beurre »….pour moi, l’immobilier est une affaire de patience !!! cordialement

    • tipunch dit :

      Bonjour

      Petits commentaires

      Le plus important dans ce que vous dites c’est d’avoir l’équilibre financier + surplus pour imprévus.
      Et a cause de cela pas grand monde ne pourra acheter un immeuble a 800 K (ce n’est pas jouer petit c’est juste impossible si on veut un equilibre financier + surplus pour imprevus.

      C’est ce calcul (pour avoir un equilibre financier +surplus imprus) qui va definir le montant max que vous allez pouvoir investir dans un immeuble.

      Helas meme en achetant a son maximum de capacite peu d’entre nous pourrons acheter un immeuble a 800K ou plus faut être réaliste.

      car en empruntant tout il faudra quand même sortir plus de 4000 (a 1.9 sur 20 ans) euros par mois pour l’emprunt. (meme si les loyers de rapporte 5000 euros)

      Le gros soucis c’est de se faire financer les 800 K par la banque.

      En effet les banques ne vont pas te prêter si tu as plus de 30% d’endettement (aller soyons fou 40% car tu es un bon investisseur, c est aussi plus facile pour les calculs 🙂
      4000 /0.4 =10 000 euros.

      Bref, pour pouvoir emprunter il faudra justifier 9000 euros de revenu par mois sans l’immeuble (qui te rapportera pendant l’emprunt 1000 euros =5000 (loyer) -4000 (emprunt)

      Je ne suis pas sur qu’il y ai beaucoup de personne sur ce forum qui gagne les 9000 euros par mois pour acheter ce bien sans apport financier.

      Il faut revenir sur terre il y a moins de 5% de personne en France qui gagnent cette somme mensuellement.

      Donc j’espère que vous comprenez qu’il y a pas beaucoup de personnes ici qui peuvent acheter a ce niveau la.

      Ce n’est pas qu’on ne voudrait pas mais moi par exemple je ne peux pas tout simplement emprunter la somme nécessaire pour l’achat d’un immeuble a 800K euros. (Refus des banques)

      investissement votre.

  77. reviron dit :

    Je ne partage pas du tout votre opinion, car nous sommes dans le cadre d’un placement patrimonial…qui rapporte de l’argent : dans ce cas on ne parle plus du taux d’endettement.
    je suis d’accord qu’on doit systématiquement donner sa maison en garantie…cela me parait normal….à un moment ma maison était hypothéquée 5 fois !!!
    bien sur, pour faire de l’investissement locatif, il faut donc avoir fini de financer sa maison…
    La deuxième qui est primordial pour avoir son financement est la qualité du dossier qu’on dépose….on ne doit pas donner de vulgaire justificatif…il faut faire un beau dossier avec descriptif, photos, et toute la partie financière détailler…
    On doit prouver au banquier que c’est un acte réfléchi et que nous sommes compétents….je ne devrais pas dire banquier mais décideur, car c’est jamais le directeur de banque qui décide mais un décideur régional ….c’est pour cette raison qu’il faut un dossier qui donne envie au décideur de vous financer…concernant les taux bancaires, vous parlez de 1.9, en ce moment en est plutôt entre 1.1 et 1.3, la semaine dernière j’ai vue passer un dossier à 0.9 % d’intérêt !!!!
    les taux n’ont jamais été aussi bas, l’immobilier est au plus bas…..alors osez, foncez !!!! essayer de voir grand !
    en immobilier 3 règles pour réussir, n’oubliez jamais ces règles :
    1/ L’emplacement
    2/ Avoir des appartements toujours en parfait état (ne pas hésiter à passer un coup de peinture à la sortie d’un locataire)
    3/ RESPECTER le prix du marché. ( si un studio se loue dans cette ville 350 EUROS, N’esperait pas le louer 400 !)

    Si vous respectez ces 3 règles….vous ferez toujours 100 % de taux de remplissage et vous n’aurez aucun soucis pour trouver des locataires.

    Vous allez me dire : et si le locataire ne payent pas !!!! maintenant il y a de très bonnes assurances, j’en connais une qui prends 2.8 % sans délai de carence et paiement des loyers illimités.
    Mais si on choisi correctement ces locataires, on a jamais de soucis ou rarement….actuellement il me reste environ 200 logements….je n’ai aucun impayé.

    Je pourrais parler des heures mais une autre chose aussi très importante….il faut commencer le plus jeune possible !!!! maintenant j’ai 54 ans je suis obligé d’arrêter 15 ans d’emprunt me mènerait à 70 ans !!!! cela ne sert plus à rien…
    J’aide beaucoup de jeunes qui ont 25 à 30 ans….c’est génial !!!! et même sans argent, il arrive à acheter !!!

    cordialement

    • tipunch dit :

      Je suis d’accord sur ce que vous dite.
      Le seul point qui me choque c ‘est quand vous dites que tout le monde peut investir 800 K.
      Pour moi cela n’est pas possible les banques refusent.
      Raison j’aurai un taux d’endettement trop élevé. (pourtant j’ai un patrimoine d’une valeur supérieur a 800K).
      Placement ou pas placement le fait de faire un emprunt augmente (en général) votre taux d’endettement et les banques sont relativement frileuses la dessus.
      Peut etre est ce parce que je n’ai plus 25-30 ans 🙂

      Cordialement

  78. le tirant dit :

    Bonjour,

    Après un premier investissement, les taux d’endettement ne sont pas du tout calculé de la même manière, en effet, les banques jugent que pour un immeuble de plusieurs appartement il y a de très faible chance que tous les appartements ne soient pas loués en même temps.

    Il n’ y a donc pas lieu de calculer avec la règle des 30% mais au cas par cas selon rentabilité…

    Cordialement

    Guillaume

  79. Camus dit :

    Oui on parle de rendements….
    Mais entre une personne non imposable et une personne dans la plus forte.tranche: environ 60%(45% +15.5 de CSG).
    C est totalement différent….
    Pat

  80. Le Chti dit :

    Question à reviron.
    Combien te faut il de personnes gèrent des 200 logements?
    Bruno

  81. reviron dit :

    REPONSE à ti punch….
    Je suis pas d’accord avec votre taux d’endettement, jamais une banque ne parle de taux d’endettement pour un placement patrimonial qui rapporte de l’argent…si c’est le cas, changer de banque….la concurrence va vous ouvrir les bras….
    il est clair qu’il faut souvent changer de banque . Dés qu’on dépasse un certain plafond, la banque sature !….à une époque ou j’achetais beaucoup, j’ai eu jusqu’a 17 comptes bancaires !!!
    Pour part, pour chaque projet j’ai toujours fait 5 dossiers pour 5 banques différentes….au début il y a 20 ans, pour les premiers appartements, une seule banques sur 5 me donner une réponse positive !!! au bout de 10 toutes les banques me donner des réponses positives !!!
    Je suis d’accord que obtenir 800 KF pour un premier investissement est difficile, mais 300 ou 400 kf est relativement facile…ensuite il faut prouver à la banque que nous gérons correctement le bien….après c’est No LIMIT …..
    Un autre conseil que je peux vous donner : acheter des biens tous les ans sans aucun arrêt !!!! 15 ans cela passe tellement vite, ensuite tous les ans on se retrouve avec des biens sans emprunts, soit qu’on garde, soit qu’on revends…moi, j’ai beaucoup revendu….cela m’a permis d’avoir de l’argent frais en permanence pour faire de nouveau projet, encore plus grand…j’ai vécu pendant 15 ans avec des moyens limités car j’ai tout investi dans l’immobilier…avec beaucoup de privation….dans jours à l’autre, j’ai vendu plusieurs immeubles entier à 1500 KF !!! ma vie à changée !!!

  82. reviron dit :

    réponse à lchti
    pour gérer 200 logements, j’ai crée une SARL de gestion (qui travaille donc que pour gérer mes biens), j’ai deux salariés; une secrétaire à mi temps qui s’occupe des visites, des états des lieux, des baux, des courriers, des avis d’échéance et des encaissements et une personne d’entretien qui s’occupe de l’entretien du parc, mais elle travaille également dans les nouveaux projets…l’avantage de cette sté :
    1/ on a des comptes professionnels partout, on achète tout à quasi 50% moins cher
    2/ on facture la TVA à 10 % sur les travaux (on gagne donc 10 % sur la TVA)
    3/ La SARL étant souvent déficitaire, on déduit directement le déficit de nos revenus !
    4/ Par rapport à nos locataires, notre nom n’apparait pas….il y a une SARL mandaté par une SCI…
    et bien sur plein d’autres petit avantages divers…
    cordialement

  83. Trumpeche dit :

    Beaucoup de branlette pour des sommes ridicules suivez des gens qui ont réussis pas des mecs qui vivent en vous vendant du reve!
    Vous vous mettez un pouce dans le cul avec vos immeubles de (merde) rapport en province.
    Payant plusieurs centaines de milliers d euros par an d impot SUR mes revenu imo je suis, bien placé pour vous le dire. S endetter sur 20 ans pour ce genre d achat N est Qu une perte de temps. Et en plus un risque pour vos petites bourses ( dans les deux sens du terme)

  84. REVIRON dit :

    j’ai du mal à comprendre comment des gens peuvent être aussi odieux et vulgaire sur un tel site. Sans doute des frustrés ou des jaloux.
    Je fais partager mon expérience…je suis partis de rien et me voila à la tête d’un parc immobilier important. Concernant l’imposition, j’ai ai rarement payé…il y a plein de montage pour cela.
    Faire de l’immobilier est une solution pour sortir du lot et devenir riche, voir très riche. mais il faut savoir être patient, savoir s’investir sans rien recevoir pendant de longues années, ensuite on récolte les fruits de notre patience…bien sur maintenant je paye beaucoup d’impôts et surtout beaucoup d’ISF mais cela n’est il pas normal quand on gagne beaucoup d’argent et qu’on a un patrimoine immobilier important ?
    ne voulant plus me faire insulter sur ce cite, ce sera mon dernier commentaire sur ce cite…

  85. Guillaume dit :

    Bonjour à tous,
    Je vois que les échanges sont passionnés…
    Juste pour info, ce blog n’est pas un forum de discussion.
    Ce serait bien aussi de rester courtois même en cas de désaccord sur les stratégies de chacun.
    Un peu d’humilité aussi pour certains…
    Merci à vous,
    Vous restez bien entendu tous les bienvenus sur ce blog, vos histoires et retours d’expérience sont passionnants.

  86. Le Chti dit :

    merci à Reviron pour toutes tes infos.
    Je te félicite.
    Quand on veut et que l’on prend des risques….on peut réussir…
    YES à toi et à ceux qui entreprennent!
    Bien à vous

  87. Pierre dit :

    Hello Guillaume,

    Très beau partage, inspirant !

    Je voulais revenir sur le report de remboursement du crédit.
    Tu indiques que pendant 24 mois, le banquier a accepté le seul paiement des intérêts.
    S’agit-il d’intérêts intercalaires qui viennent s’ajouter au montant total du crédit ?

    Avec Gwen nous sommes super intéressés par un dispositif de ce type car à chaque fois nous nous mettons une pression d’enfer pour louer dès la signature pour ne verser de mensualité dans le vide 🙂

    Si tu connais une astuce pour nous éviter ce stress, c’est top, d’autant plus qu’on vient de signer un nouveau compromis !

    A très bientôt

  88. Alain RAUZY dit :

    Salut à tous,
    Vous dites travaux 60 000 € pour 200 m²= 300 €/m² pour refaire tout du sol au plafond Chapeau, les artisans ne sont pas cher chez vous !!!!.
    Cdlt

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *