Carole, caissière chez Lidl à temps partiel achète un immeuble ! (PARTIE 2/2)

Suite au premier article, je me suis littéralement fait « incendier » sur un gros forum à succès parlant d’investissements boursiers et d’immobilier.

Visiblement, je dérange sur ce forum. Tout du moins, je dérange quelques pontes qui ont réussi dans le locatif. J’ai l’impression que le ton de mes articles et mes méthodes d’investissement ne plaisent pas à tous. Je donnerais de mauvais conseils et certains affirment même que mon histoire personnelle est bidon. J’ai surtout l’impression d’empiéter sur leurs plates-bandes. Un type qui réussit en partant de zéro, c’est louche, surtout s’il n’a pas fait d’études.

Bref, revenons à l’histoire de Carole (qui ne s’appelle pas Carole en réalité, vous vous en doutez). Tout me semble sur les rails pour elle ; je la quitte en lui disant de ne pas hésiter à me rappeler pour des conseils d’ordre fiscal ou de gestion locative. Pas de nouvelles, bonne nouvelle ? Et bien pas du tout. Elle me rappelle un an après son acquisition. Les travaux du studio ont été faits. Le budget que j’estimais à 4000 € à finalement été respecté : 3600 € de factures d’artisans (c’est la seule bonne nouvelle).

Cependant, aucun studio vacant n’a été loué. Comment est-ce possible me dis-je ? Au bout d’un an, quand même ! J’essaie de comprendre… elle m’annonce pourtant qu’elle a mis un panneau « A louer » sur l’immeuble avec son numéro de téléphone. Quasiment personne ne l’a contactée. « Ah oui, et c’est tout ? » Franchement, si vous vous contentez de mettre un panneau sur votre immeuble pour louer, c’est mal engagé, non? « Vous ne mettez pas d’annonces sur Leboncoin ? » La réponse est négative. Elle m’annonce en plus qu’elle a payé des impôts sur ses revenus fonciers.

Là, il y a un gros problème. Pour moi c’est impossible. Lors de la vente, j’avais rapidement calculé que même avec les 3 appartements loués elle n’allait rien payer la première année…alors avec un seul lot loué comment peut-elle payer des impôts? Elle a encaissé 306 €/mois de loyer. Les intérêts d’emprunts déductibles représentent déjà 295 €/mois. A cela, vous déduisez également la taxe foncière et vous voyez bien que la totalité de ses revenus fonciers est déjà effacée donc impôts = 0. Le problème, c’est qu’au moment de remplir sa déclaration elle a été demander conseils auprès de son Centre des Impôts. Bien mal lui en a pris. La personne qui l’a reçue lui a conseillé le Micro-foncier ! Elle n’a donc pu déduire qu’un forfait de 30 % sur ses loyers encaissés 🙁 Le massacre !

Une excellente affaire pour ma cliente se transforme en cauchemar. Son appel correspond pile au moment où le report de remboursement de son prêt s’arrête. En clair à partir de maintenant, fini la fête. Elle va devoir rembourser la totalité du prêt (545 €/mois). Pour rappel, elle ne rentre que 306 € de loyer. Mais pourquoi ne m’a-t-elle pas appelé avant ? Tant qu’elle n’avait pas d’urgence financière, elle est restée plutôt passive.

Je culpabilise de l’avoir mise dans cette panade. Je prends donc les choses en main. Passe prendre des photos des studios avec mon appareil grand angle. Le soir même, je rédige une belle annonce sur Leboncoin, que j’agrémente de photos mettant bien en valeur les appartements. Le lendemain, je reçois un appel, puis deux autres le surlendemain. Le samedi suivant j’ai trois rendez-vous pour louer les 2 studios.

Le studio avant rénovation

Le studio avant rénovation

Le studio après rénovation, photo prise avec appareil grand angle

Le studio après rénovation, photo prise avec appareil grand angle

Bingo, le samedi soir, les 2 studios ont trouvé preneur à 300 et 320 €. Voilà donc ma cliente avec 926 € de loyers encaissés pour un remboursement de 545 €.

Elle m’annonce quand-même qu’elle souhaite revendre, écœurée par cette histoire. Elle veut se débarrasser de ce « boulet ». Pas l’impression que ce soit un « boulet », mais bon… Elle me donne une entière carte blanche, sa seule contrainte est de ne pas vendre à perte. Je m’exécute en me disant que ça ne va pas être évident de ne pas perdre d’argent en revendant au bout d’un an. Pour rappel, elle n’a même pas amorti son prêt d’un centime. Je fixe donc le prix de mise en vente à 10% bruts (hors frais de notaire) soit à 111 000 €.

Un investisseur de Bordeaux me contacte. Il cherche du rendement, lassé des rentabilités en grosses métropoles à 5% brut. Nous visitons, le client est agréablement surpris par l’état des appartements. Il s’attendait à trouver des taudis à ce prix. L’affaire est immédiatement conclue à 110 000 €. Pour le même prix à Bordeaux, il n’a qu’un seul T2 !

Trois mois plus tard, nous sommes chez le notaire avec ma cliente. Le notaire calcule sa plus-value, retient environ 5175 € pour le fisc, 1770 € pour la banque au titre des pénalités de remboursement anticipé, 700 € de frais de mainlevée d’hypothèque. ll me verse mes 4 000 € d’honoraires et fait un chèque pour ma cliente de la différence. soit environ 8 300 €! Pour quelqu’un qui était dans la panade, elle s’en sort bien !

Le client acheteur est également ravi. Il a un immeuble rénové, clef en en main avec l’intégralité de ses locataires. Il rembourse sans mettre d’apport une mensualité de 715 €/mois pour des loyers encaissés de 926 €.

Que retenir de cette histoire ? Une bonne dose d’énergie et de temps est nécessaire pour mener à bien ce genre de projet. Avant de vous lancer, formez vous. Allez sur des blogs, des forums, discutez avec des investisseurs qui ont réussi.

Si vous deviez acheter une seule formation, je ne saurais trop vous recommander l’excellente formation en vidéo d’Étienne BROIS, un conseiller un gestion de patrimoine reconnu dans son domaine :


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26 réponses

  1. Stephane dit :

    Merci Guillaume pour cette histoire, et aussi pour le lien pour la formation sur la fiscalité. Je serais très intéressé, mais il semble que cette formation soit axée sur la location nue… et je m’oriente plus vers le meublé. Existe t’il une version similaire; pour la fiscalité en meublé ?

    Merci

  2. Guillaume dit :

    Bonjour Stéphane, merci pour vos encouragements.
    En effet, il s’agit d’une formation pour la location nue uniquement.
    A mes yeux le « nue » est plus efficace pour vous constituer un patrimoine. Non seulement vous pouvez être net d’impôt sur vos revenus fonciers mais en plus vous pouvez réduire votre fiscalité globale en utilisant le déficit foncier.
    Cette technique n’est pas possible en meublé.
    Je sais qu’aujourd’hui la mode est plus aux meublés, certains ne jure que par ça ! Ont-il essayé autre chose…

  3. Guillaume dit :

    Si toutefois vous voulez vous lancer avec le meublé, n’hésitez pas à lire l’excellent ebook de Ludovic Matten, la partie fiscale est très bien détaillée :

    http://passionlocatif.kneo.me/c/0b21a/3028f

  4. Christophe dit :

    Je ne trouve plus le sujet sur IH, vous auriez un lien? Je fais parti des « pontes » et on ne « massacre » pas sans raison en général.

    Cordialement,

    • Guillaume dit :

      A la demande générale, voici la file :

      http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=116401
      Je ne comprends toujours pas pourquoi tant d’animosité envers moi.
      Ce forum est d’une grande qualité aussi je demande à mes lecteurs de ne pas « aller se venger » comme certains me l’ont gentiment proposé en messagerie privée.

      • Alex dit :

        Le plus amusant dans ce débat houleux, c’est qu’un des participants, tout en refusant qu’on puisse penser différemment, signe ses posts avec la désormais célèbre phrase « Ils ne savaient pas que c’était impossible, alors ils l’ont fait ». Les paradigmes ont décidément la peau dure.

  5. Vincent dit :

    La différence entre avant et après renovation c’est juste que vous avez allumé la lumière??? Ok je plaisante.

    Merci pour ces conseils !

    J’apprends par ailleurs que l’on peut défiscaliser les intérêts ??? Je rembourse actuellement un prêt immo sans savoir cela.
    Peux-tu m’en dire plus?

    Merci d’avance.

    Sympa le blog en tout cas.

    Vincent

    • Guillaume dit :

      LOL Vincent !
      C’est vrai que la photo n’est pas spectaculaire concernant les travaux.
      Le but était surtout de montrer que dans vos annonces Leboncoin il est important de s’appliquer sur les photos.
      On peut déduire entre autres les intérêts d’emprunts des revenus fonciers en déclarant au réel sur la 2044. Je ne parle pas, bien entendu, du remboursement d’une résidence principale.

    • Bonjour Vincent,

      C’est simple il suffit d’opter pour le régime d’imposition réel au lieu des régimes micro-foncier (location nue) et micro-BIC (location meublée)
      Les intérêts d’emprunt font alors partie des charges déductibles des revenus locatifs pour le calcul du bénéfice imposable (et soumis aux prélèvements sociaux)

  6. Sebastien dit :

    Belle histoire, j’espère une aussi belle plus valu à l’année quand je revendrais (ou pas*) dans 3 ans mon premier investissement

    * Si je revends pas c’est pour y habiter

  7. Christophe dit :

    Je viens de voir le post sur IH, effectivement c’est parti en sucette sans trop savoir pourquoi… dommage car c’est le forum le plus qualitatif sur l’investissement immo.

  8. Dany dit :

    bonjour,

    pourquoi a t-elle changé d’avis après 1 an? est-ce la gestion qui la genait ou autre chose?

    Merci pour le lien vers le forum que je connaissais pas, ça permait de découvrir autre chose..

    bonne journee

    • Guillaume dit :

      Bonjour Dany,
      Elle s’est rendu compte qu’avoir des biens locatifs demande tout de même un certain investissement personnel…et ce n’est pas uniquement encaisser des loyers.

  9. lucie dit :

    Dommage que cette petite mésaventure l’ai fait vendre, mais cela à fait le bonheur d’un investisseur girondin. 🙂

  10. David dit :

    C’est un peu ce que je craignais à la lecture de l’article précédent : on est dans le cas d’une personne avec peu d’expérience imobilière.
    Et même avec de l’expérience, il est facile d’idéaliser l’investissement au point d’oublier les difficultés.

    Ensuite, concernant les erreurs de gestion, actuellement tout se fait sur le net.
    Ne pas le faire est très préjudiciable. (même si j’avoue avoir vu récemment des agents immo qui n’utilisait pas le net…)

    Pour la fiscalité, c’est un point délicat, qui nécessite de l’implication.
    A mon avis, la personne envisageait l’investissement immobilier comme une action facile. Ce qui me semble corrélé par la non recherche des réponses sur la fiscalité (délégation aux impôts, qui ont fait au plus simple), et l’absence de création d’annonce en ligne.

    Ensuite, concernant l’absence de réaction pendant 1 an (j’avoue commencé à être préoccupé après juste une semaine de vacance, malgré quelques travaux encore en cours), c’est révélateur du problème d’implication.
    Dans un sens, c’est plutôt une bonne chose qu’elle abandonne, car comment aurait elle pris en charge un problème remonté par un locataire?

    Au final, l’immobilier en direct n’est peut être pas pour elle. peut être envisager la pierre papier (également accessible à crédit) ou d’autre support d’investissement.

  11. Guillaume dit :

    Salut David,
    Très bonne analyse de la situation…
    Beaucoup pense qu’investir dans l’immobilier est facile, je pense que OUI à condition de bien se former au préalable ou de pouvoir déléguer à quelqu’un d’expérimenté qui fera le job à votre place. Reste à trouver une personne de confiance.
    Acheter des parts de SCPI à crédit? Oui évidement mais l’autofinancement sera impossible…elle sera obligé de mettre de sa poche chaque mois.
    Elle avait du caviar sur un plateau…vraiment dommage pour elle !

  12. David dit :

    Oui, les SCPI sont moins rentables.
    Et les taux des prêts sont plus élevés. (car peu de banque finance ce type de prêt).
    Sur 3 emprunts (2 à 20 ans et 1 à 15 ans), j’arrive en gros à 2 tiers payés par les loyers. Soit un défaut de financement d’un tiers. (surtout du au remboursement sur 15 ans)

    Au final, le rendement n’est pas si mauvais, car le rendement que je reçois est net avant IRPP.
    Il faut donc prendre en compte que les travaux, les charges, l’impôt foncier (facilement 1 mois de loyer), les vacances locatives, et les frais de gestion (entre 10 et 15% en agence) sont déjà enlevés.
    Au final, assez difficile à comparer avec de l’immobilier en direct, vu la différence parfois importante entre rendement net et rendement brut.

    Pour l’immeuble, c’était certes un placement intéressant, mais parce que vous avez le bagage nécessaire pour le voir.
    Comme pour le caviar, si vous n’avez pas le bagage nécessaire, vous n’apprécierez pas (d’ailleurs, perso, le caviar, j’ai vu, j’ai essayé, et je recommencerais pas… 😉 )

  13. seb dit :

    Elle s’en sort bien, pas mal le coup du micro-bic, lol.
    De nos jours, les locataires se trouvent via Internet, plus via des pancartes 😉
    Il est possible qu’elle lâche l’immobilier après cette mauvaise expérience, ce serait dommage.

  14. Catherine dit :

    Bonsoir Guillaume, Bonsoir à tous les intervenants,
    Novice je découvre, ce matin, votre site dont les échanges sont de qualité je trouve.
    L’investissement immobilier locatif m’intéresse beaucoup. Mais j’ai peur de me lancer surtout à cause des locataires indélicats. Alors je me documente beaucoup, histoire de me rassurer avant de me lancer. :-).

    Savez-vous si les impôts et taxes collectés par le notaire lors de la signature de l’acte authentique sont des charges déductibles des loyers hors charges réellement perçus dans le cas où j’opte pour le régime réel avec un achat en direct ?

  1. 5 décembre 2014

    […] des loyers encaissés, je vous conseille fortement d’opter pour le régime réel. Voyez dans cet article comment Carole, mal conseillée, a payé des impôts alors qu’en déduisant au réel, elle […]

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