N’achetez plus votre résidence principale, investissez !

L’ouverture de ce blog sur l’investissement en immeuble de rapport me permet de faire de belles rencontres.

François, mon « webmaster », en est un bel exemple. Il vient également de me mettre en contact avec un de ses amis d’enfance à la recherche de conseils patrimoniaux. Le RDV était donc pris samedi dernier à la gare TGV de Bordeaux. Pierre arrive de Paris.

A 30 ans, ce célibataire sans enfant occupe une fonction stratégique dans un grand groupe en tant qu’ingénieur en informatique. Pour ses loisirs, notre jeune cadre souhaite profiter pleinement de la vie et s’adonner à sa passion, le Kitesurf, qu’il pratique dans les meilleurs spots à travers le monde.

Peu dépensier en dehors de sa passion, Pierre n’éprouve toutefois pas le sentiment de se priver. Notre jeune Parisien natif du Gard constate aujourd’hui son incroyable capacité d’épargne de 12000€/an pour des revenus de 32000€/an nets !

Son problème : « Je ne sais pas quoi faire réellement de cette capacité d’épargne et je voudrais surtout éviter les erreurs et être victime de commerciaux en défiscalisation trop avides de commissions ». Pierre a bien une idée en tête : devenir propriétaire de sa résidence principale.

Mais le jeune homme de nature posé et réfléchi hésite. À juste titre. Difficile d’acheter à Paris, tellement les prix sont arrivés à des niveaux stratosphériques. Notre célibataire est à la recherche de l’âme sœur avec laquelle il pourrait fonder un foyer. Il est donc probable que le logement convoité aujourd’hui se révèle inadapté demain à sa situation familiale.

En attendant, notre trentenaire a aujourd’hui une charge de loyer très basse pour un parisien : 500€ mensuels. La tête sur les épaules et en bon financier, il a opté pour la colocation dans une maison qu’il partage avec quatre autres jeunes actifs histoire de mutualiser les coûts. Acheter pour se loger un 2 pièces à Paris de 30m2 lui coûterait au minimum un remboursement de crédit de 1200 € sur 20 ans. À ce tarif, mieux vaut pour lui rester dans sa colocation.

Doit-il pour autant rester les bras croisés ?

Un conseiller en gestion de patrimoine vient de lui faire souscrire des parts de SCPI. L’a-t-il orienté en fonction de la rétro-commission qu’il touchera ? Je n’en sais rien… Le choix de la SCPI IMMORENTE a je trouve été plutôt judicieux. IMMORENTE est investi essentiellement en murs de boutiques et commerces avec une gestion prudente et rigoureuse. Le rendement dégagé depuis plusieurs années est bon et assez stable, entre 5 et 6% nets de frais de gestion. Mais attention, net de frais de gestion ne signifie pas net d’impôts !

Et c’est là que le conseil donné par le CGP présente à mes yeux quelques points faibles.

L’achat des parts se fera intégralement à crédit ce qui est un excellent conseil, puisque les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI. Cependant, IMMORENTE est une SCPI de rendement, donc qui verse des revenus de manière récurrente chaque trimestre.

Pierre est déjà fortement fiscalisé (TMI à 30%), les loyers versés par la SCPI vont donc après déduction des intérêts d’emprunts s’ajouter à ses revenus globaux et seront taxés à 45,5% (TMI à 30% + CSG à 15,5%).

Pierre subira donc un surcoût d’impôts (environ 1700€/an) auquel s’ajoutera également la différence entre les revenus de la SCPI encaissés et sa mensualité de prêt. Au total, Pierre y sera de sa poche d’environ 450€ mensuels. Cet effort d’épargne est tout à fait supportable pour Pierre mais est-ce vraiment le but de se serrer autant la ceinture ?

Quelle solution adopter alors?

Pour contrebalancer tout cela et éviter cet effort d’épargne, je viens de lui dénicher et négocier un lot de 2 maisons locatives + jardin en Gironde. Je pourrais appeler cela un immeuble de rapport horizontal 🙂 La visite de l’immeuble était le but de sa venue sur Bordeaux.

Des travaux seront necessaires pour redonner vie à ces maisons...

Des travaux seront nécessaires pour redonner vie à ces maisons…

Pour optimiser sa fiscalité, je lui conseillerais donc d’acheter cet immeuble de rapport en crédit total afin de profiter au maximum de l’effet de levier et surtout de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.

Deuxième chose, les biens dénichés ont besoin de beaucoup de travaux de rénovation, travaux qu’il déduira de ses revenus fonciers.

Troisième point, les maisons sont bien adaptées pour bénéficier du régime fiscal du Borloo ancien, il va donc pouvoir déduire 60% des loyers encaissés à condition de louer à des personnes aux ressources modestes.

En cumulant ces avantages (hors intérêts d’emprunts), Pierre « effacera » non seulement l’ensemble de ses revenus fonciers (parts de SCPI comprises) mais créera un déficit foncier qui viendra amputer ses revenus globaux. L’économie d’impôts sera d’environ 3 000€/an au début de l’opération, le temps de l’épuisement de l’enveloppe travaux. Ensuite, en déduisant tout ce qui est admis par l’administration fiscale, Pierre devrait être relativement épargné par la fiscalité sur cet investissement.

Une belle façon d’envisager l’avenir sereinement.

Quelques chiffres de l’opération :

Achat : 78 000 € honoraires d’agence compris

Frais de notaire : 6500 €

Travaux : 40 500 €

Budget Total : 125 000 €

Remboursement emprunt total sur 20 ans à 3,10% : 700€/mois

Loyers prévisionnels : 1150€/mois

Rentabilité brute : 11,04%

Durée des travaux prévus : 3 mois.

Nous pourrons lui conseiller de demander un report de remboursement en capital le temps des travaux. Le but étant de soulager sa trésorerie en attendant les premiers loyers.

L’ opération de Pierre sera neutre au niveau du taux d’endettement aux yeux des banques.

En effet en prenant 70% des loyers encaissés, la banque considérera que cette opération lui « rapporte » même 105€/mois ! (0,7 X 1150) – 700 = 105

Sa volonté de devenir éventuellement propriétaire plus tard de sa résidence principale ne sera pas remise en cause par cet investissement.

Notre ami va pouvoir continuer à « rider » sereinement sur les plages venteuses de Tarifa du Sud de l’Espagne 🙂 Je vous donnerai des nouvelles de Pierre dès que la première des deux maisons sera louée.

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29 réponses

  1. Sebastien dit :

     » régime fiscal du Borloo ancien, il va donc pouvoir déduire 60% des loyers encaissés »
    Tu parles d’une convention via l’anah si je ne confonds pas tous?

    Le prix au m² sur la tranche social me parait dans l’ensemble très faible
    (Il va falloir qu’ils m’expliquent d’ailleurs, le secret sur cette information que les agents ne veulent pas donner par téléphone…obligé de prendre RDV pour la connaitre),

    Cependant nous pouvons bénéficié de la tranche intermédiaire sans trop rogner sur le montant du loyer. Pour déduire des frais un plus de cet abattement, on est obligé d’être en frais réel, ou on peut faire 30% d’intermédiaire + 30% de micro foncier?

    Sinon le facteur ne pas acheter sa RP, peut étre àPparis ou les prix sont astronomique, mais ailleurs? Je pense qu’il ne faut pas faire une généralité. Si on tombe sur une « bonne affaire » que l’on peux payé cash? Ou une affaire qui si on la met en location par la suite permet de dégager une « forte » rentabilité? Pourquoi pas non?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Sébastien,
      Oui il faut passer une convention avec l’ANAH pour bénéficier du Borloo ancien. Je ferais un article complet pour expliquer le mécanisme.
      Il n’y a pas de « secret » sagement gardé. C’est juste que certains fonctionnaires aiment bien se sentir utiles et refusent de donner les infos par tel mais propose un rdv en leur locaux…
      Heureusement ce n’est pas le cas dans toutes les délégations départementales ANAH.
      Pour bénéficier du Borloo ancien il faut évidemment être au réel.
      Le micro-foncier est un forfait, vous ne pouvez déduire rien d’autre.
      Je n’ai pas » généralisé  » sur le fait qu’il faut éviter d’acheter sa RP ! Je parle du cas particulier de Pierre.
      « Payer cash sa RP »: OUI ! Mais payer cash un investissement locatif revient à se tirer une balle dans le pied fiscalement parlant.

      • Sebastien dit :

        Fiscalement parlant oui c’est claire je te rejoins, tant que la RP n’est pas payé, emprunté un maximum pour faire du locatif et faire éventuellement un remboursement anticipé sur la RP plutôt qu’un apport sur un nouveau projet.

        Ton titre « N’achetez plus votre résidence principale, investissez ! » Est très général si on ne le lit pas en détail ça pourrait induire en erreur des « novices ». D’ou ma remarque.

  2. Azar dit :

    @Guillaume: Pas de difficulté avec les banques pour emprunter la totalité (montant des biens + frais de notaire + travaux)? Je suis en train d’acheter mon 2eme bien, qui est mon 1er investissement locatif, je pense avoir obtenu ce que je voulais (j’attends le retour de l’organisme de garantie) mais ce ne fût pas facile! Les banques suivent pour le bien, mais dès qu’on leur parle de financer les frais de notaire ça se corse… Et dans le cas précis il y a en plus les travaux. Si c’est avec des banques parisiennes, pour financer de la province, c’est encore plus dur. Peux-tu nous raconter comment ça s’est passé pour Pierre?

    @Sebastien: Je suis d’accord, Paris (marché dans lequel j’évolue), est un micro marché pas comparable au reste du territoire. Donc évidemment, être propriétaire à Paris plombe la capacité d’emprunt et c’est pas rentable sur le court terme. Acheter un appartement à Paris pour y rester moins de 20 ans n’est pas rentable.Mais c’est différent en province. Personnellement, je suis propriétaire de ma résidence principale à Paris, mais je l’ai acheter dans l’objectif d’en faire un investissement locatif. Je l’ai acheté cette année, et dès l’année prochaine je la loue! ce sera beaucoup plus rentable de louer ce bien et moi de louer un appartement.
    Cependant, à noter que certaines banques ne prêtent pas pour un investissement locatif si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale… donc c’est un peu le chat qui se mort la queue. D’un coté si vous êtes propriétaire de votre RP, vous n’avez plus de capacité d’emprunt pour un investissement locatif, et de l’autre si vous n’êtes pas propriétaire de votre RP on ne vous prête pas…

    Azar

    • Guillaume dit :

      Bonjour Azar,
      Je ne peux pas te dire comment cela s’est passé pour Pierre avec les banques, il a visité Samedi et n’as pas encore signé le compromis ! 🙂
      J’ai étudié son dossier, aucune raison qu’il n’arrive pas à décrocher un prêt avec une telle opération.(sauf s’il a oublié de me dire qu’il joue au casino d’Enghien les bains tous les soirs) Faudra peut être se battre un peu, essuyer quelques refus au départ…
      Cela est possible de se faire financer prix+travaux+notaire si vous avez un projet qui tient la route. Pour preuve François son ami d’enfance qui a sensiblement le même profil financier vient d’avoir une offre de prêt pour un budget total de 130 k dont 70 K de travaux.+Notaire.
      Je suis moi-même locataire de ma RP à Bordeaux, cela ne m’a pas empêché de convaincre les banques pour faire financer mes investissements locatifs.
      Au plaisir.

    • Sebastien dit :

      Si tu n’es pas proprio de ta RP à crédit, tu dois payer un loyer (Sof exception … hébergé, RP payé, logement de fonction ….) , donc ça reviens en théorie au même… après les banques un … pas toujours facile de comprendre leurs résonnements.

      C’est marrant j’ai eu la démarche inverse, j’ai acheter en locatif, pour en faire ma RP plus tard…. et revendre par la suite pour empoché une plus value (à condition que les prix se stabilise)

      • Guillaume dit :

        En règle générale, pour sa RP un loyer est moins chère qu’un remboursement de crédit à Paris et dans les grandes métropoles régionales.
        A la campagne et dans les petites villes, c’est l’inverse…

        • Guillaume tu es bien placé pour savoir que si on pense investissement il ne faut pas suivre les règles générales (par exemple là où tout le monde dit location meublée toi tu dis location nue borloo ancien…).
          Si tu te loges pour pas cher comparé à une mensualité de remboursement d’emprunt ça veut dire que ton propriétaire a lui une rentabilité ridicule (ou possède le bien depuis longtemps)
          Inversement si tu as des rentabilités de ouf cela signifie que pour tes locataires il aurait été plus judicieux d’acheter le bien pour en faire leur rp (bon c’est purement mathématique dans les faits c’est un poil plus compliqué puisque tes locataires étant sous conditions de ressources il est probable qu’ils n’aient pas été éligibles à l’accession à la propriété)

          Il ne faut pas oublier non plus que dans une mensualité de crédit il y a des intérêts et du remboursement de capital. Comparer un loyer à une mensualité de crédit c’est un peu de la concurrence déloyale 😉 !
          Il faut d’une part intégrer une dimension durée. Supposons (j’espère que ce ne sera pas le cas pour lui) que notre héros reste 25 ans dans sa colocation. Au bout de 25 ans sur son loyer il aura capitalisé 0 euro sur son remboursement d’emprunt il aura capitalisé un certain montant.

          Pour ne pas faire de concurrence déloyale il ne faut donc pas comparer loyer et mensualité d’emprunt mais loyer +épargne vs mensualité d’emprunt ou loyer vs intérets d’emprunt (et pour être totalement impartial il faut rajouter les dépenses qu’un propriétaire a mais pas le locataire comme la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire…)

          Enfin si on dispose d’une boule de cristal il faut intégrer la dimension valorisation du patrimoine. Qui peut bien sûr agir dans un sens comme dans l’autre… (En période de bulle on préfèrera rester locataire pour devenir propriétaire de sa rp lors de l’éclatement de la bulle)

          Cela dit heureusement que tout le monde ne devient pas propriétaire de sa RP car on aurait l’air bien idiots avec nos investissements locatifs sur les bras 😉

          • Guillaume dit :

            Bonne analyse merci à toi, j’ai en effet pris un raccourcis et préféré de pas rentrer dans les détails trop pointus pour rester simple et accessible.
            Pour Pierre ne pas capitaliser sur sa RP n’est pas un problème puisqu’il va capitaliser sur son investissement locatif…
            La première année il va déjà amortir son prêt d’environ 4500 € et ensuite la part d’amortissement du capital augmente tous les ans….

  3. Azar dit :

    @Guillaume: +1! Ne jamais payez cash un investissement! il faut y mettre le moins d’argent possible de votre poche. Laissez le locataire payer ce bien 🙂 et n’oubliez pas que les intérêts d’emprunt sont déductibles en régime réel alors pourquoi s’en priver!

    • Quand on fait du locatif c’est TOUJOURS le locataire qui paie le bien. La seule question c’est en combien de temps il va payer le bien ?
      S’il doit payer le bien PLUS les intérêts (ils ont beau être déductibles ils ne sont déductibles que du revenu donc l’impact est plus ou moins élévé que votre TMI est ou non élevé) il va mettre plus longtemps que s’il ne doit payer que le bien …

      Le seul vrai intérêt d’emprunter (quand on peut payer cash s’entend) c’est si on a une meilleure allocation pour ses fonds. Comme je le dis dans mon commentaire tout en bas si c’est pour laisser son cash sur un livret A à 1 % (je parle bien sûr de la capactité d’épargne cumulée pas de l’épargne de précaution qu’il ne faut jamais investir)
      Pour reprendre l’exemple de l’article notre ami Pierrot il en fait quoi de ses 12 000 € qu’il n’arrive pas à dépenser chaque année ?

  4. Christophe dit :

    « Personnellement, je suis propriétaire de ma résidence principale à Paris, mais je l’ai acheter dans l’objectif d’en faire un investissement locatif. Je l’ai acheté cette année, et dès l’année prochaine je la loue! ce sera beaucoup plus rentable de louer ce bien et moi de louer un appartement. »

    Enorme erreur!!! Vous ne déduirez aucun intérêt d’emprunt et allez être massacré par le fisc!

  5. Bonjour,

    Acheter sa résidence principale peut être un investissement ! A titre personnel, mon premier achat immobilier était un appartement qui a été ma résidence principale. Je l’ai acheté une bouché de pain et l’ai retapé. Je l’ai ensuite revendu quelques mois plus tard avec une plus-value à la clé !

    Le gros avantage fiscal : les plus-values réalisées sur la vente de la résidence principale sont exonérées d’impôt !

    Une bonne idée pour ceux qui veulent à la fois investir dans l’immobilier et devenir propriétaire !

    Cordialement,

    Nicolas

  6. Guiguisky dit :

    Bonsoir à tous, en direct d’Enghein les Bains 95, où je vais aller dès ce soir jouer au Casino comme le conseille Guillaume..
    Blague à part et concernant les frais de notaires, il existe une solution peu connue nommée « acte en main » permettant au vendeur de payer les frais de notaire….

  7. Je vais me mettre tout le monde à dos mais je ne suis pas d’accord mais alors pas d’accord du tout avec une phrase de ton article :
     »
    L’achat des parts se fera intégralement à crédit ce qui est un excellent conseil, puisque les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI
     »
    Ce conseil pris seul est idiot. Avant d’être déductiles des revenus fonciers en N+1 ces intérêts d’emprunt ont été déboursés en N.
    D’autre part Pierre n’est imposé qu’à 30% et même avec les prélèvements sociaux qui ne sont que de 15.5 % (et je suis brave bête je fais grace de la SCG déductible en N+2) le gain en fiscalité et PS n’est que de 45.5 %.

    Le vrai bon conseil n’est pas d’acheter à crédit mais d’acheter à crédit ET de placer son cash à un taux supérieur au taux réel (donc impact de la fiscalité compris) du crédit (ce qui est assez facile avec les taux actuels).
    Si c’est pour que son cash finisse au casino d’Enghien (je lui conseille d’ailleurs plutôt de venir jouer au Casino de St François ou à celui du Gosier comme cela il pourra séjourner dans ma location saisonnière il serait bête que seuls les casinos s’en mettent dans les poches autant que j’en prenne une petite part) autant qu’il le place dans sa SCPI…

  8. David dit :

    Prenons les chiffres et faisons les parler.
    1700€ d’impôt en plus, ça signifie environ 75.000€ d’investi.
    Là je fais un reproche au conseiller en SCPI. Pour une telle somme, mieux vaut panacher l’investissement (j’ai à peu près le même montant mais sur 3 SCPI).

    Le conseil est à mon sens au contraire tout à fait logique.
    Pierre indiqué être réfractaire aux défiscalisations. Il habite sur Paris, où l’immobilier est cher et les loyers ont un faible rendement.
    Vu qu’il est déconseillé d’investir loin de chez soi, le choix des SCPI me semble le choix le plus pertinent.

    Par contre, je ferais un reproche à l’investissement que vous proposez : la gestion.
    Soit il délègue la gestion, et dans ce cas perd 5 à 10% du rendement, soit il gère lui-même et là devra régulièrement intervenir sur place.

    Au final, je reste sceptique sur cet investissement, principalement en raison de la distance!
    (car la distance est un facteur lourd dans la gestion, les 2 premiers mois, je suis allé toutes les semaines sur place…)

    • Guillaume dit :

      Salut David,

      Dans ton calcul je pense que tu as oublié de défiscaliser les intérêts d’emprunts.
      Donc tu vas encore plus râler ce n’est pas 75 k de SCPI que Pierre achète mais 150 k.
      Voici le calcul à la louche pour la première année :
      (Environ 7500 de « loyers » – 3600 d’intérêts d’emprunts ) X 45,5% = 1700 €

      Je suis d’accord avec toi, un meilleur conseil de la part du CGP aurait été de diversifier sur plusieurs SCPI pour diluer le risque.
      A sa décharge IMMORENTE a une capitalisation énorme, son patrimoine est déjà très diversifié, répartit sur 800 immeubles je crois entre Paris, IDF, province et sur plusieurs secteurs (commerces, bureaux, entrepots…).

      « Il est déconseillé d’investir loin de chez soin », certes mais en habitant à Paris il est conseillé d’investir loin de chez soi 🙂 . Sauf à se contenter d’un rendement de 3% et de devoir mettre de sa poche tous les mois 🙁
      Tu es bien placé pour le savoir…

      J’entends bien ton argument de la distance. Mais ne soit pas aussi pessimiste !
      Je pense que tu n’a pas eu de chance avec tes nombreux aller-retour. Mais peut être que la chance c’est une compétence ?
      Tu te doute bien que Pierre ne vas gérer lui-même. Nous avons un accord particulier loin des standards de la profession, c’est moi qui vais lui « gérer » ses 2 lots s’il concrétise cet achat.
      Dans un cas classique, imaginons que Pierre donne un mandat de gestion à l’agence immobilière du coin. Les honoraires de gestion moyen en France sont de 8% des loyers.
      Pierre se retrouve donc avec des loyers nets de frais de gestion de 1150 – 8% = 1058 €

      La rentabilité brute de son investissement tombe donc à 10,15 % sur laquelle il ne sera pas fiscalisé puisqu’il est en déficit foncier.
      Heu…c’est ça que tu appelles un mauvais investissement !

      • David dit :

        Effectivement, dans le calcul des SCPI, j’avais zappé l’emprunt.
        Donc je maintiens que sur 150k€, une seule SCPI n’est pas très malin. Surtout qu’en ce moment PFO2 cartonne, c’est bizarre qu’elle ne soit pas ressorti. (peut être l’histoire des commissions de l’apporteur).
        Je ne dénigre pas Immorente, j’en ai. Mais je n’ai pas que celle-là (surtout qu’Immorente est plutôt orienté commerce de province.

        Pour les allers-retours, rien de surprenant, un locataire qui partait, donc un état des lieux : soit un trajet.
        Suivi de quelques travaux de réparations/entretiens : 2 trajets.
        Puis la relocation, rapide car locataire de l’étage du dessous : 1 trajet.
        Récupération du logement libéré (j’ai laissé un peu de temps pour le déménagement) : 1 trajet.
        Quelques travaux dans l’appartement : 1 trajet.
        2 visites pour relocation : 2 trajet.
        1 passage pour faire remplir les documents et donner les clés : 1 trajet.
        Donc sans faire grand chose, on est déjà à 8 trajets. Auquel il faut ajouter un trajet pour une réparation extérieur.

        Après, effectivement, on peux tout déléguer.
        Mais j’ai eut trop de problème avec la délégation dans le cas d’un autre bien pour ne serai-ce que l’envisager.
        Et les honoraires de frais de gestion que j’avais vu c’était quasi 15%. 11% pour la gestion et les travaux, et 3,5% pour l’assurance loyer impayé. (le prix ne signifie pas un bon boulot, dans ce cas, c’était même le contraire).
        En virant l’agence pour ce bien, j’ai baissé les loyers de 5% et augmenté mon rendement de 10%. Personne n’a regretté!

        Et sinon, si sur Paris, il existe effectivement des rendements faibles, l’ile de France n’est pas Paris.
        J’ai trouvé un bien proche de chez moi (je suis à 20 minutes de Paris) avec un rendement de 8% (sans trop chercher).
        Un peu plus au Sud, j’avais trouvé un immeuble à 10% de rendement (affiché, non négocié), là aussi sur une ligne de RER, une préfecture, donc proche de Paris (20 minutes environ). Par contre le ticket d’entrée était un peu élevé.
        Là encore, en 2 minutes, je trouve un bien affiché à 9% de rendement (indiqué dans l’annonce) dans cette ville (.
        Dans ma ville, un appartement neuf est vendu avec un rendement d’environ 5%, donc pour du neuf, c’est déjà un rendement non négligeable.

        En fait le problème est plus de l’absence de capacité de trouver les bons plans que celle de la région.

        • Guillaume dit :

          Je pense que les soucis sur ton immeuble vont se stabiliser et que bientôt tu vas pouvoir ne pas y mettre les pieds pendant 1 an. y’a pas de raison…
          D’accord avec toi en cherchant bien on trouve. Dans chaque région de France il y a des opportunités.
          Après il faut se méfier des annonces, en 2 minutes tu trouves du 9% en IDF. Parfait mais est-ce réellement du 9%.? Le cas typique, dans l’annonce le vendeur calcule la rentabilité avec des loyers charges comprises et en posant des questions, vous apprenez que les compteurs ne sont pas séparés. En fait les 9% se transforme en 7% 🙁
          Souvent aussi, les frais de notaires ne sont pas pris en compte par les vendeurs pour le calcul de la renta.
          Faudrait aussi voir l’état général.
          Dans mon exemple, Pierre aura au final du 11% brut mais avec 2 maisons rénovées du sol au plafond (40 k de travaux)

          • David dit :

            Salut,
            pour l’immeuble, je pense que c’est mal engagé.
            Il me reste quelques travaux (butée de porte et réparation du à la porte d’entrée ouverte par temps de pluie…).
            Et le 3ème locataire souhaite partir. Et à priori, il y aurai pas mal de travaux à réaliser dans ce bien. (problème chauffe-eau, wc, électricité, …). Ca reste du conditionnel, car c’est indiqué par le locataire, qui n’a jamais daigné être présente lors de RDV pour réparation.
            Mais c’est vrai que je n’y suis pas allé depuis 1 mois et demi, alors que je suis proprio depuis 4 mois.
            Ce que je veux dire, c’est qu’à certains moments, il faut de la présence. Donc soit déléguer, soit faire soi-même. (et vu mes expériences en délégation, …)

            Pour le bien en IDF, j’avoue ne pas m’être pris la tête en prenant la première annonce que j’ai trouvé avec le rendement affiché. (soit le 6ème immeuble environ).
            Après en analysant plus sérieusement les autres annonces, il doit y avoir quelques immeubles à jouer.
            Perso je vise 1% de rendement brut mensuel.
            Ce qui permet l’auto-financement et une marge de sécurité.

            Après, je n’investi pas dans ma région, étant en train de la quitter, j’investi plutôt au alentour de mon futur chez moi! 😉
            Mais, il y a de jolis coups à jouer.
            Proche de mes parents en IDF, une vieille bâtisse avec tout à refaire certes s’est vend 25k€ avec un terrain non négligeable.
            En sachant qu’un terrain constructible dans la commune se vend au alentour de 50k€. Et en location, une fois rénové, c’est facilement louable plus de 800€ HC mensuel.

            Donc, il y a à faire même en IDF, juste chercher, trouver et faire!
            Tout un programme en fait! 🙂

      • Anthony dit :

        Bonjour je viens de faire la même opération que Pierre , à savoir un investissement en scpi . Étant intéresse par ce qu’ a fait votre ami Pierre au niveau investissement locatif avec travaux pour defiscaliser, est ce possible de se rencontrer en vue d’un même type de projet?

        • Guillaume dit :

          Le problème c’est que cette opération n’a pas été au bout pour Pierre : Refus de prêt de la banque ! Son endettement est justement plombé par l’achat de ses parts de SCPI 🙁

  9. clement dit :

    bonjour,
    je suis d’accord avec didier-fabrice sur la déduction fiscale liée aux intérêts d’emprunt. Si l’opération ne nous fait pas changer de TMI je ne vois pas l’intérêt de faire un crédit, ce serait comme dire « je paye 100 d’intérêt pour économiser 50 d’impôt », après si l’on considère que l’épargne non-utilisée grâce au crédit est bien placée ça peut se discuter.
    Pour les banques, dire qu’elles ne financent pas les frais de notaire est une « légende urbaine », si le projet globale avec les frais de notaire est dans vos cordes elles n’ont aucune raison de le refuser, ok elles préfères de l’apport 5-10% parait souvent être un minimum, mais si vous avez cette capacité d’apport en épargne et que vous ne voulez pas y toucher pour X raisons, pas de problèmes. Je bosse moi même dans la banque et j’ai déjà financé des projets ou tout était dedans: achat + travaux + frais d’agence, de notaire, prise d’hypothèque, frais de dossiers etc.
    Le coté fiscal des intérêts me rappel aussi beaucoup de client pro/part qui préfèrent laisser des sommes monstrueuses sur le compte courant plutôt que de placer pour ne « pas payer d’impôt » sur les intérêts… vous avez beau leur expliquer que, d’accord, les intérêts seront soumis à la CSG + TMI ou IS, il leur restera toujours 100-15,5 – 30 (exemple) =55,5, alors qu’en faisant rien ils auront 0-0-0 =0… mais bon

    • Guillaume dit :

      Heu…si moi je vois l’intérêt de faire un crédit c’est d’avoir de l’argent pour investir ! Tout le monde n’a pas 150 K en cash de disponible 🙂
      Cela permet aussi d’avoir un effet de levier, c’est quand même extraordinairement puissant !
      Pour moi qui suis partis avec zéro de capital, je vois vraiment l’intérêt et ce qu’on arrive à soulever grâce aux banques ! Alors ça me dérange pas de filer un peu (voir beaucoup ) d’intérêts…

      • David dit :

        Investir à crédit tout en ayant des liquidités peux avoir un intérêt.
        Outre le côté fiscal, les fonds peuvent être conservés en épargne de précaution, car un projet pourrait aboutir nécessitant des fonds, ou simplement pour investir à 2 de manière équilibré, même si l’un a des fonds.
        Et encore de nombreuses autres raisons.

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