Levez-vous, n’ayez pas peur !

Étrange titre pour un article de blog consacré à l’investissement dans les immeubles de rapport.Un petit côté prosélyte… (pardon à Belle-maman pour la référence biblique). C’est vrai que je me sens « habité » par cette passion et j’ai envie de prêcher modestement la bonne parole autour de moi. Non, je ne vais pas me transformer en gourou, ne vous inquiétez pas 😉

Cela fait un bon moment que je n’ai rien publié. J’écris donc ces quelques mots à la va-vite. Ces dernières semaines, je suis dans une spirale infernale de travail ! Ironie du sort pour un type qui souhaitait développer des revenus passifs pour être libre de son temps… et siroter tranquillement des verres de Smith-Haut Lafitte à la terrasse des cafés Bordelais.

Une fois n’est pas coutume, ce billet n’aura pas de thème précis, je vais plutôt en faire un ramassis d’idées en vrac qui me passent par la tête, donner des nouvelles des projets en cours.

Vendredi matin certains étaient en train d’essayer d’apercevoir, à travers la grisaille, l’éclipse solaire. De mon côté, j’étais chez le notaire avec Rémi, un lecteur du blog qui vient se signer son premier compromis en tant qu’investisseur.

Laure, son épouse, a pu rester sagement au travail, ayant donné procuration à Rémi pour la représenter. Mes nouveaux amis auraient même pu donner procuration à leur notaire et ne pas être présents du tout. Il aurait juste fallu pour eux faire certifier en mairie leur signature sur la procuration. Cela peut-être pratique pour des achats très éloignés géographiquement.

Cependant, je vous conseille d’être présent. Un passage chez le notaire est toujours très formateur. N’hésitez pas à harceler l’officier ministériel de questions ! C’est le moment ou jamais.  Laure et Rémy viennent de signer leur compromis pour un immeuble de rapport de 3 lots + 1 garage. Budget total de 115 k, loyers prévisionnels de 1150€/mois et remboursement de prêt sans apport prévu de 650€/mois. Dès acceptation du prêt (dans maxi 1 mois j’espère), je ferai un article complet du projet avec photos, chiffres, fiscalité prévue… ça va décoiffer c’est promis !

En parlant de prêt bancaire, vous l’avez remarqué, les taux d’intérêts sont extraordinairement bas. N’ayons pas peur des mots, l’argent est quasiment gratuit pour ceux qui arrivent à décrocher un financement. Lancez-vous, c’est le moment ou jamais.

Pierre vient de le prouver cette semaine. Rappelez-vous de Pierre. Je lui ai déniché deux maisons locatives + jardin dans un village. Il vient de me faire suivre deux propositions de prêts. La première que je qualifierais de « foutage de gueule » émane d’un courtier certainement dépressif : Un TEG à 3,73% sur une durée de 174 mois ! Comment faire compliqué pour mieux enfumer le client… La seconde proposition est comme je les aime : simple, efficace et pragmatique. Elle vient directement d’une agence bancaire dont le logo est un rongeur amateur de noisettes. Le TEG obtenu ? 2,69% sur 20 ans ! Imaginez : plus d’un point de moins que le courtier et sur une durée plus longue. Cerise sur le gâteau, Pierre obtient la possibilité d’un report de remboursement en capital de 36 mois. Il remboursera pendant cette période uniquement les intérêts des sommes débloquées.

Rappelez-vous, il emprunte environ 40k pour financer ses travaux, la banque lui débloquera cet argent au fur et à mesure de l’appel de fond des artisans. À L’issue des travaux, Pierre remboursera une mensualité fixe de 656€/mois. J’avais annoncé à Pierre un remboursement d’environ 710€/mois sur 20 ans. Je préfère toujours être pessimiste dans les projections. Son projet n’en sera que plus rentable. Pour rappel, nous avons prévu 1150€ de loyers à terme. Une opération qui s’annonce juteuse.

Ce que j’adore dans cette histoire c’est que c’est un lecteur du blog qui lui a trouvé cette banque. Un autre membre de la Dream team Immeuble-de-rapport.fr !!! 🙂 Il s’agit de François, mon ami webmaster-investisseur. La force du réseau…

Parlons de François maintenant. Ce mooosieur se la coule douce à Dubaï en ce moment. Non, en fait j’exagère. Il est là bas pour le travail, et visiblement il bosse dur car je n’arrive pas à le joindre. Je vais profiter de cet article pour lui annoncer que je viens de trouver le premier locataire de son nouvel immeuble de rapport.

Pour les sceptiques, les jaloux, les frileux, ceux qui me rabâchent sans cesse que c’est mission impossible de trouver des locataires dans des petites villes paumées, lisez bien la suite : Les travaux du premier appartement viennent de se terminer. Avec François, nous avions prévu de louer ce T3 400€ (c’est la moyenne du marché dans cette ville). Très satisfait de la rénovation (merci à Tonio, le roi de la débrouille et ses gentils acolytes), je tente un coup de bluff, et de mon propre chef, je décide de le louer 450€.

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A table!

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Cauchemar en cuisine

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La cuisine après rénovation

La cuisine après rénovation

 

Retour au bureau et annonce sur Le bon coin :

Une annonce comme il se doit

Une annonce comme il se doit

En 48h : 7 appels et 3 demandes de renseignements par mail !

Je fais un peu de tri, sélectionne 3 profils. Rdv pris toutes les demi-heures hier après-midi. Le 1er RDV me met un lapin, ne prévient surtout pas et bien entendu ne répond pas au téléphone. J’ai l’habitude. Les 2 autres prospects locataires, deux jeunes femmes, ont un véritable « coup de foudre » (pas pour moi mais pour l’appartement ! 🙂 ).

Me voilà bien embêté, qui choisir ?

Au feeling, j’opte pour une ambulancière en CDI (Salaire de base 1500 € net + nombreuses heures sup’ ) Son projet me plait. L’appartement possède une petite cour intérieure (un peu glauque pour l’instant ) dans laquelle elle souhaite faire pousser tomates et diverses plantes aromatiques dans des grands bacs. Voire même créer une petite terrasse en pin autoclave si François accepte de financer les matériaux.

Je la revois mardi pour signer le bail et faire l’état des lieux d’entrée. Encore une opération qui semble bien se dérouler. Vous devez certainement vous dire, mais quand va t-il se planter ce petit prétentieux ? Les galères arriveront bien un jour, rassurez-vous 🙂

Les amis, faites moi plaisir. Passez à l’action ! Achetez dans l’ancien des immeubles défraîchis, visez les cœurs historiques. Ensuite, cassez des cloisons, changez les fenêtres pour du double-vitrage, isolez, installez de belles cuisines, redonnez de la valeur à ces appartements en perte de vitesse. Remettez sur le marché ces lots tristement vides. Pourquoi construire du neuf et participer à cette gigantesque arnaque que les politiques nous servent ? On manque soit-disant de logements en France, on voudrait vous faire financer la construction d’immeubles neufs et glauques en périphérie des villes via cette arnaque qu’est le Pinel. Pour engraisser qui, au fait ?

Si déjà, au lieu de construire des immeubles neufs, on essayait de rénover l’ancien !

Levez-vous, rebellez-vous, n’ayez pas peur !

À votre succès !

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56 réponses

  1. Salut, merci pour ces nouvelles qui me rapellent que ça fait longtemps que j ai pas regardé les petites annonces d’immeubles…

    Petite astuce pendant que j ‘y suis, puisque l’idée est de ne pas manger notre cash flow avec des travaux, je cherche toujours à optimiser les coùts.

    Je vois sur la photo de la cuisine un petit espace dans l’angle gauche qui doit faire 35cm de large, juste de quoi ranger un torchon. c’est probablement de la place perdue, surtout que l angle est souvent inaccessible.
    Un angle necessite un meuble adapté, plus cher, (aménagé avec des paniers sur un axe en demi cercle par ex)

    Alors que faire ?

    Decouper le dos de la cloison pour imaginer un rangement coté salle a manger.

    J’ai utilisé ce principe plusieurs fois ! .
    L’essentiel est d ‘avoir un rangement pratique, peu importe où.
    Vous pourrez ranger les choses specifiques à la salle à manger (appareil à raclette, dessous de plats, vases…)

    Bravo en tout cas pour votre énergie et ce partage tant agréable qu’instructif.

    Jc

    • Guillaume dit :

      Salut JC,
      Génial ton idée ! En fait j’étais un peu frustré par cette perte de place en effet. Bon sur la photo les travaux ne sont pas tout à fait terminé, on va insérer un four en inox et dans ce fameux angle perdu, un casier à bouteille. Par contre c’est vrai que sur la profondeur on perd des rangements…
      Je crois que je vais suivre ton conseil, merci !
      Trop fort ce JC 🙂 Si vous aimez les travaux, allez faire un tour sur son blog :
      http://www.immoactifetrevenupassif.com

      • Florian dit :

        Bonjour Guillaume,
        Quel est ton point de vue sur les appareils d’électroménager dans les locations nus ? N’est-ce pas un gâchi de mettre un four en inox ? des plaques vitro céramiques ?
        Lorsque l’électroménager va tomber en panne, les locataires n’hésiteront pas à se retourner vers leurs propriétaires … Non ?
        ou est-ce un argument se « démarquer  » de la concurrence ?
        @+
        Florian

        • Guillaume dit :

          Bonjour Florian,
          Pour moi ce n’est pas du tout du gâchis au contraire, c’est un investissement.
          Une belle façon de se démarquer des « bailleurs à l’ancienne » qui proposent des appartements avec des kitchenettes minables.
          Vous pourrez louer facilement 10% au dessus du marché si vos appartements sont bien équipés.
          Par contre c’est vrai que si ces équipements sont notés sur le bail, il faudra les remplacer en cas de panne.
          Dans l’exemple de l’article, la plaque vitro coûte 179 € et le four 279 €…pas de quoi « déposer le bilan » !

          • Florian dit :

            Super merci !
            Sinon, une cuisine Ikea ou brico dépôt peut être le bon plan…. Mais est ce que les artisans du « métier » acceptent d’installer ce type de cuisine ?

          • Guillaume dit :

            Bah en l’occurrence dans cet exemple il s’agit d’une cuisine Brico-Dépot.
            Ce n’est pas pour autant qu’elle est moche et pas fonctionnelle..
            Si l’artisan refuse de la monter, il serait urgent d’en changer.
            Je connais un tas d’auto-entrepreneur qui se feront un plaisir de la poser. Pas besoin d’être « du métier » juste bon bricoleur.

  2. Mélanie dit :

    J’aime , j’aime j’aime! Bravo à toutes ces personnes. Il suffit juste de franchir la peur et l’avis du commun pour commencer à s’enrichir, et surtout à utiliser les sous qui rentrent à bon escient!

    Pour ma part, c’est pour bientôt, avec un appart pour commencer (j’aime me faire la main avec des projets de plus en plus grand) Ma plus grande peur étant de faire trop d’opérations et qu’au bout d’un moment je sois dans la galère si je ne trouve pas de locataire… A voir ce que cela donne! 🙂

    • Guillaume dit :

      J’aime ton enthousiasme Mélanie 🙂
      Sage conseil, démarrer petit, en douceur et monter progressivement en puissance…
      Ne pas oubliez de se former avant, de rencontrer des investisseurs qui ont réussis…

  3. denis dit :

    Pas de sujets précis sur cet article mais finalement qui se lit bien et j’apprécie les détails photographiques et chiffres clés des opérations. Si on pouvait en avoir plus souvent ca serait génial :p
    On se dit que c’est possible, faut-il encore avoir les contacts pour pouvoir investir sereinement en province. quand je vois les prix des opérations comparé à ceux en IDF ca fait drôle….
    Bon courage guillaume pour cette période de rush !

    • Guillaume dit :

      Au risque de choquer certains, je pense que l’Eldorado est en province et encore…surtout dans les villes un peu paumées !
      Sortez des sentiers battus 🙂

  4. Alex dit :

    Hello Guillaume,
    Merci pour ce nouvel article! Toujours autant de belles découvertes. Vraiment très enrichissant comme blog (dans tous les sens du terme semble-t-il). La créativité c’est la clé, il faut savoir penser autrement!
    Merci encore pour ce billet!

  5. dany dit :

    bravo bravo bravo, à tous ces lecteurs qui se lancent.
    Guillaume, tu donnes vraiment envie de se lancer.

    Bonne journée à tous

  6. begarin dit :

    Salut à tous,

    Étant nouveau sur ce site, je suis impressionné par toutes vos expériences. Avez-vous des montages particuliers au niveau de la fiscalité pour payer moins d’impôts ? (genre montage en holding…etc) ou vous payez vos impôts en fonction de vos tranche marginale d’imposition ? Je trouve que les impôts impactent trop négativement le rendement si il y a aucun montage au préalable. Avez-vous des conseils à ce niveau là ? Merci 🙂

    • Oui Guillaume défiscalise avec des Pinel ! 😉

      Plaisanterie à part, Guillaume est un ardent défenseur du Borloo ancien et en ajoutant les travaux ça doit faire quelques années sans (ou avec une faible) fiscalisation des revenus fonciers.
      Pour des montages plus sophistiqués il faut à la fois s’assurer de ne pas tomber dans l’abus de droit et bien entendu que le coût vale le coup (payer 1000 € de frais de fonctionnement d’une société pour économiser 1000 € d’impôt ce n’est intéressant que si on est vraiment en très mauvais terme avec son percepteur !)

      • begarin dit :

        salut,

        J pensais que pour les investisseurs il fallait oublier les lois borloo, pinel …etc car c’étaient un peu des attrapes nigauts …

        • Guillaume dit :

          Salut,
          Tu me fais très mal là, mettre sur le même plan le Borloo ancien et le Pinel…aie aie aie !
          Ce sont 2 mécanismes totalement différents. Les Pinel, Dufflot, Scellier ect…servent à engraisser les politiques et les promoteurs. Le Borloo ancien sert à limiter la fiscalité des revenus fonciers.

      • Guillaume dit :

        Merci d’avoir répondu à ma place Didier-Fabrice, c’est bien résumé et je partage ton avis. Je rajouterais aussi d’utiliser le levier de l’emprunts (les intérêts sont déductibles).
        OK je sais que tu va dire que faire un emprunt juste pour déduire les intérêts est stupide 🙂
        A+ mon pote des Caraïbes !

  7. Marie dit :

    Oui tu es totalement « habité » et oui, ca tombe bien vu le nom de ton blog.
    Merci et bravo Guillaume, quelle niaque!
    M

  8. Et le pire c’est qu’il reste des tas de biens à vendre à La Réole y compris des immeubles de rapport (j’en vois un à 250 €/m² !). Il faudrait que tu rappelles Tonio pour faire chauffer les devis de rénovation !

    Tu fais un tarif spécial « lecteur du blog » pour tes prestations ?

    • dany dit :

      bonjour Didier-Fabrice,

      Ta question est tout simplement géniale.
      Réponse guillaume? 😉

      • Guillaume dit :

        Je ne vois pas ce qui est « géniale » Dany? 🙂
        Un tarif spécial? Heu…les soldes c’est en Juillet non?
        Par contre Didier-Fabrice vient de m’informer qu’il fait -80% sur sa location saisonnière dans les Caraibes. Utlisez le code « immeuble-de-rapport.fr » 🙂

  9. Stephane dit :

    Bonjour à tous et félicitation à Guillaume pour ton enthousiasme. Je suis en recherche actuellement dans la (grande) périphérie de Lyon. J’ai trouvé un bien avec un commerce et trois appart qui est à environ 10%. Je visite bientôt… Ce serais mon 1er investissement.
    Pour ce qui est de récupérer des biens ancien à rénovés, je suis d’accord avec Guillaume. Je dirais même que c’est un peu un philosophie de vie qui peut s’appliquer aux véhicules, smartphones…. Perso je n’ai jamais eut d’attirance pour le neuf dans quelque domaine que se soit (à part pour mes caleçons 😉 ).
    Petit bémol : j’ai un copain qui construit actuellement son deuxième bâtiment destiné à la location, et il galère avec les nouvelles normes genre BBC. Il me disait que ces normes vont petit à petit s’étendre à la rénovation d’ancien… Je ne sais pas si cela concerne les maisons ou les immeubles, mais ç a risque de peser lourd !
    Quelqu’un a des infos sur le sujet ?

    • Guillaume dit :

      Même mes caleçons sont d’occaz ! 🙂
      Je n’y crois pas aux normes draconiennes BBC dans l’ancien.
      Dans le neuf, les discutions portent en ce moment pour revenir en arrière car le surcoût devient insupportable et fait monter les prix.
      Trop de normes, tuent les normes…

  10. Pascal dit :

    Bonsoir guillaume et a tous les lecteurs.Je suis actuellement a la recherche d’immeubles de rapport dans ma ville.C’est pour un premier achat en tant qu’investisseur et j’aimerai ne pas me planter,mais il est dur de trouver un bien avec un rapport a 10% brut,et cela fait plus de 6 mois que j’ai commencé a chercher,mais je ne désespère pas de trouver la perle rare.Sinon bravo pour ton article pertinent et pleins de bons conseils.A bientôt pour le prochain article.
    Tu recherches des biens pour nous,moyennant finance bien sur et a combien s’il te plait,merci?

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Pascal, si tu recherches depuis 6 mois sans succès c’est peut être que tu ne cherches pas dans le bon secteur…
      Essaie de t’éloigner des métropoles régionales et vise plutôt les villes moyennes. en vérifiant bien entendu la demande locative.
      Je peux travailler effectivement en mandat de recherche, mes honoraires sont grosso modo les mêmes que pratiquent les agences immobilières classiques.
      Par contre dans l’immédiat je ne prends plus de nouveaux mandats, j’honore déjà ceux en cours…

  11. Patito dit :

    Bonjour guillaume , bonne affaire et effectivement supprenant de louer aussi bien .
    Qui va gerer l’immeuble , françois en direct? Les reparations changement de locataire etc
    Pour les prets , en ce moment on est plutot a 2,0% sur 20 ans hors assurance non? Vous avez obtenu combien ?

    • Guillaume dit :

      François vas mandater un pro de l’immobilier local pour la gestion.
      « surprenant de louer aussi bien » : Non pas de surprise, le marché locatif a été étudié avant l’achat. Ensuite il faut proposer des appartements plus sympas que l’immeuble d’à coté comme ça vous « piquez » les locataires du voisin 🙂
      Pour obtenir 2% sur 20 ans, il va falloir être très bon, je vous laisse essayer…

  12. RS dit :

    Bonjour Guillaume,
    Article très intéressant et rassurant.
    Hate d’avoir la seconde partie avec tous les chiffres financiers et fiscaux. Cela va me permettre de bien caler mes calculs de rendements.
    Les photos sont vraiment rassurantes. Elles confirment bien que ce que tu racontes n’est pas de la flute… mais bien de la pratique. Franchement, j’adhère à ton blog et ton esprit philanthrope 😉
    Comme patito, qui va gérer le bien?
    RS
    P.S: Guillaume, je t’ai envoyer un email car je t’expliquais que je m’interressais de très près à l’investissement locatif mais n’arrivait pas à passer le cap de l’achat. Le lendemain je reçois dans ma boite cet artible, je pensais presque qu’il était fait pour moi lol… Ca me motive vraiment à faire le premier pas. Je suis à la recherche d’un bien à rénover en IDF Nord, je te tiendrais au courant de l’évolution.

    Ami Lecteur du blog, votre aide est la bienvenue

    • Guillaume dit :

      Salut RS,
      Merci pour tes encouragements. Tu ne doutais quand même pas que je joue de la flûte? !
      Certains petits malins m’ont envoyés des mails en remettant en cause mon intégrité sur les chiffres annoncés. Selon eux des rentabilités comme ça c’est impossible.
      Je les ai invité à Bordeaux pour venir consulter les papiers (titre de propriété, baux ect…). Bah je les attends toujours les mecs 🙂

  13. Patito dit :

    Si on est au reel et que le bien est un peu loin de chez soi et que l’on a un bon cash flow positif , une agence peut etre interessant. Cela est deductible et permet de generer du temps et de la tranquilité si ils sont bons.
    C’est un peu comme faire faire les travaux plutot que soit meme . Efficacité et réinvestir

    • Guillaume dit :

      Bien d’accord avec ça !
      Il faut concentrer ses efforts sur ce qu’on sait faire le mieux et déléguer le reste ! C’est pour ça que je ne fais plus le ménage à la maison 🙂
      Après je dirais que dans un premier temps, c’est bien de faire soi-même pour apprendre, comprendre les difficultés…et ensuite déléguer.

  14. Bruno de Gironde dit :

    J’ai trouvé un code promo sympa qui vous fera bénéficier d’un tarif spécial sur le site Immeuble de Rapport. Tapez « Pinel » lors de votre commande et Guillaume vous offrira 10% de rentabilité en moins sur votre prochain immeuble.

  15. Sebastien dit :

    Ma mére vient d’obtenir 2.2% sur 20 ans pour un investissement en cours
    (investissement beaucoup moins rentable que ce que tu nous présente, mais le but est de financé sa retraire sans prendre de risque et non dégager des revenus passifs)

    Et 2% toujours sur 20 ans pour la RP en renégo (3.9 actuellement presque le double)

    (je n’ai pas les TEG en tête, mais on compte changer les assurances en cours d’année pour économiser quelques dizaines d’euros par mois)

    Et moi … je cours toujours aprés un CDI pour pouvoir emprunter, en attendant j’économise ….

    • Sebastien dit :

      Sinon les photos donnent envie, toutes simple la cuisine mais tellement efficace!

      • Guillaume dit :

        J’aimerais bien que tu nous précises le TEG obtenu par ta maman avec une assurance 100% sur une tête je suppose…
        Sinon pour la cuisine, c’est exactement ça : simple, efficace et pas cher, c’est une Brico-Dépot ! Et en vrai elle rends encore mieux, là sur la photo il y avait encore pleins de poussière dessus 🙂

        • Sebastien dit :

          TEG 3.02 et 3.34. Ton client a donc obtenu mieux que nous, sa fait combien en taux « brut »? 1.8%?

          • Guillaume dit :

            Merci Sébastien pour ce retour.
            Je m’en doutais un peu. La seule façon de comparer les taux est via les TEG. Certaines banques vous annonces des taux brut hallucinants mais ensuite vous assomme avec des frais de dossiers délirants ou des prises de garantie « maison » hors de prix !

          • Sebastien dit :

            Et pourtant pas tant que ça … 200€ de frais de dossier, l’assurance maison est un peux chère par contre. Après PDD d’un coté et caution logement de l’autre. Et c’est tous … c’est notre banque donc même pas besoin d’acheter des services complémentaires (CB / AV / assurance habitat … )

  16. lucie dit :

    Yesss Guillaume
    merci pour cet article qui donne la patate 🙂
    Oui nous ferions mieux de rénover les biens dégrader qui sont déja présent sur le marché au lieu de construire du neuf sans âme. La preuve avec l’ancien on peut avoir un très beau cash flow.
    Au plaisir de te relire et de te rencontrer quand tu sera moins déborder 😉

  17. Bonjour Guillaume,

    Excellent article !

    Ton titre est fort mais il me plaît !

    Effectivement, nous devons nous bouger et nous lever si nous voulons sortir de « LA CRISE »…

    Tu a raison, la ou j’habite tu verrai le nombre de logements à vendre et/ou dans un état pitoyable, abandonné, et pour pas cher…

    Il y a vraiment de quoi faire et en tout cas je ne comprend pas comme toi les gens qui font construire…

    En tout cas jolie rénovation de l’appartement de François, tu a bien fait de monter le loyer de ton propre chef.

    A bientôt

    Romaric

    PS : J’en profite pour signaler l’ouverture de mon nouveau blog sur l’indépendance financière : http://www.sortir-du-rsa.fr

  18. clement dit :

    Bonjour Guillaume,
    Je suis moi aussi en recherche active d’immeuble dans ma province (haute loire). L’offre est là mais les agences et les proprios fixent le prix en fonction des loyers et donc dur dur de depasser les 8 ou 9 brut. Reste l’ancien a renover mais de tel travaux (comme ceux que tu présente) continus de me faire peur…trouver les bons artisans, suivre les travaux…quand on y connait rien…
    a titre d’exemple combien ont coûté ceux que tu montre, comment a tu trouvé les artisans (je veux dire comment être sûr qu’ils sont bons et serieux) et enfin quelles etudes de marché fait tu pour etre sûr de les loue?
    merci pour ce blog, il m’a incité a me lancer, jusqu’ici ce ne sont que des visites mais j’espere bien que ça debouchera dans l’annee sur un tel investissement

    • Guillaume dit :

      Bonjour Clément,
      En Haute Loire tu peux trouver assez facilement du 10 à 12 % brute voir plus…
      Je ferais un article complet de ce projet avec le détail des postes travaux. Le budget total pour la rénovation des 3 appartements du sol au plafond + toiture est de 60 k.
      Pour trouver les bons artisans, c’est un peu la même chose que pour trouver la femme ou l’homme de ta vie. Ce sont des rencontres, des « essais », on tâtonne…et enfin on trouve la bonne personne ! 🙂
      Quand à l’étude de marché, j’en ai déjà parlé. Tu fais la moyenne de ce qui se pratique dans la ville. En étant légèrement en dessous et avec des appartements plus sympas, tu es sùr de trouver des locataires.

  19. RuBSit dit :

    Guillaume,
    Pouvez vous s’il vous plait juste nous décrire le process post-achat.
    Faites vous d’abord une visite seul et une deuxième avec un artisan qui puisse évaluer les travaux?
    Faites vous l’offre au propriétaire (ou agence) plusieurs jours après.
    Que nous conseillez vous, pour bien préparer le terrain?
    En tout cas le blog donne la pêche !!!

    • Guillaume dit :

      Bonjour RuBSit,
      Tant mieux si ça vous donne la patate, c’est le but ! 🙂
      Chaque cas est différent et ça va dépendre aussi de vous.
      Dans mon cas, je suis désormais capable de chiffrer moi-même le montant des travaux avec une faible marge d’erreur.
      Donc je visite seul pour dégrossir. Je fais une offre. Si elle est acceptée, je revisite dans la foulée une seconde fois avec l’artisan pour prendre les mesures et chiffrer précisément.

  20. Louis dit :

    Bonjour Guillaume,
    D’après ce que j’ai pu lire, les travaux liés à l’installation de cuisines équipés (mobilier + électroménager) sont éligibles au déficit foncier. (Le fait de changer l’électroménager après installation n’est en revanche pas déductible des revenus fonciers.)
    Pour une cuisine Brico dépot (elle fait parler d’elle cette cuisine 🙂 ), comment t’y prends tu ? Demandes-tu un devis en magasin (devis cuisine uniquement) pour l’inclure dans ton prêt immobilier (ligne travaux) ?
    Ou est-ce que c’est un artisan qui l’achète, récupère la TVA et l’installe (devis cuisine + pose) ?
    @+,
    Louis

    • Guillaume dit :

      Dans cet exemple, l’artisan l’achète lui même chez Brico Dépot et facture ensuite au client en prenant une petite marge. (ce qui est normal, temps passé dans le magasin, trajet ect…)
      Pas de TVA récupérée, il est auto entrepreneur.
      Donc c’est inclus dans le prêt travaux selon le devis initial présenté à la banque.

  21. Yan dit :

    Bonjour
    Super pour le projet. cependant j’avais une question
    Le Borloo est une convention sur 6 ou 9 ans, est ce qu’on peut le renouveler autant de fois que l’on veut? est ce un renouvellement automatique?
    est ce que tout les villages sont éligibles Borloo?

    Merci et Bravo

  22. Guillaume dit :

    Bonjour Yan,
    Vous avez les réponses dans cet article :
    http://immeuble-de-rapport.fr/borloo-ancien/

    Le renouvellement n’est pas automatique, il faut le demander.

  23. Sebastien dit :

    Bonjour Guillaume,
    Pour tout les travaux qui modifie l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble (volets, fenêtres , ravalement de façade), demandes-tu dans tous les cas une demande préalable (1 mois de délais pour les travaux) ?
    Je viens d’apprendre que cette demande est obligataire mais j’ai l’impression qu’un bon nombre de particuliers l’ignorent …
    J’ai regardé le dossier qu’il fallait monter pour changer fenêtres et volets, une lourdeur administrative (des plans de façades, des photos, ….) !!!
    A+
    Sebastien

    • Guillaume dit :

      Salut Sébastien,
      En effet il faut faire une déclaration de travaux en mairie…et comme tu dis c’est une horreur administrative ! Et si tu es en zone protégée par les Bâtiments de France, bon courage…
      Je ne fais pas toujours les choses dans les règles à ce niveau ( c’est pas bien ! 🙂 ) Je déteste les papiers administratifs.
      Par contre, je respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune : par exemple des fenêtres en bois, des volets gris ect…
      Le but est de se fondre dans la masse et de respecter l’architecture et le coté historique de la commune.
      En faisant ça vous ne devriez pas avoir de soucis.
      Par contre si vous repeignez la porte d’entrée de votre immeuble en rose fluo, ça risque de coincer 🙂

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