Faut-il passer à l’action en 2015 ?

Est-ce le moment d’acheter un immeuble de rapport ?

Les plus pessimistes nous martèlent sans cesse qu’il ne faut aujourd’hui surtout pas investir dans du locatif. Les prix de l’immobilier vont s’effondrer. Nous sommes à l’aube de l’éclatement de la bulle spéculative. La courbe de Friggit nous montre que les prix vont subir une forte correction à la baisse. Votre investissement ne vaudra plus rien dans cinq ans, une fois que la bulle (de champagne ? :)) aura éclaté.

Nous sommes en crise, la croissance est en berne, bientôt tout le monde sera au chômage, les locataires ne pourront plus payer leurs loyers. Pire que ça, ils vont tout casser dans votre futur immeuble de rapport, y mettre le feu à moins qu’un glissement de terrain ne l’ait emporté avant.

STOP ! N’en jetez plus !

2015 est une excellente année pour se lancer.

Mon ami François vient encore de le prouver. Mardi nous étions ensemble chez le notaire. Il vient de signer l’acquisition de son second immeuble de rapport en Gironde. Les chiffres sont étourdissants.

Un immeuble de 3 appartements pour la modique somme de 64 000€ frais d’agence inclus ! L’immeuble comporte 2 appartements T3 et un T2 pour une surface totale de 200m2. Imaginez : 320€ du m2 ! À ce prix, où est le risque ? Construire un immeuble neuf revient au minimum à 1000€/ m2 auxquels il faut ajouter le prix du terrain.

Alors certes, nous allons y réaliser des travaux, beaucoup de travaux même. François a signé pour près de 60 000€ de devis avec différents artisans (couvreur, peintre, plombier, électricien, poseur de fenêtre…). Les travaux débutent lundi et pour une durée d’environ 4 mois.

Des travaux indispensables mais le potentiel est bien présent...

Des travaux indispensables mais le potentiel est bien présent…

Des travaux indispensables mais le potentiel est bien présent...

Des travaux indispensables mais le potentiel est bien présent…

Des travaux indispensables mais le potentiel est bien présent...

Des travaux indispensables mais le potentiel est bien présent…

Une fois les travaux réalisés, les appartements seront loués pour un total de 1250€, le prix moyen du marché local pour ce type d’appartement. Pour optimiser sa fiscalité (les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers), François ne mettra aucun apport personnel dans l’opération. Il emprunte donc la totalité de l’opération (prix, honoraires d’agence, frais de notaire, travaux) soit 127 537€.

Et c’est là que la fenêtre de tir est vraiment optimale, les taux d’emprunts n’ont jamais été aussi bas. François emprunte sur 20 ans (et sans avoir trop bataillé avec son banquier) au taux ridiculement bas de 2,90% assurance comprise ! Il va donc rembourser 691€/mois sur 20 ans et si tout se passe bien encaisser 1250 € de loyer !

Sur mes conseils, François a négocié avec son banquier un report de remboursement du capital de 24 mois maximum. Pendant cette période il ne va donc rembourser que les intérêts soit 314€/mois.

De quoi être serein au niveau trésorerie pendant la durée des travaux même s’ils s’éternisent au delà des 4 mois prévus (mais je veille au grain et serai présent pour mettre la pression aux artisans 🙂 )

Cerise sur le gâteau, les 3 appartements seront loués sous le régime du Borloo ancien en secteur « intermédiaire ». François pourra donc profiter d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers. En cumulant cet avantage avec la déductibilité des intérêts d’emprunts et les travaux, cet investissement locatif supplémentaire sera neutre pour sa fiscalité pendant environ 4 ans. Mieux que ça, il va même pouvoir créer un déficit foncier imputable sur ses revenus globaux et venir « effacer » environ 3000€/an de ses impôts sur le revenu.

Pour bien comprendre le mécanisme du déficit foncier, je vous invite à visualiser la formation vidéo d’Étienne Brois.


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Alors je sais, les plus grincheux vont me dire que l’investissement se fait dans une ville paumée sans dynamisme économique. Peut être, mais ce n’est pas pour autant qu’on n’y trouve pas de locataires.

Personnellement, je préfère ce genre d’investissement à près de 12% nets d’impôts que 6 % fiscalisés dans une grande métropole régionale.

Les prix vont baisser nous dit-on ? Oui, certainement, mais peut importe. Pourquoi François aurait besoin de revendre un immeuble de rapport qui lui rapporte plus de 500 € brut de cash-flow chaque mois ? Pourquoi revendre la poule aux œufs d’or ?

Les plus pessimistes vont diront aussi que dans 20 ans, ce genre d’immeuble en zone rurale ne vaudra plus rien. Et alors ! Il n’aura strictement rien coûté à François, ce sont les locataires qui vont rembourser son crédit (en échange de la fourniture d’un appartement sympa et rénové). Imaginons le pire : François revend dans 20 ans avec une moins-value de 50 %. Il sortira quand même de chez le notaire avec un gros chèque 🙂

Cette nouvelle année me semble être idéale pour passer à l’action. Je n’ai jamais été aussi optimiste pour l’avenir. N’oubliez pas que les plus grosses fortunes se sont souvent crées pendant les périodes de crise. Les prix vont baisser ? Et ben… ACHETEZ !

Je vous souhaite une excellente année 2015 !

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35 réponses

  1. Bonjour Guillaume,

    L’idée d’un report du remboursement du capital pendant 24 mois est très bonne ! Cela permet de diminuer la mensualité à rembourser tous les mois en l’absence de locataires… Ce qui diminue le risque ! C’est aussi intéressant pour se constituer un « fonds de trésorerie » quand on achète un immeuble avec déjà des locataires en place.

    Sinon je partage tout à fait ton avis sur l’immobilier en 2015 : Il faut investir ! N’attendez pas que l’immobilier baisse ou monte et car vous pouvez faire des bonnes affaires dès aujourd’hui comme le prouve cet article !

    Cordialement,

    Nicolas

  2. David dit :

    Il est vrai que dans la perspective d’une location, le prix de l’immeuble à la revente n’est pas le problème premier.
    D’abord le rendement et les possibilités locatives.

  3. Julien dit :

    Article très intéressant !
    Par contre ce qui m’étonne c’est le montant très correct des 60 000 euros de travaux pour 3 appartements ? Il y avait j’imagine au moins toute l’électricité et la plomberie à refaire ? Plus les salles de bain et les cuisines, l’isolation, les sols… J’avais de mon côté vu un immeuble de 7 appartements potentiel à 80 000 euros l’achat mais avec… 400 000 euros de travaux ! ça m’avait un peu refroidi…
    Et autre question : quelles sont les conditions pour obtenir un prêt sans aucun apport (avec financement de tous les frais) plus le report de remboursement, à part prouver à la banque la très bonne affaire ? J’imagine qu’il faut quand même avoir de la trésorerie de côté ? Dans quelle mesure ?
    Merci !

    • Guillaume dit :

      Salut Julien,
      Tu précises « 7 appartements potentiels  » . Je suppose donc que les lots n’étaient pas créer. Impossible donc de comparer.
      Dans l’exemple de François, les 3 appartements existent déjà et étaient fonctionnels il y a peu. Donc pas de plomberie lourde, toutes les arrivées et évacuations sont déjà en place. C’est juste se raccorder lors de l’installation des nouvelles cuisines, baignoires ect…
      Pour l »électricité, il s’agit juste d’une mise en sécurité des personnes (installation des différentiels 30 MA, remplacement des prises cassés….) et non une reprise totale de l’installation.
      Après c’est de la peinture, changement des revêtements de sol, pose du double vitrage…
      300 €/M2 pour un rafraîchissement de ce type c’est dans la moyenne basse au niveau tarif, ni trop, ni trop peu.
      Pour les négociations avec la banque, il faut bien présenter son dossier, savoir de quoi on parle, prouver que le projet est rentable sur le long terme, prouver qu’on maîtrise l’impact fiscal de l’opération…
      François à un salaire CDI de jeune cadre parisien et une épargne de précaution mais elle n’est pas délirante non plus (environ 20 k).
      Par contre il a bien la tête sur les épaules et sait ce qu’il veut, ça aide à convaincre 🙂
      Quand les banques vous demandent vos 3 derniers relevés de compte, c’est aussi pour vérifier si vous êtes un flambeur ou pas !
      Au plaisir.

      • Julien dit :

        Super, merci pour toutes ces précisions !
        Effectivement, dans l’immeuble que j’avais visité, tous les lots n’étaient pas créés, les travaux étaient beaucoup plus lourds que ce que tu décrits, ça explique la différence de coût.

      • Raphaël dit :

        Bonjour Guillaume,
        bravo pour cet article pertinent !
        J’aime aussi ta réponse aux questions de Julien quand tu précises que François « sait ce qu’il veut, ça aide à convaincre ».

        Cela peut sembler évident. C’est un point évident que beaucoup « d’investisseurs » négligent : savoir ce que l’on veut, où l’on veut arriver et comment va-ton s’y prendre ? Beaucoup papillonnent, hésitent, changent de stratégie et d’objectif tous les 4 matins… et n’avancent pas. Ils diront qu’en effet 2015 n’est pas le bon moment pour investir dans l’immobilier.

        Cela me fait penser a un article que j’ai rédigé sur la notion d’objectif.

        Oui 2015 est une bonne année pour investir, si l’on sait pourquoi ? A quelles conditions ? avec quels objectifs à court, moyen et long terme ?

        Il peut être bien de s’entourer de professionnels comme toi pour y arriver.

        Tu évoques régulièrement les formations d’Etienne Brois. Je sais le sérieux qu’il met dans son travail (cf. la page « témoignages » de mon site).

        Cordialement,
        Raphaël

  4. bordet dit :

    Bonjour,
    Lors de l’achat d’un immeuble composé d’appartement et d’un local commercial qui n’est pas en copropriété, le diagnostic technique (électricité, amiante, …) des parties privatives et et de leurs dépendances doit il est fait par le vendeur pour mise à disposition de l’acheteur. Est ce obligatoire ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour,
      Bien entendu que c’est obligatoire. Votre notaire, s’il fait bien son travail refusera de vous faire signer un compromis si les diagnostiques ne sont pas annexé à celui-ci.
      Notez aussi qu’il y a des particularités concernant les locaux commerciaux, par exemple les diagnostiques plomb et le DPE ne sont pas obligatoire je crois. ( à vérifier avec votre notaire car les textes changent sans arrêt !)

  5. Mr Dupont dit :

    Bonjour,
    je compte moi même investir dans un immeuble de rapport d’ici peu et je compte demander un différé d’amortissement pour les premiers mois. je ne savais pas que l’on pouvait le faire sur 24 mois ! J’imagine que cela représente un coût supplémentaire. Y a t il des simulateurs qui permettent de calculer ses frais ? La portion de capitale qui n’est pas remboursé sur cette période est (j’imagine) rajoutée sur la somme a remboursée pendant les 18 années restantes ce qui donne des mensualités un peu plus élevée que si l’on avait commencé à rembourser de manière classique dès le début, est-ce bien ça ? merci d’avance et bravo pour votre site

    • Guillaume dit :

      Bonjour Mr Dupont,
      Oui évidement cela à un coût. C’est très simple à mesurer. Pendant la période de report vous ne payez que des intérêts (le capital n’est pas amortit); Dans l’exemple de François, le « coût » est donc de 314 € chaque mois. Mais finalement est-ce vraiment un coût ? J’appelle plutôt ça un investissement, n’oubliez pas que logiquement au bout de 1,5 mois, il aura déjà en place son premier locataire et une rentrée d’argent de 400 €/mois…
      En effet sur le reste du prêt çà fait légèrement augmenter la mensualité.
      Je fais ce report systématiquement lors de mes acquisitions, c’est terriblement puissant pour générer de la trésorerie immédiatement !

      • mr dupont dit :

        merci pour votre réponse.
        Je pensais plus précisément aux intérêts intercalaires…
        Si je comprends bien votre réponse, le fait de différer le remboursement qu’il soit total ou partiel n’entraine pas de surcoût au niveau du prêt ?
        si je rembourse 100 de capital et 30 d’intérêt, même si je diffère mon remboursement, au final le coût sera de 130 ? Pour ma part je pensais que cela augmentait un peu le coût total du prêt (135 ? 140 ? ) d’où ma question initiale … au lieu de rembourser 130 sur 20 ans, je les rembourserai sur 19 si je fais un différé total pendant 1 an, c’est ça ?

        • Guillaume dit :

          Il y a des différences selon les banques. Certaines font en fait : 20 ans + 1 an et d’autres font 19 ans + 1 an.
          Demandez à votre banquier des simulations pour connaitre le surcoût exact.
          Ce qui est certain c’est que le report n’est pas gratuit. Jamais vu une banque traditionnelle faire du gratuit 🙂

          • Pour être plus précis le coût réel est celui des intérêts moins celui de l’impact de la fiscalité. En effet les intérêts étant déductibles des revenus fonciers ils permettent de payer moins d’impôts et moins de prélévements sociaux (à ne pas oublier !)
            D’après les chiffres indiqués je déduis que François est dans la tranche marginale imposée à 30 % si on ajoute les PS à 15.5 % cela fait près de la moitié du bénéfice d’expoitation (à ne pas confondre avec le cashflow puisqu’on paie des impôts sur le remboursement du capital) qui ne reste pas dans les poches de François.
            Le coût du report est donc de 314 € par mois qui font économiser 142.87 d’impôts et de prélèvements sociaux (en réalité un peu moins car il faut tenir compte de la CSG déductible en N+1) soit un coût réel de 171,13

            Pour parler d’investissement il faudrait savoir ce que François va faire du « surplus » de cashflow : s’il le place et que ça lui rapporte (après impôts) plus que 171.13 on peut en effet parler d’investissement s’il va le dépenser au bar de l’église ce n’est pas vraiment un investissement (cela dit vu le rapport de cet investissement ce sera loin d’être catastrophique et le but du jeu ultime quand on cherche à se procurer des revenus supplémentaires c’est quand même de les consommer un jour ou l’autre) mais cela peut constituer une soupape de sécurité.

            PS : Bonne année bons investissements !

          • Guillaume dit :

            Toujours aussi « pointu » Didier-Fabrice ! Merci pour ton intervention. Il est en effet en TMI 30%.
            Avec le surplus dégagé, François envisage de se lancer en douceur en bourse et de suivre la « philosophie » de Benjamin Graham en investissant dans « la valeur ».
            Après dépenser ce cashflow en bières au bar du coin peut aussi être un bon investissement s’il en profite pour refaire le monde et discuter avec des investisseurs qui ont réussis 🙂
            Au plaisir

  6. mr dupont dit :

    ok, merci !

  7. E. dit :

    Merci pour cet article, c’est très intéressant. Je suis de votre avis quant à investir dès maintenant dans l’immobilier locatif : il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation, les taux de crédit sont bas… Bref les conditions sont la pour réussir son investissement !

  8. Bonjour,
    Très bel investissement !

    Tu as raison : C’est le bon moment pour investir !
    Il faut en profiter, les taux n’ont jamais été aussi bas.

    Lionel

  9. lucie dit :

    bonjour Guillaume
    Merci pour cet article c’est vrai que nous sommes entouré de gens pessimiste qui essaie de démonter ceux qui essaie de passer à l’action.
    Je pense que les meilleurs affaires se font dans les petite villes et petit villages.
    Et 2015 et l’année des bonnes affaires 🙂

  10. Louis dit :

    Bonjour Guillaume,
    Très bon article !
    J’ai une question qui me vient : si un ou plusieurs appartements étaient déjà occupés lors de la vente, est il possible de signer quand même une convention avec l’ANAH avec les locataires en place pour profiter du régime boorlo ancien ?
    @+
    Louis

    • Louis dit :

      Tout en gardant le même montant de loyer en conventionnement intermédiaire par exemple.

      • Guillaume dit :

        Bonjour Louis, très bonne question merci de l’avoir posée.
        En théorie la réponse est NON. Les textes précisent: « Le logement ne doit pas être loué à une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail ».
        Donc vous devez attendre la fin de la période « triennale » pour signer une convention.
        En pratique, j’ai un client qui a eu l’accord de l’Anah locale pour passer outre cette règle ! Donc…

  11. Nicolas dit :

    Si je comprends bien, quand on paie déjà pas mal d’impôts comme moi (+ ISF), on a fortement intérêts à éviter d’investir dans une grande ville : le rendement sera plus faible, les loyers seront plus élevés et on ne pourra pas profiter de ces réductions Borlo. Exact ? Dans ces conditions, il faut chercher des loyers plus faibles dans des villes moyennes.

    • Guillaume dit :

      C’est à peu près ça…sauf que si vous êtes assujettis à l’ISF c’est qu’à priori vous avez une assise financière confortable. Dans ce cas je préférerais nettement investir aux cœur des grosses métropoles régionales : moins de rendement certes mais une plus grosse valeur patrimoniale…et certainement moins de soucis à gérer.

  12. Florian dit :

    Salut Guillaume,
    As-tu prévu de faire prochainement un article sur les travaux ? Je pense que ce serait super intéressant pour les lecteurs du blogs bien que chacun aura des propres avis sur les matériaux à utiliser.
    Typiquement, sur la 2ème photo de cet article, quel matériaux préconises tu pour rénover ce papier peint pas très esthétique ? un nouveau papier peint ? de la toile de verre ? de la peinture ? Comment optimiser encore plus le rendement de l’immeuble avec les travaux ?
    Tous mes encouragements pour ton blog qui est une mine d’informations,
    Au plaisir
    Florian !

    • Guillaume dit :

      Salut Florian,
      Je vais essayer prochainement de faire un article sur le coûts des travaux.
      Ce n’est pas évident car chaque cas est particulier…
      Sur la seconde photo, l’artisan à décollé le papier peint, rechargé le mur avec de l’enduit, il a poncé et repeint. (1 sous-couche + 2 couches de peintures)
      Pour ce genre de chose, le tarif moyen se situe entre 15 et 20 €/m2

  13. Raphaël dit :

    Faut-il passer à l’action en 2015 ? C’est exactement la question que je me pose depuis quelques semaines. J’ai lu ton blog avec le plus grand intéret, ça rajoute de la matière à réflexion et comme on le sait tous, ce genre de projet se planifie et se calcule.
    N’ayant dans mon entourage personne dans le bâtiment ou l’immobilier, c’est sur internet que je prends les infos. chaque cas étant particulier, je me permet de vous exposer le mien, vos avis me seront précieux.
    Ma situation actuelle : je vis en coloc dans la campagne au sud de Toulouse. 1300e net, 15000€ d’épargne, mes dépenses courantes mensuelles entre 800 et 1000€. Je suis a la limite de l’imposition, j’en paierai sans doute un petit peu en 2016 car jai déménagé plus proche de mon travail (moins de frais réels).
    Donc pour moi le but premier ne sera pas de faire baisser mes impots, mais bien d’utiliser mes économies dans un projet rentable sur le long terme, devenir propriétaire grace à la mise en location. Vu ma situation, je doute qu’il soit interessant de viser l’ancien avec de gros travaux pour créer un déficit foncier sur les premières années. Idem pour les investissements neuf visant la défiscalisation. Après de nombreuses recherches sur internet, et au final peu de visites, j’ai en vue une petite maison 56m², mitoyenne, sur 3 niveaux, avec un joli jardin de 300m², dans un petit village landais; côté chiffres : 40000+notaire+travaux de rafraichissement = 5OOOO. Taxes foncière 160€, tout à l’égout. J’ai testé la demande locative avec une annonce fictive sur leboncoin, j’ai eu plus de 30 contacts en 3 semaines, avec une grande majorité présentant des garanties de revenus. Elle est louable 450 hc.
    D’après mes calculs, en empruntant 35000, en utilisant mon épargne, la rentabilité nette (imposition a 30% sur les loyers) dépasse légèrement les 5%.
    Que pensez vous de cet investissement, financièrement parlant ?
    Devrais-je emprunter la totalité des 50000 vu les taux bas ? malgré une hausse du coup du crédit ? (Fisclalement parlant, ais je quelque chose à gagner?) et que faire de mes 15000 e ? Sachant que jai 7000€ sur un plan dépargne logement ouvert vers 2003…
    Merci pour vos éclairages d’initiés.

    • Guillaume dit :

      Salut Raphael,
      Un projet comme je les aime pour débuter :
      Rentable (10,80% brut quand même, d’ailleurs je suis surpris des 5% nets, à mon avis c’est plus), petit prix et peu de risques à priori.
      Ce genre de petites maisons avec jardin se revends assez facilement.
      Perso je ne mettrais pas d’apport, autant utiliser au maximum l’effet de levier. Fiscalement tu déduis les intérêts d’emprunts (OK Didier-Fabrice va hurler car les intérêts tu les verse au banquier ! )
      Garde tes 15 k d’épargne de précaution au chaud, ça peut servir…même si ça rapporte peanuts !
      Enfin une petite maison de 56 m2 en zone rurale me semble idéale pour faire du Borloo ancien…

      • Raphaël dit :

        Merci Guillaume pour ta réponse rapide.
        Mon calcul était faux en effet, je l’avais calculé sur une tranche TMI 30% au lieu de 15% me concernant.
        Donc en reprenant cela fait, (1 mois de vacance par an) : (450*11) – 160 (Taxe foncière) – 500 (15% du revenu foncier-30% si régime forfaitaire) – 400 (11%Csg/Crds) -300 (frais-travaux imprévu) = 7.18% net. vraiment pas mal en effet !
        Jai regardé pour le borloo, dans mon cas conventionnement intermédiaire 430€ au niveau national a voir si il reste a ce niveau dans la commune visée. Les social/très social donneraient un loyer trop bas pour être rentable. Si jai bien compris celà enlèverait 30% sur le montant total des loyer, soit -60% si régime réel.
        Donc : 5000 – 160 – 300 ((5000*40%)*15%) – 220 (11% Csg/Crds) – 300 = 7.94%
        Est-ce que le fonctionnement de Borloo ancien correspond à peut près à cela ?
        La paperasse, délais, rendez vous qui en découlent le jeu en vaut il la chandelle à ton avis ?
        Il est vrai que ne n’ai pas déduis les intérets d’emprunt dans mon calcul.
        Pour les travaux de rafraichissement à prévoir, je pense en faire le plus possible par moi même. Mais je n’oublie pas que faire appel à un pro pour un changement de porte extérieure, installation d’un conduit de poele, ou autre travaux délicats, celà participerait à réduire le revenu foncier net et donc les impots à la fin de l’année…
        Je ne manquerai pas de vous tenir informé de ma décision, évolution de l’affaire si j’ose me lancer…

  14. Guillaume dit :

    Salut Raphaêl, il y a beaucoup de confusion dans tes propos.
    Tu devra

  15. Julien RP dit :

    Bravo, un post tout à fait réaliste. Plus d’infos sur la captation de vidéo à 360°

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