Comment fidéliser ses bons locataires?

Investir dans un immeuble de rapport n’est pas toujours très reposant.

Depuis début janvier j’enchaine quelques galères, notamment un turnover important. 3 départs de locataires en 1 mois ! Bon, à ma décharge cela faisait longtemps que j’étais très tranquille à ce niveau. Mais quand même, quand on veut se créer des « revenus passifs » grâce à ses investissements locatifs, le but n’est pas d’en devenir esclave. Je préfère même gagner un peu moins d’argent et pouvoir passer plus de temps avec ma famille et mes proches. La plus grande des richesses étant à mes yeux le temps libre.

Voici donc quelques moyens simples pour réduire ce turnover.

Cela peut paraître idiot mais votre locataire a-t-il chaud dans son appartement ?

Je visite une bonne dizaine d’immeuble de rapport par mois à la recherche de la perle rare à proposer à mes clients. Très souvent, je vois encore comme moyen de chauffage des convecteurs mécaniques, vous savez les fameux « grille-pain ». Hééé hoooo ! Nous sommes en 2015 !

Si vos appartements sont équipés de ces horreurs énergétiques, il serait temps de les remplacer par des radiateurs, certes toujours électriques, mais à INERTIE. Vous risquez de me dire que c’est plus cher à l’achat et vous avez raison. Un « grille pain » de 1500 Watts coûte environ 40 €/pièce alors qu’un radiateur à inertie (sèche ou fluide) de la même puissance vous revient en « premier prix » à 140 €/pièce chez Casto.

Pour équiper un appartement T2 il faut 3 ou 4 radiateurs selon le volume à chauffer. Pour 1 mois de loyer encaissé (qui risque de devenir une perte sèche en cas de vacances locatives) vous avez remplacé vos 3 ou 4 radiateurs.

Et je ne parle même pas du confort apporté par cette chaleur plus « douce », les grille-pains diffusant une chaleur agressive qui dessèche l’air ambiant. Un locataire heureux et avec des factures de chauffage raisonnables aura tendance à moins déménager.

Autre exemple simple à mettre en œuvre. La semaine dernière, je visite un immeuble dans un petit bourg de Gironde. En fin de visite, je monte dans les combles pour vérifier l’état de la charpente. Et là… aucune isolation ! Quand on sait que 30% de la déperdition de chaleur passe par le toit. Et oui, la chaleur monte….

Dans cet exemple, je ne comprends pas la radinerie du propriétaire-bailleur. Comme il s’agit de combles perdus, c’est très simple à isoler. Il suffit de dérouler sur le sol 2 épaisseurs de laine de verre en les croisant pour éviter les ruptures de ponts thermiques.

Il y avait environ 50 m2 au sol. Chez Brico-Dépot vous trouvez des rouleaux en promo à 6€/M2 en 100 mm ce qui est largement suffisant dans notre région. En dérouler 2 couches vous revient donc à environ 600 € et un peu d’huile de coude un Dimanche après midi. (n’oubliez pas vos gants et masques car ça gratte 🙂 )

Au moins, votre locataire ne vous donnera pas son préavis de départ à la fin de l’hiver…

Après l’isolation thermique, ne négligez pas non plus l’isolation phonique !

En effet le bruit qui se répand entre les appartements de votre immeuble de rapport peut très vite se transformer en cauchemar. Imaginez votre locataire en train d’entendre chaque soir les disputes de ses voisins. En tant que bailleur, voulez-vous recevoir régulièrement des appels de vos locataires pour se plaindre du bruit ? Non, donc prenez les devants.

C’est ce qu’est en train de faire mon ami François avec sa dernière acquisition d’immeuble de rapport.Les travaux ont bien débuté. Nous nous sommes rendus compte avec l’artisan que le bruit passait énormément entre l’appartement du RDC et celui du premier étage.

Ce n’était pas prévu dans les devis. Doit-on laisser comme ça ? Cela n’empêchera pas de mettre en location. OK, mais comme c’est moi qui vais gérer, je n’ai pas spécialement envie d’être sans cesse dérangé par les doléances de ses futurs locataires.

François a pris une sage décision. L’artisan va créer un faux-plafond dans lequel il mettra de la laine minérale spéciale isolation phonique. Le surcout est de 1570 € pour cet appartement de 47 m2. C’est le prix pour le confort du locataire et donc de la tranquillité pour le bailleur. Noyé dans le prêt pour l’acquisition, cela fait un surcoût de 9€/mois sur 20 ans défiscalisables des revenus fonciers. Une broutille 🙂

Un autre moyen assez simple pour fidéliser vos locataires : Ne réévaluez pas vos loyers.

Le dernier indice INSEE, celui qui sert de base légale pour augmenter les loyers vient de sortir : +0,37% sur 1 an. Le loyer d’un T2 loué 400€/mois augmente donc en théorie de….1,47€ ! Personnellement, je n’augmente jamais mes loyers en cours de bail, je trouve ça ridicule et très « gagne-petit ». Imaginez aussi le signal de « radin » que vous envoyez à votre locataire.

Par contre, l’effet est très positif quand il reçoit un courrier lui expliquant que vous avez décidé de ne pas augmenter son loyer. (ne précisez pas que l’augmentation était de seulement 1,47 € 🙂 )

Dans le même ordre d’idée, proposez des appartements agréables et légèrement sous le prix du marché.

Mon cas personnel est assez parlant : Avec mon épouse nous sommes locataires de notre résidence principale à Bordeaux. En comparant avec des biens similaires, il est évident que le loyer de notre appartement est entre 20 et 30% sous le prix du marché. Il m’arrive d’avoir un peu la « bougeotte ». Seulement voilà, déménager signifierait, pour le même budget, perdre plus de 20% de superficie ! Inconcevable pour nous aujourd’hui.

Nous sommes dans cet appartement depuis 8 ans et notre bailleur n’a jamais entendu parlé de nous. Sauf via un virement automatique du loyer chaque mois. Hé oui, nous ne la « ramenons » pas trop, bien conscients du « cadeau » sur le prix du loyer. Il a tout compris notre propriétaire-bailleur 🙂

Et vous, avez-vous d’autres astuces pour fidéliser vos locataires?

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35 réponses

  1. Patrick B. dit :

    Bjr Guillaume

    Merci pour les bonnes idées je vais signer mon premier « immeuble de rapport » fin du mois et je suis en phase sur tout ce que tu viens de poster.
    je rajouterais aussi être réactif en cas de problème dans un appartement par exemple un four qui tombe en panne le locataire sera rassuré de voir que celui ci fonctionne à nouveau dans la même semaine au lieu de devoir attendre des semaines avant réparation…
    félicitations encore pour ton blog je trouve tes posts très instructifs tout en restant simple
    de compréhension!
    bonne journée
    Slts d´Alsace

  2. SLY dit :

    Salut Guillaume,
    la petite lettre annuelle pour dire que le loyer n’augmente pas, je la note celle-là. 😉
    De mon côté, j’attends la signature du compromis de vente de mon premier investissement. Ca traine un peu parce que j’ai fait corrigé des choses, mais cela devrait se concrétiser.
    Dans l’attente, je suis chacun de tes sujets !
    Salutations du Nord !

  3. Jean christophe dit :

    Bonjour,
    C est pas complique, le question que je me pose c est : est ce que j aimerai y vivre? J ai achete un logement dont le locataire se plaignait d avoir un facture edf enorme. Apres etude de son equipement mes doutes se sont portes sur son cumulus. Covert de rouille, l ancien proprio s etait contente de repeindre l ‘exterieur! Ou est l economie ?
    Quand a l augmentation de loyer, j ai une locataire qui a du mal a payer, alors, depuis des annees son loyer est gele et regulierement on est oblige de lui etaler un loyer en retard, qu elle arrive a payer malgre tout.j essaye d etre a l ecoute de mes locataires sans etre esclave , pour cela , je soutraite la gestion par agence et la personne chargee de gerer me sert d intermediaire. Comme ca les locataires n ont ps mon no de tel portable.

  4. Guiguisky dit :

    Slt à tous. Idem concernant la non augmentation de loyer, surtout vu les indices irl du moment ça serait ridicule, surtout quand tout se passe bien avec son locataire!
    Également impératif d’être reactif en cas de soucis.
    Et pour les meilleurs locataires lors des vœux en début d’année, une petite carte et des chocolats! C’est pas grand chose mais ça peut aider…

    • Louis dit :

      Bonjour Guillaume,

      Merci pour cet article intéressant.
      Concernant l’augmentation des loyers , je suis d’accord avec toi! En revanche, quand les loyers n’ont pas étaient augmentés depuis quelques années (4 ou 5 ans par exemple), cela n’est pas négligeable d’avoir environ 30€ de plus par mois sur un loyer à 700€ par exemple. Il est possible par exemple d’avertir le locataire de cette augmentation en lui faisant part que les loyers rétroactifs (sur les 5 années passées) ne lui sont pas demandées. Qu’en penses-tu ?

      • Guillaume dit :

        @Guiguisky : J’aimerais bien faire partie de tes locataires, des Léonidas pour moi STP 🙂

        @Louis, c’est sur que demander d’un coup 5 ans d’augmentation de manière rétroactive me semble suicidaire ! Pour te retrouver dans une situation conflictuelle et avec des impayés, y’a pas mieux ! Le faire en douceur comme tu le préconise me semble un peu mieux.
        Tu peux aussi ne rien dire et le faire à la sortie en retenant sur le dépôt de garantie. (surtout qu’à l’époque c’était 2 mois de loyer).

      • jb dit :

        Bonjour,

        La rétroactivité des loyers ne doit pu etre d actualité avec les nouveaux baux signés sous la loi duflot, non?

  5. Toudoucement dit :

    Il me semble qu’avec la nouvelle loi ALUR,on ne peut pas réclamer rétrocativement les augmentations de loyer(je veux dire réclamer celles qu’on a pas perçu) par contre,on peut rattrapper l’indice.

    J’étais comme Guillaume concernant les augmentations.On se dit que c’est rien puis on se rend compte qu’au bout de quelques années ça fait quelques €.Imaginez 30€ sur 3 logements,ça fait plus de 1000€ à la fin de l’année.De quoi faire de petits travaux supplémentaires.Bref,j’en viens à me demander si il ne vaut pas mieux réévaluer et réinvestir dans les logements que de vouloir être trop économes en se disant: »Au prix ou je lui loue,il n’a pas à se plaindre »Un locataire n’est parfois pas à 20€ près quand on sait lui faire quelques petits aménagements
    Personnellement sur un premier locatif,j’ai eu 2 locataires irréprochables en 11 ans(l’acutelle devrait partir en aout prochain),sur le second 2 aussi en 9 ans.L’actuel est retraité et je lui souhaite longue vie(il est là depuis 7 ans).Dans le troisième locatif en 2ans j’en suis à la troisième,j’ai du mal à leur faire prendre racine mais je pense que l’actuelle s’y plait(la première etait jeune et s’est mise en couple,la seconde etait une femme à problèmes,l’actuelle semble stable)..à suivre mais la stabilité compte plus que la rentabilité immédiate.

    • Guillaume dit :

      En effet Toudoucement, merci pour ton intervention.
      La miss Dufflot avec la loi ALUR a remis en cause certaine pratique;
      Désormais vous ne pouvez réclamer des arriérés de réindexation que pendant maxi 1 an.
      Avec du recul, c’est plutôt sain. Imaginez avant cette loi, vous pouviez demander parfois 500 € d’un coup à un smicard !

  6. lucie dit :

    Entièrement en accord avec ton article, si les locataires voient que l’on fait un minimum d’effort pour leur confort, ils seront moins enclin à nous embêter.
    .

  7. Bruno de Gironde dit :

    Merci Guillaume pour ces conseils avisés… Entièrement d’accord avec toi sur tout.

  8. Emmanuel dit :

    Merci Guillaume pour cet article qui sort du coeur,
    Je partage comme toi l’idée de mettre à disposition un bien de qualité pour « fidéliser » ses locataires.
    J’ai toujours rénové mes appartements avec des matériaux de qualité pour qu’ils soient agréables à vivre. D’autre part, avec un bien de qualité les locataires seront plus disposés à y faire attention et à l’entretenir.
    Et merci de rappeler que le surcoût est minime. D’ailleurs il s’agit plutôt d’un investissement que d’un coût…

  9. Guillaume dit :

    En effet jb, nous en avons discuté dans le commentaire en dessous.
    Bon We

  10. Rentier alf time dit :

    J ai un spécimen ,un oiseau rare que dis je

    Madame la soixantaine bien entamée
    Retraitée loge dans un de mes logements
    -Isolation thermique /phonique au top
    -Beaux materiaux
    -faible loyer
    -renovation récente

    Devinez quel est sa principale occupation
    M appeller toute les semaines pour une petite broutille insignifiante
    Qui une fois réparée donne lieu de sa part a un essai de négociation maladroite a la baiSse du loyer.

    Je pense pour la calmer ou la faire sortir augmenter le loyer en 2015
    Quelle serai votre reaction

  11. David dit :

    J’avoue que j’aimerais bien chopper des locataires stables.
    Sur mes 3 actuellement en immeubles, seuls un est stable.
    Dans les 2 autres, l’un avait disparu (je l’ai retrouvé en choppant le numéro de machin, qui connaît machin, …)
    Et les autres souhaite partir suite à un problème d’humidité. (oui une gouttière a pété, j’ai réparé, mais l’eau déjà dans le mur, ben elle est dans le mur quoi…)

    Par contre, je me pose une question idiote. Si une isolation est posé, il n’y a pas un risque d’avoir une jungle en récupérant le bien?
    Car l’aération refroidi, donc est souvent bouché. Et un bien isolé non aéré….

    C’est la question du moment dans mon crâne.

    Au passage, j’ai un 4ème locataire en maison, et quand j’ai repris la gestion, j’ai baissé le loyer (de 5 € certes).
    Pourquoi, simplement car en virant l’agence, je récupérai 80€ de marge.
    Donc au final, je fais +80€ et le locataire -5€. Tout le monde était content! 🙂

    • Guillaume dit :

      C’est le problème des maisons trop isolées !
      Le bon sens veut que chaque matin il faut aérer au moins 30 minutes.
      Allez faire comprendre ça…de mon coté j’ai une locataire qui n’ouvre jamais (mais vraiment jamais ! ) ses volets. Elle vit dans le noir…et elle se plaint également que c’est trop humide. Elle fume ses 2 paquets/jour dans la maison. Ensuite elle se plaint de l’insalubrité des lieux ! Faut prendre du recul…

      • David dit :

        C’est en immeuble que j’ai un problème d’humidité.
        Que je pense issu du problème de gouttière Le locataire me soutient au contraire que l’appart est humide.
        En plus dans l’immeuble, il y a une extracteur d’air pour éviter ce problème…

        Bref, je verrais après leurs départ, si ils n’auraient pas condamné l’aération.
        C’est pas toujours évident…

  12. jerome dit :

    Bonjour Guillaume,
    Lorsque tu fais installer des radiateurs à inertie, des fenêtres à double vitrage ou toute autre travaux permettant une économie d’énergie dans le logement, utilises-tu des prêts à taux zero du type éco-PTZ ou c’est trop « compliqué » à mettre en place ?
    A+ et félicitations pour ton blog !

    • Guillaume dit :

      Bonjour Jérôme,
      Les PTZ , éco-PTZ et autres horreurs administratives ne sont pas éligibles pour des investissements locatifs. Comme ça c’est plus simple 🙂

  13. jerome dit :

    Es-tu sur ?
    Je viens de lire ça sur le site economie.gouv.fr :
    « Le prêt à taux zéro (éco-PTZ) s’adresse à tout propriétaire d’un logement antérieur à 1990, occupant ou bailleur, sans condition de ressources, effectuant des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements anciens utilisés comme résidence principale : isolation, chauffage ou chauffe-eau utilisant des énergies renouvelables, etc. »
    A ce que je comprends, c’est bien applicable aux bailleurs; non ?

  14. Jerome dit :

    Hormis la paperasse, ça peut être intéressant pour la rénovation d’immeuble ? Non ?

  15. richard dit :

    Bonjour guillaume,
    As-tu déjà expérimenté le retrait d’une installation chauffage au gaz pour le remplacer par de l’électrique ?
    J’aime bien ton idée sur les radiateurs inerties, c’est sur c’est moins contraignant. j’ai le cas pour un de mes appartements que je vais mettre en location prochainement.
    Quel artisan peut se charger du retrait de l’installation gaz (tuuyaux, chaudière, …), un plombier ?
    Est-ce vraiment rentable de passer d’une énergie à l’autre pour un grand appartement ? Je ne sais pas trop 🙁

    • Guillaume dit :

      Bonjour Richard,
      Je part du principe que tant que la chaudière fonctionne je ne change rien.
      Par contre c’est certain que si elle tombe en panne, je ne la remplace pas et j’en profite pour passer aux radiateurs électriques à inertie.
      En effet, logiquement c’est un plombier qui dépose la chaudière et radiateurs et un électricien qui installe les nouveaux radiateurs électriques.
      Un bon auto-entrepreneur doit pouvoir faire l’ensemble des travaux.

      • Louis dit :

        J’ai exactement cette configuration dans l’immeuble que je vais rénover.Les 3 appartements sont équipés de chaudière à gaz de plus de 15 ans qu’il va falloir changer bientôt.
        J’ai fait des devis et pour remplacer les chaudières : 2 artisans me proposent environ 3500€ par chaudière (marque reconnue) , un 3ème artisan me propose un devis de 2000€ mais j’ai un doute sur la fiabilité de la chaudière !!!!
        Je vais étudier le fait de passer au tout électrique. Mais est-ce vraiment rentable pour un grand appartement des grands appartements ( > 80m2) ?
        Quelques questions qui me viennent à l’idée :
        – Que faire des anciens radiateurs et de toute la tuyauterie ? Est-ce que ça pourrait intéresser un ferrailleur ?
        -D’après ce que j’ai pu lire sur internet, la suppression du compteur gaz est gratuite alors que la suppression de l’arrivée de branchement gaz est payante, tu confirmes ?
        – As-tu un ordre d’idée de combien facture un auto entrepreneur pour retirer l’installation gaz existante à l’intérieur du logement (pour un appartement de 80m2 par exemple)?
        A+,
        Louis

  16. JJ dit :

    Bonjour Guillaume,

    Quel plaisir de découvrir ce site pour un investisseur amateur comme moi qui, jusqu’à aujourd’hui, se sentait bien seul… J’adhère à nombre de tes idées et tes principes de gestion sont miens dans la gestion de mon immeuble acquis début 2012.

    Un point m’interpelle dans le cas des travaux d’isolation de ce cher François. Tu écris « Noyé dans le prêt pour l’acquisition, cela fait un surcoût de 9€/mois sur 20 ans défiscalisables des revenus fonciers. »

    Il est donc essentiel d’englober le financement des travaux dans le prêt contracté pour l’acquisition du bien. Non seulement l’investisseur déduit les travaux des revenus fonciers mais également les intérêts de la part emprunt qui finance ces travaux pendant X années…

    Sympathique mais fiscalement répréhensible, non ?

    JJ

    • Guillaume dit :

      Bonjour JJ,
      Merci pour tes encouragements…
      Je ne vois pas en quoi ce serait répréhensible fiscalement? Tu peux peut être nous éclairer?
      Tous les intérêts d’emprunts sont déductibles même les intérêts d’un prêts conso servant à faire des travaux.

  17. JJ dit :

    Bjr,

    Tu as bien entendu raison. Je voulais simplement mettre en lumière cette « double » déductibilité dont j’ai personnellement bénéficié lors de l’acquisition de mon immeuble de 8 appartements.

    Je vais étudier ton site de plus près. Si tes articles déplaisent à certains, c’est que tu rends accessible un marché « réservé »…

    Très cordialement.
    JJ

  18. serges dit :

    Bonjour Guillaume,

    Pour les locataires qui touches l’allocation logement (CAF), par expérience, conseilles-tu à ce que le propriétaire bailleur reçoive directement l’allocation CAF ou bien que le locataire la reçoive puis paye ensuite la totalité du loyer au propriétaire ?
    Les 2 solutions ont des avantages et inconvénients….
    a+

    • Guillaume dit :

      Bonjour Serges,
      En effet c’est à double tranchant.
      Encaisser directement la CAF c’est sécurisant; Le problème c’est lorsque vos locataires ont une aide au logement qui change souvent (Par exemple les intérimaires ou un type au RSA qui travaille ponctuellement via des petits CDD) Cela devient vite une usine à gaz…

      • serges dit :

        Ok tu as raison, j’en conclus qu’il vaut mieux l’adapter en fonction du profil du locataire ! Après, rien ne l’empêche de changer de situation ….

  19. Leyna dit :

    Avec un loyer inférieur au prix du marché et un logement spacieux et en bon état, c’est sûr que les locataires voudront rester (je l’ai toujours dit) ! La preuve, vous habitez la même maison depuis 8 ans !

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