Les 7 erreurs à bannir lors d’un achat revente immobilier

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58 réponses

  1. Bonjour, content de te retrouver ici William, Pour l’achat-revente avec des travaux, il me semble essentiel de demander à son banquier un différé total du crédit de 6mois à 1 ans, afin de n’avoir rien à payer pendant le temps des travaux. Ainsi, si l’on se débrouille bien, on ne paye que les frais de dossier ou d’hypothèque.
    http://www.optimiser-son-budget.com

    • Emmanuel dit :

      Bonjour Patrice,
      Sur 3 gros projets de rénovation immobilières je n’ai jamais réussi à négocier ça avec ma banque. Ce n’est pourtant pas faute de l’avoir demandé.
      Bilan : un déblocage des prêts au compte-gouttes en fonction de l’avancée des travaux et des intérêts intercalaires à payer.
      Pourtant si je me souviens bien c’est bien écrit dans le contrat de prêt.
      Mais en pratique, comme c’est beaucoup moins intéressant financièrement, ils ne vont pas se ruer dessus pour nous le proposer !
      A bientôt

    • william dit :

      Bonsoir Patrice,

      Content de te retrouver également. Oui effectivement, merci de le rappeler. Il est possible de différer le remboursement du capital et de ne rembourser que les intérêts et les assurances ou alors de différer et le capital et les intérêts de façon à ne payer que l’assurance pendant la durée des travaux. Mais dans ce cas tu paie des intérêts sur les intérêts. Il y a des choix à faire.

  2. Toudoucement dit :

    Sur mon secteur,je trouve qu’il y’a trop peu de différence de prix entre les biens habitables et les biens à rénover.ça pourrait peut-être être interessant sur des biens à rafraichir simplement soi même mais dès qu’on parle rénovation on approche des 1000€ du m² de travaux pour un prix de vente de 1200 /1300 maximum.

    • Guillaume dit :

      Salut Toudoucement,
      Une rénovation a 1000 €/m2 me semble énorme !
      C’est quasi le prix de la construction neuve…
      Déjà avec 500 €/M2 on fait de très belle chose aujourd’hui.

      • Toudoucement dit :

        Je pensais à l’exemple de l’article de William ou tout est à faire à part les gros oeuvre(raccordements,ouvertures…)J’ai beau recalculer dans tous les sens à moin de pratiquement tout faire soi-même en résidence principale pour éviter la taxe sur les plus values,ça me parait compiqué.
        *Je précise que je n’ai envisagé ça qu’à partir des prix d’annonces et lorsqu’on parle de biens inhabitables,le prix d’annonce est surement assez éloigné du prix de vente reel.

        • william dit :

          Bonjour Toudoucement,

          Je suis d’accord avec toi, si tu achètes une maison ou un appartement que tu rénoves et que tu revends à l’identique, il n’est pas simple de gagner beaucoup d’argent. La technique (en ce qui me concerne) est d’acheter une très grande surface et de créer plusieurs lots. Ma dernière rénovation était une grange et est devenue 3 maisons. La c’est très rentable.

          • Toudoucement dit :

            Surement William mais il me semblait que les certificats d’urbanisme ou permis de construire etaient pratiquement impossibles à obtenir .Du moins c’est ce que j’avais cru comprendre sans reellement creuser le sujet.

  3. Emmanuel dit :

    Salut William.
    Ah les raccordements aux réseaux… J’en aurais à raconter à mes enfants pendant de longues soirées d’hiver. Entre Véolia, le Consuel et ERDF, il ne faut pas lâcher. Rien n’est simple et les informations sont souvent contradictoires. Mais bon… on y arrive quand même !
    Merci pour ton article très sympathique
    Au plaisir

    • Guillaume dit :

      Salut Emmanuel,
      Dialoguer avec une administration est toujours compliqué nerveusement.
      Pour vous le temps de réactivité est très précieux alors que pour le fonctionnaire en face…peu importe !

      • william dit :

        Salut Emmanuel,

        Oui l’administration française n’a plus grand chose à prouver, on doit faire avec… Et comme toi j’aurai bien des choses à raconter à mes petits enfants…

  4. Bonjour William,

    Acheter en hiver pour vérifier l’humidité par exemple et peut-être mieux négocier car il y a surement moins d’acheteur à cette période, puis revendre au début de l’été travaux finis. Ca semble être une bonne stratégie. Mais en réalité est-ce que les investisseurs comme toi agissent ainsi ?

    Yves mesmentors.fr

    • william dit :

      Bonsoir Yves,

      C’est drôle que tu parles de cela, j’ai écrit un article sur mon blog qui parle d’acheter plutôt en hiver qu’en été. C’est une très bonne technique. Ceci dit quand une opportunité se présente en été, il faut la saisir.

  5. Bonjour,

    Quitte à passer pour le chieur de service, il y a une petite incohérence dans l’article. Si j’ai bien compris on parle des erreurs. Si le premier point est bien formulé comme une erreur à bannir ce n’est pas le cas des suivants. Par exemple acheter au bon endroit ou au bon prix ne sont pas franchement des erreurs…

    La plupart des lecteurs trouveront sans doute que c’est du détail mais il faut pas oublier que l’immobilier c’est beaucoup de droit et le droit de travers c’est pas glop. Imaginez que vous écriviez dans votre bail les erreurs que le locataire ne doit pas commettre :
    1- Payer la totalité du loyer
    2- Payer ou jour convenu
    3- Ne pas défoncer l’appartement
    4- …

    😉

    • Emmanuel dit :

      Bonjour Didier-Fabrice,
      Mais non mais non t’inquiètes pas, nous apprécions tous tes cotés précis, rigoureux et méticuleux dans la lecture des articles.
      C’est ce qui fait ton charme ou plutôt pour rester dans la thématique achat/revente : ta plus-value.
      Pour ma part, je pensais que c’était la dernière technique secrète pour l’optimisation du référencement des articles sur Google.
      Si ça permet à Guillaume d’atteindre son objectif de 1000 visites/jour, félicitons nous de cette découverte 😉

  6. Hello,
    perso, je pense que l’achat / revente est efficace pour « amorcer la pompe », donc quand on débute et qu’on n’a aucune épargne de côté. Si on fait un coup gagnant à quelques dizaines de milliers d’euros, çà rassure le banquier pour les investissements suivants.
    Mais, comme l’a souligné William, c’est une opération à risque, surtout dans cette période où les prix de l’immobilier « se tassent ». Rien à voir avec les années 2000 où l’on gagnait quasiment à chaque fois à ce jeu là.
    En la matière, il faut se fier au bon sens populaire : une bonne affaire se fait à l’achat. Donc il faut négocier serré !

    • Guillaume dit :

      Salut Paul, en effet c’est à l’achat que c’est le plus simple de sortir une belle rentabilité…
      Si vous achetez trop cher, vous allez galérer pour rendre un bien rentable !

  7. Pascal dit :

    Merci William pour cet article très pertinent.

    L’achat-revente est un investissement passionnant, prenant, grisant et risqué comme tout investissement qui rapporte sur une durée relativement courte.

    Selon moi, si l’on devait résumer cet investissement, cela serait :

    Bien négocier (une affaire se fait au moment de l’achat)
    Bien préparer (bilan financier précis)
    Bien s’entourer (partenaires financiers, entrepreneurs)

    Aussi, comme tu l’as souligné, l’aspect « autorisation administrative » (demande de PC, de PD, de PA…) est une étape importante. Il est primordial de le gérer correctement. L’administration a des délais de traitement très particulier à prendre en compte.

    Conseil : ne jamais se brouiller avec un instructeur des PC, très mauvaise idée !! 😉

    En tout cas, très bon article, je le tweet de suite ! !

  8. william dit :

    Bonsoir Paul,

    Il est vrai que bien choisir le secteur où on achète, pour être sur de revendre facilement est plus important lorsque le marché est tendu. Mais en achetant proche d’un centre ville c’est toujours faisable.

  9. William dit :

    « Surement William mais il me semblait que les certificats d’urbanisme ou permis de construire etaient pratiquement impossibles à obtenir .Du moins c’est ce que j’avais cru comprendre sans reellement creuser le sujet »

    Toudoucement,

    Non je ne vois pas les administrations ont deux mois pour répondre à ta demande de CU ou de PC. Sans réponse de leur part, l’acceptation est tacite. Ils peuvent faire trainer en demandant des pièces complémentaires mais c’est tout.

    • Toudoucement dit :

      Je suis peut-être un peu hors sujet.J’avais eu un accord de CU pour une construction en zone agricole mais j’ai eu un refus de la part de la mairie(j’ai pas trop cherché puisque entre temps j’ai eu d’autres chats à fouetter).Il va falloir que je me penche sur la question mais je crains que ça coince à un echelon ou un autre…

  10. Jeremy dit :

    C’est effectivement peut-être pas la meilleure période pour faire de l’achat revente, mais il y a toujours des possibilités.
    Je pense qu’il vaut mieux viser des biens avec beaucoup de travaux à faire, c’est là qu’il y a le plus de valeur à apporter, à mon avis.

    • Guillaume dit :

      Salut Jérémy,
      Bien d’accord avec toi, toujours apporter de la valeur en faisant des travaux.
      Si c’est juste repeindre ça apporte p

      • Guillaume dit :

        pas grand chose. Par contre casser une cloison ou poser un velux dans une chambre « noire », ça c’est valorisant.

        • dany dit :

          bonjour,

          cette idée(velux dans une chambre noire) m’intéressera peut être bientôt. Faut-il une autorisation administrative pour installer un velux?

          Merci de votre réponse.

          • Guillaume dit :

            Salut Dany,
            Bon bah à priori tu es passée à l’action ? 🙂
            Logiquement il faut une faire une « déclaration de travaux » pour être dans la légalité.
            Dans la pratique, je te dirais que si le Velux ne gène personne ( nouveau vis à vis de créé) ou si tu n’est pas en zone historique, fais le à l’arrache…mais assume les conséquences si un voisin mauvais coucheur aigris te dénonce ! 🙂

  11. dany dit :

    Coucou Guillaume,

    je savais que tu me « choperais » sur la question 🙂

    pas vraiment, j’attendais de signer quelque chose pour qu’on en parle.
    j’ai fait la proposition dont on a parlé, elle a été acceptée
    j’ai reçu les diagnostiques, je dois faire 2 devis la semaine prochaine et celle d’après. et je valide pour la signature du compromis.
    en tout cas, nous avons décidé de tenter le coup.

    on croise les doigts 🙂

    merci pour l’info sur les velux,j’ai eu l’impression que ton com était pour moi alors j’ai sauté dessus 🙂

  12. Marie dit :

    Bonjour,

    L’achat revente c est bien et ça fait rêve mais conseillez vous plutôt d acheter diviser et louer et d acheter diviser et revendre avec tous les frais que ça peut engager ? Marie

  13. William dit :

    Bonjour Marie,

    L’un n’est pas mieux que l’autre ça dépend de votre stratégie. Si vous souhaitez vous constituer une trésorerie il faut faire de l’achat revente, si c’est la constitution d’un patrimoine qui vous intéresse il faut faire de la location.

    Dans tous les cas la division est toujours intéressante car les prix au m² sont plus important quand les surfaces sont plus petites, et il vaut mieux louer ou vendre deux logements plutôt qu’un.

  14. florent dit :

    bonjour,
    Trés bon article; merci pour ces détails 🙂

  15. Eric dit :

    Pour les travaux, c’est bon d’avoir des entrepreneurs de confiance.
    S’entourer des bons partenaires se construit au fil des investissements.
    Personnellement, je commence à avoir une vrai petite équipe pour les différents types de travaux.
    C’est un vrai plaisir car je sais que je peux compter sur eux.
    Cela ne m’empêche pas de faire des devis comparatifs pour avoir le bon prix.

  16. Bonjour,

    Il manque sans doute le point le plus important, la 8ème erreurs…. Penser que l’achat revente est une forme d’investissement !

    En effet, il ne s’agit pas d’un investissement mais d’une activité commerciale, celle de marchand de biens.

    Faire de l’achat revente en ignorant ce point est particulièrement dangereux et pour cause. En effectuant ce type d’opération, « l’investisseur » risque de rentrer dans le cadre de l’assujettissement à la TVA, prise en compte de BIC, cotisations sociales etc… Ce qui peut être lourd de conséquence.

    Il existe beaucoup de jurisprudences concernant les cas de requalification, ci-dessous un lien synthétisant des cas de requalification :

    http://investimmo-autrement.fr/mdb/

    Un investisseur averti en vaut deux !

    Il convient d’être particulièrement vigilant quand on envisage ce type d’opération.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Investimmo,
      En effet merci de le rappeler ! D’ailleurs votre liste de jurisprudence fait un peu froid dans le dos. Certain devraient se méfier davantage.
      Après c’est comme tout, tant qu’on abuse pas…
      Le pb est de déterminer la frontière à ne pas dépasser, pas évident;
      Au plaisir

  17. William dit :

    investimmo-autrement, excuses-moi je n’ai pas vu ton prénom 🙂

    Tu as raison si les opérations se multiplient le risque de requalification en marchand de biens existe. Je ne connais personne ayant fait une ou deux opération seulement et qui ce soit fait requalifier de marchand de bien.

    • William,

      Tu peux utiliser investimmo-autrement, c’est un peu mon nom de plume 😉

      Dans les jurisprudences citées précédemment, il existe des cas de requalification avec un ou deux achats (et plusieurs reventes…. ce qui est inévitablement le cas lorsqu’on divise)… comme le souligne Guillaume, il faut donc être méfiant.

      Pour ceux qui veulent se lancer sur l’achat / revente, il est sans doute préférable d’envisager la création d’une structure ad hoc.

      • joseph dit :

        Bonjour à tous,
        Justement, j’ai énormément de difficultés pour obtenir une vue d’ensemble sur les structures ad hoc.
        Un article sur le sujet, présentant les solutions existantes en fonction des stratégies serait à mon avis un carton ! Il n’en existe nulle part…
        Tous mes encouragements et mes remerciements (d’avance) à celui qui se lancera la dedans !

  18. J’ai voulu commencé avec de l’achat revente et quand j’ai compris la galère que c’était je me suis vite calmé. Entre le coup des travaux, la paperasse et le fait qu’on ne soit pas toujours sur de pouvoir vendre à la découpe bonjour!

  19. William dit :

    Bonsoir Greg,

    Il est clair que l’achat revente est lucratif, mais la contrepartie n’est pas de tout repos

  20. Bonjour,

    J’ai eu l’occasion de me mettre à l’achat revente pour générer une plus value il y a quelques années, c’est très compliqué, il faut trouver « le coup » pour réussir à gagner de l’argent la dessus. Généralement, le fait d’investir sur le long terme est beaucoup plus intéressant, c’est beaucoup plus stable et surtout, ça permet de prendre le moins de risque possible…
    Merci pour ton article, il est très bien ficelé!

  21. Benjamin dit :

    Bonjour,

    je vous remercie pour ces informations, ils me sont très utiles 🙂
    Je souhaite acheter une maison de 250 mètres2, y vivre six ans, et la revendre en deux parties (séparées par un mur vertical, il y a une toiture différente pour chacune d’elles, c’était presque destiné à être divisé ! :)). Il y a des travaux (électricité, eau, évacuation, sdb). Est-il possible dans ce cas de vendre sans avoir constitué de copropriété ? Savez-vous si un réseau d’évacuation des eaux usées peut convenir pour deux logements ?
    en vous remerciant de ces informations,

    • Guillaume dit :

      Bonjour Benjamin,
      A priori pas de copro à créer selon moi.
      Il faut par contre faire venir un géomètre pour une division  » par volume ».
      Seul lui pourra vous dire en visitant les lieux si c’est possible.

  22. Anthony dit :

    Bonjour,

    J’ai fait en 2015 une opération d’achat revente sur un appartement. Ayant tiré une bonne plus value, je souhaite refaire la même opération au moins 2 fois; Est ce que je dois me déclarer marchand de biens..?

    Merci

    • Guillaume dit :

      Bonjour Anthony,
      Je dirais qu’a partir du moment où une opération est faite dans un but uniquement spéculatif, cela relève du statut de marchand de biens.
      Vous pouvez le faire en « perso » mais c’est à vos risques et périls.
      Il m’arrive aussi de griller des feux oranges en voiture (Je sais c’est pas bien !)
      Si je me fais choper…bah j’assume 🙂

  23. Josephine dit :

    Ton article évoque de très bons points. Je suis contente d’être tombée dessus, car je songeais à me lancer dans l’achat revente, il y a quelque temps. Le projet est en suspens pour le moment. Merci bien pour ces conseils.

  24. Killyan dit :

    Bonjour tout le monde,
    J’envisage de me lancer dans l’achat-revente immobilière après mes études. Et je me rend compte après la lecture des commentaires et de l’article que la banque peut être un réel problème. Et je me demandais, si en disposant du capital nécessaire je pouvais me passer des banques et investir avec mon propre argent (vente, travaux, etc…) ainsi que revendre et n’avoir aucun intérêt à payer…
    Simple hypothèse 🙂

  25. Mike dit :

    Bonjour
    J’ai l’opportunité d’acheter un immeuble et je suis locataire dedans pour un commerce. Si j’achète l’immeuble et que je revends certains appartements vais je payer des plus-values ?
    J’ai souvent pensé que ceux qui achètent et revendent après travaux s’en sortent mieux s’ils sont maçon plombier plâtrier car si on fait tout faire par des artisans à mon avis c’est plus du tout ou beaucoup moins rentable ! !!!

    • Guillaume dit :

      Bonjour Mike,
      Tu as peut-être une opportunité de devenir propriétaire de tes murs commerciaux « gratuitement » si tu arrives à revendre l’ensemble des appartements sauf ton local au même prix que l’achat global de l’immeuble.
      Bien entendu tu devras passer par la case fiscalité sur les plus-values.
      Le notaire applique un prorata sur chaque lot pour la déterminer.
      Pour limiter ton risque, rien ne t’oblige à faire les travaux, tu peux revendre en l’état.
      Il suffit juste de créer la copropriété via un géomètre + publication à la Publicité Foncière via le notaire…
      Quant à ta remarque sur les artisans, je ne partage pas ton avis sinon ils seraient tous richissimes !

  26. Bougnat investiseur dit :

    Bonjour,
    J’hesite a me lancer dans l’achat revente.j’ai déja rénové deux maison (mon habitation et une pour du locatif) et je vais en attaquer une autre en fevrier pour du locatif aussi.
    Je suis donc tenté de devenir marchand de bien mais en faisant tous les travaux moi meme.Mais je souhaiterai savoir si on est soumis a des obligations de garantie vis a vis des futurs acheteurs.Dois je avoir une assurance particuliere(domage ouvrage).
    J’ai aussi un doute sur votre conseil pour les velux je pense que pour revendre les travaux doivent avoir etaient réalisé dans les regles si on demande au futurs acheteurs de demonter leurs velux,ils vont se retourner contre les marchand de bien(qui est un professionnel)

    • William dit :

      Salut Bougnat,
      Oui bien sur si tu es marchand de biens, tu deviens un professionnel de l’immobilier, donc tu garantis ce que tu vends.
      Il te faudra à minima une RC marchand de biens.
      Si tu fais les travaux toi-même, il faut à mon avis que tu crée une société tout corps d’état et que tu prennes une décennale.
      La dommage ouvrage sert à indemniser un sinistre et son rôle ensuite est de se retourner contre les sociétés qui sont intervenus pour trouver le responsable de la malfaçon.
      Si tu fais tout, le responsable est vite trouvé…
      Après est-ce que tout faire soi-même est la meilleure formule, je ne sais pas…

      • Guillaume dit :

        Hello à vous 2,
        Merci William pour l’exactitude de tes propos, je partage ton avis.
        La RCP est pour moi indispensable. Compte en moyenne un forfait de 1200 €/an + un pourcentage de ton CA. ( environ 0,15%).
        Si vraiment tu souhaites faire toi même les travaux, sépare les activités dans des sociétés différentes.
        A tout faire tu prends un risque énorme, comme dit William tu deviens responsable de tous les problèmes.
        La partie « juridique » du métier de marchand de biens est la plus importante.
        Je te garantis que tu passeras forcement au moins une fois devant les tribunaux au cours de ta carrière.
        Aussi il est indispensable de bien se former, il y a des organismes sérieux et agrées qui font très bien ce job.
        Faire des achats-revente en tant que particulier peut laisser place à l’amateurisme, en tant que pro c’est complètement différent au niveau responsabilité.
        Concernant ta remarque sur les Velux, bien entendu en tant que pro il faut ABSOLUMENT faire toutes les démarches administratives obligatoires sans exception.
        D’ailleurs même en tant que particulier je déconseille fortement de jouer avec le feu. Vous pouvez griller un feu orange… si il y a un gendarme planqué derrière un bosquet faudra en assumer les conséquences. 🙂

  27. Bougnat investiseur dit :

    Merci pour toutes ces infos .Tu as raison william faire tout soi meme c’est peu etre pas la formule ou on a le plus de tranquilite mais financierement je pense que c’est le plus rentable.Mais aller au tribunal ne me fait pas rever…
    Pouvez vous me donner un ordre d’idée des plus values nécessaire sur une annnée pour que l’affaire soit rentable(pour ce sortir un salaire entre 1500 et 2000 euros net)?

  28. Bougnat investiseur dit :

    Si ta reponse me plait .j’ai pas de grosse ambition je veu juste avoir un revenu en travaillant moin que chez un patron,si je peu m’en sortir en rénovant une maison par an sa me va.j’ai d’autre revenu avec le locatif.mais je cherche a savoir si je continu a placer des sous dans le locatif pour avoir une retraite tranquille ou si j’essaye de récuperer mes placement tout de suite.
    Mais je vais continuer de lire tous les articles du site ,c’est tres instructif.

  29. Mimi33800 dit :

    Bonjour William, et les autres lecteurs,

    Tout d’abord merci pour cet article très pertinent, qui nous conforte mon mari et moi dans notre projet de reconversion pro. J’aurais une question cependant, concernant ton article sur la question du « STATUT juridique »…! tu dis avoir acheté une ou plusieurs maisons à rénover puis transformés en lots. As-tu pour cela opter pour un statut de « Marchand de biens » ou « SCCV »…?
    Mon mari et moi hésitons sur notre statut car nous souhaitons rénover pour revendre aussitôt et cela plusieurs fois, mais sur internet les informations que je trouve sont un peu contradictoire.

    Merci aux personnes qui répondront à ce commentaire 😉

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