Les charges déductibles des revenus fonciers

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57 réponses

  1. Bonjour Guillaume,

    Merci pour cet article détaillé sur les charges déductibles, il est vrai que parfois on peut avoir du mal à s’y retrouver. Concernant le forfait de 20€ par local, il est vrai qu’on se fait avoir, car entre les aller-retours pour rendre visite aux locataires, les coups de téléphone, etc… La note peut vite être salée et dans ce cas, il devient intéressant de passer par une SCI à l’IS pour pouvoir tout déduire…

    Sans rentrer dans les détails, on gagne sur les charges déductibles mais ensuite on perd sur la plus-value en cas de vente. A voir avec votre expert-comptable !

    Nicolas Bazard

  2. Merci pour cet article détaillé et très instructif. C’est vrai que c’est une corvée, cette paperasse !

  3. frédérick le nimois dit :

    bonjour, guillaume,
    et merci pour tes super articles!!!
    est ce que la division d’un appartement ,fais parti des travaux déductible ??
    fred.

    • Guillaume dit :

      Salut Frédérick,
      Au risque de te décevoir, en théorie la réponse est NON 🙁
      Cette question fait souvent débat et les avis divergent.
      Je connais des investisseurs qui déduisent ce genre de travaux.
      A leur risques et périls. Pour moi les textes sont clairs, en divisant tu vas forcement créer des cloisons, des cuisines, des sdb…(et les créations ne sont pas déductibles CQFD)
      Le mieux serait de demander confirmation à ton centre des impôts, une réponse écrite si possible, histoire de prouver ta bonne foi si tu es contrôlé
      Personnellement, je ne jouerai pas avec le feu….
      Au plaisir !

  4. frédérick le nimois dit :

    merci pour ta réponse !! bon week-end a toi.

  5. Sebastien dit :

    Merci pour cet article. Je négligeais un facteur :

    « Vous pouvez également déduire 5,1% de la CSG/CRDS acquittée l’année antérieure à votre déclaration (Encore une bizarrerie administrative !) »

    Lors de mes calculs pour un prochain investissement, cela devrai me permettre de gagner quelques dixième de rendement .
    Tu parles bien du trio CSG/CRDS/Prélev sociaux ?

    • Guillaume dit :

      Oui c’est même plus qu’un « trio » .
      Les Contributions Sociales sont l’addition de 5 « taxes diverses », pourquoi faire simple quant on peut faire compliqué 🙂 :
      – CSG: 8,2 %
      -CRDS : 0,5 %
      -Prélèvements sociaux : 4,5 %
      -Contribution additionnelle (Bah oui faut bien en rajouter un peu 🙂 : 0,30%
      -Prélèvement de solidarité : 2 %

      Donc un total de 15,5% , le fameux chiffre que tous les investisseurs connaissent.

      C’est donc 5,1% de la CSG qui est déductible en N+1.
      En clair beaucoup de bruit pour rien ! Cela doit permettre de « gratter » quelques Euros pour les plus fiscalisés 🙁
      Rien d’extraordinaire…

      • Et pour faire plus compliqué le taux de la CSG est différent selon le type de revenu (voire même une base différente 98.25 ou 100 % des montants bruts souvent).
        Elle est en fait constituée de deux composantes une CSG déductible (les 5.1% pour les revenus du capital) et une CSG non déductible. Si vous avez la chance de ne pas encore avoir viré votre patron contrairement à Guillaume vous pouvez voir le même principe sur votre fiche de paie vous avez un salaire net viré par vore employeur et un salaire imposable qui rajoute la CSG non déductibles (et éventuellement d’autres frais non déductibles ou partiellement déductibles mutuelle d’entreprise, tickets restos …)

        Lors de la dernière (en date malheureusement car je doute que ce soit l’ultime) les PS sont restés à 15.5 % mais la part déductible de la CSG a diminué par rapport à la part non déductible. Ce qui a permis un effet d’annonce du gouvernement on n’augmente pas les cotisations sociales. Mais si pour nous tous individuellement l’impact est en effet négligeable sur 20 millions de moutons euh pardons contribuables tondus cela représente une belle somme

  6. lucie dit :

    Salut Guillaume
    merci pour cet article très claire malgré la complexité de la fiscalité française on comprend tout de suite quel régime et le mieux pour nous.

  7. Guiguisky dit :

    Sans parler de la deduction de l’amortissement des biens en cas de loueur meublé…

    • Guillaume dit :

      Salut Guiguisky,
      Oui en effet en meublé vous pouvez amortir l’acquisition du bien .
      Cela fera l’objet d’un autre article spécial meublé car la notion d’amortissement est assez complexe et à double tranchant.
      Tu me connais un peu, tu sais que ce n’est pas ce que je privilégie.
      Je préfère le nue 🙂
      Je trouve ça beaucoup plus efficace, contrairement à la majorité actuelle.
      Notamment la possibilité de créer du déficit foncier qui vas venir amputer ton salaire par exemple.
      A+

  8. Guiguisky dit :

    Exact. Pas de déficit foncier imputable sur les revenus autres que locatifs.

    • Pas de déficit imputable sur les revenus globaux en LMNP (en LMP si !) mais des défcits reportables pendant de longues années (et même indéfiniment pour les réserves d’amortissement) ce qui a son charme pour agir sur l’IRPP et les PS.

      La guéguerre n’a en fait pas de raison d’être car le législateur est idiot mais pas complètement stupide. L’une ou l’autre des solutions peuvent mieux convenir à tel ou tel profil et le contraire de l’opposé 😉 Si l’une des possibilités n’avait aucun intérêt elle aurait totalement disparu ce qui est très loin d’être le cas.
      Surtout qu’en réalité les biens qui peuvent être exploités indifféremment en location nue ou meublée sont assez peu nombreux et il faudrait étudier les impacts au niveau du turnover (un petit studio se prête moins à la location nue une maison de 6 pièces moins à la location meublée, si on fait de la location saisonnière on ne va pas demander aux touristes de venir avec leurs meubles, on risque d’avoir du mal à louer un parking meublé etc )
      Cela me fait un peu penser aux longues discussions stériles pour défendre la SARL vis à vis de la SAS (ou le contraire) pour la création de société alors que l’une et l’autre ont leur propres avantages et inconvénients et qu’il n’y a pas une solution universelle mais que des solutions mieux adaptées en fonction de profils, d’objectifs etc
      C’est pour cela qu’il est indispensable de présenter les différentes solutions avec leurs avantages et leur inconvénients si possible sans y mettre trop de passion (ce qui est difficile car nous sommes des humains et nous avons nos préférences pour l’un ou l’autre que nous mettrons forcément plus en avant que les autres)
      Il faut aussi oublier que les solutions ne sont pas exclusives et qu’il est possible d’avoir des lots meublés et d’autres nus (plus des parkings, des locaux commerciaux, une pointe de produit purement défiscalisant etc etc etc)

  9. Bonjour,

    Bravo pour cet article très clair (ce qui n’est pas toujours facile lorsqu’on aborde la fiscalité vu le nombre impréssionnants de cas particuliers)
    Juste un petit bémol concernant les travaux. Tu indiques « A savoir aussi que pour être déductibles, les travaux doivent concerner un local à usage d’habitation. »
    En fait c’est un peu plus complexe que cela et il faut différencier la nature des travaux.
    Les travaux de construction et de reconstruction ne sont en principe pas déductibles des revenus fonciers ni les travaux d’amélioration qui leur sont indissociables.
    A contrario le Conseil d’Etat que des travaux réalisés pour scinder un appartement en deux lors de la remise en état et la modernisation pouvaient être considérés comme des travaux d’amélioration et donc déductibles.
    Il faut savoir que si on joue à cela il faut être préparé à un long bras de fer avec l’Administration (elle a du temps donc les jugements vont quasiment toujours en appel puis au conseil d’Etat) et qu’il convient de bien dépouiller les cas jugés pour voir s’il n’y a pas de particularités par rapport à son propre cas…

    Les travaux d’amélioration (ceux qui sont dissociables des travaux de construction ou reconstruction) sont déductibles lorsqu’ils concernent un local d’habitation et leurs dépendances immédiates (cela correspond à ta remarque concernant les parkings et des travaux d’améliration d’un parking non associé au local dh’abitation ne sera en effet pas déductible des revenus fonciers) mais aussi pour les locaux commerciaux et professionnels lorsqu’il s’agit de faciliter l’accueil de personnes handicapées

    Enfin les travaux d’entretien ou de réparation sont déductibles dans tous les cas (donc y compris pour les parkings ou garages) sauf ceux qui sont à la charge du locataire (sauf si rendus nécessaires pour cause de vétusté ou de force majeure ou encore si ils sont effectués avant l’arrivée du locataire pour facilité la location et qu’il n’y a pas de lien entre le bailleur et son locataire qui pourrait légitiment faire penser qu’il s’agit d’un arrangement frauduleux)

    Pour ceux que cela intéresse et qui veulent en savoir encore plus tout est expliqué dans le bulletin officiel des finances publiques http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP. Bonne lecture !

    • Guillaume dit :

      Merci Didier-Fabrice pour ces précisions utiles.
      Le but de ce blog est plutôt de démocratiser l’investissement locatif, par choix je n’étais donc pas rentré dans ces détails un peu indigestes. Puisque tu la fait, j’ai une question : Peut tu me sortir le texte sur la possibilité de déduire les travaux d’entretien ou de réparation sur un garage non attaché à une habitation. Par exemple un lot de box totalement indépendant d’un immeuble. J’ai un gros doute sur ton affirmation concernant ce détail. Pour moi, ce n’est pas déductible.
      Au plaisir d’en discuter.

  10. Dominique dit :

    Article super interessant et très clair

  11. Azar dit :

    Merci Guillaume pour cet article!

    Le mieux est de passer par un expert comptable, il vous évitera d’oublier quelque chose à déduire et trouveras toutes les petites niches auxquelles vous n’avez pas pensé! En plus, ses frais sont déductibles des impôts! donc c’est du gagnant-gagnant

    Azar

  12. sab dit :

    Bonjour Guillaume et merci pour ces articles toujours riches et très pertinents!
    mais le Borloo ancien (30/60) existe-t-il toujours à ce jour? j’avoue en perdre un peu mon latin… merci pour votre réponse.

  13. Guillaume dit :

    Bonjour Sab, évidemment que ça existe toujours ! 🙂
    Fouille un peu sur le blog, il y a un article rédigé spécialement…

  14. Dany dit :

    Bonjour à tous,

    Petite question, quand faut-il les déclarer ses revenus fonciers au réel?

    Merci

  15. Dany dit :

    Désolée de vous poser cette question peut être « idiote » mais j’ai lu avec inquiétude qu’il fallait le faire avant le 1er février. Mais dans ce cas comment reporter ses revenus fonciers 2044 dans la déclaration 2042 qui elle arrive bien plus tard?

    Merci de votre aide.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Dany, il y a beaucoup de confusion dans vos propos.
      Sur ce blog je parle essentiellement de location en nue.
      Je suppose que vous parlez de location meublée. (LMNP). Si c’est le cas, en effet il fallait se manifester auprès de votre centre des impôts avant le 1er Février afin d’ opter pour la déclaration au réel.
      Je crois que vous avez lu le livre de Ludovic Matten, vous devriez le relire, tout est parfaitement expliqué pour les déclarations en meublé :

      http://passionlocatif.kneo.me/c/0b21a/3028f

  16. Dany dit :

    c’est possible qu’il y ait de la confusion guillaume, ce sera notre première déclaration, mais je parle effectivement de la location nue.
    Vue votre réponse, je crois que j’ai la mienne.

    Merci d’avoir pris la peine de répondre à l’heure ou presque du dîner.

    Bonne soirée

    • Guillaume dit :

      Parfait alors !
      Si c’est en location nue, pas d’affolement. Les dates ne sont pas encore publiés mais logiquement la 2044 c’est vers la fin mai en même temps que la déclaration de revenus 2042.

  17. Nicolas dit :

    Toujours très intéressant. Je commence à regarder ce genre de placement de près. Si je comprends bien, il vaut donc mieux un immeuble avec d’importantes rénovations qu’un immeuble en parfait état ? Car les frais sont moins élevés (notaire par ex) et on pourra déduire les travaux des loyers. Je me trompe ?
    Merci

  18. ML dit :

    Bonjour,

    Il me semble d’après mes recherches que les frais de notaire et d’agence (les fameux FAI) de l’achat sont aussi déductibles l’année de l’achat et étalables sur 5 ans maximum. Comme vous ne le mentionnez pas, je me demandais si je faisais erreur ?

    Merci

  19. ML dit :

    Bonjour, merci pour ces précisions, j’avais raté la mention « non meublé » !

  20. Nicolas dit :

    Bonjour Guillaume,

    Sais-tu si les factures d’électricité et/ou d’eau pendant la période de travaux peuvent elles être déduites des revenus fonciers ? Le fais-tu d’habitude ?

    Je ne trouve pas l’information officielle sur le site des impôts et sur les forums je trouve tout et son contraire.

    A+

    • Guillaume dit :

      Bonjour Nicolas,
      Alors là ?????????????????
      Dans l’absolu je te dirais NON quoique…en fait j’en sais rien ! 🙂
      Perso je n’ai jamais déduit ces factures. Le fisc considère peut être que ça rentre dans le forfait de 20 € par local.
      Le mieux serait de poser la question au centre des impôts par mail. (Je suis persuadé que tu vas leur poser une colle ! ) Si jamais la réponse est OUI, tu imprimes et conserve le mail avec tes factures. Comme ça si tu as un contrôle fiscal et que tu as déduit, tu dégaines le mail pour prouver ta bonne foi.
      Entre nous, les sommes en jeu doivent être dérisoires non?

  21. Nicolas dit :

    Merci quand même 🙂 Je vais essayer ça …
    Dérisoire mais quelques centaines d’euros à déduire c’est toujours ça 😉

  22. Nico dit :

    Bonjour, je viens de découvrir ton site Guillaume. C’est très intéressant.

    Concernant l’achat de biens avec travaux pour déduire du foncier, cette acquisition de ce bien, tu le fais en direct ou via une sci ?

    Peux tu donner quelques infos sur l’amortissement du bien ? Comment ça se fait, sur combien d’années, quel taux , etc…

    Merci

    • Guillaume dit :

      Salut Nico,
      J’ai fais jusqu’à présent toutes mes acquisitions en direct.
      Les prochaines seront via une SCI à l’IS.
      Les règles d’amortissement sont complexes et devront faire l’objet d’un article complet. Dès que j’ai le courage et l’envie (c’est pas gagné ! ) je l’écris où alors j’en fait une formation payante…ou pas ! 🙂

  23. Nico dit :

    Bonjour,

    J’ai fait quelques recherches. Oui je suis au debut.
    Il me semble que beaucoup de gens parlent de SCI un peu comme un produit de mode. La SARL ou SAS semble être bien adaptée à l’achat immobilier avec renovation aussi.
    Travaux pouvant être déduits, IS, amortissement du bien (attention a la revente), tous frais peuvent être déduits.
    Il y a un cout de depart et de gestion annuelle.
    Il serait intéressant d’avoir des avis sur ce sujet.

    • Guillaume dit :

      Bien d’accord avec toi, certains montent des SCI juste pour se faire mousser ou parceque le copain a une SCI. Dans les dîners en ville ça fait bien 🙂
      Sarl, sas ou sci à l’is c’est la même chose pour moi. L’important c’est qu’est-ce qu’on y « loge » à l’intérieur. Si c’est juste pour accueillir un studio, je ne vois pas l’intérêt d’avoir une structure si lourde et coûteuse pour si peu…

  24. Lohengrin dit :

    Tres bon article… Cependant la phrase sur les honoraires de notaires peut porter a confusion et faire croire que tous les honoraires de notaires sont déductibles, or ce n’est pas le cas, je parle évidemment des émoluments qui concernent l’acquisition (ce sont les plus élevés) donc il serait judicieux de le préciser car ca peut etre dangereux si les personnes les deduisent en cas de controle fiscal.

    • Guillaume dit :

      Bonjour,
      Merci pour ce commentaire.
      En effet les émoluments du notaire lié à l’acquisition ne sont pas déductibles.
      La phrase dont tu parle est dans une rubrique « Frais de procédures » . Cela me semble assez claire mais tu as raison de bien préciser ce point qui pourrais coûter très cher en cas de redressement fiscal !

  25. Antony dit :

    Bonjour Guillaume,
    Est-ce possible de déduire tout ces mêmes frais pour la location d’un local commercial?

  26. Antony dit :

    Merci pour ta réponse, le commentaire de Didier-Fabrice:
    « Enfin les travaux d’entretien ou de réparation sont déductibles dans tous les cas (donc y compris pour les parkings ou garages)  »
    n’est donc pas confirmé?
    A tu plus d’informations à ce sujet?

  27. Florent dit :

    Bonjour,

    Pour ma part j’ai été informé (via une agence Immo) comme suit :
    – On peut déduire les frais d’achats chez le notaire, les frais d’agence payés dans le cadre de l’acquisition, ainsi que les frais de courtier (meilleurs taux par exemple).

    On m’aurai menti ?

  28. Antony dit :

    Bonjour,
    Tout d’abord je tenais à te remercier pour le sérieux de ton travail.
    J’aurais une question assez technique, je me suis lancé dans le projet de diviser une grande maison de ville, en plusieurs appartements (5 pour être précis) c’est à dire nouveau compteur d’eau, d’électricité etc…
    Je compte bien sûre garder au maximum les structures existante. Ce genre de traveaux sont ils déductibles (modification de l’intérieur, frais de mise en place des compteurs, honoraires du géomètre, et coût de la division chez le notaire) ?

    En vous remerciant.

    Antony

  29. Salut Guillaume,
    Dans le cas d’une location meublé il me semble qu’il est également possible de déduire l’achat des meubles?
    Merci d’avance.

  30. Bénédicte F. dit :

    Bonsoir Guillaume
    Il est utile de rappeler que les loyers à déclarer sont les loyers hors charges. Les charges correspondant au remboursement de frais non déductibles : taxe sur les ordures ménagères, chargés de copropriété à la charge du locataire.
    Je ne suis pas d’accord avec la déduction des 5,1% de CSG. Puisque la part de CSG déductible est reprise dans la déclaration 2042 de l’année suivante Ligne 6DE
    Bonne soirée

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Bénédicte,
      Très heureux de te voir sur ce blog et merci de nous apporter ton expertise.
      Bien entendu ce sont les loyers hors charges qu’il faut déclarer et heureusement d’ailleurs 🙂
      Et en effet cette CSG à déduire est reprise automatiquement l’année suivante sur la 2044 lors de la déclaration en ligne, je n’ai peut être pas été suffisamment clair et explicite : je suis donc tout à fait d’accord avec toi.
      Au plaisir

  31. Florian dit :

    Bonjour,
    Peut-on déduire un ravalement de façade dans un immeuble qui n’est pas en copropriété ?
    Si oui comment répartir le montant ou le déclarer ?
    Merci

    • Guillaume dit :

      Bonjour Florian,
      Je ne suis pas certain de bien comprendre ta question….
      Je suppose que tu possèdes un immeuble complet.
      Bien entendu que tu peux déduire le ravalement de façade.
      Il suffit d’inscrire le montant sur ta déclaration de revenus fonciers 2044 à la ligne 224.
      N’oublie pas de renseigner également la rubrique 400…

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