Bailleurs : faut-il faire des travaux en 2017 ?

Je viens de jeter un œil à la météo : chouette, ce week end, ça sent le printemps !
Bientôt, les déclarations d’impôts fleuriront dans les boites mail (ou dans les boites aux lettres pour les heureux bailleurs qui reçoivent encore leur 2044 en version papier).

De nombreux lecteurs m’ont posé des questions sur la fameuse transition qui va s’opérer début 2018 vers le prélèvement de l’impôt sur les revenus à la source. Comme cela concerne les revenus de 2017, il était grand temps que je me penche sur la question.
Je me suis donc lancé le défi de comprendre à quelle sauce nous allions être mangés l’année prochaine, nous les bailleurs/investisseurs…

Me promener dans les méandres des nouvelles usines à gaz législatives est toujours une gymnastique désagréable pour moi. Je me suis déjà plié à l’exercice pour la loi Cosse « Louer abordable » il y a peu (article ici).
J’ai encore quelques courbatures, mais je continue sur ma lancée 😉

Je trouve l’intention de base de ce nouveau système louable : payer ses impôts à N+1 peut s’avérer parfois compliqué en matière de trésorerie, notamment en cas de baisse de revenus. Oui, mais :

  • Le Législateur bien intentionné a peut être oublié qu’avec le système actuel, la mensualisation permet de coller à une certaine réalité, dans le sens où, en cas de variation sensible de revenus en cours d’année (notamment vente ou acquisition d’un immeuble en ce qui nous concerne), il est possible de moduler, notamment à la baisse, ses mensualités ou ses acomptes (bon, il ne faut pas se planter dans ses calculs, sinon, bam ! 10 % de pénalités sur les sommes non versées !).
  • Le Législateur a peut-être également oublié que le système du quotient familial complique très sérieusement la mise en place d’un tel système.
  • Le Législateur a aussi sûrement oublié que le monde du travail est en pleine mutation, et que de plus en plus de gens ne sont plus des salariés « lambdas » avec un unique employeur et des revenus réguliers.
    Si dans un foyer, vous aviez une personne salariée en CDI ou fonctionnaire, une autre à son compte, une troisième en CDD ou en interim, que vous perceviez des revenus fonciers, bénéficiiez de revenus exceptionnels ou de crédits d’impôts vos impôts étaient jusqu’à présent prélevés en même temps et regroupés sur une même feuille (sauf pour certains revenus exceptionnels comme les plus-values immobilières, collectées par le notaire).

Avec ce nouveau système… autant vous dire que ça va cafouiller ! Je crois qu’ils ne savent même pas encore comment ils vont collecter l’impôt des salariés en CDD ou en interim… c’est vrai, ça ne concerne presque personne dans ce pays).

Bon, ok, ça fait problème de riche 😬

Quand on regarde de plus près pour les cas généraux à savoir les salariés en CDI, ce sera une charge mentale et une responsabilité supplémentaire mise sur le dos des dirigeants d’entreprises… Ok, il paraît que ce sera juste une ligne en plus sur les bulletins de salaire et que les patrons ont déjà l’habitude de collecter des taxes pour le compte de l’Etat, sauf que le taux de prélèvement sera différent en fonction des salariés…
J’espère que ces dirigeants seront bien encadrés et protégés et que l’administration fiscale sera plus efficiente et réactive avec eux qu’avec la moyenne des contribuables.
On peut toujours rêver.

Et puis, psychologiquement, il y a plus d’un cadre dont la TMI est élevée à qui ça va mettre un coup au moral de voir son salaire grignoté par ce prélèvement à la source… même si dans les faits, il lui restera exactement la même somme qu’avant à la fin du mois. Pas très bon pour les relations au sein des entreprises il me semble.

Voilà pour mes remarques d’ordre général. Je ne rentre pas dans les détails parce qu’il y aurait des pages de commentaires à faire. J’espère juste que toute cette dépense d’énergie aura un effet positif à moyen terme.

Je vais essayer d’être clair. Certains articles que j’ai lus m’ont donné mal à la tête tellement ils sont obscurs. Soit les journalistes et juristes qui les ont rédigés n’ont eux-mêmes pas tout compris, soit ils considèrent les propriétaires comme appartenant à une caste supérieurement intelligente.
Bon, pour rappel, je n’ai que le bac et j’ai quand même le droit de comprendre. 😉
Les investisseurs sont de plus en plus des « Monsieurs Tout-le-Monde » il me semble, et c’est une très bonne chose !

Bizarrement, c’est en lisant un très long rapport du sénat sur le projet de loi de Finances de 2017 que j’ai compris le plus de choses… Nos sénateurs seraient-ils utiles et clairvoyants ?
Ce rapport s’intitule (ça ne s’invente pas, cliquez sur le lien si vous ne me croyez pas) :

Le prélèvement à la source : un choc de complexité

Franchement, c’est bien rédigé et même si je n’ai pas lu l’intégralité des 244 pages, la partie consacrée au traitement des revenus fonciers est ce que j’ai trouvé de plus clair. Et puisque ça vient du Sénat, ça doit s’avérer à peu près juste !
Alors, Allons-nous payer ou pas des impôts sur le revenu en 2017 ?

Commençons par le début :

Vous avez tous entendu parler d’« année blanche » pour les impôts sur les revenus de 2017.
Quoi, le fisc nous fait cadeau d’une année d’IR ?
Les caisses de l’Etat ne vont pas arrêter d’être alimentées par nous les contribuables pendant un an, rassurez-vous 😉

En 2017, donc en ce moment, vous provisionnez pour les impôts sur vos revenus perçus en 2016 (tous les mois si vous êtes mensualisé, ou avec le tiers provisionnel).
Comme tous les ans, vous ferez votre déclaration en mai et vous recevrez votre avis en septembre avec le montant de votre impôt pour 2016.

Début 2018, changement de système.
Vous paierez à partir de janvier et mensuellement vos impôts pour vos revenus de 2018. Facile pour les personnes qui ont un employeur et un salaire régulier.
Pour les revenus des indépendants et les revenus fonciers, le fisc mensualisera vos impôts (en se basant sur vos revenus 2017) et fera une régularisation en 2019, après votre déclaration d’impôt (qui continuera à être obligatoire pour tous).

Donc, les revenus de 2017 passent à la trappe entre ceux de 2016 et ceux de 2018. Attention, il faudra quand-même les déclarer sérieusement mais leur montant ne vous sera pas réclamé. Il sera « épongé » par le CIMR (Crédit d’Impôt pour la Modernisation du Recouvrement).

Il va falloir éviter de vouloir profiter de cette aubaine pour augmenter vos revenus de manière disproportionnée. Pas d’impôts, ça donne envie de gagner plus en 2017 !
Cela risquerait d’attirer l’attention du fisc qui a prévu pour ces revenus de 2017 de pouvoir contrôler vos déclarations non pas pendant 3 ans (délai de prescription habituel), mais pendant 4 ans. Si vous gagnez plus en 2017, il faudra pouvoir prouver que c’est de manière régulière (pas par exemple en encaissant des revenus réguliers qui auraient dû l’être en 2016 ou 2018).

Attention, seuls les revenus dits « réguliers » (salaires, revenus des entreprises imposés à l’IR et revenus fonciers principalement) seront concernés par ce CIMR.
Les revenus « exceptionnels » seront eux bien imposés en 2017 et les éventuels crédits d’impôts de 2017 seront remboursés aux contribuables en 2018.

Vous me suivez toujours ?

Les caisses de l’Etat vont donc continuer à se remplir grâce à ce décalage. Et ça ne changera rien pour nous les contribuables (enfin, sauf si vous mourez et que vous percevez uniquement des salaires : vos héritiers n’auront pas à payer vos impôts l’année qui suivra votre trépas puisque vous les aurez payés de votre vivant ; cynique mais réel ;)).

 

Ce qui m’intéresse le plus, (et vous intéresse puisque vous êtes nombreux à m’avoir réclamé un article sur le sujet), c’est la question suivante :
Que va-t-il se passer lors de cette transition fiscale (en 2017/2018) pour nous les bailleurs/investisseurs ?

Nous, investisseurs/bailleurs, avons l’habitude de déduire les sommes des travaux que nous réalisons dans nos immeubles de nos revenus fonciers (dans cet article, vous avez les charges déductibles des revenus fonciers).
Cela permet de minorer le coût de ces travaux en réduisant la note fiscale.
Cela permet aussi à l’Etat de favoriser un parc locatif privé mieux entretenu et un secteur du bâtiment dynamique (Et oui, c’est toujours donnant/donnant !)

Question légitime : si les revenus 2017 ne sont pas imposés, à quoi bon réaliser des travaux qui pourraient attendre ? Qu’adviendra-t-il d’un éventuel déficit foncier généré en 2017 ?

Au début, les auteurs de la loi de finance 2017 n’y avaient pas pensé… et puis, devant la levée de boucliers des acteurs concernés, ils ont eu une idée diabolique pour ne pas paralyser le secteur du bâtiment et les investissements locatifs en 2017. 😈

⚠️ Attention, ça se complique ! Concentrez-vous bien.

En 2017, vous pourrez faire des travaux et générer un déficit foncier qui sera imputé sur vos revenus à hauteur de 10 700 € (c’est la règle habituelle).
Bon, pour 2017, on devrait s’en moquer puisque vous ne paierez pas les impôts correspondants. Quoique…

Si votre déficit foncier est supérieur, vous l’imputerez à vos revenus en 2018, 2019, etc.

Pour les petits malins qui attendront 2018 pour réaliser leurs travaux, ce sera le retour de bâton.
En 2018, vous pourrez déduire de vos revenus la moitié de la somme dépensée pour réaliser des travaux en 2017 et 2018.

En 2018, vous ne pourrez donc déduire que la moitié des sommes dépensées effectivement cette même année pour faire des travaux.
SAUF (et c’est là que certains pousseront un soupir de soulagement) si vous avez acheté votre immeuble en 2018 ou si les travaux ont un « caractère urgent » (c’est une notion totalement subjective je trouve, mais il faudra pouvoir le démontrer en cas de contrôle). Dans ces deux cas, vous pourrez déduire 100% des dépenses de travaux faites en 2018.

Bon, moi aussi j’ai eu besoin d’exemples concrets pour comprendre donc en voici :

Exemple 1 : Jean-Claude fait des travaux dans son immeuble de rapport en 2017 pour une valeur de 20000 €. Il fait d’autres travaux en 2018 et dépense cette fois 10000 €.

– En 2017, il pourra déduire 20 000 € de ses revenus fonciers qui ne seront certes pas imposés, sauf que…
– En 2018, il pourra déduire 15 000 € ((20 000 + 10 000) / 2) alors même qu’il n’aura effectivement dépensé que 10 000 €

Exemple 2 : Marie-Claire ne fait pas de travaux dans son immeuble de rapport en 2017. Elle fait en revanche des travaux en 2018 et dépense cette fois 15 000 €.

– En 2017, elle ne déduira rien (sur le coup, elle s’en moque puisqu’elle ne sera pas imposée sur ces revenus donc à quoi bon essayer de les minorer ?)
– Sauf qu’en 2018, elle aura dépensé 15 000 € mais elle ne pourra déduire que 7 500 € ((0 + 15 000 €) / 2)

Exemple 3 : Roger fait des travaux dans son immeuble de rapport en 2017 pour une valeur de 50 000 €. En 2018, il ne fait aucun travaux.

– En 2017, il pourra déduire 50 000 € de ses revenus fonciers (intéressant surtout si cela génère plus de 10 700 € de déficit car il pourra le reporter sur 2018 et les années suivantes).
– En 2018, il pourra déduire 25 000 € ((50 000 + 0) / 2) alors même qu’il n’aura RIEN dépensé cette année là.

Vous comprenez le tour de passe-passe ?
Clairement, si vous faites des travaux en 2017, il va falloir mettre le paquet et générer plus de 10700 € de déficit foncier car en 2018, bingo, vous pourrez en redéduire la moitié !

L’idée est presque géniale, si ce n’est qu’en 2018, il risque d’y avoir beaucoup de bailleurs qui vont repousser leurs travaux non urgents à 2019 (sauf pour les immeubles fraichement acquis dans l’année)

Chacun va devoir examiner tout ceci et prendre des décisions en fonction des stratégies qu’il souhaite adopter.

On me demande souvent des conseils en matière de fiscalité de l’immobilier ; je vous conseille si vous avez besoin d’n apprendre plus sur ce sujet, l’excellente formation de mon ami Etienne Brois :

Formation Fiscalité IMMO Haut Rendement

Si vous avez des projets de gros déficit foncier en 2017, il semble que la fenêtre de tir soit idéale en 2017. Ça tombe bien, c’est cette année !

Un dernier conseil : gardons la tête froide et n’oublions pas qu’entre temps, il va y avoir des élections présidentielles. Comme la spécialité de nos élus tous bords politiques confondus est de s’empresser de détricoter ce qu’ont fait leurs prédécesseurs, il ne faut à mon avis rien prendre pour argent comptant.
Il n’y a rien dans ce qui est sorti pour l’instant de définitif. Il appartiendra donc à chacun de bien s’informer auprès de l’administration fiscale lors de la déclaration des revenus de 2017.

Un minimum de prudence s’impose, donc. Mais pas d’attentisme !
Rappelons-nous que la rentabilité d’un immeuble doit d’abord être intrinsèque.
Les déductions fiscales, c’est du bonus.

N’hésitez-pas dans les commentaires si vous avez des précisons à apporter… 

Vive 2017 !

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18 réponses

  1. Jérôme dit :

    Merci pour cet article. J’étais complètement pommé avec cette histoire d’impôt. C’est bien plus clair à présent.
    Je suis assez perplexe concernant le cas de l’exemple n°1. C’est avantageux pour les bailleurs mais pas pour l’Etat.
    Je ne serai pas surpris qu’il y a ait un changement là dessus.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Jérôme,
      Oui, ça parait intéressant, sauf qu’en 2017, les travaux n’auront au final aucun effet sur l’imposition. Donc c’est je pense la moindre des choses que de pouvoir « re » déduire la moitié des travaux faits en 2017 sur 2018. Au final, le fisc réalise une économie il me semble ! Ce n’est que mon avis et je serais heureux d’en lire d’autres car il y a beaucoup d’analyses différentes possibles en fonction des situations de chacun ! Bonne journée !

  2. Cyril (Lespinasse sur les précédents com') dit :

    Bonjour Guillaume, tout d’abord merci pour cet article très clair ! Cependant il y a une subtilité que je ne saisi pas. Dans ton exemple 1 Jean-Claude totalise un montant total de 30000€ sur 2017 et 2018 (20000 pour 2017 + 10000 pour 2018). Il en déduira, comme tu l’indiques, au final, 15000€ en 2018.

    Si Jean-Claude avait décidé d’effectuer aucun travaux en 2017 et 30000€ sur 2018 (on est toujours à un total de 30000€ sur 2017 et 2018) :
    – En 2017, il aura déduit 0€ de ses revenus fonciers, mais ils ne seront de toute façon pas imposés
    – En 2018, il pourra déduire 15 000 € ((30 000 + 0) / 2)

    Pour un total de 30 000€ de travaux sur 2017 et 2018, il déduira donc 15 000€ en 2018, j’en arrive à la même conclusion que toi. Du coup je ne comprends pas bien quel est l’avantage de faire 20 000€ de travaux en 2017 + 10 000 en 2018 plutôt que de faire 30 000€ uniquement en 2018.

    Si tu as encore la force de te prendre la tête, après avoir exploré la loi Cosse et les méandres de l’imposition à la source, peux tu m’éclairer ? :). Je ne t’en voudrai pas si tu préfères aller faire une bonne sieste !

    • Guillaume dit :

      Bonjour Cyril,
      Ne t’inquiète pas pour la prise de tête ! Je ferai la sieste plus tard 😉
      Dans ton exemple, si tu as besoin de faire tes travaux en 2017, tu ne seras pas pénalisé fiscalement et cela aura le même effet que si tu attendais 2018. C’est il me semble justement le but de cette mesure : faire en sorte de ne pas différer des travaux qui auraient pu être réalisés en 2017 notamment pour ne pas ralentir le secteur du bâtiment.
      Je pense qu’il ne faut pas se prendre trop la tête. Si tu dois faire des travaux, de toute façon cela donnera de la valeur à ton bien et cela permettra éventuellement d’augmenter tes loyers, donc autant ne pas perdre un an avant booster la machine à cash ! Time is money 😉
      Bonne journée !

      • Cyril dit :

        Tout à fait d’ac avec toi. Et j’ai retourné les chiffres dans tous les sens suivant ton raisonnement, j’ai bien l’impression que quelque soit la répartition du montant des travaux sur 2017 et 2018, la déduction fiscale sera la même en 2018. Si des travaux sont nécessaires, rien ne sert donc d’attendre 2018 pour les faire, je suis d’accord avec toi.

        Tient… le législateur aurait donc t-il pris la peine de réfléchir à tout ça ? On dirait que oui :). Ou alors… aurait-il simplement copié sur ceux qui ont déjà adopté le prélèvement à la source, c’est à dire la quasi-totalité des pays du continent européen ^^. Ca s’est bien passé pour les autres pays, disons que ça se passera bien pour nous :).

        • Guillaume dit :

          Oui, tu as raison, il faut rester optimiste ! Quand même, pas facile de « copier sur les voisins » quand on est les champions des niches et exceptions en tous genres concernant l’IR ! Il aurait peut-être fallu commencer par simplifier le système, mais en France, on sait pas faire
          On va dire que c’est ce qui fait le charme de notre beau pays !

  3. Merci pour cet article. cela devient plus clair.

    Par contre j’imagine que l’on doit considérer tout ces exemples comme des impôts sur le revenus.

    A l’impôt sur la société j’imagine que c’est différent tant qu’il n’y a pas de dividendes (sauf erreur)?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Michael,
      Oui, il s’agit de la réforme de l’IR. Pour l’IS, rien ne change à ma connaissance. D’après ce que j’ai compris, les dividendes sont considérés comme des revenus exceptionnels et seront donc imposés en 2017.
      Bonne journée !

    • Lucille dit :

      Merci pour ces éclaircissements. J’avais effectivement lu quelque chose de similaire mais pas aussi bien résumé.
      Je me suis posé la même question que Michel, Et j’en ajoute une : ces travaux incluent-ils les travaux de copropriété votés ? Oui je ne suis pas sur le bon site pour ça, mais tu as peut être trouvé la réponse dans le rapport ?

  4. Olivier dit :

    Bonjour Guillaume,

    Super cet article, il se trouve que je m’apprêtais à éplucher le texte de loi… Je sais qu’il ne faut jamais rien croire et lire par soi-même pour apprendre, mais le travail est sérieusement avancé grâce à toi ;-)) Merci !

    Je me permets de réagir par rapport à la faisabilité du dispositif et la possibilité de retour en arrière, voire tout simplement d’annulation de ce projet de loi. Je suis imposé à la source déjà à ce jour mais évidemment pas en France. Il y a un très gros problème avec ce que veulent mettre en place nos politiques, contrairement à ce qu’ils déclarent haut et fort, les systèmes de prélèvement à la source dans les autres pays ne fonctionnent pas du tout comme cela.
    Les autres systèmes sont basés sur des taux appliqués par l’employeur uniquement basés sur le salaire de l’employé. En début d’année suivante, chacun doit remplir une demande de rectification qu’il envoie à l’administration fiscale en prenant en compte tous ses revenus et les réductions d’impôt éventuelles, comme par exemple les frais de garde d’enfants à déduire. Pourquoi font-ils cela? Pour que la tâche soit moins lourde à assumer par l’employeur, mais surtout pour des questions de confidentialité ! Que va-t-il se passer si Madame touche un très gros salaire et Monsieur un salaire moyen (je prends l’exemple dans ce sens là, ça change un peu, souhaitons-le aux dames)? Monsieur n’est pas prêt d’obtenir son augmentation ou sa promotion. Maintenant je recentre sur le sujet du blog, que va-til se passer quand vous aurez acheté un immeuble? J’ai peur que le résultat soit le même, l’argument va être tout trouvé:  » Mais voyons avec vos revenus immobiliers, vous n’avez pas à vous plaindre ! ».
    La société civile immobilière va peut-être prendre un tout nouvel intérêt ;-))

    J’ai l’impression que si les choses commencent vraiment à se mettre en place, il va y avoir des levées de bouclier, c’est une réelle atteinte à la vie privée, je me demande même comment la CNIL va réagir, car il va falloir tenir à jour des fichiers avec des systèmes informatiques qui auront des niveaux de sécurité très variables… Ca risque de vraiment coûter cher aux entreprises…

    Encore merci pour l’article,

    Olivier

    • Guillaume dit :

      Bonjour Olivier,
      Ces questions de confidentialité font en effet débat. Les salariés qui voudront rester discrets pourront demander à leur employeur de leur appliquer un taux « neutre » sur leur salaire. Mais selon moi, une telle démarche fera présumer que vous avez un taux élevé (ou des choses à cacher), donc des revenus en conséquence, etc. De la poudre aux yeux, ce taux neutre 😉
      Après, les employeurs n’ont pas la réputation de faire « dans le social » et une promotion ou une augmentation sont en général plus liées à des qualité professionnelles (ou d’autres bien plus subjectives) qu’à une situation personnelle, mais c’est vrai que ça pourrait influencer d’une manière ou d’une autres certaines décisions liées aux ressources humaines. Vaste débat 😉
      Pour la SCI, oui, ça peut être le moment d’y réfléchir 😉
      Bonne journée !

  5. Bill dit :

    Bonjour et merci pour l’article

    Si je fais des travaux dans un immeuble qui comporte déjà 3 apparts que je loue meublés pour créer 2 nouveaux apparts,puis je me servir de cette defisc (10700€) ou devrais je amortir ses travaux puisque j’ai déjà commencé à amortir l’immeuble ?je ne sais pas si je suis clair ??

  6. Gardon-Mollard dit :

    Bonjour,merci pour votre article.Effectivement j’ai lu les explications sur senat.fr qui sont tellement claires qu’on comprend très bien que les travaux réalisés en 2017(et donc déclarés en 2018 en même temps que tous nos revenus) ne servent qu’a être connus de l’administration fiscale (puisque nous n’en tirons aucun avantage2017 étant une année « blanche ») et donc à etre pris en compte lors de la déclaration des revenus fonciers de 2018(que nous ferons en 2019)pour le calcul de la moyenne des travaux 2017+2018.En résumé,dans tous les cas de figure,seule 50% de la totalité de l’investissement en travaux ne fournira au bailleur un avantage fiscal!!Ils sont très forts!!Bravo à eux!

  7. Johann dit :

    Bonjour,

    J’ai visité un appartement dont le prix de vente me permettrait de dégager un cash flow positif et une bonne renta nette.
    Comme à chaque fois qu’une bonne occasion se présente dans ma ville, le bien est vendu dans les 2/3 jours.
    J’aurais souhaité faire une proposition d’achat mais l’agent immobilier ne dispose ni des PV d’AG, ni des diagnostics immobiliers (energetique…) car le propriétaire serait en congés.
    Comment auriez-vous manœuvré dans cette situation ? Je sais que le bien sera vendu très rapidement mais je n’arrive pas à savoir si c’est moi qui suis trop méfiant et regardant ou si ma démarche est la bonne.
    Merci par avance pour votre aide.

    • Guillaume dit :

      Salut Johann,
      Rien ne t’empêche de faire une offre dès maintenant et te rétracter une fois que tu as les éléments obligatoires en ta possession s’ils ne te conviennent pas ! C’est obligatoire d’avoir ces éléments à la signature du compromis….donc pas de scrupules à avoir ! L’agent immo n’a qu’a faire son boulot correctement.

      • Johann dit :

        Bonjour Guillaume,
        Un grand merci pour ta réponse.
        Légalement, ne suis-je pas engagé si je fais une proposition d’achat même sans avoir vu les diagnostics et PV d’AG ?
        Il me semblait que la rétractation était compliquée une fois la proposition d’achat soumise.

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