Vous auriez fait quoi à la place de Nicolas ?

Présenter un projet d’investissement locatif quand tout est livré, quand les chiffres et les photos parlent d’eux-mêmes, c’est un peu le leitmotiv de ce blog.
Comme vous, j’aime les résultats, les réussites. En voici donc une nouvelle, et une belle.
Accrochez vos ceintures !

Ce projet, la plupart d’entre vous aurait pu le mettre en place. Encore faut-il avoir un peu d’audace et oser prendre à contre-pied la pensée générale. Olivier Roland, dans son bouquin, parle de «rebelles intelligents ». Auriez-vous été un de ces rebelles ?

Je l’ai proposé à plusieurs prospects qui me suppliaient de leur trouver un immeuble. A priori ils n’étaient pas assez rebelles ;).

Il y a ceux qui foncent et ceux qui ne sont pas prêts ou qui regarderont toujours le train passer.
J’ai échangé des dizaines de mails avec des gens qui chipotent sur des détails. Chacun son point de vue me direz-vous.

Ceux-là (je les repère très rapidement maintenant) passeront très difficilement à l’action. Ils trouveront toujours des prétextes car c’est vrai, ce ne sera jamais parfait.
Qu’on se le dise, les projets que je mène à terme ne dépassent pas les 1O% de rentabilité sans obliger l’acheteur à faire quelques compromis. C’est comme dans un couple, pour que ça marche, il faut faire parfois quelques efforts…

Donc, si vous dénichez la perle rare, le produit qui dégage du Cash-flow net d’impôts, il faudra dépasser vos appréhensions… et foncer !

Sur cet immeuble, on m’a dit que la façade était particulièrement moche ! La voilà :

 

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Et c’est vrai qu’elle est laide..

Mais vous achetez un immeuble pour flatter votre ego où pour quitter cette foutue « rate race » ?

Ce projet, Pierre était dessus. Rappelez-vous, il a signé un compromis début 2015. Il n’a malheureusement pas obtenu son financement. Pourtant il a bien bataillé sur ce dossier qui était largement viable. Malheureusement, son taux d’endettement était littéralement plombé par un investissement en parts de SCPI réalisé à crédit.
Merci au CGP qui lui a vendu ces SCPI ! Il s’est goinfré d’une belle commission au passage… mais il a oublié de préciser à Pierre qu’il était en train de se surendetter au delà du raisonnable. Les revenus des SCPI étant très largement inférieurs au remboursement du prêt attaché. Ça me rappelle vaguement les vendeurs de défiscalisation en Pinel.

Bref… le devoir de conseil ne semble pas concerner tout le monde.

Suite à ce refus de prêt, ni une ni deux, je propose le projet à un jeune kiné aux dents longues. Une visite à l’arrache un soir après sa longue journée de travail (foutue Rat Race !), Nicolas réfléchit quelques minutes et monte direct dans le train  ! Il faut dire que les chiffres laissent rêveur.

Il s’agit d’un lot de deux maisons locatives avec jardin et une grange. Nous sommes dans un charmant village de 800 habitants à une heure de Bordeaux.

L’ensemble est vide depuis pas mal d’années. L’aspect général est plutôt repoussant, un plancher au rdc menace même de s’effondrer…

De quoi faire fuir tous les visiteurs potentiels. Je me répète mais j’adore ce genre de projet dont personne ne veut. C’est toujours l’occasion d’être intraitable sur la négociation d’autant plus qu’il s’agit d’un bien possédé par les vendeurs depuis très longtemps. (Donc plus de prêt bancaire à solder).

Sur ce projet, nous avons poussé les vendeurs dans leurs retranchements et obtenu…
37% de rabais. Ce n’est pas les soldes de chez La Foir’Fouille mais presque ! 🙂

Quelques chiffres de l’opération :
Achat : 78 000 € honoraires d’agence compris
Frais de notaire : 6500 €
Travaux : 40 500 €
Budget Total : 125 000 €
Remboursement emprunt total sur 20 ans à 2% hors assurance : 640 €/mois
Loyers totaux encaissés : 1150 €/mois
Taxes foncières : 662 €/an
Rentabilité brute : 11,04%

Nicolas a négocié sur mes conseils un report de remboursement de capital le temps des travaux. Le but étant de soulager sa trésorerie en attendant les premiers loyers.

L’opération sera neutre au niveau de son taux d’endettement aux yeux des banques.

Mieux que ça même, en prenant 70% des loyers encaissés, la banque considérera que cette opération lui « rapporte » 165€/mois ! (0,7 X 1150) – 640 = 165 €
De quoi continuer à investir…
Les travaux se sont déroulés à merveille. Sur ce dossier, nous avons lancé comme souvent la Team Tonio. J’ai beaucoup de chance (même si je répète souvent que « La chance est une compétence ») de travailler avec ces gars-là. Rien de les arrête, rien ne leur fait peur.

Dans une des deux maisons, cette fois-ci, nous avons carrément fait tomber un mur porteur !

Rien ne nous y obligeait, je pense même que nous aurions loué au même tarif sans faire ces travaux onéreux. Seulement j’ai essayé de me projeter dans la maison… et je m’imaginais mal dans cette cuisine très isolée et loin de la pièce à vivre. Pas très convivial… et pas de quoi inciter des locataires à s’installer longtemps dans cette maison.

Pour ce job, nous avons fait venir un vrai maçon qualifié, expérimenté et avec une assurance décennale béton. Pas question de prendre des risques avec un petit joueur inexpérimenté. La structure de la maison est en jeu. Pour 2500 €, le mur porteur était ouvert et le planché renforcé par des poteaux de soutènement dans la cave. Cela menaçait un peu de s’effondrer, rien de grave quoi ! 🙂

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ça a de la gueule, non ?

En 8 semaines de travail acharné, Tonio livre une première maison à Nicolas… que je loue immédiatement sans même mettre d’annonce sur Le Bon Coin ! Le simple bouche à oreille à fonctionné.

On lui avait pourtant rabâché qu’il était très compliqué de trouver des locataires dans un village de 844 habitants. Heureusement qu’il ne s’est pas laissé décourager par les frileux 🙂

On attaque aussitôt la seconde maison. J’attire l’attention de Nicolas sur un élément qui me chagrine depuis le départ. Les jardins des 2 maisons ne sont pas séparés, tout est ouvert. On passe très facilement d’un jardin à l’autre et le mur mitoyen n’est pas assez haut pour cacher la vue.

La communauté c’est très sympa mais je laisse ça aux baba-cools.
En tant que bailleur, je n’aime pas trop ça. Je pense que « chacun chez soi », c’est largement mieux.
Je n’ai pas envie qu’on me dérange le dimanche midi pendant mon apéro au Ricard parce que « le voisin n’arrête pas de me faire c….et que je vais lui casser la g…. » Du vécu..;
Nous faisons donc ré-hausser le mur de deux rangs de parpaing et le passage est condamné.
Voilà donc les locataires de Nicolas bien chez eux et à l’abri des regards indiscrets.
Ce genre de chose, cela crée de la valeur, c’est incontestable.

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Chacun chez soi, et les moutons seront bien gardés 😉

La seconde maison est livrée en 7 semaines. Au passage nous n’oublions pas de donner un bon coup de frais au jardin qui commençait à être sérieusement envahi de ronces.

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Un jardin et une grange presque bucoliques…

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mais un peu de défrichage n’était pas du luxe…

Croyez-moi où pas mais une nouvelle fois je n’ai pas eu le temps de déposer une annonce sur mon site favori (LeBonCoin, j’y passe en moyenne 1 heure tous les jours !) :
Une voisine est venue frapper à la porte pendant les travaux pour savoir si nous allions mettre en location la maison. Bingo ! Voilà Nicolas armé d’un second bail conforme à la loi Alur : loyer de 600 € cette fois-ci.

Le budget travaux était très serré. Rénover 2 maisons d’environ 95 m2 chacune avec 40 000 Euros, n’est pas une mince affaire. Heureusement la plupart des huisseries étaient déjà en double vitrage.

Aussi, avec Nicolas, nous avons fait le choix de ne pas remplacer certains éléments. Par exemple le vieux carrelage un peu ringard d’un RDC n’a pas été changé. C’est vrai qu’il était en bon état.Dans le même esprit, nous avons conservé cette superbe baignoire des années 70 en fonte…. bleue !  C’est vintage 🙂 :

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Garder l’ancien pour faire du neuf = coûts maitrisés

Par contre, quand vous faites des travaux, gardez toujours à l’esprit d’apporter de la valeur. Je m’explique : Donner un coup de peinture sur les murs et plafond n’apporte aucune valeur si ce n’est que vous louez plus facilement.

Dans ce projet, les 2 chambres de la maison de droite étaient en enfilade. Cela veut dire qu’il fallait passer dans l’une pour accéder à l’autre. En réduisant légèrement la superficie d’une chambre, les artisans ont créé un vrai couloir pour accéder à la seconde chambre. C’est ça apporter de la valeur.

Dans le même esprit, Tonio nous a fait remarquer qu’il n’y avait pas de WC au rdc d’une maison. Je ne sais pas vous mais personnellement je trouve peu pratique de devoir monter à l’étage pour aller aux toilettes. La configuration de la plomberie et des lieux rendait facile la création d’un second WC pour un coût modique. Voilà comment on créé de la valeur.

Voici quelques photos (pas autant que j’aurais voulu mais un accident de transfert a effacé une partie des photos que je voulais utiliser ;( ).

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avant

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après

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un convecteur hors d’âge et des murs jaunis…

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radiateur à inertie sèche, un plancher poncé et un bon coup de blanc : c’est tout bête et ça change tout !

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cuisine rédhibitoire pour trouver un locataire…

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C’est mieux comme ça non?

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un pallier plein de cachet…

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un beau bazar qui résume l’état des maisons au démarrage…

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un tableau électrique aux normes, c’est plus rassurant quand-même !

Mon client est ravi. Enfin je pense car il me harcèle toutes les semaines pour faire une seconde opération.

Pour rappel, il rembourse en n’ayant mis aucun apport 640 €/mois et encaisse…1150 € tous les mois !

Ce qui est bon dans cette histoire, c’est que Nicolas, jeune kiné libéral, racketté habituellement par le fisc, va se constituer un patrimoine « sans aucun effort d’épargne » et net d’impôt pendant presque 6 ans (Déficit foncier). Ensuite la fiscalité sera très légère.
En effet, la superficie de ces 2 maisons se prête parfaitement à un dispositif de Borloo ancien en secteur social. L’abattement fiscal sur les loyers encaissés est donc carrément de 60% !
Cet abattement se cumule aux autres charges déductibles (taxes foncières, travaux etc.), autant dire qu’il ne reste pas grand chose de fiscalisé ! Nicolas apprécie fortement l’astuce donnée par son chasseur immobilier préféré. 🙂

Certains diront que louer à des personnes avec un profil « social » n’apporte que des ennuis.
Ah bon ? C’est loué depuis plus de 6 mois maintenant… et je n’ai pas reçu un seul appel de leur part. C’est le silence absolu et les loyers rentrent à merveille. Nicolas doit avoir de la chance, beaucoup de chance même.
D’autres diront qu’investir dans un village de 800 habitants est « très très risqué » car les locataires sont « très très rares, voire inexistants ».

En plus à la télé, ils ont dit que le plus important c’est « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » .

Mais vous regardez encore la télévision vous ? 🙂

Et vous, à la place de Nicolas, seriez-vous passé à l’action ?

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49 réponses

  1. Yann dit :

    Good Job!!!
    Encore une affaire qui a l’aire de tourner à merveille et qui me rend un peu plus accro à ton blog Guillaume.

  2. Perso, je n’hésiterai même pas… Belle opération.
    C’est clair, tout le monde te rabâche l’emplacement, l’emplacement ! Mais avec le genre de rénovation que tu as l’habitude de faire, aucun souci pour trouver des locataires.
    Pour mon immeuble de rapport dans une petite ville ( – de 3000 âmes ), 10 appels  » qualifiés  » et 5 visites ( j’en ai refusé quelques unes…) programmées en quelques jours. Et pourtant je me rappelle certains amis qui me disaient : oh mais c’est mort là bas ! Surtout n’achète pas dans cette ville !
    Comme tu le dis, si tu crées une vraie VALEUR, tu facilites la mise en location même sur un marché locatif soit disant  » inerte « .

    • Guillaume dit :

      Hello Bruno,
      En effet l’immeuble que je t’ai déniché est dans une ville vraiment sinistrée économiquement.
      Je ne comprends toujours pas comment j’ai réussi à te convaincre de te jeter sur cette bonne affaire ! 🙂
      Vus les résultats que tu vas dégager, tu as eu raison de ne pas écouter tes collègues…
      Tu nous expliqueras tout ça très prochainement sur ton blog j’espère…

  3. François dit :

    merci pour l’article Guillaume. Très intéressant ton point de vue et astuces pour créer de la valeur. Je pense en effet que c’est une des clés de la réussites. Le prochain article pourrait-il montrer une belle réussite dans un gros centre urbain? (Bordeaux, Rennes…)… ou considères-tu désormais que les meilleures opportunités sont en zone plus rurale?

    • Guillaume dit :

      Bonjour François,
      J’ai toujours eu une préférence pour les petites villes.
      Cependant surveillez bien votre boite mail Mardi matin à 8h00 (c’est précis ! 🙂 )
      Vous allez y découvrir une méthode juste incroyable pour sortir des rentabilités de dingues dans les grosses métropoles….

  4. zmasters dit :

    Perso, je fonce!! (tes photos ne sont toujours pas cliquable hein 😉 )

  5. Benbahi Jeremy dit :

    Bravo Nicolas, je suis bien d’accord avec cet article. Dans la vie, il n’y a pas de destin ou de chance incroyable. Il n’y a seulement nos actes et ce que nous faisons. Le tout cuit tombé du ciel n’existe pas. Il faut se bouger le cul car seul nos actions comptent. Vous faites une allégorie très pertinente entre le mariage et un projet d’investissement locatif. La partenaire ne peut pas être parfaite (nous même non plus d’ailleurs) et il y aura toujours des concessions à faire de chaque côté pour que l’histoire fonctionne. Pour cet investissement locatif, Nicolas a fait la concession de l’esthétique mais au final qu’est ce qui compte, l’émotionnel ou la rentabilité? De plus, ces concessions de départ lui permet de négocier de plus de 30% le prix d’achat. Vous apellez ça de la chance? Je pense plutôt à de l’intelligence. Oui en effet, car en matière immobilier, il s’agit un d’un des rares types d’investissement ou l’on peut savoir a l’avance (avant achat) si l’affaire sera rentable ou non. Pour cela il faudra avoir une approche méthodique et maîtrisée des coûts (achat du bien, travaux, fiscalité…). Je pense que la chance se présente à ceux qui la provoque. Pour les frileux, ou les personnes trop hésitante, j’allais dire tant mieux et merci de nous laisser profiter de toutes les opportunités que vous laissez passer devant vos yeux. Nous avons largement assez de belles opportunités sur le marché c’est certain, ce que je veux dire par là c’est qu’il faut un jour vous lancez dans le grand bain. Comme un jour, vous vous engagez à vous marier. On ne peut jamais savoir à l’avance si nous nous engageons pour la vie avec celle qui l’on croit être la bonne. Allez-vous pour autant renoncer a vous marier? D’autant plus que pour l’achat d’un immeuble, il existe toujours la solution de transformer une affaire peu rentable en affaire rentable (faire des travaux d’amélioration de l’habitat, ajuster les loyers, faire de la location saisonnière, meubler ses appartements etc, renégocier un prêt immobilier, revendre…etc). Il faut prendre vos vies en main les gars, un jour le train des bonnes affaires ne vous passera plus jamais sous le nez. Pour ma part, je n’ai jamais investit et vous me direz qu’il est facile de parler et je suis d’accord avec vous. Ce qui plombe mon projet c’est ma résidence principale que je vais mettre en vente avec ma femme très rapidement après rafraichissement. La résidence principale ne me rapporte aucun actif, mais il me plombe ma capacité de nouvel emprunt. L’achat de ma résidence principale etait une erreur. Une fois la vente faite, je reviendrais en commentaire et vous raconterais mon prochain investissement dans les détails. Chacun son histoire, chacun son projet de vie mais dans tout ça il n’y a vraiment qu’un seul point commun entre nous tous. C’est le passage à l’action. Bravo Nicolas car ton histoire nous met un bon coup de pieds au cul. Pour l’histoire de l’emplacement, ce mythe vous perturbe? Vérifiez les mythes par vous même et allez sur le terrain. Je vis dans un village de 2000 habitants. Dans le centre ville de ces villages tout est loué. Lorsque je regarde sur le papier, c’est en province que la rentabilité y est la plus intéressante car le ratio entre le prix d’achat et les revenus locatifs sont le plus fort. Si vous cherchez de la rentabilité c’est là qu’il faut investir! Les hypercentre des villes ou villages de province. Si vous cherchez à vous créer un patrimoine sans objectif réel de rentabilité (comme beaucoup d’investisseur) si vous avez les moyens de consommer votre argent car vous ne savez pas quoi en faire, alors investissez dans un immeuble bourgeois haussmanien du 18ème arrondissement de Paris sans aucun travaux (sans défiscalisation donc). La rentabilité sera médiocre voire nulle mais sur le plan patrimonial, votre bien aura une valeur très importante sur le marché. Dans quelle case vous situez vous? Avant d’investir, il faut un minimum savoir ce que l’on veut, il faut réfléchir a ces objectifs personnels. Si vous voulez savoir comment investir et dans quoi investir, ne cherchez pas la réponse chez les autres. Regardez-vous dans un miroir et interrogez vous car la réponse, il n’y a que vous pour la connaître. Ne laissez pas quelqu’un d’autre choisir pour vous. Définissez vos propres objectifs de vies et agissez en fonction. Je vous dis a bientôt!
    Jeremy.

  6. marc dit :

    Très intéressant votre article vraiment!
    Je suis en train de faire un investissement en LMNP (2 biens à 100 000euros) dans un résidence tourisme (pour des clients affaires) bonne zone avec des bonnes garanties car c’est un grand groupe qui est derrière (et qui va jusqu’à payer les intérêts intercalaires, les frais de notaire, etc).
    Mais un effort de 300euros par mois pendant 10 ans. Ensuite le plan c’est de revendre un des deux biens, et de toucher un loyer « free of charge » avec l’amortissement.
    L’autre avantage c’est la garantie décès: je sais que dans ce cas le crédit est payé et il y a quelque chose pour ma compagne et ma fille.
    Mais effectivement c’est 300euros d’effort pendant 10 ans. En gros 36 000euros pour plus tard.
    Votre article me donne des états d’âme bien sûr
    J’ai pris cet investissement car je n’aime pas bricoler ni m’occuper de travaux, en plus j’habite Paris donc ces histoires de maison de campagne ça me mettrait loin! Mais je ne suis pas sûr que mon raisonnement soit le meilleur, loin s’en faut!
    En tous cas bravo pour les investisseurs qui font affaire avec vous!
    Et j’aime les clins d’oeil au monde des médias et aux frileux!
    Marc

    • Guillaume dit :

      Bonjour Marc,
      Merci pour ce témoignage.
      C’est vrai que c’est plus rassurant de se reposer sur les grosses structures qui commercialisent « clef en main » ce type de programmes LMNP, je comprends votre démarche.
      Entre nous les frais de notaires et intérêts intercalaires sont peut être « commercialement » payé par le promoteur…mais au final ne rêver pas, c’est bien vous qui les payez.
      Vous faites bien de souligner la garantie décès, c’est une des forces de tout investissement locatif financé à crédit.
      Moi aussi je suis serein à ce niveau. Je sais que s’il m’arrive un truc, une grosse partie de mes prêts immo seront soldés.
      Mon épouse ou mes enfants pourront alors soit continuer le locatif et encaisser des loyers sans emprunts soit revendre et récupérer du capital.
      Une belle façon de protéger financièrement sa famille.

  7. jerome dit :

    Encore une preuve que la réussite est a portée de main!!!De quoi faire saliver les plus sceptiques!Merci Guillaume

  8. Patrick dit :

    Salut Guillaume
    Oui de suite j achete! Direction quitter la rat race!
    190m2 pour 75k€ bonne affaire
    Longue vie a ton blog
    Patrick

  9. Vilboux dit :

    Bonjour , je suis un investisseur immobiliers depuis de nombreuses années , je suis tout à fait d’accord avec vous’ il est capital de se spécialiser ce que vous faites, mais une question, si l’investissement est pertinent, quid d’une éventuelle vente, ne risquez vous pas d’être collé en cas de revente?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Vilboux,
      Votre question est pertinente.
      Il faut toujours se la poser au moment de l’achat.
      C’est vrai que compter sur une plus value dans ces zones reculées me semble hasardeux.
      Je vous dirais pourquoi revendre un immeuble qui dégage autant de cash?
      Cela peut arriver (divorce, accident de la vie…), d’où l’intérêt de ne pas financer sur une période trop longue, 20 ans me semble un maximum pour bien amortir le prêt dès le départ.
      Si vous revendez dans 5 ans, même moins chère, vous ressortirez quand même de chez le notaire avec un chèque.
      C’est aussi la raison de bien apporter de la valeur quand vous faites des travaux.
      Dans le cas précis de Nicolas, à la fin des travaux et avant la mise en location, connaissant parfaitement le marché local, j’étais persuadé que je pouvais lui revendre les maisons séparément…et qu’il aurait encaissé une belle plus value même en intégrant les différents frais à supporter (géomètre pour diviser, notaire, taxe sur la plus value…).
      Après si votre objectif est la plus value, c’est certain qu’il faut plutôt privilégier les grosses métropoles en forte croissance.

  10. Vincent dit :

    Salut Guillaume,
    Moi je ne serai pas passé à l’action pour l’instant. Je n’ai pas de voiture (bon, blablacar existe) et en ce moment même, je suis en train de pratiquer l’investissement locatif.
    Dans un futur proche, c’est clair j’aimerai bien investir dans un coin paumé ! Et je pense que c’est bénéfique pour tout le monde car ça redynamise le coin perdu 🙂

  11. « un vrai MACON […] et avec une assurance décennale BETON »
    J’adore 😉
    Bien joué pour le conventionnement en social, ce n’est pas évident que ça passe partout… dans le 54, depuis l’année dernière il y a des critères de performances énergétiques en plus du reste. Ce qui rend les conventionnements bien difficiles !

  12. Benoit dit :

    Merci pour cet article très inspirant !

  13. Catherine dit :

    Même étant dans l’Est de la France, je saisis cette opportunité. Et pour la gestion du bien par la suite ? Je la confie à une agence immobilière. Je suis sûre que Guillaume pourra m’en conseiller une qui est sérieuse n’est pas Guillaume ?

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Catherine,
      euh… c’est un peu loin l’est pour vous conseiller une agence en particulier, mais heureusement, dans chaque ville, il y a au moins une agence sérieuse !

  14. Mélanie dit :

    Bonjour à tous!

    Une très belle opération, félicitations à l’acheteur ET au conseiller!
    Toutefois je suis vraiment curieuse de votre gestion des travaux. En effet, pour ma part je mixe entre artisans et ce que je fais moi même et arriver à 40 000€ en faisant TOUT faire? Quelle est la recette miracle? J’aimerais parvenir à libérer mon temps en faisant faire de plus en plus mais pour le moment, le montant des travaux me plombe encore trop la rentabilité…
    Merci à vous,

    Mélanie

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Mélanie,
      cette question revient après chaque article et j’y ai répondu de nombreuses fois, mais comme vous avez l’air sympathique, je recommence 😉
      Il n’y a pas de recette miracle, juste une équipe fidèle d’artisans qui sont sûrs de bosser toute l’année grâce aux chantiers que je leur apporte et qui peuvent proposer des prix maitrisés car ils ne perdent pas de temps à démarcher des clients.
      Ils n’ont pas trop de questions à se poser puisque tous les apparts qu’ils refont se ressemblent (mêmes matériaux, même conception, etc.). Ils peuvent acheter un tas de choses en gros et négocier les prix.
      Certains d’entre eux sont des rois de la débrouille et trouvent des solutions économiques à des problèmes qui pourraient coûter une blinde avec d’autres artisans.
      Ils n’ont pas un client particulier tatillon sur le dos qui leur fait perdre leur temps en pinaillant sur la couleur des murs ou de la faïence. Pas de bal-bla, pas de chichis. Bref, tout le monde y trouve son compte et ça roule !

      • Louis dit :

        Oui donc ça n’est pas à la portée de tout le monde… puisque nous ne ferons jamais autant de projets que vous en une année ! Les travaux que nous ferons réaliser sur un ou deux projets en un an nous coûteront forcément plus chers que dans votre cas. Néanmoins bravo, c’est une belle opération. Juste une question : de façon générale dans les travaux que vous présentez j’ai l’impression que vous ne faîtes pas d’isolation des murs ? C’est pourtant important (voire obligatoire) il me semble. Et pour la démolition du mur porteur, normalement il fallait déposer un permis de construire. J’adore lire vos articles en tous cas, ils sont boostant même si nous ne pourrons jamais arriver à votre niveau (à cause notamment du montant des travaux)… ce qui du coup est frustrant… Mais bon, je fais des projets quand même ! 🙂 Et à la place de Nicolas et avec votre appui, j’aurais foncé sans hésiter !

  15. Vilboix dit :

    me, en tout cas félicitations pour votre blog. Pourquoi ne pas vous positionner dans des villes de 20000/50000 habitants, par ex Nevers, Bourges… Avec plus de possibilités de location et de revente éventuelle.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Vilboix,
      C’est une possibilité, dans toutes les villes « secondaires » de France il y a des opportunités.
      J’y vais aussi…
      Il ne faut s’arrêter à rien et « guetter » toutes les anomalies de marché.

  16. zaser dit :

    Guillaume, quelles sont vos considérations sur les travaux que vous allez réaliser en 2017, le déficit foncier et l’année blanche?
    Vous n’allez quand pas faire chômer vos artisans pendant 1, voir 2ans 🙂 ???

    • Si je peux me permettre, le gouvernement prévoit des mesures pour permettre de déduire tout ou partie des travaux effectués courant 2017 en 2018 afin justement d’éviter un report massif des travaux sur 2018/2019, ce qui pourrait déstabiliser les artisans du bâtiment. Rien n’est encore décidé définitivement, mais le sujet est abordé dans ce document officiel du gouvernement sur le prélèvement à la source, à partir de la page 243.

      • Le lien que j’ai fourni n’apparaît pas en surbrillance dans mon navigateur (firefox), il faut cliquer sur « document officiel » pour télécharger le pdf

        • Guillaume dit :

          Merci François, tu as été plus rapide à répondre.
          J’allais grosso modo dire la même chose.
          Merci pour le lien, j’ajouterai que dans l’immédiat tout ça n’est pas officiel donc cela risque de changer encore pas mal de fois.
          Encore une fois nous avons des grands guignols au gouvernement, 2017 c’est dans un mois et demi…et rien n’est définitivement voté !!!
          On fait quoi? on attends sagement dans le canapé?

          • zaser dit :

            Je viens de regarder – pour être franc, je n’ai pas lu les 415 pages ! (mais qui à pondu un truc pareil???)
            En aparté – il y a quelque temps Guillaume critiquait la loi ALUR – la nommant d’ « usine à gaz » , je crois que ce n’était rien par rapport à ce qui nous attend avec le prélèvement à la source.

            Pour en revenir à la partie qui nous intéresse – ça commence page 243 où il est précisé d’emblée dans le titre D que les revenus foncier ne sont pas exceptionnels.
            Donc à priori devrait bénéficier du CIMR – crédit d’impôt «modernisation du recouvrement» – en gros « non imposables » pour les revenus perçus en 2017.

            Ensuite page 246 on nous propose plusieurs exemples de « comment a va fonctionner »  notamment l’exemple1 : Pour des dépenses de travaux payées de 3000€ en 2017 et 0€ en 2018, les charges prises en compte fiscalement seront de 3000 € en 2017 et 1500 € en 2018 (soit la moyenne des dépenses des années 2017 et 2018 d’un total de 3000 €).

            Hors si un bien immobilier vous rapporte tous les ans 10000 eur/an et il en est de meme en 2017. Alors en 2017 ce revenu n’est pas imposable car il n’est pas exceptionnel (voir plus haut).

            Pour moi – il ne sert à rien de réaliser des travaux en 2017, car OK vous allez pouvoir déduire le montant de ces travaux de vos revenus foncier 2017, mais ceci n’étant pas imposables (car revenus réguliers) le déficit foncier sera tout simplement perdu. Mieux vaut attendre 2019 pour faire les travaux et profiter pleinement du déficit.

            Si quelqu’un comprend le texte de manière différente, pourrait-il se manifester et m’expliquer dans ce cas de quelle manière « cette mesure maintient une véritable incitation à la réalisation de dépenses de travaux en 2017 » (milieu de page 246). Et j’aurais particulièrement aimé avoir l’avis de Guillaume la dessus, car je suis quasiment certain qu’il fera des travaux, vu qu’il en fait tout le temps :).

          • Guillaume dit :

            Bien d’accord avec toi Zaser, c’est une vrai usine à gaz !
            Je laisse les technocrates s’arracher les cheveux…j’en ai surtout marre de payer des impôts pour financer ces mecs qui nous pondent des propositions aussi indigestes.
            Enorme le choc de simplification, c’est très efficace !
            Je reste vigilant mais dans l’immédiat, je ne change pas mes habitudes, rien n’est voté, rien n’est officiel…

  17. Je comprends de cet exemple que la moitié des dépenses réalisées en 2017 sera déductible en 2018.
    Mais comme le rappelle Guillaume, rien n’est décidé de manière définitive, et le prochain gouvernement pourrait bien tout changer… Je vais de mon côté essayer de limiter les charges, mais c’est déjà raté pour une partie avec un ravalement de façade qui devait être terminé cette année mais qui ne sera fait qu’en 2017

    • zaser dit :

      Donc 50% de déficit perdu?

      J’avais prévu pour plus de 80000 eur de travaux en rénovation intégrale en 2017 🙁
      Avant que je ne tombe sur ces subtilités du au passage à l’imposition à la source – du coup ça m’a bien refroidi.et remet l’ensemble du projet en cause…

  18. zaser dit :

    Bonjour à tous, voici un message sur le déficit foncier et le passage à l’imposition à la source que j’ai laissé sur un autre forum connu:

    Après avoir lu et relu à de nombreuses reprises les pages 243-248 du projet loi de finances évaluation préalable de l’article 38, et l’ensemble de ce fil, ainsi que celui initié par Philippe30, les mesures paraissent assez incitatives (en tout cas dans un exemple assez particulier de grosse réhabilitation que j’ai prévu pour 2017)

    En reprenant l’exemple du bailleur (à cheval sur les pages 246-247)

    Pour des travaux d’un montant de 80000 eur et un revenu foncier de 8000 eur et 2000 eur d’autres charges récurrentes en 2017, puis en 2018 pas de travaux 16000 eur de revenu foncier 2000 eur d’autres charges récurrentes (le revenu foncier 2017 était minoré pour cause inoccupation des lieux car en travaux pendant 6 mois)

    -une année 2017 normale sans passage au prélèvement à la source on aurait: 74000 eur (8000-2000-80000) de déficit foncier (dont 10700 imputable sur revenu global et 63300 reportables). En 2018 reste 49300 reportables (16000-2000-63300); en 2019 reste 35300 reportables (16000-2000-49300) etc…

    -en 2017 avec passage au prélèvement à la source on a 66000 eur (16000-2000-80000) de déficit (dont 10700 imputable sur revenu global et 55300 reportables). On vient de perdre les déficit sur revenus foncier 2017 ainsi que 10700- puisque les revenus 2017 concernés étant réguliers, ils n’auraient de toute manière pas du être imposés. On garde tout de même 55300 reportables pendant 10 ans.

    Fiances publiques a écrit :

    « En 2018, les dépenses de travaux, déductibles au titre de 2018, seront plafonnées à la moyenne des dépenses de l’espèce payées en 2017 et 2018 »

    soit à 40 000 € [ (80 000 + 0) / 2 ].

    En 2018 on aurait donc 55300 de déficit reporté de 2017 tout en ayant entièrement effacé les revenus de 2018 (16000-2000-40000). Maintenant la question est – « le déficit généré pas les travaux « fictifs » de 2018 est il reportable »?

    Si oui – c’est jackpot car en 2019 on aurait 67300 (16000-2000-26000(déficit 2018)-55300(déficit 2017)) à reporter.
    Si non – c’est moins jackpot, mais on aurait tout de même 41300 (16000-2000-55300(déficit 2017)) à reporter- a comparer aux 35300 durant une année 2019 normale.

    Il me parait donc que faire une grosse réhabilitation en 2017 parait assez avantageux!

    Par contre pour de petits travaux qui ne généreraient pas du déficit reportable, il me semble que c’est tout à fait le contraire.

    Qu’en pensez vous?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Zaser,
      Personnellement, je laisse les technocrates, les intellectuels et les différents lobbyes s’étriper sur cette question.
      Je prendrais les mesures qui s’imposeront quand tout sera définitivement voté…et là ce n’est pas gagné.
      On ne sait jamais faire les choses simplement dans ce pays.
      Je retourne à mes boites de Doliprane.

  19. Laure dit :

    Bonjour Guillaume, super article qui donne envie comme toujours 😉 Pour ma part, avec mon mari, nous rénovons des granges pour les transformer en logement mis en location, dont le dernier dans une commune de 90 habitants au fin fond de l’aude. Et c’est loué ! En une semaine sans soucis.
    Concernant Nicolas félicitations pour s’être lancé mais j’ai une question : que devient la grange ? 😉 Vas-t’il la transformer en habitation ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Laure, question très pertinente, je suis surpris que personne ne l’ai encore posée 🙂
      Dans l’immédiat, nous l’avons louée avec la maison à 600 €.
      Cette grange est vraiment une belle cerise sur le gâteau.
      Elle fait 30 m2 au sol et est sur 2 niveaux. Je pense qu’avec 30 000 € de travaux, elle sera louable 480 € si on lui « rattache » une partie du jardin.
      Une belle façon de booster la rentabilité.
      Autre solution, la détacher du reste (géomètre….) et la revendre. En l’état je l’estime à 15 000 €.

      • Louis dit :

        Je m’étais posé aussi la question 🙂 Mais du coup les travaux de transformation de la grange (qui demandent aussi un permis de construire pour changement de destination) ne sont pas défiscalisables ? Si ? Merci

        • Guillaume dit :

          Bonjour Louis,
          En théorie ces travaux de transformation ne sont pas éligibles au déficit foncier…en théorie…je connais pas mal de petits malins qui dans ce cas de figure n’hésiteraient pas à les déduire. Chacun prends ses responsabilités vis à vis d’un éventuel contrôle fiscal. 🙂

  20. tang dit :

    Salut Guillaume,
    je post un peu au hazard de ton blog car tu parles du « déficit foncier »
    j’ai beau cherché sur internet, tous les articles que je trouve parle pour une location d’immeuble.
    par contre, j’ai beau chercher dans la loi, je ne vois pas ou c’est marqué !
    https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000023371272&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20120507&fastPos=3&fastReqId=1676514171&oldAction=rechCodeArticle

    ma question est simple : Est il possible d’effectuer ce déficit foncier en cas de travaux dans une maison dans le but de la louer ?

    Merci

    tang

    • Guillaume dit :

      Bonjour Tang, une « maison » est un immeuble juridiquement parlant. Donc bien entendu que le déficit foncier est applicable aux maisons, appartements ect… heureusement d’ailleurs 🙂
      Tu as un article sur ce blog qui explique en détail le mécanisme du déficit foncier : « Déficit foncier, le double effet Kiss cool »

  21. Josephine dit :

    C’est du très bon boulot ! Et quelle chance : trouver un locataire sans même avoir fini les travaux ! Vraiment, bravo les gars. Je vous souhaite une bonne continuation.

  1. 14 décembre 2016

    […] même à ne pas plomber votre taux d’endettement si vous souhaitez continuer à investir. (CF cet article.) Un conseil, si vous en achetez, visez le long terme. Les frais d’entrée sont souvent […]

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