Marre de vous prendre la tête : pensez SCPI !

Ce petit article ressort d’une récente discution passionnée avec François, ex-webmaster de ce blog.
Bien que les deux immeubles que je lui ai dénichés au cours des trois dernières années restent très rentables, il accumule quand même pas mal de soucis.

Encore la semaine dernière, il a du faire intervenir un plombier pour déboucher la canalisation principale d’un de ses immeubles : c’est la seconde fois en 3 mois 🙁
La fois d’avant c’était un souci de toiture qui a causé un dégât des eaux…
Tout ça commence à lui plomber sérieusement le moral… lui bouffe du temps et lui génère du stress !

Bon, ça rappelle quand même que l’argent facile ne tombe pas du ciel, que les rendements supérieurs à 10% demandent un peu de travail. Son compte bancaire « locatif » reste malgrè tout dans le vert… ouf !

De mon côté, un de mes locataires a voulu bien faire en bricolant lui même un mitigeur. Seulement, cet idiot n’y connait strictement rien en plomberie et a complètement inondé l’appartement du dessous… et il a essayé de cacher que c’était de sa faute en plus !
Bref, j’ai perdu ma journée à batailler avec les différentes parties ainsi qu’à régler les problèmes adminstratifs avec les assurances.

Avec François, on en est arrivés à la conclusion suivante :

Il y a des jours, on préférerait tout envoyer péter, tout revendre et plutot investir dans des parts de SCPI.

Pour rappel, les SCPI c’est de la « pierre papier ». Le gros avantage est que vous pouvez tout faire en restant tranquillement derrière votre bureau.

SCPI
En clair, vous investissez dans des parts d’une société qui investit à votre place dans de l’immobilier et va le gérer pour vous. Il existe des sites qui regroupent pour vous ces SCPI et qui peuvent drôlement vous simplifier la vie.

Le gros avantage est la diversification du patrimoine. La SCPI peut investir dans de l’immobilier commercial, dans des bureaux, des entrepôts, du résidentiel, à Paris, en Province….
Cela permet de diminuer fortement le risque en répartissant géographiquement et en diversifiant la typologie.
Au niveau fiscal, les revenus (souvent versés au trimestre) sont imposés dans la categorie des revenus fonciers.
Vous pouvez acheter les parts à credit. Attention quand même à ne pas plomber votre taux d’endettement si vous souhaitez continuer à investir. (CF cet article.)
Un conseil, si vous en achetez, visez le long terme. Les frais d’entrée sont souvent elevés (généralement 10%), cela veut donc dire que si votre SCPI vous verse 5% l’an (la moyenne supérieure actuelle) , il faut déjà 2 ans de revenus pour absorber ces frais d’entrée !

Le gros avantage, vous l’avez compris : vous restez tranquillement assis dans votre canapé devant Narcos et vous encaissez le cash ! 🙂 La société de gestion gère pour vous ! C’est elle qui reçoit les appels de vos locataires affolés quand il se prennent un dégat des eaux sur la tête. Et vous n’en entendez jamais parler.

Cela a un coût bien évidement, le rendement est moindre mais au moins vous êtes peinard !
Personnellement, je l’ai déjà dit mais j’ai investi dans du Buroboutic (pas grand chose, j’ai 10 parts soit une valeur d’environ 2500 € : le but était de découvrir de l’intérieur les SCPI). Il existe de nombreuses autres autres SCPI, comme la SCPI Pfo2.

Avec Buroboutic, je dégage un rendement très correct et je trouve la société de gestion prudente. Tous les ans je lis avec intéret le rapport annuel, je décortique les chiffres. Cela me donne des idées et l’analyse des gestionnaires me renforce dans certains choix d’immeubles de rapport.
J’ai aussi retenu un truc essentiel : les gestionnaires provisionnent tous les ans 15% des loyers encaissés pour « travaux à venir ». Une gestion de « bon père de famille » pleine de bon sens. En cette période de fête, on a tous envie d’être des bons pères de famille, non ?

Bon François, on fait quoi maintenant ? On se débarrasse de nos immeubles ou pas ?

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29 réponses

  1. Michael dit :

    Bonjour Guillaume et François,
    Interessant cet article, cependant contrairement de l’immobilier, les SCPI ne nous permettent pas d’être aux commandes.

    On s’endette mais on ne met pas le loyer que l’on veut, on ne revends pas au montant qu’on veut etc…
    Alors que l’immobilier classique nous permet d’être vraiment aux commandes de la machine.

    Cet article ne serait-il pas un article sponsorisé par contre?!? Oo
    Tu ne parles rarement de SCPI ton ce blog et pas forcement en bien.

    • Guillaume dit :

      Bonjour, Michael.
      Si c’est un article sponsorisé, il faut bien faire bouillir un peu la marmite 🙂
      Les lecteurs les plus avertis l’on remarqué de suite…bon vous n’allez pas m’en vouloir quand même ???!!!
      Bien d’accord avec toi, moi aussi je préfère rester « aux commandes » et gérer moi-même mes propres emmerdes !
      C’est aussi pour cette raison que je n’investis plus en copropriété, j’aime bien prendre seul les décisions stratégiques.

  2. Saintout dit :

    « J’ai aussi retenu un truc essentiel : les gestionnaires provisionnent tous les ans 15% des loyers encaissés pour « travaux à venir » »
    15 % !! Le parc immobilier doit être vétuste,
    dans la SCPI que j’ai en portefeuille, c’est 5 % et il en reste chaque année
    et tous les immeubles sont conformes aux dernières réglementations
    mais avec la loi ALUR tout ceci va changer car c’est des provisions allouées pour des travaux réels et non plus un forfait.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Saintout,
      Oui en effet, 15% c’est énorme !!! 🙂
      Merci pour cette remarque pertinente.
      C’est une erreur de frappe dans l’article (je me suis pourtant relu 3 fois). La provision pour gros travaux est en effet également de 5% dans cette SCPI…et souvent il en reste également.
      Cela me fait penser également à la notion de « report à nouveau », matelas de sécurité indispensable pour lisser le versement des revenus.

  3. Christophe Hsavoie dit :

    Salut Guillaume,

    intéressant, mais je rejoins Michael, je préfère être au commande (choisir quand je vends et quand j’achète), quit à tout donner en gérance à une agence plutot que de partir dans une SCPI en mode « boite noire ». Il serait intéressant de faire le calcul de rentabilité entre un immeuble à 10% en comptant la délégation totale à une agence, le provisionnement de 5% par an pour les travaux etc… et une SCPI avec tous les frais et voir au bout de 10 ans à la revente qui a la meilleur performance 😉

    Christophe

    • Guillaume dit :

      Bonjour Christophe, moi aussi je préfère être « aux manettes ».
      Pour la délégation totale à une agence gestionnaire, c’est toujours le même challenge : trouver l’agence sérieuse qui ne fera pas fondre ta rentabilité comme neige au soleil 🙂

  4. Philippe dit :

    Salut Guillaume. C’est toujours intéressant d’avoir une autre vision de ce que font certains avec l’immobilier.

    A propos du montant à provisionner en « travaux à venir », je voulais justement te demander quel est ta stratégie à toi. Tu met plutôt 5% de côté, 10 % ou moins ?

    Merci

    Philippe

    • Guillaume dit :

      Bonjour Philippe,
      Provisionner 10% me semble une gestion « bon père de famille prudent ».
      Je ne peux qu’encourager à mettre de coté cette » poire pour la soif ».
      5% me semble un peu juste pour du résidentiel.

  5. David dit :

    Bonjour,
    c’est marrant, dés qu’on parle de SCPI, on parle des 10% de frais d’entrée, en disant que c’est élevé.
    Et systématiquement, on occulte les 8% de frais notariés. Auquel se rajoute assez régulièrement 2 à 15% de frais d’agence, X% de travaux, etc

    Donc finalement l’écart SCPI/immobilier direct est faible.

    Après, pareil, on parle de 5% de rendement net en SCPI, sauf que c’est 5% net avant impôts et emprunt.
    Généralement en immobilier on parle en rendement brut (l’article précédent parlais de 12,69% brut).
    Il est assez compliqué de faire l’écart entre brut et net, mais entre les vacances locttives et les différents imprévus, on ne doit être être très loin.

    Dans notre cas, si on arrive à revendre sans perte, on arrête l’immobilier direct!
    Trop de boulot, de problème divers pour un gain en temps finalement limité.

  6. Catherine dit :

    Bonjour,
    J’ai entendu dire que les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles si on achète des parts de la SCPI Novapierre Allemagne car les biens de cette SCPI se trouvent à  » l’étranger « .
    Vraie info ou intox ?

  7. Xab dit :

    Je decouvre ce site tres bien fait et suis tres surpris de tomber sur un premier article sponsorise
    Surprenant…
    Avez vous besoin de quelques dizaines d euros alors que vous êtes comme vous le prétendez un investisseur hors norme
    Ps : îl ny a aucune agressivité dans mon message

    • Guillaume dit :

      Bonjour Xab,
      Je vous engage à lire les autres articles du blog.
      Vous y découvrirez que je ne suis pas un investisseur hors norme, juste peut-être un peu atypique mais pas encore millionnaire.
      Et pour l’article sponsorisé, il s’agit de plus que quelques « dizaines d’euros » 😉
      Bonne journée

  8. Xab dit :

    Merci Guillaume pour votre reponse
    Je comprends et surtout cela montre que vous ne filtrez pas les messages reçus
    En tout cas super site, bravo

  9. Magnen dit :

    Bonjour Guillaume
    Le dispositif borloo ancien va être remplacé en 2017, quelle stratégie préconises tu en plus du déficit foncier pour les personnes ayant une tranche d’impôts de 30% ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour, si c’est confirmé (merci pour l’instabilité fiscale ! ), je m’orienterai vers une structure de type SCI à l’IS.
      Mais attention à réserver uniquement pour des investissements conséquents et pour une stratégie de très long terme, pas de revente c’est encore mieux.
      Attendons de voir les décrets d’applications….

      • Magnen dit :

        Bonsoir Guillaume
        Merci pour ta réponse, en effet l’instabilité fait bien ch… j’avais justement un projet calibré pour déficit foncier + borloo social…
        Je pensais aussi à la SCI IS mais je ne maîtrise pas donc je vais me renseigner.
        J’en profite pour te remercier pour ton blog que je suis depuis 2015 qui m’a fait agir, enfin ;), en 2016 !

  10. Will dit :

    Bonjour Guillaume,
    J’apprécie ton travail, j’ai débuté il y a quelques années mais ton blog et quelques bouquins (l’athlète pompier un peu fraudeur…) m’ont permis de progresser plus vite et m’ont rassuré. Je te souhaite, ainsi qu’à tes proches, très sincèrement, de bonnes fêtes de fin d’année, et qu’elles ne soient pas interrompues par l’astreinte à laquelle nous sommes soumis 24h/24h 365j/365j. En effet, au risque de paraître un peu rabat-joie, ce billet m’a interpellé (je ne les lis pas tous), car nous sommes tous encore un peu dans la rat race, je pense qu’on ne quitte cette course qu’à partir du moment où une partie de nos biens sont amortis. Donc prudence à tous les nouveaux, nous vivons malgré tout assez simplement, sans fioriture (bon père de famille) pour la plupart des proprio, surtout si nous avons des scrupules vis à vis de ceux que l’on loge. Nous sommes quelque part devenus patrons, pas plus pas moins, avec les responsabilités que ça engendre. Au final, il n’y a pas d’argent facile, loin de là. Je conclurai sur une question : devenons-nous vraiment quitter la rat race? Ne sommes-nous pas là pour ça? A +

    • Guillaume dit :

      Bonjour Will, c’est un bon sujet pour le bac de philo ta réflexion 🙂
      C’est vrai qu’être bailleur engage des responsabilités.
      Il m’arrive parfois d’être tranquillement sur une plage en train de me faire griller au soleil ( en pleine sieste en plus ! ) et d’être dérangé par un locataire peu scrupuleux pour un problème de cumulus en panne ! Quelle HONTE ! 🙂
      La vie est faite de contraintes…

      • Will dit :

        Bon je vois que tu es dans une bonne phase! Je dois manquer de vacances! Je préfère juste mettre en garde les ambitieux. Mettre un bien en location remis à neuf, tout frais avancés par une banque à 30 minutes de la grande ville la plus proche, ça marchera toujours les quelques premières années, mais une fois qu’il sera vétuste (vétusté = 10 ans maxi de mémoire) et qu’il faudra refaire le tout alors qu’il reste 10 ou 15 années de crédit, il faudra un peu de fonds propre. J’invite donc tout ceux qui souhaitent se lancer, à le faire, bien sur, et à bien suivre tes conseils, surtout, mais de ne pas tout claquer et de ne pas croire qu’on se dégage un salaire en deux ans, car on on doit juste des centaines de milliers d’euros à une banque. Donc la rat race, on la quitte pas comme ça! Bonne année à toi Guillaume, et à tout les investiss-rêveurs!

  11. Bonjour Guillaume, tout d’abord bonnes fêtes de fin d’année à tous !
    Je rejoins Will, il n’y a pas de miracles dans l’investissement mais il y a surtout beaucoup de paramètres à maitriser ! On peut d’ailleurs faire un parallèle avec cet article sur les SCPI : faible risques/emmerdements = faibles performances, gros risques doit rimer avec gros gros rendements !

    La vie d’une manière générale est ainsi faite. Si on ne quitte pas sa zone de confort et que l’on ne se met pas en risques, on n’obtient pas grand chose !
    Salut les investisseurs immobiliers qui se bougent !

  12. Super intéressant dossier sur SCPI. Je caresse l’idée d’y investir également, mais sans laisser des plumes.

  13. titoux_fr dit :

    Un article sponsorisé…Vraiment limite comme principe…

    Comment voulez vous garder une intégrité totale envers vos lecteurs quand d’un côté vous « critiquez » le principe des SCPI et de l’autres vous en faite la pub pour gagner quelques billets.
    Le principe de dire « cela fait bouillir la marmitte » vous fait perdre en crédibilité.
    Vous donnez l’impression de vendre votre âme pour quelques billets…et je pense que beaucoup, quand ils liront vos prochains articles se diront : « est-il encore sponsorisé ?

    Désolé d’être franc….mais je trouve dommage que votre blog au contenu de qualité puisse être mis en porte à faux pour quelques billets…A priori, vous n’avez pas besoin de cela pour vivre…

    Salutations

    • Guillaume dit :

      Bonjour Titoux,
      Je viens de relire mon article : j’y rappelle que gérer un immeuble de rapport n’est pas une sinécure et que les parts de SCPI peuvent être une alternative (et j’en possède effectivement). Ok, ce n’est pas l’article du siècle. Mais j’aurais pu écrire à peu près la même chose sans être sponsorisé et le fait que je ne filtre pas les commentaires démontre bien ma transparence.

      Et j’assume totalement de ramasser « quelques billets » quand on me les tend pour parler d’un sujet en rapport avec ma thématique. C’est une pratique très courante sur n’importe quel blog et je ne vois pas de quel « diable » vous parlez. Savez-vous que des gens vivent grâce à ce genre de pratiques ?

      On me propose très souvent de faire ce type d’article et je refuse 9 fois sur 10 car j’aurais l’impression en effet de me dévoyer. Ici, ça n’est pas le cas.
      Relisez les commentaires : il s’en dégage des informations instructives je pense…
      Quant à mon intégrité, je pense mes lecteurs assez intelligents pour faire la part des choses. Si ce n’est pas le cas, personne en effet ne les force à me lire !
      Bonne journée !

  14. Xab dit :

    Je suis d accord avec Guillaume et on peut se féliciter d avoir un blog d’une grande qualité
    En revanche la stratégie de rénovation en rase campagne est juste suscidaire
    Vous vous félicitez d’avoir du cash flow àvec un endettement très long de 20 ans c’est bien. Malheureusement statistiquement c’est ummeuble ne seront jamais concerves 20 ans mais plutôt 8 ans pour diverses raisons et la cest la Cata, pas de marche pour revendre
    Mon expérience achat en 2006 d’un appartement à Neuilly sur Seine +50% aujourdhui
    Achat d’un appartement en campagne au même moment, -40% aujourdhui !
    Cherchez l erreur
    Ne vous laissez pas endormir par quelques centaines d’euros de cash flow gagne, de grosses moins value vous attendent…

    • Guillaume dit :

      Bonjour Xab,
      Votre raisonnement pourrait se tenir, mais vous oubliez un détail : tout le monde ne peut pas acheter un immeuble à Neuilly-sur-Seine sans plomber son taux d’endettement et faire un effort d’épargne conséquent chaque mois. De plus, miser sur une plus-value future éventuelle, c’est un peu comme jouer au loto…
      Investir « en rase campagne » permet à n’importe quel « français moyen » (ne voyez aucun mépris dans ce terme) de se constituer un patrimoine.
      Oui, c’est une stratégie risquée (je ne l’ai jamais caché) et il peut arriver de revendre à perte mais quelle importance ? Votre crédit s’est remboursé tout seul et que vous avez vécu « sur la bête » tout le temps où vous avez exploité votre immeuble.
      Vous connaissez l’adage : « Mieux vaux un tu l’as que deux tu l’auras ».
      Après, chacun voit midi à sa porte et je comprends qu’une mauvaise expérience puisse refroidir !
      Bonne journée

  15. Blot chantal dit :

    bonjour, j ai deja lu quelques articles mais etes vous chasseurs de biens si oui veuillez me donner tous renseignements utiles c.blot

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