Edit du 10 février 2017 : depuis le 31 janvier 2017, le dispositif Borloo ancien est abrogé. Il est remplacé par le dispositif Cosse dont les modalités précises ne sont pas connues à ce jour. Je vous donnerai plus de précisions dans un prochain article.

Avant d’investir dans un immeuble de rapport vous devez absolument vous intéresser à l’impact qu’auront vos revenus fonciers sur votre fiscalité globale.

Si vous me suivez un peu, vous savez maintenant que j’utilise beaucoup un mécanisme défiscalisant appelé le Borloo ancien. François le  » webmaster serial investisseur » du blog souhaitait sortir un peu de l’ombre. 🙂

Je lui ai donc demandé de rédiger cet article sur le Borloo ancien.

Il va vous en expliquer avec brio le mécanisme en détail. A toi de jouer François :

Bonjour tout le monde,

Avant de prendre connaissance de ce dispositif, je vous avouerai que la seule image que j’avais de Jean-Louis Borloo était ses apparitions aux côtés de Jacques Chirac aux Guignols des Infos. On pourrait presque oublier qu’il fut pendant 2 ans Ministre du Logement.

 Que reste-t-il de son passage au gouvernement? Un dispositif qui, si il est utilisé inteligemment pourra permettre aux bailleurs de location nue de rivaliser en fiscalité avec les bailleurs en meublé.  Il permet en effet un abattement de 30% à 70% des loyers encaissés suivant le conventionnement choisi. Il faut noter qu’il est également possible de louer un logement neuf de cette façon.

Afin d’adapter les barèmes aux différentes villes et départements, le territoire français est découpé en 3 zones : A, B et C.

Zone A : Paris, petite et 2e couronne, Côte d’Azur et Genevois français

Zone B : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, 3e couronne en Ile-de-France , pourtour de la Côte

Zone C : Le reste de la France

Penchons-nous sur les conditions pour les locataires et bailleurs :

Pour les locataires :

Il existe un plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépasser ce qui pourrait limiter l’utilité du dispositif mais entre nous, si comme moi vous investissez principalement dans des bourgs éloignés des grandes métropoles régionales, la majorité des locataires seront éligibles au Borloo ancien. Voici les différents barèmes récupérés sur le site de l’anil. Il est à noter qu’il existe des barèmes locaux et qu’il est préférable de contacter l’ANAH du département concerné pour les obtenir.

Plafonds de ressources en conventionnement intermédiaire

Comme vous pouvez le voir, dans la zone C qui nous intéresse plus particulièrement sur ce blog et notamment en Gironde et où j’investis, pour qu’une personne seule puisse louer, elle doit gagner moins de 31536€ soit un revenu de 2628€ par mois, de quoi être très large.

Plafonds de ressources en conventionnement social

Pour le conventionnement social, le plafonds de ressources pour une personne seule est de 20013€ soit un revenu de 1667€ par mois. C’est beaucoup moins que pour le Borloo intermédiaire mais là encore vous trouverez sûrement des locataires éligibles loin des grandes villes.

Plafonds de ressources en conventionnement très social

Pour le conventionnement très social,  le plafonds tombe à 11006€ pour une personne seule soit 917€ par mois. Vous aurez là principalement des personnes au RSA ou au chomâge. Il est vrai que ce n’est pas le type de profil de locataires qui fait rêver. Je n’ai rien contre ce type de locataires, je viens même de louer un de mes appartements à un couple de jeunes au RSA. Tout le monde a le droit de se loger.

Pour les bailleurs :

En plus du plafond de ressources à ne pas dépasser, il existe une obligation à s’engager à ne pas dépasser un loyer au m2.

Encore une fois il vous est très fortement conseillé de contacter l’ANAH de votre département.

Conventionnement intermédiaire

En Zone C, le loyer a ne pas dépasser est de 8,70€ / m2.

Ce n’est vraiment pas intéressant pour une petite surface, vous imagineriez-vous louer un studio de 25m2 à 192€ ? Cependant dès que la surface dépasse les 50 m2 l’opération peut devenir intéressante (435€).

En tant que parisien je pourrais me dire que je serais obligé de brader mon appartement pour le louer en Borloo intermédiaire mais en regardant bien les différents sites d’annonces de Gironde je me rends compte qu’il s’agit du loyer moyen pour certaines villes. C’est donc un joli cadeau fiscal offert par le gouvernement, pour une fois que ça va dans le bon sens 🙂

Conventionnement social

En Zone C, le loyer à ne pas dépasser est de 5.37€ / m2.

Ici encore, aucun intérêt pour les petites surfaces, voire même pour les moyennes surfaces. Si par contre vous êtes aventureux et que vous achetez une petite maison de 100m2 dans un village à environ 55 000€ et que vous la louiez à 500€, comme ce que prévoit de faire Pierre, vous auriez un rendement de 10% tout en bénéficiant d’un abattement de 60% sur les loyers, pas si mal que ça la campagne….

Conventionnement très social

En Zone C, le loyer à ne pas dépasser est de 5,18€ / m2. L’abattement est le même qu’en social. J’ai du mal à en saisir l’utilité. La majorité des conventionnements se font en social ou intermédiaire.

Un abattement de 70% est possible dans le cas ou le logement est loué à un organisme public ou privé pour être loué de façon temporaire ou permanente à des personnes en difficulté.

Une fois que vous aurez trouvé l’idée géniale et que vous vous serez demandé pourquoi vous ne l’avez pas fait avant, il reste quelques conditions à remplir.

• Louer le bien vide
• Le plus important : signer une convention avec l’ANAH pour une durée de 6 ans minimum
• Le conventionnement est possible à la signature d’un bail ou lors de son renouvellement et est obligatoirement transmissible lorsque vous vendrez l’immeuble. Ce qui veut dire que l’acheteur devra continuer à appliquer le loyer plafonné sans bénéficier de l’avantage fiscal. Ainsi si vous achetez un bien déjà conventionné, renseignez-vous. Si par contre vous vendez pendant la durée du conventionnement (6 ans), cela peut représenter un frein aux yeux de certains investisseurs.

Pour vous donner un ordre d’idée de l’application du Borloo ancien, les 3 appartements que je suis entrain de rénover seront éligibles au conventionnement intermédiaire. L’ensemble des loyers devrait s’élever à 1250€ / mois soit 15000€ / an.

J’applique donc un abattement de 30% soit 5000€. Bien entendu c’est cumulable avec tous les autres les autres charges déductibles des revenus fonciers. C’est un outils assez puissant, avec les charges d’emprunt, la taxe foncière, la PNO, le tout saupoudré de quelques travaux, vous risquez de vous retrouvez un moment sans payer d’impôts sur vos revenus fonciers.

En cas d’absence de déficit foncier et d’autre possibilité d’abattement, faisant partie de la TMI à 30%, j’économiserais 2275€ par an.

Pour aller plus loin dans la fiscalité et bénéficier de toutes les astuces possibles, je vous invite à visualiser la formation vidéo d’Etienne Brois.

Edit du 10 février 2017 : depuis le 31 janvier 2017, le dispositif Borloo ancien est abrogé. Il est remplacé par le dispositif Cosse dont les modalités précises ne sont pas connues à ce jour. Je vous donnerai plus de précisions dans un prochain article.