Martin : 16 % de rentabilité avec son immeuble de rapport !

Avec l’immobilier, vous faites parfois de jolies rencontres.

Laissez-moi vous raconter l’histoire d’un client devenu un ami proche. L’année dernière, mon téléphone sonne. Au bout du fil, un jeune podologue de Bordeaux. Martin, 30 ans, vient de lire l’excellent e-book de Ludovic Matten (S’enrichir grâce à la location saisonnière). Je suis cité dans quelques chapitres en tant que professionnel de l’immobilier et cela lui a donné envie de me contacter.

Martin est un jeune loup ambitieux. Il souhaite investir dans un immeuble de rapport et me mandate en ce sens. Ses critères sont simples : peu importe le lieu et le niveau de risque, il veut du rendement. Et si possible, beaucoup de rendement !

J’examine sa situation. Au niveau fiscal Martin est plutôt sous pression. Sa tranche marginale d’imposition est élevée : 30 %. Il va falloir être stratège, optimiser. Pas question de créer des revenus supplémentaires. Dans un schéma classique, Martin laisserait plus de 45 % des loyers encaissés au fisc. (TMI 30% + 15,5 % de prélèvements sociaux).

La solution idéale pour lui me semble le déficit foncier. Peu connu mais très efficace, ce mécanisme permet non seulement «d’effacer» ses revenus fonciers mais également de réduire son revenu global. Je reviendrai sur ses grands principes lors d’un prochain article. Je dois donc lui trouver un immeuble de rapport avec beaucoup de travaux de rénovation.

Un mois plus tard, j’ai enfin trouvé la perle. En Lot-et-Garonne, dans un village touristique avec commerces de… 1215 habitants ! Je sais, les pontes de l’excellent forum Devenir Rentier vont encore me traiter d’irresponsable 🙂 L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, nous rabâche-t-on sans cesse.

Le dynamisme économique du lieu est très faible, le risque de vacance locative très élevé. Martin comprend bien le niveau de risque et est prêt à le supporter. Il est emballé par le projet. L’annonce sur Leboncoin est à faire pleurer.

Le vendeur, au lieu de préciser que c’est un immeuble de rapport indique comme titre principal : «appartement». Dans ce village, un seul appartement pour 60 000 €, c’est une très mauvaise affaire. Peu de gens ont dû aller dans le détail de l’annonce.

Seulement voilà, pour 60 000 €, ce n’est pas un appartement qu’il vend mais un immeuble avec 3 appartements pour un total de 210 m2. Tout de suite, c’est plus intéressant. Nous visitons. L’immeuble ressemble plus à 3 petites maisons de villes mitoyennes. Il y a 3 entrées indépendantes avec accès direct sur la rue. Pas de jardin, ni terrasse, faut pas rêver non plus à ce prix.

Les appartements sont vides de locataires. Au premier étage d’un des lots, il y a une flaque d’eau sur un vieux lino collant de crasse : toiture à refaire pour celui-ci. Le second est très encombré de vieux meubles, détritus divers, je trouve même un vieux billet de 50 Francs au sol ! Difficile de visiter, on y voit rien… Dans le troisième appartement, des pigeons (pas des acheteurs de défiscalisation Pinel, non, des vrais ;)) ont élu domicile. L’odeur est nauséabonde. D’une manière générale, les 3 appartements sont repoussants. Il faut beaucoup d’imagination pour faire abstraction et sentir le potentiel. Je vois immédiatement la bonne affaire !

En quittant le vendeur, j’explique à Martin qu’il ne va pas falloir jouer au malin, ne pas être trop gourmand sur la négociation. Il a devant lui une opportunité assez incroyable. Martin audacieux souhaite quand même négocier. Il fait une offre à 50 K €. Un accord est trouvé à 55 K €. Mes honoraires seront de 10 K€. Cela comprend la recherche de la perle rare, la « maitrise d’œuvre » des travaux (qui n’est pas une mince affaire) et la mise en place des locataires (bail, état des lieux…).

Je repasse le lendemain pour mesurer toutes les pièces, les hauteurs sous plafond, monte avec un couvreur sur le toit, fais le tour avec un électricien et un peintre.J’estime les travaux à la louche entre 30 et 40 K€. Attendons les devis… Il faut à ce sujet se montrer patient et persévérant car bizarrement, il arrive souvent que des artisans se déplacent pour faire des devis et qu’on n’ait plus jamais de leurs nouvelles.

Martin a un peu d’épargne de précaution, il m’annonce que si les travaux dépassent le budget, il les financera sur ses économies. Je le lui déconseille : le but est d’emprunter le maximum pour bénéficier de l’effet de levier du crédit et déduire le plus possible d’intérêts d’emprunts.

Deux semaines, quelques rendez-vous et allers-retours plus tard, nous avons des devis d’artisans. Environ 34 K€.

L’affaire s’annonce très juteuse. Le gros avantage c’est que les frais de notaires sont calculés uniquement sur le net vendeur et sans les travaux soit sur 55 K€ ! Le notaire provisionne donc uniquement 5,1 k pour les droits de mutation.

Martin emprunte finalement la totalité de l’opération soit 105 K€ sur 20 ans à 3,5% assurance comprise. La mensualité sort à 618€/mois. Sur mes conseils, Martin demande un report de remboursement en capital de 5 mois. Le temps des travaux, il ne remboursera que des intérêts soit 324 €/mois.

Les loyers espérés sont de 450, 450 et 500 € soit 1400 €/mois.

Un rapide calcul nous montre le coup exceptionnel que Martin va peut-être réaliser :

1400 X 12 X 100 / 105000 = 16 % de rentabilité brute avec un immeuble rénové entièrement ! Le cashflow brut dégagé est incroyable, 782 €/mois. La taxe foncière un peu élevée va toutefois «plomber» le rendement : 1633 €/an. Pour rappel, il n’y a aucune autre charge. Les compteurs sont séparés et il n’y a pas de parties communes. Martin devra juste assurer son immeuble en propriétaire non occupant : 247 €/an. Sa rentabilité nette théorique avant impôts sort donc à 14,20 % et comme Martin sera en déficit foncier pendant quelques années sur cette opération, il s’agit donc d’une rentabilité nette d’impôts !

Les travaux se déroulent sans encombre. Je réussis à négocier avec le vendeur de commencer les travaux dès l’accord de prêt, entre le compromis et l’acte authentique. Nous gagnons donc 6 semaines, si bien que le jour de l’acte authentique, un appartement est déjà prêt à être loué. L’artisan a logiquement commencé par celui qui nécessitait le moins de rénovation. Le but étant, vous l’avez compris, de rentrer le plus vite possible des loyers.

Le lendemain de la signature chez le notaire, les premiers locataires signent le bail : 450 € comme prévu. Voilà une jeune mère célibataire et son enfant ravis de s’installer dans une petite maison de ville rénovée.

Quatre mois plus tard, les travaux sont terminés. Les locataires sont en place après un certain nombre de rendez-vous qui ont nécessité quelques heures de route… et quelques déroutes.

 

Vous vous en doutez, il ne faut pas être trop exigeant sur le profil de ces derniers (c’est souvent la CAF qui verse la plus grosse partie des loyers) mais le jeu en vaut la chandelle, non ?

Martin rentre comme prévu un total de 1398 € de loyers. Sa rentabilité approche les 16 % brut ! Une très belle opération. Il ne lui reste plus qu’à gérer au mieux et faire en sorte d’avoir toujours des locataires. Martin me confie la gestion de ces éventuels changements.

Promis, dans un an, si vous êtes toujours sur ce blog, je vous donnerai des nouvelles de son investissement locatif… En attendant voici quelques photos de l’opération.

 

Pièce avant les travaux

Pièce avant les travaux

 

Après les travaux

Après les travaux

 

Avant les travaux

Avant les travaux

 

Après les  travaux

Après les travaux

 

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41 réponses

  1. David dit :

    Au vu des photos, ça ne semble pas si catastrophique!
    Sinon belle opération.
    J’ai un bien similaire en vue : 2 maisons de ville pour 100k€. Une à priori déjà rénové.
    Bon, ma région est un poil plus cher! 😉

    • Guillaume dit :

      J’ai d’autres photos où tu vois que c’était vraiment la misère 🙂
      Après tu te doute bien que 34 k de travaux sur 3 appartements de 60 m2 en moyenne c’est finalement assez peu. Donc certains éléments étaient curieusement en très bon état. Les 3 sdb par exemple étaient quasi nickels.
      Par certain que là ou tu investis ce soit plus cher, Martin a vraiment fait un bon coup, il a acheté au moins 40% sous le prix du marché.

  2. Vincent dit :

    Très belle opération effectivement. Par contre j’avoue encore pas mal sécher sur la fiscalité… déficit foncier ? Peux tu nous en dire plus ? Merci d’avance.

  3. Guillaume dit :

    Salut Vincent,
    Je ne suis pas du tout footballeur mais je trouve que ton blog est vraiment sympa, le visuel simple et pragmatique, l’idée excellente .
    Pour le déficit foncier, c’est une notion complexe c’est pourquoi j’ai précisé dans l’article que je ferais un billet spécialement pour en expliquer les mécanismes…et les pièges aussi !
    Si tu sèches sur la fiscalité des revenus fonciers, je ne peux que te conseiller la formation vidéo d’Etienne dont je parle dans cet article :

    http://immeuble-de-rapport.fr/carole-caissiere-chez-lidl-temps-partiel-achete-immeuble-partie-22/

    La partie fiscale est la clef de voûte d’un bon investissement locatif, ne néglige pas cet aspect.

  4. lucie dit :

    16% c’est énorme et bien trouver, Bravo!
    Moi j’ai réussi à trouver un bien entre 14 et 15% de rentabilité. J’ai fait mon offre qui a était accepter y a plus qu’a attendre les diagnostiques et signer le compromis. Je serais bientôt propriétaire d’un immeuble de rapport 🙂

  5. Guillaume dit :

    Bien joué Lucie,
    C’est vrai qu’en ayant comme objectif de « virer ton patron » en 4 ans, faut embrayer rapidement 🙂
    L’immeuble de rapport, permet d’avancer plus rapidement c’est sur.
    Avec une rentabilité brute de 14%, ça doit te dégager pas mal de cashflow positif.
    J’attends ton prochain article où tu vas certainement nous expliquer çà en détail…

  6. Guiguisky dit :

    Je vais vraiment arrêter de lire tes articles car tu me donnes vraiment de plus en plus envie de continuer et cet aspect de l’investissement commence à m’attirer reellement. Reste à convaincre mme…

  7. Guillaume dit :

    Salut Guiguisky !
    Content que cela te donne des idées, c’est un peu le but 🙂
    Pour toi ce serait une bonne façon de diversifier. La sécurité et le « patrimonial » de tes studios de Bordeaux mixée avec le risque et le rendement de ce genre d’immeuble de rapport.

  8. Sam dit :

    Bonjour digne de Mister Seban ça donne envie l’article…
    Après l’emplacement est important certes mais si tu maitrises ta zone de prospection ça va, après le client doit met sa vie entre tes mains, quand même une pression lol
    En tout cas je vais suivre le blog, étant dans une ville trop chère pour un salarié lamba, je vais devoir me tourner vers le locatif tradi ou même social comme dans ton exemple…
    bon courage

    • Guillaume dit :

      Salut Sam,
      Pour ta comparaison avec Olivier Seban, no comment…il est bon dans son domaine, chacun le sien 🙂
      En effet, quand un client me laisse carte blanche pour gérer « clef en main  » ce genre de dossier ça me donne un sacré coup de pression, mais c’est de la bonne pression. Un vrai challenge à relever ! Ce n’est pas toujours simple, par exemple sur ce projet j’habite à 1h30 de route. Je me suis pris 2″ lapins  » par des postulants locataires. Donc 2 demi-journées en pure perte (temps, gazole, péage autoroute…).
      Cela fait partie du job !

      • Yves78290 dit :

        Bravo Guillaume.
        J’apprécie votre professionnalisme et votre forte dose de bon sens. Je partage à 100 % cet état d’esprit. Je vous ai laissé un message il y a quelques jours pour que l’on rentre e n contact. J’espère que vous aurez le temps de le lire.

      • Yves78290 dit :

        Moi c’est plutôt le choix du bien avec le ratio prix d’achat/travaux à estimer qui m’inquiète. Et Bien sûr lestimation des loyers à en tirer… c’est là où je trouve que Guillaume est très pro.

  9. Sam dit :

    Bonjour,

    La comparaison avec Mr Seban c’était plutot l’article aguicheur lol pour le fond c’est dans le temps qu’on admire la compétence non?
    En tout cas si je fais ma mutation vers bordeaux je te contactes…
    Vu mon objectif de maison avec jardin je devrai viser le languedoc roussillon plus décoté …

    Allez bon courage

  10. Marc P dit :

    Il est sympa le Guillaume.
    Moi quand je trouve un immeuble qui génère 16 %, je le garde pour moi 😉

    • Guillaume dit :

      Bonjour Marc,
      Sympa j’en sais rien, faudrait demander à Martin 🙂
      Les agents immobiliers ne peuvent pas tout acheter quand même.
      Quand j’ai trouvé ce lot pour mon client, je venais de m’acheter 2 mois auparavant un autre immeuble de rapport tout aussi rentable.
      Signer à nouveau pour ce projet me semblait un peu prématuré, et est-ce que le banquier m’aurait suivi?
      J’ai préféré consolider un peu avant de repassez à l’action 🙂
      J’ai aussi besoin de rentrer régulièrement du chiffre d’affaire pour justement améliorer ma capacité d’endettement.

  11. Mehdi dit :

    mehdi.messoud@laposte.netument ce que j’aimerais faire, investir dans un bien qui dégage du rendement élevé…
    Je suis jeune (25 ans) mais j’ai une belle somme de coté, environ 60000 (voir plus, étant aidé par ma famille) cependant je n’y connais rien…A ce que je lis, le mieux est de prendre un crédit pour financer le bien…
    Voilà, j’aimerais me lancer dans ce genre d’aventure mais je n’y connais strictement rien.
    De plus de nature méfiante, tous les conseillés sont ils nécéssairement interressé à l

  12. Mehdi dit :

    navré du double post mais j’ai cliqué sur enter par inadvertance…
    Comme je le disais, les conseillés sont ils tous interesé par notre réussite ou veulent ils seulement finaliser l’achat et prendre leur chèque?….
    Voila ce qui fais peur, se faire berner et devoir eponger une dette pour les 20 prochaines années…
    Tout ca pour dire que c’est passionnant mais pour se lancer c’est assez compliquer…

  13. Guillaume dit :

    Salut Mehdi,
    Effectivement je te conseille d’emprunter la totalité de l’opération pour des raisons fiscales. Garde ton épargne en cas de grosse galère…
    Concernant ta question à propos de la « moralité » des agents immobiliers. Je suis assez bien placé pour répondre étant à la base un simple client et utilisateur des agences immo. Comme tu l’as compris j’en ai maintenant fait mon métier (je suis agent mandataire).
    Je te dirais qu’il faut être très méfiant, se former soi-même en lisant des bouquins, en discutant avec d’autres investisseurs…
    Tu as raison beaucoup de pros vont essayer de te vendre un immeuble même s »ils ne croient pas au produit. 🙁
    C’est une stratégie que je trouve contre-productive. S’ils savaient comment je suis peinards avec ma petite dizaine de clients acheteurs réguliers qui reviennent car je leur fait gagner de l’argent….
    L’honnêteté paye toujours sur le long terme…
    A toi de trouver les bons agents immo dans ta région.
    Et méfie toi encore plus si tu passes directement par un particulier, si tu savais le nombre de margoulins que je rencontre 🙂
    Bonne recherche, commence petit pour te former. Disons une maison à moins de 100 K divisée en 2 lots…

  14. Toudoucement dit :

    Je me demande si dans la stratégie globale d’investissement,il ne faut pas intégrer une proportion d’opérations de court terme.
    Dans l’exemple cité,est-ce que Martin n’aurait pas intérêt à prévoir de revendre un jour pas si lointain son premier investissement(à 16% brut) sur une base de rendement interessant de réaliser une petite plus value, et d’encaisser la partie de capital déjà remboursé? Je comprend que c’est pas facile de se défaire d’un bien locatif offrant une bonne rentabilité mais si ça permet d’en réaliser d’autres en gagnant la confiance du banquier ,ça peut faire partie de la stratégie.

    On note aussi dans l’exemple de Martin que la première opération est très récente,qu’il n’a encore pratiquement pas remboursé de capital,qu’il est donc endetté à 100% sur cet investissement et n’a pas encore prouvé au banquier que l’affaire est rentable sur la durée.

    En conclusion,à moins d’avoir un solide capital de départ,c’est une activité qui nécéssite beaucoup de patience et qui peut engendrer quelques frustrations.

  15. regis dit :

    Bonjour Guillaume,
    Sur les photos, il semblerait qu’avant rénovation il y avait du lino et après rénovation du parquet vitrifié.
    Dans le cas d’un plancher bois en état moyen, tu conseilles plutôt de rénover l’ancien parquet (ponçage + vitrification) au lieu du lino? il ne faut pas avoir peur à ce que les locataires dégradent le parquet?
    Régis

    • Guillaume dit :

      Bonjour Régis,
      Oui en effet il y avait du beau parquet massif sous le lino PVC.
      L’artisan l’a poncé (en louant une grosse ponceuse à bande) et a passé 2 couches de vitrificateur.
      Le prix au M2 était identique par rapport au remplacement du lino. (20 €)
      Je préfère nettement cette solution, beaucoup plus qualitative à mes yeux car j’aime les immeubles avec du cachet ancien.
      En cas de rayures ect…lors des changement de locataire, un ponçage très léger (sans louer la machine cette fois ! ) et une couche de vitrificateur…et hop c’est nickel !

  16. regis dit :

    En effet merci pour tes conseils avisés !

  17. Karim dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je lis depuis quelques jours les récits de ce blog qui sont tous alléchants.
    Un peu trop d’ailleurs, n’y a t il jamais de déconvenues ?
    Cela serait en effet intéressant d’avoir des retours à plus long terme.

    J’ai plusieurs biens et je dois très régulièrement y aller que ce soit pour des petits travaux, pour rappeler au locataire qu’il n’a pas payé son loyer quand il ne répond pas au téléphone, pour faire les états des lieux, les visites …
    ça me semble donc compliqué d’acheter un bien de rapport dans un « petit village » quand on habite comme moi la région parisienne.
    Tu indiques que tes clients te délèguent la gestion courante, cela grève donc les 14,20 % ?

    Cordialement,

    Karim

    • Guillaume dit :

      Bonjour Karim,
      Les exemples donnés sont bien entendu hors normes surtout quand j’annonce des rentabilités au delà de 10%.
      Bien entendu gérer ce genre de bien est tout sauf un long fleuve tranquille. Il va falloir mettre les mains dans le cambouis ! Vous avez l’air de savoir ce que c’est ! 🙂
      Ce n’est pas pour rien si une agence immobilière demande en moyenne 8% des loyers en honoraires de gestion. Cela demande parfois d’avoir les nerfs très très solide…
      Mon prochain article sera certainement sur un exemple d’investissement qui est partie en « sucette »…
      ça va en décourager plus d’un à passer à l’action 🙂

  18. ben dit :

    Si la rentabilité est en effet impressionnante, elle est à hauteur du risque pris, c’est donc logique. Savoir limiter le risque en connaissant la demande locative dans la zone est donc un élément un peu apaisant ( l’appréhension de l’investisseur 🙂
    Mais s’il est indéniable que la rentabilité soit un rendez vous Quid de la revente?
    Plusieurs évenements de la vie et reconsidération stratégiques peuvent motiver à vendre? y aurait il suffisamment de demande pour de l’immeuble dans ces zones là? coincé avec son bien? obligé de le brader..? revendre à la découpe?
    Ou bien l’idée est de récupérer simplement du capital qui n’a été que payé par les locataires.. ?
    Cela ne doit pas forcément être évident de convaincre son banquier d’acheter ce genre de bien à 110% ( car lui aussi il prend un bon gros risque.. et les banquiers n’ont pas l’air d’être des fan de sports extrêmes 🙂

  19. Guillaume dit :

    Salut Ben,
    Si vous revendez même moins cher un bien qui s’autofinance vous sortez quand même de chez le notaire avec un chèque (une fois les « frais de notaire » amortit, ce qui est relativement rapide).
    La revente est en effet plus compliqué dans ces zones mais pourquoi revendre un bien qui se rembourse tout seul et même mieux qui dégage du cash-flow?
    Hormis un divorce, je ne vois pas…

  20. ben dit :

    Merci guillaume, bon lundi 🙂
    Je me pose des questions avant d’agir simplement.
    Donc le point noir de la stratégie serait la liquidité très faible de ce genre d’investissement, si l’on veut en sortir et récupérer du cash.. si personne ne veut acheter.
    Je ne dis pas que c’est rédhibitoire, mais c’est une chose à savoir.
    Pourquoi vouloir revendre? un imprévu de quelque nature qu’il soit… ( tous les scénarios sont possibles, certes sont plus probables que d’autres.. divorce, besoin ou envie de liquidités..etc. ) vous apprenez que vous avez une maladie incurable qu’il vous reste 1an à vivre et vous n’avez pas d’enfant, vous voulez donc tout « claquer » avant de tirer votre révérence, gros clash sécuritaire-guerre-etc.. j’aime conserver une liberté d’action raisonnable, je prends donc le paramètre liquidité dans mes réflexions.

  21. Sylvain dit :

    Bonjour guillaume,

    Je suis tombé un peu par hasard sur votre site qui m’a bcp intéressé. Au début, j etais tres dubitatif sur les taux de rendements que vous trouviez… plus de 10%. Pour un lyonnais comme moi cela semblait impossible. J ai donc commencé à chercher dans la métropole de lyon et le nouveau Rhône… c etait bien ce que je pensais… impossible de trouver de tels rendements. Par contre en choisissant comme cible la loire ou encore mieux l auvergne, les offres sont là… a porté d investisseurs. Je ne suis pas encore prêt à me lancer mais merci pour ce site, et bonnes fêtes.

    • Guillaume dit :

      Vous pensiez que c’était du pipeau 🙂
      Tous les chiffres sont bien réels…et vérifiables si vous passez par Bordeaux.
      Vous l’avez compris pour obtenir de telle rentabilité il faut sortir des sentiers battus…
      Au plaisir

  22. ben dit :

    Cela fait maintenant plus d’un an ..? alors le bilan? tout se passe bien? 🙂
    Quant à la sélection de la ville ou du village? utilise tu le l’évolution démographique afin de voir s’il s’agit d’une ville en croissance et non d’une ville en déclin?
    Si on te confie un mandat du type que tu as réalisé dans ton exemple, j’imagine que tu es limitée à certaines zones géographiques..? Si oui lesquelles? As tu défini un périmètre?
    J’apprécie l’idée de pouvoir déléguer une opération ( pendant que je fais une autre de mon côté ) = doubler l’efficacité.

    • Guillaume dit :

      Salut Ben,
      Le bilan est plutôt positif. Martin a essuyé quelques changements de locataire (2 au total). A chaque fois, on a reloué quasi immédiatement. Un des locataires « sortant » nous a un peu stressé sur le paiement de son loyer et Martin y a laissé au final 15 jours de loyer en perte sèche.
      Bon vu la rentabilité, cela ne l’a pas gêné plus que ça ! Pour preuve je viens de lui dénicher un autre lot de 3 petites maisons à refaire entièrement…et il a signé direct !
      En effet, regarder la courbe démographique est essentiel…bon dans cet exemple la ville est en déclin (ce qui explique les 16% de rendement )
      Sinon je ne cible pas de zone précise, c’est l’opportunité qui guide mes choix et rien d’autre ! Ah si, je me limite à 1h30 autour de chez moi…:)

  23. Nicolas dit :

    Bonjour Guillaume,
    Peux-tu nous en dire plus sur le non-paiement du loyer par le locataire ? Est-ce qu’il y a des erreurs à éviter ? Quel était le profil du locataire ?
    A+

    • Guillaume dit :

      Salut Nicolas,
      C’est vraiment difficile de déterminer le profil type du mauvais payeur.
      Une chose est certaine, cela n’a rien à voir avec les revenus. J’ai parmi mes locataires des gens au RSA où des chômeurs et cela se passe très bien.
      Je marche au feeling, j’évite les avocats (désolé messieurs mais vous connaissez trop bien vos droits et c’est pénible les procéduriers ! ), j’évite aussi le type de 40 balais, divorcé et un brun dépressif (ceux là n’ont plus rien à perdre ).
      J’aime bien la mère célibataire avec des enfants à charge qui va être rigoureuse pour offrir un toit décent à ses mouflets.(en plus généralement elle va toucher une grosse aide au logement CAF).
      Dans l’exemple de Martin, c’était un très (trop?) jeune couple immature…

      • Nicolas dit :

        Oui, le choix du locataire est vraiment déterminant.
        Ton ami Martin (tout comme moi) est jeune (30 ans), cela peut être aussi dû à son âge et à de la jalousie, hélas, certains ne supportent pas que d’autres (plus jeunes) réussissent …

  24. Cédric dit :

    Salut Guillaume.
    Je tiens à te féliciter pour ton site car il est vraiment de bonne qualité.
    J’ai une question. Quand tu dis : « Sinon je ne cible pas de zone précise, c’est l’opportunité qui guide mes choix et rien d’autre! ». C’est dire que tu ne cibles pas de zone dans une région donnée par exemple ? Ou alors que tu vas vraiment « partout » où il y a une rentabilité intéressante ?
    A+

  25. Cédric dit :

    Merci pour ton retour.
    La plupart des livres qui traitent d’investissement immobilier préconisent d’être un expert immobilier d’une petite zone (d’un rayon de quelques kilomètres).
    C’est ta grande expérience qui te permet d’avoir cette latitude ? tu conseillerais à un novice de commencer sur une région aussi importante que la tienne ?

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