Avec l’immobilier, vous faites parfois de jolies rencontres.

Laissez-moi vous raconter l’histoire d’un client devenu un ami proche. L’année dernière, mon téléphone sonne. Au bout du fil, un jeune podologue de Bordeaux. Martin, 30 ans, vient de lire l’excellent e-book de Ludovic Matten (S’enrichir grâce à la location saisonnière). Je suis cité dans quelques chapitres en tant que professionnel de l’immobilier et cela lui a donné envie de me contacter.

Martin est un jeune loup ambitieux. Il souhaite investir dans un immeuble de rapport et me mandate en ce sens. Ses critères sont simples : peu importe le lieu et le niveau de risque, il veut du rendement. Et si possible, beaucoup de rendement !

J’examine sa situation. Au niveau fiscal Martin est plutôt sous pression. Sa tranche marginale d’imposition est élevée : 30 %. Il va falloir être stratège, optimiser. Pas question de créer des revenus supplémentaires. Dans un schéma classique, Martin laisserait plus de 45 % des loyers encaissés au fisc. (TMI 30% + 15,5 % de prélèvements sociaux).

La solution idéale pour lui me semble le déficit foncier. Peu connu mais très efficace, ce mécanisme permet non seulement «d’effacer» ses revenus fonciers mais également de réduire son revenu global. Je reviendrai sur ses grands principes lors d’un prochain article. Je dois donc lui trouver un immeuble de rapport avec beaucoup de travaux de rénovation.

Un mois plus tard, j’ai enfin trouvé la perle. En Lot-et-Garonne, dans un village touristique avec commerces de… 1215 habitants ! Je sais, les pontes de l’excellent forum Devenir Rentier vont encore me traiter d’irresponsable 🙂 L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, nous rabâche-t-on sans cesse.

Le dynamisme économique du lieu est très faible, le risque de vacance locative très élevé. Martin comprend bien le niveau de risque et est prêt à le supporter. Il est emballé par le projet. L’annonce sur Leboncoin est à faire pleurer.

Le vendeur, au lieu de préciser que c’est un immeuble de rapport indique comme titre principal : «appartement». Dans ce village, un seul appartement pour 60 000 €, c’est une très mauvaise affaire. Peu de gens ont dû aller dans le détail de l’annonce.

Seulement voilà, pour 60 000 €, ce n’est pas un appartement qu’il vend mais un immeuble avec 3 appartements pour un total de 210 m². Tout de suite, c’est plus intéressant. Nous visitons. L’immeuble ressemble plus à 3 petites maisons de villes mitoyennes. Il y a 3 entrées indépendantes avec accès direct sur la rue. Pas de jardin, ni terrasse, faut pas rêver non plus à ce prix.

Les appartements sont vides de locataires. Au premier étage d’un des lots, il y a une flaque d’eau sur un vieux lino collant de crasse : toiture à refaire pour celui-ci. Le second est très encombré de vieux meubles, détritus divers, je trouve même un vieux billet de 50 Francs au sol ! Difficile de visiter, on y voit rien… Dans le troisième appartement, des pigeons (pas des acheteurs de défiscalisation Pinel, non, des vrais ;)) ont élu domicile. L’odeur est nauséabonde. D’une manière générale, les 3 appartements sont repoussants. Il faut beaucoup d’imagination pour faire abstraction et sentir le potentiel. Je vois immédiatement la bonne affaire !

En quittant le vendeur, j’explique à Martin qu’il ne va pas falloir jouer au malin, ne pas être trop gourmand sur la négociation. Il a devant lui une opportunité assez incroyable. Martin audacieux souhaite quand même négocier. Il fait une offre à 50 K €. Un accord est trouvé à 55 K €. Mes honoraires seront de 10 K€. Cela comprend la recherche de la perle rare, la « maitrise d’œuvre » des travaux (qui n’est pas une mince affaire) et la mise en place des locataires (bail, état des lieux…).

Je repasse le lendemain pour mesurer toutes les pièces, les hauteurs sous plafond, monte avec un couvreur sur le toit, fais le tour avec un électricien et un peintre.J’estime les travaux à la louche entre 30 et 40 K€. Attendons les devis… Il faut à ce sujet se montrer patient et persévérant car bizarrement, il arrive souvent que des artisans se déplacent pour faire des devis et qu’on n’ait plus jamais de leurs nouvelles.

Martin a un peu d’épargne de précaution, il m’annonce que si les travaux dépassent le budget, il les financera sur ses économies. Je le lui déconseille : le but est d’emprunter le maximum pour bénéficier de l’effet de levier du crédit et déduire le plus possible d’intérêts d’emprunts.

Deux semaines, quelques rendez-vous et allers-retours plus tard, nous avons des devis d’artisans. Environ 34 K€.

L’affaire s’annonce très juteuse. Le gros avantage c’est que les frais de notaires sont calculés uniquement sur le net vendeur et sans les travaux soit sur 55 K€ ! Le notaire provisionne donc uniquement 5,1 k pour les droits de mutation.

Martin emprunte finalement la totalité de l’opération soit 105 K€ sur 20 ans à 3,5% assurance comprise. La mensualité sort à 618€/mois. Sur mes conseils, Martin demande un report de remboursement en capital de 5 mois. Le temps des travaux, il ne remboursera que des intérêts soit 324 €/mois.

Les loyers espérés sont de 450, 450 et 500 € soit 1400 €/mois.

Un rapide calcul nous montre le coup exceptionnel que Martin va peut-être réaliser :

1400 X 12 X 100 / 105000 = 16 % de rentabilité brute avec un immeuble rénové entièrement ! Le cashflow brut dégagé est incroyable, 782 €/mois. La taxe foncière un peu élevée va toutefois «plomber» le rendement : 1633 €/an. Pour rappel, il n’y a aucune autre charge. Les compteurs sont séparés et il n’y a pas de parties communes. Martin devra juste assurer son immeuble en propriétaire non occupant : 247 €/an. Sa rentabilité nette théorique avant impôts sort donc à 14,20 % et comme Martin sera en déficit foncier pendant quelques années sur cette opération, il s’agit donc d’une rentabilité nette d’impôts !

Les travaux se déroulent sans encombre. Je réussis à négocier avec le vendeur de commencer les travaux dès l’accord de prêt, entre le compromis et l’acte authentique. Nous gagnons donc 6 semaines, si bien que le jour de l’acte authentique, un appartement est déjà prêt à être loué. L’artisan a logiquement commencé par celui qui nécessitait le moins de rénovation. Le but étant, vous l’avez compris, de rentrer le plus vite possible des loyers.

Le lendemain de la signature chez le notaire, les premiers locataires signent le bail : 450 € comme prévu. Voilà une jeune mère célibataire et son enfant ravis de s’installer dans une petite maison de ville rénovée.

Quatre mois plus tard, les travaux sont terminés. Les locataires sont en place après un certain nombre de rendez-vous qui ont nécessité quelques heures de route… et quelques déroutes.

Vous vous en doutez, il ne faut pas être trop exigeant sur le profil de ces derniers (c’est souvent la CAF qui verse la plus grosse partie des loyers) mais le jeu en vaut la chandelle, non ?

Martin rentre comme prévu un total de 1398 € de loyers. Sa rentabilité approche les 16 % brut ! Une très belle opération. Il ne lui reste plus qu’à gérer au mieux et faire en sorte d’avoir toujours des locataires. Martin me confie la gestion de ces éventuels changements.

Promis, dans un an, si vous êtes toujours sur ce blog, je vous donnerai des nouvelles de son investissement locatif… En attendant voici quelques photos de l’opération.

Pièce avant les travaux

Après les travaux

Avant les travaux

Après les travaux