Les banques : Je t’aime…moi non plus

Si comme moi vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport en partant de zéro, vous n’avez pas le choix, il va falloir passer par la case Banque. Avant de commencer, je voudrais m’excuser auprès des banquiers. Je risque d’être très désagréable avec cette profession.

C’est d’autant plus important pour moi car sans les banques je serais encore au point mort. Certainement en train de traîner mes guêtres dans un job salarié sans saveur. Pour autant je dois dire qu’aujourd’hui, les banques me déstabilisent de plus en plus.

Prenons l’exemple de Martin mon ami et client « serial investisseur ». Rappelez-vous l’an dernier, il faisait un coup exceptionnel dans un village avec un immeuble de rapport à 16% brut. Fort de cette expérience et d’autres très rentables avec des cash flow positifs, Martin me mandate pour repasser à l’action.

Je lui déniche un immeuble de 245 m2 dans une petite ville du Lot-et-Garonne, 4 appartements : 2 loués et 2 autres qui nécessitent quelques travaux de rafraîchissement. Le budget total est de 158 000€ (prix + notaire + travaux + mes honoraires). Comme d’habitude, Martin souhaite ne pas mettre d’apport pour maximiser l’effet de levier et optimiser la fiscalité. L’immeuble sera loué pour un total de 1730 €/mois soit une rentabilité brute de 13%.

En moulinant les chiffres dans le simulateur en ligne d’aide à la décision, mon à priori positif est confirmé, le résultat de l’opération est très bon sur la durée. La mensualité de remboursement serait d’environ 876€/mois (avec un TEG à 3% sur 20 ans). Quasiment un smic de surplus de loyer par rapport au remboursement ! Pas flambeur, Martin a une situation financière saine, des biens locatifs tous en cash flow largement positif, de l’épargne et… une jolie épouse avec un patrimoine à faire pâlir !

Malgré tout ça, le couperet vient de tomber : refus de prêt ! Nein ;( Refus dans sa banque historique et refus du Crédit Foncier. Les raisons ? Bah on ne sais pas trop… à priori pour le Crédit Foncier, l’immeuble serait dans « une zone à risque ». Ah bon ?

Le Crédit Foncier a mandaté un expert pour évaluer l’immeuble. J’étais présent ce jour-là. En sortant, j’ai sympathisé avec ce monsieur. Celui-ci m’a demandé à combien l’immeuble a été négocié. En lui annonçant le prix (135 K) l’expert était surpris. De son coté, il l’estimait au minimum à 180 K (ce qui me semble être le prix du marché en effet). Il m’a confié être très optimiste pour la suite et qu’il ferait un rapport très positif de l’immeuble… on voit le résultat !

Autre exemple. Il y a 2 ans je déniche pour un total de 25 k€ un petit local professionnel à Bordeaux de 8m2 .

Je sens immédiatement le potentiel pour le louer 300€ à une profession paramédicale, ce qui me dégagera un rendement extraordinaire de 14% brut dans le centre de Bordeaux. Mes prévisions seront confirmées : je l’ai loué dès la signature de l’acte authentique à une jeune diététicienne. Pour l’acquisition, je demande auprès de ma banque historique un crédit total, soit 25 k€. Une broutille vous allez dire ? Et ben non : Niet, refus de prêt !!!

Et pourquoi ça Monsieur le banquier ? « Bah ça passe plus dans ma délégation, j’ai dû demander aux grands chefs de Paris, ils ont refusé » Pour quelle raison? « Heu j’sais pas , Bâle 3 je crois, nous devons renforcer nos fonds propres » Heu…comment dire, les 25 k€ ils sont sur nos livrets A dans ton établissement ! Elle est où la prise de risque ?

Dans l’urgence et par flemme de devoir remonter un dossier dans une autre banque, j’ai finalement payé cash ce local… grosse erreur au niveau fiscal et maintenant je suis « à poil » au niveau épargne de précaution.

Je ne comprends plus la logique des banques. Nous les avons renflouées au moment de la crise des subprimes, elle se sont goinfrées à la suite et voilà le remerciement. Elles sont en train de plomber l’économie en fermant le robinet du crédit.

Je me suis fait avoir par excès de confiance pour le petit local pro. Naïvement, j’ai cru que ma banque historique allait me suivre. Je n’ai donc pas fait en parallèle de demandes dans d’autres établissements pour faire jouer la concurrence.

Pour vos futures demandes de prêt, faites le systématiquement. De toutes manières, il faudra constituer un dossier. Au lieu de faire une photocopie des pièces demandées, faites-en directement trois jeux. Mieux encore, numérisez tous les documents, créez un fichier spécial « demande de prêts » et envoyez-le à trois banques minimum.

Votre banquier historique que vous trouvez sympa car il vous suit dans vos projets depuis le début, risque tôt ou tard de vous dire non ! Alors prenez les devants !

A bon entendeur…

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32 réponses

  1. Bonjour,
    Je pense que nous n’avons pas tous les éléments en notre possession pour ce qui est des décisions des banques. J ‘imagine qu’elles ont des périodes plus propices avec des caisses plus remplies. Un amis investisseur m’a raconté comment c’est passé sa dernière demande de crédit immobilier: Il s’agissait de l achat de son troisième petit immeuble. En relisant le « business plan  » qu’il avait donné au banquier, il s’est rendu compte qu’il avait tout simplement oublié de comptabiliser les loyers d’un immeuble entier ! son taux d’endettements s’envolant du coup à 68% ! Paniqué, il décroche son téléphone pour joindre son conseiller avant la délibération. Il tombe sur la secrétaire qu’il lui dit : « ha ben c’est trop tard , mais c ‘est bon , c est passé ! »
    Donc ne jamais se décourager, chaque banque est différente, mais rappelez vous que ca fonctionne comme les abonnement téléphonique, la fidélité ne paye pas, souvent il est plus avantageux de changer d’opérateur et de repartir avec un nouveau forfait !
    Toutefois, bien souvent, il suffit d’ appeler directement le service résiliation pour voir fleurir une nouvelle offre alléchante…

  2. Toudoucement dit :

    Il me semble qu’au delà du rendement locatif et du cash flow les banques ont des critères de taux d’endettement sur capital immo ou patrimoine global(comme pour les entreprises).à partir de certains montants,ça peut les effrayer si les fonds propres sont faibles par rapport aux sommes empruntées.Pour l’exemple de Martin,il manque aussi peut-être d’un peu d’ancienneté et n’a pas encore prouvé à sa banque qu’il gerera bien ses investissements.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Toudoucement,
      Oui en effet quand vous commencez à avoir des encours très importants au sein de la même banque, cela peut faire peur.
      Beaucoup d’argent « misé » sur un seul type…

  3. Odile dit :

    Bonjour
    Ne serait-il pas intéressant de passer par un courtier ? Son métier consiste à cibler la bonne banque en fonction du profil de son client.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Odile,
      Oui en effet cela peut être une bonne piste à condition de trouver le bon courtier. Certains sont hypers pros, d’autres carrément inconsistants et incompétents quand il s’agit d’investissement locatif.
      Un peu comme les banquiers finalement 🙂

  4. Bonjour Guillaume,

    Les banques cherchent malheureusement toutes les raison pour dire non ! Alors qu’elles devraient chercher toutes les raisons de dire oui. Le dossier a beau être béton s’il y a la moindre anomalie… Alors la banque dira non !

    Personnellement j’ai eu le problème avec mon CDD qui a été bloquant pour mon premier investissement. Pourtant c’était une super affaire qui va me couter moins cher mensuellement que si je restais locataire…

    Un conseil : N’hésitez pas à faire marcher la concurrence ! Les français divorcent plus souvent qu’ils ne changent de banque.

    Je n’ai pas hésité une seule seconde à quitter ma banque « historique » pour aller voir ailleurs. Même si, au final, je n’ai pas eu le choix !

    Cordialement,

    Nicolas

    • Guillaume dit :

      Salut Nicolas,
      Bien d’accord avec toi.Faites jouer la concurrence…ou pas. La stratégie du mec fidèle à son banquier à longtemps marché pour moi. Jusqu’à mon refus pour le local pro, nous étions dans une relation gagnant-gagnant.
      Tu me finance et je te « renvoie l’ascenseur » en prenant l’assurance PNO maison ou j’ouvre un livret pour les enfants ect…

      • Tu mets le doigt sur un élément important une fois que tu as ouvert un livret pour chaque enfant, pris l’assurance maison ta banque n’a plus rien à te refourguer donc à quoi bon t’accorder un prêt sur lequel elle ne va quasiment rien gagné (taux bas + somme ridiculement petite) c’est se fatiguer pour pas grand chose.
        Après tout honnêtement tu t’embeterais toi pour du 2 ou 3 % brut ?

        • Guillaume dit :

          Bien d’accord avec toi, je pense que le refus venait justement de ça : un dossier complet à monter pour « seulement » 25k.
          Pour le reste, limite je préférerais que le prêt immo ne soit plus un « produit d’appel  » donc avec un taux permettant une marge à la banque (4% ou 5% par exemple)….mais qu’ en contrepartie les banques financent si les projets tiennent la route.

  5. Toudoucement dit :

    Il faut aussi être conscient que les prêts immo sont des produits d’appel qui n’interessent pas plus que ça les banquiers.Ils vont jouer le jeu pour leurs clients pe,da,t un moment mais renouveller 20 fois la même chose à contrepartie constante,ne les motivera pas plus que ça

    • Guillaume dit :

      Exactement ! C’est ce qui m’arrive. Une fois que tu as ouvert (progressivement à chaque nouveau prêts) les pel, pea , ldd, livret A , livrets pour les enfants, pris les assurances habitations, limite le système d’alarme pour la maison, l’abonnement tel….il ne reste plus rien à vous refourguer ! Bientôt il nous vendrons des cigarettes électroniques, vous verrez 🙂

  6. Nouredine dit :

    Salut guillaume,

    Expérience elqouente en effet. J’avais vu le meme refus avec pourtant de bons arguments . Plusieurs choses à savoir à propos de votre banquier.
    – ce n’est pas un spécialiste de l’immobilier, souvent il n’y connait rien d’où sa frilosité
    – il n’est pas, au dela dun Seuil, décisionnaire. Meme si vous vous lui faites bonne impression. Le siège n’aura pas eu ce contact.
    – le pret immo est effeçtivement un produit d’appel. Parlez lui d’assurer l’habitation , la voiture etc et il aura toute votre écoute
    – les calculs de taux d’endettement différent selon les banques voir selon les agences dun meme réseau

    Dans ton cas, j’aurais pris un credit cetelem ou autre pour ton local, toujours mieux que rien…
    @+ et bravo pour ton blog

    • Guillaume dit :

      Salut Nouredine,
      Cela me fait plaisir de te voir (enfin ?) sur ce blog !
      N’hésite à apporter ton expertise…
      En effet j’avais bien pensé à prendre dans l’urgence un prêt conso.
      J’avais même trouvé un taux pas trop mauvais sur 4 ans.
      Le truc c’est que finalement sur une période si courte (pour de l’immo) les intérêts d’emprunts sont très peu élevés en valeur…donc au final pas grand chose à déduire.
      Et après je me suis dis que c’est peut être pas mal de « placer » ces 25 k à 14% brut. 🙂

  7. Il faut relativiser: 14% brut c’est 3500 euros par an (brut). Cette épargne de précaution va vite se refaire une santé! Et en cas de besoin, il y aura le prêt conso ;D

  8. Bonjour Guillaume,

    Il y a quand même quelques points qui m’interpellent dans ton article (et d’ailleurs un peu en leitmotiv dans tous tes articles)
    J’ai l’impression qu’une de tes idées fixes c’est de donner le moins possible à ton percepteur quelqu’en soit le coût. Avez-vous un contentieux ensemble ?
    Franchement payer des intérêts juste parce que ça va te faire payer moins d’impôts sur tes gains c’est quand même un peu risible. Il ne faut pas oublier que les intérêts qui vont dans la poche du banquier ne vont pas dans les tiennes.
    Pour moi ce qui compte ce n’est pas l’impôt payé mais ce qui au final reste dans tes poches. Si tu veux payer moins d’impôt il y a une autre tactique : fais payer tes locataires beaucoup moins

    Le crédit c’est uniquement pour avoir un effet de levier, les intérêts représentent le coût de ce levier et la déductibilité c’est juste un moyen de réduire ce coût.
    Pour les 25 K€ qui dormaient sur un livret probablement mal rémunéré le coût du crédit n’en valait probablement pas le coup si je puis m’exprimer ainsi. Et encore moins si pour obtenir ce crédit il faut se «prostituer» en achetant des produits maison beaucoup trop cher. Cette stratégie peut être payante pour un gros crédit (le surcoût n’est pas excessif proportionnellement) mais pas sur un crédit aussi faible.
    Heureusement ton dernier commentaire est apaisant en effet tes 25 K€ sont mieux placés à 14 % brut qu’à 1% fut-il net sur le livret A (sauf bien sûr en cas de charges monstrueuses)

    Etonnant aussi qu’avec tous tes biens en cashflow positif tu te retrouves à poil pour 25 malheureux K€ ton épargne de précaution devrait se reconstituer à vitesse grand V avec ce cashflow (surtout que tu n’as toujours pas réservé tes vacances en Guadeloupe -en tout cas pas chez moi 😉 -)

    • Guillaume dit :

      J’étais surpris que tu ne m’avais pas encore fait cette remarque Didier-Fabrice….je commence à bien cerner l’oiseau rare et provocateur que tu es. 🙂
      Payer moins d’impôt n’est pas du tout une obsession pour moi. J’ai même longtemps été inconscient à se niveau là…et sous-formé en optimisation fiscale…sauf depuis le jour où j’ai du sortir 10 k en IR +CSG.
      D’ailleurs je considère que c’est normal de participer à l’effort national et je suis bien heureux de profiter des infrastructures du pays.
      Si j’ai laissé couler se refus et payé cash c’est que fiscalement cela ne m’a pas trop dérangé. Ce qui m’a gêné le plus, c’était d’être à poil en épargne de précaution. J’ai 3 enfants, je ne peux pas me permettre des risques démesurés.
      Pour ta dernière phrase, le curseur de mon épargne de précaution est justement à 25 k. Tout le reste, je le crame (intelligemment ou pas), je fais aussi quelques dons (pas assez !) à des assos qui me tiennent à cœur…
      Accumuler de l’argent pour l’argent ne m’interresse pas .On a jamais vu un coffre fort suivre un corbillard.
      Pour ta location saisonnière en Guadeloupe, ce serait avec plaisir mais ton appartement ne me semble pas assez grand pour accueillir toute ma tribu 🙂

  9. Guiguisky dit :

    Dire qu’il y a 2 ans j’avais vu passer cette annonce sur lbc et l’avais laissé passer…

  10. Marc P dit :

    Salut Guillaume,
    J’aurais deux conseils a te donner (j’ai 15 ans d’expérience de marchand de bien) d.abord concernant les expertises. A tous les coups, les experts demandent avant même de commencer la visite : « a combien vous l’avez acheté » il ne faut surtout pas lui répondre 135 mais 180. Je considère les experts comme de parfaits incompétents. Iils font aussi bien une villa, un immeuble, un atelier, un entrepôt. Ils font la ville et la campagne, le neuf et l’ancien. En un mot, ils sont généralistes et pas experts et je m’estime bien meilleurs qu’eux – mais je ne fais que des immeubles dans une seule ville et uniquement dans des quartiers que je connais bien. Je passe par eux juste pour illustrer mon dossier bancaire.
    Mon second conseil : j’ai 3 banques et je tourne. Et crois moi, cela m’a servi 😉
    Mais bravo pour ton site !

    • Guillaume dit :

      Bonjour Marc P,
      Merci pour ton retour d’expérience intéressant.
      Pour l’expert, j’avais pourtant un bon à priori, le type est resté au moins 3 h dans l’immeuble, m’a paru très pro dans la façon de faire.
      Rien à voir par exemple avec certains diagnostiqueurs qui te torchent une visite d’immeuble en 30 minutes…
      Je lui est demandé qu’il me fournisse son rapport malheureusement, n’étant pas le donneur d’ordre (c’était le Credit Foncier), il a refusé. Dommage…
      Pour les banques, bien d’accord avec toi, il faut s’appuyer sur plusieurs partenaires.
      Au plaisir.

  11. Bonjour Guillaume,

    Je viens de découvrir ton blog, sympa cette idée de se spécialiser dans les immeubles de rapport.

    Moi je suis un débutant et il est en train de m’arriver la même chose que toi pour ton local professionnel… moi c’est une place de parking dans Paris. Du coup j’achète cash, je vais être presque « à poils lol », mais j’ai quand même pu renégocier de 1000 € le prix de la place de parking, donc je ne suis pas tout à fait perdant.

    Bien à toi Yves mesmentors.fr

  12. Leo dit :

    Dernier exemple pour ma part .

    Le crédit agricole qui me suit sur k enveloppe globale mais qui me demande de faire 2 compromis (1 pour le local commercial, 1 pour le reste de l immeuble. …. autant vous dire que c est le commerçant qui lui ne veut acheter que les murs de son commerce qui serait content ).

    • Guillaume dit :

      Alors là en effet c’est complètement débile de la part de la banque !!!
      2 compromis? Donc si on suit ce raisonnement il faut créer une copropriété et ensuite tu achètes l’ensemble de la copro !
      Je ne te parle même pas du surcoût lié à la part fixe des « frais de notaire ».
      Bref, tu es tombé sur un champion !

  13. Leo dit :

    C est tout à fait cela .

    Sur le coup je leur ai demandé si c était une blague tellement je n en croyais pas mes oreilles.
    C est à priori leur nouvelle orientation de l année .

    Je ne sais qui a eu l’ idée d ‘un protocole aussi naze . Puis appeler le vendeur pour lui dire … euh faudrait refaire 2 compromis plutôt qu un ….

    Sans compter bien sure tout ce que tu énumère ..

    Enfin je trouvais que l exemple allait bien avec ton article pour le coup …

  14. Leo dit :

    Pour info : tu travail principalement avec quelle banque ??

    • Guillaume dit :

      Désormais seul le Crédit Foncier me suit dans ma boulimie d’achat !
      C’est plus cher en taux et frais divers mais ils financent les dossiers compliqués.
      Historiquement le Crédit Mutuel m’a beaucoup financé.

  15. Leo dit :

    Salut Guillaume.

    Sans vouloir être trop intrusif, quel est ton tx d’endettement ? Juste pour pouvoir comparer avec là où j en suis .

    Merci .

    http://objectifpatrimoine.wordpress.com

    • Guillaume dit :

      Salut Leo,
      Tout dépends de la façon de le calculer. Les banques ont 2 méthodes différentes de le faire.
      Aujourd’hui j’en sais rien, ça fait un moment que je ne regarde plus et mes revenus sont très fluctuants. (C’est ce qui les gênent d’ailleurs)
      En 2014 j’était à 42% au Crédit Mutuel et 74% à la BNP. Autant te dire que la BNP ne me finançait plus, le Crédit Mut’ OUI

  16. Leo dit :

    Salut Guillaume,

    Effectivement tout dépend si les banques calculent en se basant sur l’endettement réel ou si elles partent sur la notion de différentiel .
    Dans mon cas j arriverais à 48% en réel et si l on calcul en différentiel je serais à 0% … c est assez fou d ailleurs .
    Malheureusement la méthode différentielle est souvent prise en compte pour les prospects ayant un revenu annuel supérieur à 50k € .

    http://objectifpatrimoine.wordpress.com

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