Salaire : 1300€, endettement : 33%… et si Bruno quittait la rat race ?

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43 réponses

  1. Michael dit :

    Bonjour Guillaume, Bonjour Bruno,

    Content de te retrouver là Bruno, très bon article invité!
    D’autres investissements en vue?

  2. Salut Michael.
    Oui bien sûr, c’est en cours de préparation…. On ne va pas s’arrêter en si bon chemin ! Je vais relever mon défi d’acheter 1 immeuble de rapport/an pour virer mon patron.

  3. Christophe Hsavoie dit :

    Bravo Bruno, continue comme ça !

  4. Franck dit :

    Bravo Bruno, l’immeuble est très classe ! Joli investissement.

    • Salut Franck, merci.
      Oui beau petit projet RENTABLE. Ça donne la patate quand tu prends des risques qui paient…..
      Le but de ce partage est vraiment de montrer que c’est possible, même quand la croyance populaire te prouve le contraire…..

      • Franck dit :

        Tout à fait d’accord. Pour avoir des rendements extraordinaires, il faut faire des opérations extraordinaires et savoir prendre des risques 🙂

        Depuis que je suis le blog de Guillaume, je sais que c’est possible, mais quand je dis autour de moi où je viens d’acheter (dans la même ville que toi ;)), la première réaction des gens est : « Sérieux ? Mais tu es fou, c’est mort là bas .. » (croyance populaire / négativisme ambiant). Et pourtant ..

        C’est d’ailleurs pour ça que j’ai arrêté de regarder la télé il y a 2-3 mois; si on écoute les médias, ce genre d’opérations est tout bonnement impossible ou bien c’est un parcours du combattant pour trouver un rendement de 3-4%. Il faut travailler dur et attendre la retraite, blablabla, foutu rat race 🙂

  5. Bonjour Bruno,

    Cet article est le plus complet concernant ton investissement. On voit enfin les travaux ! Une question : pourquoi as-tu laissé les cheminée alors qu’elle semblent condamnées ?

    Yves mesmentors.fr

    • Salut Yves.
      Oui, j’ai laissé la primeur à Guillaume pour présenter le projet abouti.
      Très bonne remarque concernant les cheminées. La pièce à vivre étant petite, cela aurait été judicieux de tout virer, c’est sûr. Ça m’aurait permis de récupérer de l’ espace. J’ai du faire des choix pour optimiser au maximum temps et argent.
      Je n’exclus pas dans le futur de les démolir.
      Bon après, cela n’a pas empêché de louer rapidement !

      • Guillaume dit :

        C’est vrai que tu aurais pu gagner 1 mètre carré dans cette pièce à vivre un peu trop petite.
        Bon bah…te reste plus qu’a te retrousser les manches si ta locataire part…ce que je ne te souhaite pas avant au moins 3 ou 4 ans, histoire de reprendre un peu ton souffle.

        • Guillaume dit :

          Bon je déteste enlever le cachet des appartements anciens (moulures, vieux parquets et…cheminées)
          Ce serait un vrai « brise-coeur » quand même de faire çà…
          Si tu peux éviter Bruno, déjà que ça m’a fait c….quand tu as supprimé le balcon.
          Respect du patrimoine avant la rentabilité économique.
          Je comprends toutefois ton choix.

          • Faut dire qu’il était quand même très moche et pas d’origine ce balcon.
            Je trouve au contraire que c’est une chance que des personnes investissent dans ces villes un peu délaissées et limite à l’abandon. Quand on voit le nombre d’immeubles en ruine qu’il y a dans certaines villes et villages, on remet un coup de jeune et de vie en rénovant ces biens….

  6. Manu dit :

    Bravo!
    ..ms pourquoi faire les travaux?!…çà t’enlève du déficit foncier…j’ai 1 copain qui fait tout & s’est fait assassiner fiscalement…

    • Oui, j’aurai pu bénéficier de plus de déficit foncier, mais vraiment, je suis tranquille pendant plusieurs années. Déficit + Borloo ancien en social est très efficace pour mon projet.
      Vu ma situation financière avant projet, j’étais à la recherche du cash-flow maximum. Faire faire les travaux par des artisans m’aurait coûté bien plus cher, donc emprunt plus élevé et cash-flow réduit.
      En faisant les travaux moi-même, cela m’a permis de faire une déco assez soignée et d’équiper confortablement les appartements. Choses qui m’aurait coûté un bras si j’avais fait faire. J’ai ainsi pu rentrer dans l’enveloppe budgétaire fixée….

      Après, pour les prochains projets, je ferai différemment. Je déléguerai la plupart des travaux. Le but de ce projet était avant tout de déclencher un premier investissement rentable pour convaincre les banquiers plus tard de me faire confiance pour de nouveaux projets.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Manu, l’achat des matériaux reste déductible des revenus fonciers même si on fait les travaux soi-même. (Cela représente déjà une belle enveloppe déduire pour Bruno)
      Ce qui n’est pas déductible, c’est sa propre main d’oeuvre…

      • Manu dit :

        Et wi…dommage ms mon pote a construit, ne s’est pas soucié du volet fiscal, à revendu, refait d’autres opérations & s’est vu requalifier marchand de biens avec énooorme à reverser…:-(

        • Guillaume dit :

          C’est le jeu, si vous faites plusieurs opérations dans l’année dans un but purement spéculatif…normal que le fisc considère que vous êtes un professionnel et vous demande de « casquer » comme un professionnel.
          Et comme en France un petit entrepreneur est une superbe « vache lait »….ça fait très mal au porte-monnaie ! 🙁

  7. Vincent dit :

    Hello Bruno,

    Content de te retrouver par ici.
    Je n’arrête pas de répéter à mon entourage et notamment à ma soeur qui a un petit revenu que c’est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier même avec des moyens limités ! Un bel exemple de réussite ! Je te souhaite de continuer ce beau parcours !
    Pour le travaux, je pense que d’un côté, pour ton 1er projet, tu as eu raison ! Ca permettra d’être plus crédible pour tes projets futurs auprès des banques ! (et puis No pain, No Gain ! 🙂 ).
    @+
    Vincent

    • Hey Salut VIncent.
      Merci. Justement j’ai créé mon blog J’achète-un-immeuble.com dans ce but :montrer que si vous avez l’envie, vous pouvez investir dans l’immobilier malgré des revenus assez faibles.

      La devise No Pain, No Gain j’adore. J’espère quand même que la suite sera No Pain, but More Gain .

      Pour trouver des immeubles vraiment rentables et abordables, je pense que la case Travaux est quasi inévitable… Le blog de Guillaume en regorge d’exemples !
      Effectivement, je montrerai aux banquiers que j’ai transformé un bien immobilier bancale avec de gros défauts en machine à cash. De quoi les mettre en confiance pour m’accorder plus facilement un financement.

  8. Emmanuel dit :

    Salut Bruno, je te suis également sur ton blog et je suis content de voir des gens comme toi qui se bougent pour avoir quelque chose sans attendre que ça tombe du ciel. Je suis moi aussi en train d’acheter mon premier immeuble. Merci à Guillaume aussi qui m’a transmis le virus immeuble de rapport. Bonne continuation à vous deux dans votre aventure immobilière ! Emmanuel.

    • Salut Emmanuel. Merci pour ton commentaire.

      Je trouve que ce virus s’attrape facilement ! Faut faire attention.

      Comme tu le dis, si on reste les fesses plantées devant les Experts en attendant que les choses tombent du ciel, on peut attendre longtemps !
      Félicitations pour ton passage à l’action. Où en es-tu dans les démarches ?

      • Emmanuel R. dit :

        Salut Bruno,
        Je suis en train d’acheter un immeuble à 103 500 euros acté environ avec 3 appartements, mais je vais récupérer une chambre du F3 qui est à l’étage et un bout du grenier pour faire un F2 supplémentaire (les branchements des compteurs EDF et eau sont en attentes !). Ce qui me donnera 3 F2 et un studio. Je vais également partager la cour commune avec des espaces privatifs pour un F2 et le studio, ça peut créer un coup de coeur ! Je vais louer le garage qui était avec le F3 à part pour un petit plus ! Je pense pouvoir faire 1325 euros en meublé, pour un total avec travaux de 140 000 euros environ. Etant dans un secteur touristique je vais tenter le studio en saisonnier pour booster le rendement (en plus l’immeuble est en centre ville avec proximité de la gare, de l’hôpital et du lycée entre autres). On a signé le compromis vendredi dernier. Après, il y a un peu de travaux car en l’état il ne fait pas rêver, un peu comme les photos « avant » que l’on peu voir sur le blog de Guillaume ! J’ai eu de la chance car il s’était vendu en 8 jours au prix demandé par les vendeurs, mais le 1er acquéreur n’a pas eu son financement. Quand j’ai vu que l’annonce avait été remise sur leboncoin, j’ai rappelé aussitôt, et j’ai réussi à gratter 11 000 euros. C’est ça de pris pour les travaux !
        Je pourrais vous poster des photos de l’avancement des travaux et de la rentabilité réelle après entrée des locataires si vous le souhaitez. Au plaisir de vous lire et bonne continuation à vous. Emmanuel.

        • Cool Emmanuel. Oui avec plaisir pour les photos et les chiffres, rien de plus parlant que de voir un exemple concret…
          En tout cas, tu raisonnes bien : transformer et modifier les espaces pour optimiser les surfaces exploitables, et mettre en saisonnier pour booster le rendement !

  9. Benoit dit :

    Salut Bruno,
    Félicitation pour ton immeuble. J’étais passé avec Guillaume une fois pendant que tu faisais les travaux car j’ai un immeuble dans la même ville. C’est canon ce que tu as fais, c’était vraiment bien en chantier quand j’étais la.
    Je vais continuer a suivre ton aventure sur ton blog et je te souhaite de reussir ton objectif d’un immeuble par an 😉
    Benoit.

    • Oui salut Benoît. Effectivement ça a bien changé.
      Merci pour tes encouragements….
      Je vais justement mettre un article détaillant tous les travaux prochainement sur mon blog. Ça permettra à ceux qui veulent se lancer en rénovant eux-mêmes de voir les postes de dépenses.
      À bientôt Benoît.

  10. Frédéric dit :

    Salut Bruno,
    Bravo à tous les 2 pour cet immeuble et ton investissement Bruno dans les travaux. Le T3 est enfin fini!
    Tout est nickel (renta, déficit foncier + Borloo ancien).
    Hâte de voir plus de photos sur ton blog.
    Bonne continuation pour la suite

  11. Julien M dit :

    Salut Guillaume & Bruno,

    Ça fait bien longtemps que je ne t’ai pas contacté Guillaume, tu te rappelle le petit Normand sur Rouen 🙂 En tout félicitation très belle réussite c’est ça qui me fait encore espérer en ce moment lire ce genre d’article car pour ma part pour demander un crédit à 110% sur un projet de 112 000 euro j’arrête pas de me prendre des refus Caisse d’epargne avec la SACCEF, Société Générale désespérant d’ailleurs si quelqu’un a un plan je suis preneur.

    En tout cas longue vie au blog et continue Bruno

    • Merci Julien.
      Il ne faut pas désespérer. J’ai rencontré des investisseurs avec des situations personnelles assez particulières , et pourtant ils ont obtenu ce qu’ils désiraient. Il faut persévérer et faire pas mal de banques différentes.

      • Julien M dit :

        Je ne desespère mais là je suis tres short me reste plus que 10 jours pour trouver un pret. Donc si un courtier est dans les parages sur la Normandie voir Rouen je suis preneur 🙂

        Merci pour le message d’encouragement

  12. Seb dit :

    Très intéressant merci pour cet article.
    Je vois que vous n’avez pas fait de ravalement de façade, mais cela ne rebute les les locataires d’avoir un extérieur pas très accueillant ?

    Quel aurait été le coût d’un ravalement de cette façade à votre avis ?

    • Bonjour Sébastien. Je n’ai pas rencontré de réticences concernant l’aspect extérieur de l’immeuble quand j’ai fait les visites pour les locataires. L’intérieur fait complètement oublier l’extérieur. Guillaume non plus n’a pas eu de remarques à ma connaissance.

      Concernant le ravalement de façade, je n’ai pas fait faire de devis. Ça ne se voit pas sur les photos car elles n’ont pas été prises dans les conditions optimales ( temps pluvieux, ou façade non ensoleillée….) mais la façade est relativement propre et aucune fissure ou reprise à faire. Donc pas de ravalement avant une dizaine d’années.
      Et transformer une 2CV en Rolls-Royce, c’est compliqué et coûteux. J’ai fait l’essentiel pour transformer un immeuble bancale en un bien immobilier louable et qui rapporte. Pas de superflu !

  13. Alexis dit :

    Superbe reportage.

    Petite question : Comment avez vous fait pour emprunter 72 000 euros alors que votre endettement est déjà au seuil de 33% ? Les banques sont souvent frileuse. De plus, si vous vous retrouvez avec un logement voir plusieurs, vide pendant une certaine période, comme pouvez-vous continuer à payer le crédit sans loyer qui rentre pendant quelques mois avec vos revenus de 1300 euros ? Merci pour votre explication, je suis en pleine démarche comme la votre et je me pose énormément de question.

    Merci pour votre retour.

    • Bonjour Alexis.
      À partir du moment où l’immeuble, ou un quelconque investissement rapporte un cash-flow bien supérieur au montant de la mensualité du prêt immobilier, le taux d’endettement baisse légèrement après prise en compte des nouveaux revenus fonciers générés… Donc la banque est enclin à vous prêter sans trop rechigner !

      Pour répondre à la 2eme question, l’avantage de l’immeuble de rapport est la répartition des risques ( vacances ) locatives sur plusieurs appartements. Mon T3 seul me rapporte plus que la mensualité de mon prêt. Le loyer du studio couvre 2/3 du prêt. Donc même en cas de vacance locative, je n’ai pas où peu d’effort à faire.

  14. seb dit :

    Merci pour ce reportage ça laisse rêveuret fait chaud au cœur, il a du cachet cet immeuble en plus.
    Je suis en train de sauter le pas je suis à la recherche d’un petit immeuble 5 à 6 logements, pas facile entre les m…es pas cher avec beaucoup de travaux ou les chers à bas rendement, j’attends en recherchant activement la bonne affaire , de gros problèmes de dos je cherche à quitter la rat race le plus vite possible sinon c’est ma peau que je vais laisser.

    Bonne continuation aux investisseur heureux.

  15. seb dit :

    j’essayais de faire un calcul comme je suis en région touristique , est ce vraiment intéressant de laisser un appart vacant pour des locations saisonnières au lieu de le louer à l’année? mettons un studio à 280 sur 12 mois 3360 euros ça fait environ 42 nuit à 80 euros sur air bnb avant de commencer à gagner quelque chose (si on compte le louer juillet aout 42 nuit c’est presque carton plein) sans compter les changements de locataires les draps remise des clefs etc…. peut être que cela dépend des régions et d’autres calcus que je n’ai pas compté , ça serait intéressant d’avoir votre avis.

    je suis sur un projet de 5 appartements 5 t2 prix de départ 110 000 avec 5 compteurs linky, par contre il y a un gros travail de rafraichissement, je compte jouer la dessus pour négocier le prix et chiffrer les travaux j’y vais mercredi avec des entrepreneurs. Il y a des locataires en place mais c’est un peu la cour des miracles .

  16. Pierrick dit :

    Salut,

    Très beau parcours, je cherches moi aussi Le bon moment pour me lancer j’attends de trouver des offres tels que vous mes rien !

    Le mieux que je puisse trouver un immeuble de 4 appartement à 95 000€ vendu par une commune mais qui demande des travaux asser gros …. même si j’ai un salaire correct étant jeune ca reste asser difficile de se lancer seul dans l’aventure

    Bon courage à vous 🙂 !

  17. olivierroditi dit :

    offre crédible et fiable de financement

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