L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…. ah oui et alors ?

Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport en partant de zéro, je vous déconseille de suivre cet adage sur l’emplacement. Et oui, désolé. Encore une fois, je prends à contre pied la pensée générale.

Si vous écoutez les agents immobiliers, les journalistes soit disant spécialisés et autres bons conseillers, vous devez absolument être intransigeant sur l’emplacement ! Ce serait la règle d’or. La recette miracle… 3 fois l’emplacement !

J’ai l’impression que ces donneurs de leçons ne sont jamais passés à l’acte, n’ont jamais investi pour eux-même. C’est toujours plus facile de conseiller les autres depuis un bureau parisien.

Prenons l’exemple d’un lecteur du blog qui me demande conseil :
«J’ai investi dans 2 studios à Paris en 2011 et 2012. Prix d’achat frais de notaire inclus 145 et 160 K€. Ils sont loués 700 et 780€/mois. Aujourd’hui je voudrais acheter ma résidence principale, un 2 pièces parisien et je suis bloqué, les banques me ferment toutes les portes.»

Voici donc un bon exemple où un investissement parfait au point de vue de l’emplacement va «plomber» pour de nombreuses années notre investisseur. Il est assez simple de comprendre pourquoi les banques refusent un nouveau prêt.

Notre lecteur a emprunté la totalité des opérations sur 20 ans sans apport. Il rembourse donc un prêt de 879€/mois et le second 970€/mois. Si vous lisez ce blog, vous devez maintenant savoir que la banque pour calculer l’endettement ne prend en général que 70% des loyers encaissés sur les investissements locatifs.. En effet, prudente, elle considère que 30% des loyers ne «rentrent» pas. C’est très logique, il faut bien prévoir les vacances locatives, l’entretien courant, les charges, taxes foncières, assurances….

Dans notre exemple : (700 +780) x 0,70 = 1036€/mois de « rentrées d’argent ». En face, notre investisseur parisien rembourse ses emprunts pour un total de 1849€/mois. Aux yeux des banques, notre ami à donc une charge mensuelle supplémentaire de 813€/mois. Il a donc malheureusement investi dans une dette… et il s’en prend pour 20 ans !

C’est bien le problème d’investir dans des biens locatifs avec un cashflow négatif, cela vous plombe pour d’autres projets. Si vous aviez une bonne rentabilité et étiez en autofinancement en prenant 70% des loyers encaissés, le problème ne se poserait pas. Vous pourriez acheter votre résidence principale sans avoir besoin de revendre vos autres investissements locatifs. Bon c’est vrai pour ça il n’aurait pas fallu investir à Paris mais plutôt dans une ville secondaire de province, voire dans un village comme dans cet exemple.

Quoi conseiller à ce lecteur ?

Je suis bien embarrassé ! Je lui conseillerais bien de revendre le studio le moins rentable des 2 pour réduire son endettement. Le problème, c’est qu’il vient juste de les acheter et par conséquent il n’a encore quasiment rien amorti sur son prix d’achat. Au mieux il a amorti les frais de notaire et encore…

Dans un marché plutôt baissier, (même à Paris et oui !) il risque fortement de revendre à perte et d’y laisser des plumes.

Je ne vois qu’une chose pour lui : rester sagement locataire encore quelques années pour continuer à amortir les prêts de ses investissements locatifs. Le voilà donc bridé dans ses rêves d’acquisition de résidence principale. Pire même, imaginons un quelconque accident de la vie, un besoin urgent de liquidités, un besoin urgent de faire un prêt…

La prochaine fois quand vous investissez, regardez certes l’emplacement mais surtout REGARDEZ SI L’OPERATION EST RENTABLE IMMEDIATEMENT et non dans 20 ans.

A bon entendeur !

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28 réponses

  1. SLY dit :

    Pour citer quelqu’un de bien connu dans le milieu de l’investissement locatif, « Payez-vous en premier » !

    J’aurais donc tendance à dire, achetez-vous d’abord votre résidence principale et n’investissez qu’ensuite…

    • Guillaume dit :

      Salut Sly,
      Je dirais oui et non ! Cela pourrait être encore pire pour le taux d’endettement d’acheter sa RP en premier surtout si vous habitez à Paris ou dans une grande métropole régionale.
      J’en suis un bon exemple, locataire de ma RP et propriétaire de 14 lots locatifs. Je n’aurais pas pu faire çà en achetant l’appartement que j’occupe dans Bordeaux centre, c’est évident.

  2. François dit :

    Salut Guillaume. Pour ma part, je remplace le fameux adage par :
    Le rendement, le rendement et encore le rendement 😉
    J’exagère un peu bien sûr, mais pas tant que ça !

  3. Hello Guillaume !

    Absolument d’accord avec toi. Si nous voulons gagner de l’argent dès le premier mois de location, nous devons éviter les grandes villes où les rentabilités sont plus que basses !

    Il est vrai que tout le monde se focalise sur l’emplacement. C’est marrant, encore hier j’en parlais avec un ami…

    A ton avis y a t il vraiment des zones à risques pour son investissement ? Je suis actuellement sur 2 bons coups, l’un sur Annonay et l’autre dans un village de 800 habitants à 20min de Valence.

    J’ai testé la demande locative et ça semble correcte. Pourquoi certaines personnes me déconseillent toujours d’investir la bas ?

    Au plaisir de te lire…

    Adam

    • Guillaume dit :

      Les personnes les plus frileuses te déconseilleront toujours d’investir dans des zones « secondaires ». Normal elle s’inquiètent pour toi car c’est plus risqué sur le papier.
      Et ces personnes ont-elles déjà investit quelquepart….

    • Bien sûr qu’il y a des zones à risques pour un investissement. S’il y a une grande proportion de biens à vendre ou à louer c’est quand même mauvais signe (cf certaines cités fantomes en Espagne par exemple ou les innombrables Scellier qui ont poussé là où la demande locative n’existe pas)

  4. ZX-6R dit :

    Salut Guillaume,

    Je ne suis pas d’accord avec ton article. Tu utilises un mauvais exemple. Le mec achète à Paris et il est bloqué pour emprunter, quel rapport avec le choix de l’emplacement???

    Tu aurais du parler de clui qui achète au centre ville par rapport à celui qui achète en banlieue proche et en banlieue éloignée, et comparer les rendements et les pertes possibles en capital.

    Là ça aurait eu du sens. Mais dans l’état actuel, il n’y a pas de rapport entre l’emplacement et l’achat à Paris…

    • Guillaume dit :

      Si justement, en investissent à Paris en crédit total, il est certain d’avoir une rentabilité immédiate faible et donc sortir de sa poche tous les mois de l’argent pour compléter son crédit (pas d’autofinancement possible à Paris ou alors tu es un magicien 🙂
      Cela n’enlève rien à la qualité patrimoniale extraordinaire d’un investissement à Paris. Mais pour moi, ce n’est pas ouvert au « français moyen ».
      En achetant dans une petite ville de province, donc un emplacement de moindre qualité, c’est tout l’inverse !

      • Je ne suis pas tout à fait d’accord avec ta réponse. En particulier avec le fait que tu considères comme de «qualité patrimoniale extraordinaire» un studio à Paris. Déjà il s’agit d’une erreur de considérer que Paris est UN emplacement. Est-ce que sérieusement tu vas considérer de la même manière la Goutte d’Or et les Champs Elysées ?
        Et comme tu le dis dans l’article des biens achetés récemment alors que le marché est difficile (tu as même prononcé le terme quasiment tabou pour les adeptes de l’immobilier parisien de baissier : non mais allo quoi ? l’immobilier a Paris ne peut pas baisser 😉 ) le coté patrimonial peut prendre un sacré coup : l’emplacement est alors à nouveau à prendre en compte : un bien sur les Cahmps Elysées peut être considéré d’une grande qualité patrimoniale un bien similaire à la Goutte D’or beaucoup moins…

        • Guillaume dit :

          LOL Didier-Fabrice ! Sauf qu’il y aura toujours un crétin qui considéra que même à La Goutte d’Or c’est du patrimonial car c’est PARIS !
          A Bordeaux, nous commençons à avoir le même phénomène. La ville est hyper à la mode chez les investisseurs (THE place to invest ! ), si bien qu’il y a des gens qui achètent à prix d’or des studios sans même se déplacer (véridique !) . Ils regardent juste un prix au M2 et si le code postal est 33000, c’est OK pour eux !
          S’ils savaient dans quels quartiers pourris ils achètent….les pros appellent ça « Quartiers en devenir » Mdr ! En devenir…ok mais dans 50 ans c’est çà?

  5. regnaud dit :

    Bonjour, je suis bien d’accord avec toi Guillaume ayant déjà 3 appartements en location à Paris. Mais attention ils sont très rentables et cash flow++++. Un va bientôt être payégalement d’ailleurs et suis locataire de la RP bien sûre. Comme tu le sais je veux faire un investissement cette année en suivant tes conseils quant au type de localisation du bien. Mais j’aimerais savoir comment on peut tester la demande locative. Car des endroits avec de nombreux biens vide ça existe aussi je pense. Merci. Isabelle

    • Guillaume dit :

      Bien sur que ça existe des villes où il ne faut surtout pas investir.
      Par exemple, quand vous vous promenez dans une charmante bourgade de province et que vous voyez des panneaux à louer ou a vendre accrochés sur de (trop? ) nombreuses fenêtres, en général ce n’est pas bon signe. 🙁
      Après je dirais que tout est question de prix, même dans un coin très paumé et sinistré, si vous proposez un appartement rénové et sympa avec un loyer 10% sous la moyenne, vous trouverez des locataires.
      Alors c’est vrai que le risque est plus important et qu’il faut être extrêmement vigilant, notamment au solde migratoire du département et de la ville convoitée.

  6. David dit :

    Bonjour,
    Je suis partiellement d’accord.
    Déjà habitant Paris, il me semble normal que votre lecteur investisse à Paris, ou à la rigueur en proche banlieue.
    Comme je l’avais déjà dit, il est possible de trouver 10% de rendement en région parisienne.
    Généralement, il vaut mieux viser des immeubles que des appartements (mais là c’est similaire un peu partout).

    Par contre effectivement, en prenant 2 studios, il a bloqué sa possibilité d’emprunt.
    Sans compter, que tout les mois, il dépense pour avoir des revenus dans 20 ans. Un peu loin comme perspective.

    Par contre, quand on regarde, ça fait un rendement brut de 5,8%.
    C’est pas très élevé.
    D’ailleurs à ce niveau de rendement brut, peut être s’intéresser aux SCPI. Le rendement net doit être proche, avec moins de risque de vacance et moins à faire dessus.

    • Guillaume dit :

      Entièrement d’accord pour les SCPI à ce niveau de rendement. Au moins pas de soucis de locataire qui vous appelle à 23h00 pour vous prévenir que sa chasse d’eau ne fonctionne plus 🙂

  7. Yann dit :

    En l’occurrence, ça ne semble pas si mal acheté pour Paris, ça m’a l’air de se revendre en PV sans grand problème… A voir!

  8. Mael dit :

    D’accord avec toi guillaume sur l’intérêt d’investir dans des zones à fortes « renta » , surtout pour démarrer et ne pas grever sa capacité d’emprunt . Mais il faut aussi diversifier les zones , voir si on peut inestir 15% de son parc dans un centre ville de grande agglomeration : donc pour moi : le rendement , l’emplacement et la diversification 🙂

    • Guillaume dit :

      Bien joué Mael !
      Bonne stratégie de diversification : Un mix de rendement et de patrimonial.
      Les cashflow +++ de la campagne venant renflouer les cashflow — des grosses agglos.

  9. Audrey dit :

    Bonjour Guillaume

    Merci pour cet article intéressant.

    J’ai peut être une solution pour transformer la location de ce type de logement. En effet je ne connais pas la configuration de ses appartements. Mais pourquoi ne pas louer en colocation ou en meublé voire même en location saisonnière (même si elle est réglementée à Paris). Ou bien encore pourquoi ne pas essayer d’allonger la durée du crédit en passant non plus sur 20 mais 25 ans. Ce qui permettrait de diminuer ses mensualités non ?

    Merci en tout cas pour cet article plein de bon sens.

    A plus tard

    @micalement

    Audrey

    • Guillaume dit :

      Bonjour Audrey,
      Merci pour ces pistes à étudier.
      Pour la colocation, ça me semble compliqué, ce sont des studios…sauf si tu as envie de partager 22 m2 avec un inconnu :). Il faudrait au moins 2 chambres séparés pour faire une coloc.
      Pour l’allongement du prêt, malheureusement cela ne sera pas suffisant. En passant à 25 ans, le remboursement serait à environ 1500 €/mois , ce qui est encore trop pour le banquier pour être en autofinancement.
      Reste la location à la nuitée en effet qui permettrait de bien booster le rendement. Encore faut-il s’investir un minimum pour « gérer » les demandes de réservation.
      Il y a un excellent bouquin bourrée de bon témoignages sur la location saisonnière :

  10. Audrey dit :

    Merci Guillaume

    Pour ces précisions et ce lien

    A bientôt

    @micalement

    Audrey

  11. vicente dit :

    Bonjour
    Pourquoi ne pas tenter la location saisonnier, vu que les bien ils sont a paris?

    Vicente

    • Guillaume dit :

      Bonjour Vicente,
      Oui pourquoi pas mais perso je ne ferais pas.
      1) trop chronophage à mon goûts (répondre aux mails, tel…)
      2) A paris ce genre de location est désormais très réglementée et à mon avis cela va être de pire en pire…les lobbys Hôteliers sont passés à l’action et ont du mal avec cette « concurrence déloyale » .

      • vicente dit :

        je suis d’accord, moi même je n’aime pas trop cette méthode de loc mais il pourrai le faire juste le temps de sen sortir financièrement, après tout vu qu’il peut pas faire de credit donc se investir dans un autre project il a tout le temps de pouvoir s’occuper d’une loc.

  12. Patito dit :

    @regnaud , je me demande comment tu peux avoir un cash flow positif a paris …. Ou alors tu as a heté il y a longtemps ou bien c’est de la location saisonniere.
    Pour moi un cash flow positif c’est apres impots charges foncier assurance etc ..

  13. Salut Guillaume,

    Acheter un bien parce qu’il est bien situé est a mon avis une mauvaise stratégie !

    En immobilier locatif, il me semble qu’il y a trois manières de trouver un locataire. Efficaces, même dans une petite ville de province, peu dynamique du point de vue locatif:

    1- Acheter un bien avec un super emplacement, qui n’aura pas de mal à se louer, c’est sûr, mais c’est sûr aussi que le vendeur en est conscient, et comme tous les produits « à la mode »vous allez payer cher votre logement.
    l’équation est donc simple :
    prix d’achat élevé / loyer élevé= rendement médiocre.

    2- Acheter un bien en deuxième zone, moins bien situé, moins côté. Du coup, si vous voulez attirer un locataire, il vous faudra casser les prix. Encore une fois l’équation est peu intéressante :
    prix d’achat bon marché / loyer bas = rendement médiocre

    3- Acheter un bien en deuxième zone, moins bien situé, moins côté. Mais pour attirer le locataire, vous allez pratiquer une rénovation coup de cœur. Si le logement ne séduit pas par son emplacement, il doit séduire par sa rénovation et offrir du caractère . Oubliez les logements neutres, les murs blancs, à croire que les locataires ne sont pas capables d’apprécier un logement chaleureux et authentique ! l’équation devient alors rentable :
    Prix d’achat bon marché/loyer élevé = rendement très bon (14%pour mon cas !)

    • Guillaume dit :

      Salut JC,

      100% OK avec ta stratégie !
      Sans faire des rénovations aussi poussée que les tiennes, déjà proposer des appartements avec des cuisines qui donnent envie de cuisiner c’est un bon début.
      Une cuisine ou on a déjà du mal à ouvrir une boite de conserve (car sans plan de travail ! ) ça fait rêver personne !

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