Je viens de prendre ma première claque !

Futurs investisseurs en immeuble de rapport, prenez connaissance de cet article. Notez bien qu’investir dans l’immobilier locatif n’est pas dénué de risque, vous allez aussi rencontrer de nombreuses galères. Nous faisons avec mon épouse de l’investissement locatif depuis 10 ans maintenant.
Ce matin, j’ai rapidement compté le nombre de locataires différents que nous avons eu sur l’ensemble de nos biens : Environ 50 locataires différents, j’ai été très surpris par ce chiffre mais il est bien réel, le turn-over aidant un peu à gonfler le nombre.

Alors pourquoi suis-je aussi négatif aujourd’hui ? Et ben ça y est. C’est fait, nous venons de prendre la claque que tous les investisseurs redoutent : les impayés ! Je pensais ne devoir jamais dire ce gros mot sur ce blog. Purée, moi qui me croyais plus malin que les autres, qui pensais être à l’abri, et bien non. Je mange mon pain noir aussi 🙂

Si vous me suivez un peu, Ludovic du blog Passion Locatif m’avait interviewé il y a environ 2 ans sur un investissement locatif miracle que je faisais à la campagne. Dans l’interview, je pavanais devant l’extraordinaire rendement de l’opération, environ 16% brut. A l’époque j’avais réalisé un coup incroyable. Avec la baisse des prix aujourd’hui ce genre de rendement est beaucoup moins rare, comme dans cet exemple : Martin : 16% de rentabilité avec son immeuble de rapport.

Avant les travaux

Avant les travaux

Avant les travaux

Avant les travaux

Et après les travaux..

Et après les travaux..

Et après les travaux

Et après les travaux

Le lot de cet investissement locatif qui était libre à trouvé preneur suite aux travaux réalisés. J’annonçais dans l’article de Ludo une future location à 450€. Au final, très content du résultat de la rénovation, je l’ai loué 470 € à un type que je trouvais sympa… au début. Pendant 1 an, tout s’est bien passé dans cette petite maison locative T3 + Courette. Mon locataire bénéficiait d’une aide au logement de 254 €. Il me faisait un virement automatique de la différence, soit 216€
Puis un jour, la Caf a cessé de me verser son aide au logement. Mon locataire lui continuant de me faire son virement de 216 €.

Par laxisme, et aussi parce que j’étais largement bénéficiaire sur cet immeuble, j’ai laissé un peu coulé en pensant que la Caf allait rétablir ses droits. Pour rappel, sur cet immeuble de rapport, je rembourse 731€/mois et j’encaisse 1590€ de loyer. Donc je suis très large.

Malheureusement, au bout de 2 mois, mon locataire m’annonce que la Caf lui fait une retenue chaque mois sur ses aides. Voilà pourquoi je ne touchais plus rien. Je le soupçonne fortement d’avoir fait une fausse ou une mauvaise déclaration. Il doit rembourser sa dette auprès de la Caf maintenant.

Intelligent et pour mieux me duper, mon « cloporte » (je commence à être dur mais c’est mérité), me verse de temps en temps une somme supérieure à son loyer. Un mois 480, le suivant 500 puis redescend à 400….et le mois suivant rien du tout. Le but, je l’ai compris maintenant est d’essayer de m’embrouiller.

Un conseil, notez toutes vos rentrées de loyer dans un agenda ou un tableur Excel. A mes débuts je ne notais rien, et quelquefois la mémoire vous fait défaut. Difficile ensuite d’être sûr de soi quand un locataire vous annonce qu’il vous avait payé il y a 3 mois en espèces.

Bref, il y a environ 6 mois, notre parasite recommence à me payer régulièrement 216 € (sa part hors CAF), tous les mois je vois donc sa dette augmenter lentement et je me décide enfin à sortir les crocs. Je commence à lui mettre la pression, courrier simple (sans réponse bien sûr,  pourquoi répondre ?) Courrier recommandé, toujours sans réponse. Appel sur son portable, message. Il ne me rappelle jamais. Bah non pourquoi me rappeler ?

Bref je me rends sur place, le trouve affalé en caleçon dans son canapé devant la télé. A 16h c’est pas mal ! Surtout pour un type en pleine fleur de l’âge. J’entame les négos (Encore trop bon, faut-il négocier avec un c…..?). Il me promet que le mois prochain il va rechercher du travail (SIC). Heu comment dire :  Tu as besoin d’attendre 3 semaines pour te mettre à chercher du travail ?

C’était en septembre : dans notre région viticole le travail coule à flot pendant cette période de vendanges. Bref, nous voilà aujourd’hui à fin Novembre. Ses impayés se portent à 1997€ ! Et oui, ça peut paraître énorme mais comme je l’explique dans cet article : les 3 pièges à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Mon locataire me doit en plus le remboursement de certaines factures d’eau. En retenant son dépôt de garantie de 470€, son ardoise se porte à….1527€ !!!

Logiquement, d’après mes informateurs sur place (une gentille voisine) ce mooosieur serait en train de déménager. Il quitterait son logement samedi. OUF ! Bien sûr il ne m’a pas prévenu ! Pourquoi avertir le propriétaire ? Je vous confirmerai dans les commentaires si Samedi je suis enfin débarrassé de ce boulet.

Bien entendu je ne reverrai jamais mes 1527€. Les lois en France ont tendance à protéger les gentils locataires contre les méchants bailleurs. De toute manière, je préfère utiliser mon énergie à dénicher d’autres immeubles de rapport pour continuer à investir. Faire un procès est épuisant et l’issue me semble perdue d’avance. Le type est certainement insolvable : au mieux, l’huissier pourra saisir sa télé 108 cm et sa paire de charentaises. Mais qu’il se la garde sa télé.

Alors dois-je pour autant pleurer et m’apitoyer sur mon sort ?

Pour rédiger cet article, j’ai fait mes calculs. Le cloporte sera resté 25 mois dans son appartement. En divisant les 1527€ par 25 mois, j’arrive à un manque à gagner de 61€/mois. En clair on peut considérer que son loyer était de 470 – 61 = 409 €.

Heureusement sur les 2 autres lots de cet immeuble de rapport, tout le monde est à jour de ses loyers. Le rendement sur l’immeuble tombe donc à 15,81 % au lieu de 16,44%.

Vous voyez qu’il n’y avait pas lieu de s’inquiéter 🙂

Pour rappel, les impayés seraient d’environ 2,5 à 3 % en France dans le secteur privé (source FNAIM). Dans le secteur HLM, ils étaient de 6,1% en 2012 (Source Union Sociale de l’Habitat).

Sur mes 10 années d’investissement locatif et avec environ 50 locataires différents, j’ai eu 1 seul impayé soit 2 % du total.

Les plus frileux ou les moins inconscients peuvent toujours souscrire une assurance loyer impayé. Son coût varie selon les assureurs, en général de 3 à 4 % du montant du loyer. Lisez bien vos contrats. Souvent il y a des délais de carence, des franchises et surtout des restrictions concernant les revenus de vos locataires.

Alors, toujours envie d’investir dans un immeuble de rapport ?

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34 réponses

  1. Loic dit :

    Ca doit être décevant quand on avait eu une bonne première impression…

    On entend souvent dire qu’en baissant ses loyers par rapport au marché, les locataires sont « meilleurs payeurs » car du coup plus conscients qu’ils occupent un « bon plan » et potentiellement plus respectueux… Mythe ou pragmatisme ?

    Quoi qu’il en soit, bel effort de relativisation qui permet de se rappeler que sur la longueur ça ne t’a pas coûté tant que ça, qu’il ne faut pas se rendre malade, qu’il reste de nombreux locataires sérieux et que c’est toujours plus « rentables » de consacrer ton énergie et ton moral à ton prochain investissement.

    Bonne continuation

    • Guillaume dit :

      Salut Loïc,
      Je pense que tu as raison, cela semble logique.
      Dans le même raisonnement, proposer un bien agréable et en bon état limite également les impayés. Associez tout ça avec une communication respectueuse envers vos locataires et ça devrait bien se passer.
      Dans mon exemple, je suis tombé sur une personne vraiment de mauvaise foi…

  2. Lucie dit :

    Salut Guillaume heureusement qu il est parti. C est sûre c est un risque que l on prend lorsqu on loue après comme tu dit sur 50 locataires c est ton 1er con, donc sa va. Mais quand ça arrive ca doit être super énervant.

  3. Salut Guillaume,
    Le risque d’impayé : c’est le cauchemar de tout propriétaire bailleur !
    Tout le monde y pense et personne n’en parle !
    Pas facile de réagir quand ça arrive… Entre rester cool pour entretenir l’échange et rester ferme pour espérer le paiement, il faut trouver le juste milieu…
    Belle attitude de ne pas rester focaliser sur ce contretemps et de poursuivre tes projets !
    Bon courage à toi et surtout tiens nous au courant de la suite !

  4. Guiguisky dit :

    J’ai une cagoule et suis dispo demain!

  5. François dit :

    Voilà les aléas de la vie de bailleur… ça ne peut pas toujours bien marcher.
    Tu ne prends pas d’assurances loyers impayés ?
    Nous le faisons systématiquement. C’est d’ailleurs une condition sine qua non que nous demandons à nos locataires : pas de CDI, pas de « il faut gagner 12 fois le loyer », mais juste une situation qui nous permet de souscrire à une GRL…
    Et on a déjà dû y faire appel, une fois… Attention toutefois, il faut être extrêment rigoureux dans le respect de la procédure sinon l’assurance ne marchera pas !

    • Guillaume dit :

      Salut François,
      Non je n’ai pas trouvé l’intérêt de souscrire à une assurance GRL.
      Mon risque est dilué sur 14 lots et je suis très large en cashflow,
      Dans mon cas souscrire une assurance sur l’ensemble de mon parc me coûterait prêt de 2 000 €/an.
      Les provisionner moi-même permet de « m’auto-assurer ».
      Si j’avais seulement 2 lots, je réagirais différemment. Un impayé signifiait alors 50% des revenus locatifs en moins.
      D’où l’intérêt pour diminuer son risque d’avoir plusieurs lots.
      Ce n’est pas toi qui va me contredire 🙂

  6. Et oui malheureusement, la loi protège beaucoup plus les mauvais payeurs que les propriétaires. Heureusement, sur le long terme ce genre de situation n’est pas la norme. Il faut voir cela comme un mal nécessaire à la réussite dans les immeubles de rapport.

    Martin

  7. Tom dit :

    Bonjour Guillaume,
    C’est le sort de tout bailleur j’y suis confronté aussi.
    Ma plus grande crainte ça n’est pas l’impayé mais l’impayé dans la durée (pour l’instant les gens sont partis dans les 3 – 4 mois après le début de l’impayé je touche du bois).
    Avoir un peu d’impayé ça nous pousse à demander des dossiers de plus en plus carrés et à bien vérifier les dossiers.
    Sinon pour la GRL je suis comme toi je « m’autoassure » (une dizaine de lots)

  8. Je trouve que tu t’en tires pas trop mal. Tu es tombé sur un gentil cloporte puisqu’il ne cherche même pas à profiter de la trêve hivernale (rallongée de 15 jours par la fameuse loi Alur) et que tu n’auras pas à mettre en route une procédure d’expulsion (qui peut traîner surtout avec un énergumène qui paie de temps à autre pour feindre la bonne foi)…

    Il faut toujours avoir en mémoire que le risque est inhérent à l’investissement j’allais même écrire à l’action. Pour ne prendre aucun risque ne faisons rien !

    • Guillaume dit :

      Salut Didier-Fabrice,
      Bon en fait il avait bien envie d’en profiter de la trêve hivernale !
      Le problème pour lui c’est que je suis très (trop?) long à sortir les crocs mais quand vraiment je les sors ça fait mal…difficile de donner plus de détails sur ce blog…
      BONNE NOUVELLE DU SOIR : LE CLOPORTE VIENT DE QUITTER SON APPARTEMENT !!!
      Il a une nouvelle adresse et je souhaite bon courage à son nouveau bailleur 🙂

  9. Grl bandido dit :

    Mes chers confrère je vais vous faire part ici d une anecdote croustillante et vous jugerez par vous même de l utilité de l assurance loyer impayè
    Début 2012 un locataire rentre dans un de mes logements petit loyer 400 euros je passe par agence imobooba et prend par la même une assurance loyer impayé ce qui me rassure
    Le locataire ne payé pas son loyer et disparaît
    L assurance grl ne paye pas son loyer a temps au bout de 3 mois mais en fait réel tout les 6 mois.
    J ai voulu laisser faire la justice de mon pays .erreur
    L agence fait la sourde oreille ,la grl tarde a payer l agence.
    Quand a moi je paye tout les mois difficilement mon crédit (avec mon petit salaire )
    Évitez donc imonova et les agences en général
    La meilleure grl qui existe en France c est un camion benne avec 4 collègues
    Et une serrure neuve.
    L expulsion aura durer 2 ans l assurance grl me doit 6 mois de loyer
    J ai récupérer mon appart dans un état pitoyable engendrant de gros frais.
    Respectueusement.C.F

    • Guillaume dit :

      Intéressant comme témoignage,
      D’où l’importance si vous souscrivez une assurance de bien lire le contrat.
      Il y a souvent des délais de carences importants mais de votre coté vous devez continuer à rembourser votre prêt. 🙁
      La méthode des 4 copains « repris de justice » est plus radicale 🙂
      A vous de voir !
      Il y a une vidéo qui circulait sur le net l’an passé avec cette méthode musclée.
      Guiguisky, si tu la retrouve n’hésite pas à la publier dans les commentaires stp.
      Au plaisir.

  10. Guiguisky dit :

    Avec plaisir…
    Le 1er… http://youtu.be/O-qCYql8jKY

    • Guillaume dit :

      12 impayés sur un parc d’environ 300 appartements, ça fait donc 4%.
      A peu près dans la moyenne française même si je pense que ce genre de personnage avec ses méthodes musclés est plus sujet à risque.
      Un dialogue respectueux avec ses locataires limite en principe la casse.

  11. Toudoucement dit :

    Il a versé les 216€ régulièrement et déménage alors qu’il pourrait profiter de la trêve hivernale.à mon avis vous en rencontrerez des pires(surtout si la situation économique ne s’améliore pas) et ce ne sera pas toujours de la mauvaise volonté.

    • Guillaume dit :

      Je partage votre avis, je m’en sort plutôt bien sur pour un premier impayé.
      A part les 4 h de ménage que j’ai du faire hier après midi, pour dégraisser (entre autres) la cuisine qui n’avait pas vu une éponge depuis 2 ans 🙁
      Sans oublier le vieux frigo, la machine à laver HS, le clic clac défoncé, la paire de pneus usés, l’huile de vidange et les 4 sacs poubelles que j’ai du emmener moi-même à la déchetterie.
      Je ne savais pas qu’avoir soit-disant des problèmes financiers donnait le droit d’être un gros dégueulasse….
      Investissez dans la pierre disait-il ! 🙂

  12. gibier de P dit :

    A les impayés, vaste questions …. faut il être réglo, suivre la procédure ??? où prendre un chemin de traverse ….
    Pour avoir suivi une procédure ( pas sur un bien à moi heureusement ) c’est une tannée …. comptez bien 1 bonne année et demi qd ca se passe super bien.

    Dans celle ci le locataire avait quitté les lieux un mois après son entrée dans l’appartement et avait stoppé tout paiement et était parfaitement injoignable : comme nous étions certain d’être payé ( Garant Blindé, mais qui refusait de payer, en nous conseillant de faire expulser son fils : il voulait pas payer 6 ans de loyer ce que je peux comprendre ) on a du mener la procèdure en bonne et due forme: résultat départ 1 an et demi de procédure ( en étant au taquet derrière l’huissier)
    C’est un cas un peu particulier car on savait que les sommes allaient in fine être réglés, mais quel galère.

    Pour mes apparts, je prends des garants : je n’ai jamais eu de problème avec un locataire dont le garant était un parent proche … si il n’ y en pas il m’arrive de prendre la GRL ( le locataire doit gagner 2 fois le loyer en comptant la CAF), j’ai jamais testé une procédure avec la GRL, je vous dirai si ca fonctionne bien mais à mon avis c’est une tannée également.
    Le seul cas d’impayé que j’ai eu , ( ni garant ni GRL) j’ai mis une pression folle sur le locataire : appel matin // midi // soir // message sur Rep // sms, visites constantes et il craqué 3 mois après …. malgré son départ je le relance encore régulièrement qui sait ??

    Guillaume les prochaines lignes ne sont pas pour toi, mais plutôt pour tes lecteurs ( tu dois connaitre)

    Ce qui faut bien comprendre c’est qu’il y a 2 types de mauvais payeur : les voyous très au fait des procèdures ( avec eux pas de discussion possible ils sont de mauvaises foi, il faut frapper fort tout de suite) : pression, changement de verrou ….

    ceux qui traversent une passe difficile ( attention les voyous commencent toujours comme ça ) dans ce cas là il ne faut pas perdre le contact, au premier problème, proposer un échelonnement qu’il doit accepter et lui demander de le respecter scrupuleusement, et lui demander de vous contacter en cas de problème pour payer. Dans de nombreux cas si ils ne sont pas voyous ca se gère bien, si ils sont vraiement en difficulté les pousser à partir ….

    J’ai une technique face aux voyous, elle permet de se « protéger  » juridiquement ( protéger c’est un très grand mot ) vous vous envoyer un recommandé au nom du locataire vous annonçant votre préavis de départ ( courrier taper à la machine )
    Un jour d’abscence ( a nécessite un peu de repérage ) vous changer serrures et vider l’appartement

  13. gibier de P dit :

    suite … il va revenir vers vous, vous pouvez lui proposer de payer ses loyers pour récupérer ses affaires …. et vous lui dites que vous ne comprenez pas car vous avez reçu son préavis …. et qu’officiellement il est parti.
    Il ne pourra pas vous attaquer, et si il le fait vous serez protéger car vous aurez son préavis ….. je doute néanmoins qu’il le fasse, il comprendra qu’il est tombé sur plus malin ….

    bon courage en tout cas, ce type de problème est chronophage , et en plus ne vous attendez pas à retrouver votre appartement en bon état

    • David S dit :

      Bien vu merci gdp

    • David S dit :

      Également 1 cas de loyers impayés depuis 10ans de « carrière » de bailleur. En plus du loyer impayé vous avez les frais de justice et 1 an de procédure… Si vous n’êtes pas sur place pour passer régulièrement mettre la pression…

  14. Guillaume dit :

    Pas mal la technique du faux recommandé 🙂
    Bien entendu parfaitement illégale. C’est vrai que des fois on a bien envie de se faire justice soi-même.
    Apparemment au Canada, il y aurait un fichier des locataires mauvais payeurs ! Cela doit en dissuader plus d’un…
    Impossible de faire passer ce genre de liste en France. Les intellos bien pensant crieraient au scandale 🙂

  15. Anissa dit :

    Je retiens l’idée du faux recommandé!!!
    A partir de quel moment passer faut il passer a l’action? Au cas ou…
    Je trouve degeulasse le fait de payer un credit pour loger quelqu’un gratuitement surtout si nous avons investit sur un ou deux bien seulement

    • Audrey dit :

      Bonjour Anissa

      Je me permets d’intervenir certes un peu tard mais pour répondre à votre question il ne faut pas laisser courir plus de 2 mois d’impayés.

      Dès les premiers incidents de paiement il faut discuter avec son locataire et essayer de trouver un arrangement par téléphone puis par lettre recommandée avec AR.

      S’il est de bonne foi il signera un plan d’apurement si non il faudra commencer la procédure d’expulsion.

      Il faudra également informer la Caf puis un huissier.

      Voilà bonne soirée

      @micalement

      Audrey

  16. Daniel dit :

    Ce qui est navrant c’est que c’est à cause de ce type d’attitude que les propriétaires sont amenés à avoir des exigences hors normes pour louer… (certes bien aidés par les diverses lois trop en faveur des locataires). J’ai eu le cas dans mon entourage d’un couple qui louait son bien et qui était prêt à faire ça sur la confiance… jusqu’aux premiers impayés et depuis ils sont beaucoup plus méfiants…

    En plus ça participe à un climat de défiance riches propriétaires vs pauvres gens… C’est dommage, ça n’est pas un plus en faveur de notre pays tout ça…

  17. jegogogo dit :

    Bonsoir à tous,

    Parmi vous certains ont-ils eu recours au contrat de bail notarié qui a force exécutoire et permet les mesures d’exécution forcées auprès du locataire(comme la saisie sur compte bancaire) par huissier sans nécessite d’un jugement( et ainsi éviter les trop long délais de procédure)

    Bye

    J.

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