Les 3 pièges à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport

Ce petit article fait suite au billet : Les 3 bonnes raisons d’investir dans un immeuble de rapport

Un lecteur m’avait fait une remarque un brin agressive mais légitime :

Je vous passe les passages désagréables de son charmant mail.

« Un poil de mauvaise foi dans cet article. Normal tu cherches à vendre ton site. Lister les avantages c’est bien mais oublier les pièges ça l’est moins. »

Pour me faire pardonner de cette faute inexcusable, voici donc 3 pièges à éviter :

 

  • Oublier de vérifier le nombre de compteurs EAU et EDF

Cela peut paraître idiot voire inutile. Après tout l’immeuble que vous visitez est entièrement loué.

On dirait que chaque locataire a de l’eau et de l’électricité. Peut-être, mais qui paye les factures ? Est-ce le propriétaire ou le locataire ?

Prenons l’exemple d’un immeuble avec 3 appartements. Le vendeur annonce fièrement 1000 € de loyers encaissés. Très transparent, il vous montre même ses relevés de compte bancaire avec les 3 virements de 333, 33 €. Le prix de vente est de 120 000 €. Purée, la belle affaire, l’immeuble dégage du 10% Brut ! Je ne parle pas des frais de notaire pour faire simple.

1000 x 12 x 100 / 120 000 = 10%

 » Je vais signer direct, sans même négocier. Enfin j’ai mon immeuble. YES !  »

Grosse erreur.

Dans l’immeuble, il n’y a qu’un compteur EDF et un compteur d’eau ! Vous l’aviez vérifié en visitant ?

En clair c’est le propriétaire qui reçoit et paye les factures. Si vous aviez regardé les baux en détail, vous auriez aussi vu que les loyers sont eau et électricité compris.

La rentabilité, tout de suite, n’est pas la même. Sur les 1000 € de loyers qu’il encaisse, il doit avoir au minimum 250 €/mois d’eau et d’EDF à sa charge.

La rentabilité tombe donc à 750 x 12 x 100 / 120 000 = 7,5 %

Ah oui, tout de suite, c’est moins intéressant 🙁

Attention aussi, faites bien la différence entre un compteur d’eau et un sous-compteur d’eau (appelé aussi compteur divisionnaire). Dans le premier cas, c’est le locataire qui paye directement les factures au fournisseur, dans le second c’est le propriétaire .

J’en ai fait récemment les frais. Un de nos immeubles ne possède pas de compteurs d’eau séparés, uniquement des compteurs divisionnaires. Le contrat est donc à notre nom. Nous recevons avec mon épouse une facture tous les six mois et je réclame à chaque locataire sa quote-part en fonction de sa consommation.

Un locataire vient de partir en nous laissant une ardoise de trois mois d’impayés. Tant mieux, nous allons pouvoir relouer à des gens plus sérieux. Lancer une procédure nous aurait pris au minimum deux ans et le succès dans ce cas est loin d’être garanti.

Ce que j’ai du mal à digérer, c’est que non seulement il ne payait plus son loyer, mais c’est nous qui lui avons payé son eau…et il en consommait beaucoup, le bougre, vues les factures astronomiques. De plus, mon immeuble est dans une commune où l’eau est hors de prix.

On ne m’y reprendra plus, je vais faire installer des compteurs d’eau individuels.

 

  • Se fier aux loyers des baux en cours

Et oui, il est tentant pour un vendeur de « doper » ses loyers juste avant la mise en vente. Le but étant de vous faire saliver devant une grosse rentabilité. Malheureusement, elle est très temporaire et fictive.

Un studio de 25m2 se loue habituellement dans votre secteur 300 €. Étonnement, sur l’immeuble que vous visitez, les studios sont loués 380 €.

« Bizarre, il n’ont rien d’extraordinaires ». Normal, c’est du dopage !

Au prochain changement de locataire, ne rêvez pas, vous ne relouerez jamais 380 €.

J’ai même déjà vu des petits malins, qui installaient temporairement un membre de leur famille dans un appartement avec un bail « sur-gonflé », histoire de faciliter la transaction. Une fois l’acte authentique passé, bizarrement vous recevez les recommandés de départ…

 

  • Omettre de vérifier le montant des taxes foncières

Un ratio normal pour une taxe foncière est à mes yeux de 1 mois de loyer encaissé.

Dans certaines communes, elle est exorbitante. Et ce n’est pas toujours dans les communes les plus sympas, loin de là. On se demande ce qu’il font avec cet argent par moment, mais c’est un autre débat.

J’ai récemment visité un petit immeuble en Dordogne. La rentabilité me semblait excellente (environ 14 % brut). Il y avait 5 appartements loués pour 1800 €. Ma petite check-list de visite était OK.

Tous les voyants étaient au vert. Je m’apprêtais à faire une offre.

Je pose une dernière question : « Pouvez-vous me donner le montant de la taxe foncières ? »

Et là, la réponse m’a cloué : 4900 € par an.

Quasiment 3 mois de loyer ! La rentabilité nette de l’opération n’est tout de suite plus du tout la même.

Et imaginez si, un jour, vous n’avez plus de locataire. Vous continuez à sortir tous les ans près de 5 000 € de taxes foncières… sans rentrée d’argent en face.

Un dernier conseil, demandez à l’agence ou au vendeur de vous montrer l’Avis de Taxes Foncières.

Souvent les vendeurs ne connaissent pas précisément le montant. Ils vous annoncent vaguement un chiffre. Vous prenez ça pour argent comptant. Problème le jour de la signature chez le notaire, vous découvrez que c’est bien plus élevé que le montant annoncé…

Quoi faire ? Renégocier à ce moment là ? C’est souvent trop tard…
Dites-moi en postant vos commentaires, si vous avez déjà été confrontés à ces pièges, ou à d’autres…

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30 réponses

  1. lucie dit :

    Bonsoir Guillaume,
    Ton premier point sur les conteurs qui doivent être séparer est très pertinent.
    Je vais d’ailleurs m’en servir pour demander rapidement ,à l’agent immobilier qui s’occupe de l’immeuble que je souhaite acheter, si les compteurs sont séparer.
    Car lors de ma visite je n’ai pas du tout penser à regarder ce point pourtant primordial.
    Donc merci pour ton article qui m’évitera peut être une grande surprise
    Au plaisir de te relire

  2. Guillaume dit :

    Salut Lucie,
    Très content de voir que cet article va t’être utile.
    N’hésite pas à négocier davantage le prix si les compteurs ne sont pas individuels….surtout dans le marché actuel où les acheteurs ont clairement repris la main !

  3. Jean dit :

    Bonjour,
    De mémoire il est obligatoire d’avoir des compteurs EDF séparés, sinon cela s’appel de la revente d’électricité et c’est interdit par EDF.
    A bientot

  4. Guillaume dit :

    Bonjour Jean,
    Effectivement c’est strictement interdit pour l’électricité.
    Je le vois de moins en moins heureusement.
    Quand je rencontre cette situation, c’est souvent dans des immeubles tenus par des marchands de sommeil 🙁

  5. Mael dit :

    Bonjour Guillaume ,

    Article très intéressant , surtout quand on débute dans l’immobilier.
    Grace à toi , on peut éviter pas mal d’erreurs qui peuvent coûter chers…

  6. Christophe dit :

    Bonjour,

    La mairie accepte-t-elle de poser des compteurs individuels? A quel prix?
    Je n’ai qu’un immeuble avec des compteurs individuels, la plupart du temps ce sont des compteurs divisionnaires.

    Cordialement,

  7. Guillaume dit :

    C’est surtout auprès du fournisseur de l’eau qu’il faut se renseigner. Il faut déposer un dossier complet qui ressemble vaguement à un permis de construire en terme de lourdeur administrative 🙁
    Croquis, coupe, photos, plan cadastre, plan de situation…une horreur !
    Difficile de donner un tarif car chaque cas est différent. Tranchée dans la chaussée ou pas… .Comptez au minimum 1500 Euros pour poser 3 compteurs à la place de 3 compteurs divisionnaires

  8. Dany dit :

    Bonjour,

    Comment sait-on que ce sont des compteurs divisionnaires ou non?

    Cdt,

  9. Squatte dit :

    Bonjour Guillaume,

    J’avais fait un article du même genre il y a peu, et je suis content de ne pas être le seul à l’avoir fait! En effet, je trouve qu’on lit trop souvent, dans les thématiques liées aux finances et aux investissements, des articles où tout parait simple et facile à mettre en place, et on peut parfois avoir l’impression trompeuse qu’il est facile d’investir et qu’il suffit ensuite de se baisser pour ramasser les résultats.
    Certes, cela attire sûrement plus les lecteurs, mais c’est aussi loin d’être la vérité. Il faut se préparer, étudier, se renseigner, se constituer une épargne d’avance, … Bref, un projet s’anticipe et c’est de cette manière qu’on maximise les chances de succès!

    En tout cas, bravo pour ton site. Au plaisir de te lire.

    • Guillaume dit :

      Salut Squatte,
      Merci pour tes encouragements.
      Entièrement d’accord avec toi. Il faut se méfier des vendeurs de rêve…
      Il est bon de rappeler qu’investir dans l’immobilier locatif n’est pas sans contrainte.
      Cela peut être très rémunérateur mais l’argent ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval 🙂
      Il va falloir s’investir un minimum, mettre les mains dans le cambouis, gérer les galères…
      Acheter un immeuble de rapport, c’est multiplier aussi le nombre de locataires donc…le nombre de soucis potentiels.
      Mais quelle belle aventure !

  10. David dit :

    Effectivement, sur le compteur d’eau, j’ai eu un petit raté dans mon immeuble, je n’ai qu’un seul compteur et pas de subdivision.

    Me reste plus qu’à installer au moins des compteurs divisionnaires.

  11. Guillaume dit :

    Aucune obligation ni d’urgence, cela peut très bien se passer.
    Par expérience, tu as toujours un locataire qui va dire qu’il consomme moins d’eau car il part le WE chez sa copine, ou que sa voisine prends beaucoup de bain…
    Et dans ton cas, tu n’as aucun moyen de vérifier et de « facturer » équitablement.

  12. Nicolas dit :

    Bonjour Guillaume,
    Très bon article dans lequel tu parles de ta « checklist » de visite pour tout vérifier. Il serait très intéressant pour nous que tu puisse partager cette liste dans un article pour tous ceux qui veulent se lancer.
    En tout cas super blog et articles très agréables. Continues comme ça!

    • Guillaume dit :

      Merci pour tes encouragements Nicolas.
      Je vais essayer de publier une petite checklist même si je trouve le sujet un peu « bateau » .
      Ce qu’il faut en visitant c’est prendre du recul, de la hauteur. SI vous avez les yeux rivés sur une checklist papier, vous n’observez pas assez l’immeuble.

      • Julien dit :

        Quand vous dîtes « observer l’immeuble », vous voulez dire son état je suppose, mais aussi peut-être l’ambiance, s’il y a des fleurs aux fenêtres (gage de plaisir d’habiter de la part des locataires), si les communs sont bien rangés, si les locataires sont souriants ou autres ? La check list ça serait plutôt des cases à cocher pour « état plomberie », « compteurs individuels oui/non », etc. ?

        • Julien dit :

          Et j’ai oublié de dire : super blog !! 🙂

        • Guillaume dit :

          Oui c’est exactement ça ! L’ambiance générale dans l’immeuble est très importante. Elle peut aussi liée au « bati ».
          Par exemple si l’immeuble est très mal isolé entre les appartements d’un point de vue phonique, vos locataires vont à terme s’écharper…et vous appellerons sans cesse pour régler les conflits.

  13. damien dit :

    Bonjour !

    Cet article est très intéressant ! Je viens de découvrir le blog et je le trouve très bien ! Bravo.

    Il serait vraiment bien de faire une sorte de check liste des points à vérifier lors d’un achat immobilier. (tous les points à prendre en compte, tous les pièges qu’on pourrait éviter, …). Une check liste sur format A4, plusieurs pages s’il le faut, pour diagnostiquer le bien. Cette check liste serait très pratique pour préparer la négociation !

    A très bientôt,
    Damien

  14. Guillaume dit :

    Bonjour Damien, merci pour vos encouragements.
    J’ai déjà pensé à ce genre de liste. Je vais essayé de m’y atteler.
    Mais attention à l’utilisation. Je vois souvent des acheteurs les yeux rivés sur leur papier à cocher les cases au fur et à mesure de la visite.
    Le pb c’est qu’ils n’observent du coup pas assez tellement ils sont obnubilé par leur notes.
    Récemment, j’ai eu un type avec un pc portable qui remplissait une feuille Excel au fur et à mesure de la visite !
    A la fin, je lui demande ce qu’il pense du locataire du rez de chaussée.
    « Ha bon, il y avait un locataire au rdc ? » MDR

  15. Schoonbroodt Marcel dit :

    Bonjour , selon votre expérience , vers quelle banque faut il se tourner à ce jour pour financer l achat d un immeuble de rapport ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Marcel,
      Pas de banque particulière à vous conseiller. En fait en ce moment les banques sont assez déstabilisantes, Difficile des fois de comprendre pourquoi elle refuse un prêt…même sur un projet très rentable et avec une situation financière saine.
      Surveillez le prochain article, ce sera le thème justement.

  16. David S dit :

    Bonjour,
    En cas de vacance supérieure à 3 mois, il est possible de demander à la trésorerie un abattement sur la taxe foncière. Le cas m’est déjà arrivé il suffit de le savoir….
    Merci pour ce blog

    • Guillaume dit :

      Bonjour David ,
      Oui en effet, j’ai déjà entendu parler de cela.
      Merci pour cette information.
      Je touche du bois, jamais eu besoin de faire ce genre de demande…
      Dans quelle proportion s’élève cet abattement?

  17. J’ai visité un immeuble récemment avec des compteurs non divisés et effectivement en faisant le calcul l’investissement n’était plus si bon que ça. Merci pour tes bons conseils.

  18. Alex dit :

    Bonjour,
    Vos recommandations sont très justes.
    Un compteur individuel pour les communs est-il indispensable dans une maison divisée en 4 appartements T2
    (éclairages des communs, tondeuse électrique des espaces verts communs, passage de l’aspirateur, du karcher, alimentation de la chaudière collective, portail motorisé,…) ? Si oui, un sous-compteur sur le compte d’un logement peut-il faire l’affaire ?

  19. Aleyna dit :

    Vraiment bon à savoir ! Perso, je pense que je n’aurais pas pensé à ces choses-là. Je vais partager cet article avec un ami qui se lance dans l’immobilier. Il appréciera certainement.

  20. Gilles dit :

    Bonjour,

    Je suis confronté à ce problème de taxe foncière, je n’ai découvert réellement le prix que trop tard, j’ai été très negligeante et fait confiance à l’agent immobilier.
    Mon immeuble de rapport est composé de 6 appartements qui rapportent aujourd’hui 2080 euros par mois pour uentaxe de 4600 euros. Au départ, c’était 2500 euros par mois , le vendeur (marchands de biens) avait mis plusieurs locataires quelques mois avant la vente et qui sont tous sortis après la vente. En réalité, le rendement était déjà faux et cela rajouter à la taxe je ne sais plus comment faire pour vendre mon immeuble.
    Si quelqu’un a des idées elles seront les bienvenus.
    Merci pour votre aide.
    Cordialement,
    Gilles

    • Guillaume dit :

      Bonjour Gilles,
      Peut tu nous dire dans quelle ville se situe ton immeuble, ton prix d’acquisition, la mensualité et durée de ton prêt?
      En MP via le formulaire de contact si tu préfères rester discret.
      Il y a forcement une solution pour sortir « la tête haute » de ce projet si tu souhaites te désengager…

  1. 4 janvier 2015

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