édit de février 2018… la réforme aura bien lieu : mais avec un an de retard ! Cela concernera donc les revenus de 2018 et non de 2017 😉 L’article suivant reste donc valable, mais ajoutez un an à toutes les données qui s’y trouvent !

Je viens de jeter un œil à la météo : chouette, ce week end, ça sent le printemps !
Bientôt, les déclarations d’impôts fleuriront dans les boites mail (ou dans les boites aux lettres pour les heureux bailleurs qui reçoivent encore leur 2044 en version papier).

De nombreux lecteurs m’ont posé des questions sur la fameuse transition qui va s’opérer début 2018 vers le prélèvement de l’impôt sur les revenus à la source. Comme cela concerne les revenus de 2017, il était grand temps que je me penche sur la question.
Je me suis donc lancé le défi de comprendre à quelle sauce nous allions être mangés l’année prochaine, nous les bailleurs/investisseurs…

Me promener dans les méandres des nouvelles usines à gaz législatives est toujours une gymnastique désagréable pour moi. Je me suis déjà plié à l’exercice pour la loi Cosse « Louer abordable » il y a peu (article ici).
J’ai encore quelques courbatures, mais je continue sur ma lancée 😉

Je trouve l’intention de base de ce nouveau système louable : payer ses impôts à N+1 peut s’avérer parfois compliqué en matière de trésorerie, notamment en cas de baisse de revenus. Oui, mais :

• Le Législateur bien intentionné a peut être oublié qu’avec le système actuel, la mensualisation permet de coller à une certaine réalité, dans le sens où, en cas de variation sensible de revenus en cours d’année (notamment vente ou acquisition d’un immeuble en ce qui nous concerne), il est possible de moduler, notamment à la baisse, ses mensualités ou ses acomptes (bon, il ne faut pas se planter dans ses calculs, sinon, bam ! 10 % de pénalités sur les sommes non versées !).
• Le Législateur a peut-être également oublié que le système du quotient familial complique très sérieusement la mise en place d’un tel système.
• Le Législateur a aussi sûrement oublié que le monde du travail est en pleine mutation, et que de plus en plus de gens ne sont plus des salariés « lambdas » avec un unique employeur et des revenus réguliers.
  Si dans un foyer, vous aviez une personne salariée en CDI ou fonctionnaire, une autre à son compte, une troisième en CDD ou en interim, que vous perceviez des revenus fonciers, bénéficiiez de revenus exceptionnels ou de crédits d’impôts vos impôts étaient jusqu’à présent prélevés en même temps et regroupés sur une même feuille (sauf pour certains revenus exceptionnels comme les plus-values immobilières, collectées par le notaire).

Avec ce nouveau système… autant vous dire que ça va cafouiller ! Je crois qu’ils ne savent même pas encore comment ils vont collecter l’impôt des salariés en CDD ou en interim… c’est vrai, ça ne concerne presque personne dans ce pays).

Bon, ok, ça fait problème de riche 😬

Quand on regarde de plus près pour les cas généraux à savoir les salariés en CDI, ce sera une charge mentale et une responsabilité supplémentaire mise sur le dos des dirigeants d’entreprises… Ok, il paraît que ce sera juste une ligne en plus sur les bulletins de salaire et que les patrons ont déjà l’habitude de collecter des taxes pour le compte de l’Etat, sauf que le taux de prélèvement sera différent en fonction des salariés…
J’espère que ces dirigeants seront bien encadrés et protégés et que l’administration fiscale sera plus efficiente et réactive avec eux qu’avec la moyenne des contribuables.
On peut toujours rêver.

Et puis, psychologiquement, il y a plus d’un cadre dont la TMI est élevée à qui ça va mettre un coup au moral de voir son salaire grignoté par ce prélèvement à la source… même si dans les faits, il lui restera exactement la même somme qu’avant à la fin du mois. Pas très bon pour les relations au sein des entreprises il me semble.

Voilà pour mes remarques d’ordre général. Je ne rentre pas dans les détails parce qu’il y aurait des pages de commentaires à faire. J’espère juste que toute cette dépense d’énergie aura un effet positif à moyen terme.

Je vais essayer d’être clair. Certains articles que j’ai lus m’ont donné mal à la tête tellement ils sont obscurs. Soit les journalistes et juristes qui les ont rédigés n’ont eux-mêmes pas tout compris, soit ils considèrent les propriétaires comme appartenant à une caste supérieurement intelligente.
Bon, pour rappel, je n’ai que le bac et j’ai quand même le droit de comprendre. 😉
Les investisseurs sont de plus en plus des « Monsieurs Tout-le-Monde » il me semble, et c’est une très bonne chose !

Bizarrement, c’est en lisant un très long rapport du sénat sur le projet de loi de Finances de 2017 que j’ai compris le plus de choses… Nos sénateurs seraient-ils utiles et clairvoyants ?
Ce rapport s’intitule (ça ne s’invente pas, cliquez sur le lien si vous ne me croyez pas) :

Le prélèvement à la source : un choc de complexité

Franchement, c’est bien rédigé et même si je n’ai pas lu l’intégralité des 244 pages, la partie consacrée au traitement des revenus fonciers est ce que j’ai trouvé de plus clair. Et puisque ça vient du Sénat, ça doit s’avérer à peu près juste !

Alors, Allons-nous payer ou pas des impôts sur le revenu en 2017 ?

Commençons par le début :

Vous avez tous entendu parler d’« année blanche » pour les impôts sur les revenus de 2017.
Quoi, le fisc nous fait cadeau d’une année d’IR ?
Les caisses de l’Etat ne vont pas arrêter d’être alimentées par nous les contribuables pendant un an, rassurez-vous 😉

En 2017, donc en ce moment, vous provisionnez pour les impôts sur vos revenus perçus en 2016 (tous les mois si vous êtes mensualisé, ou avec le tiers provisionnel).
Comme tous les ans, vous ferez votre déclaration en mai et vous recevrez votre avis en septembre avec le montant de votre impôt pour 2016.

Début 2018, changement de système.
Vous paierez à partir de janvier et mensuellement vos impôts pour vos revenus de 2018. Facile pour les personnes qui ont un employeur et un salaire régulier.
Pour les revenus des indépendants et les revenus fonciers, le fisc mensualisera vos impôts (en se basant sur vos revenus 2017) et fera une régularisation en 2019, après votre déclaration d’impôt (qui continuera à être obligatoire pour tous).

Donc, les revenus de 2017 passent à la trappe entre ceux de 2016 et ceux de 2018. Attention, il faudra quand-même les déclarer sérieusement mais leur montant ne vous sera pas réclamé. Il sera « épongé » par le CIMR (Crédit d’Impôt pour la Modernisation du Recouvrement).

Il va falloir éviter de vouloir profiter de cette aubaine pour augmenter vos revenus de manière disproportionnée. Pas d’impôts, ça donne envie de gagner plus en 2017 !
Cela risquerait d’attirer l’attention du fisc qui a prévu pour ces revenus de 2017 de pouvoir contrôler vos déclarations non pas pendant 3 ans (délai de prescription habituel), mais pendant 4 ans. Si vous gagnez plus en 2017, il faudra pouvoir prouver que c’est de manière régulière (pas par exemple en encaissant des revenus réguliers qui auraient dû l’être en 2016 ou 2018).

Attention, seuls les revenus dits « réguliers » (salaires, revenus des entreprises imposés à l’IR et revenus fonciers principalement) seront concernés par ce CIMR.
Les revenus « exceptionnels » seront eux bien imposés en 2017 et les éventuels crédits d’impôts de 2017 seront remboursés aux contribuables en 2018.

Vous me suivez toujours ?

Les caisses de l’Etat vont donc continuer à se remplir grâce à ce décalage. Et ça ne changera rien pour nous les contribuables (enfin, sauf si vous mourez et que vous percevez uniquement des salaires : vos héritiers n’auront pas à payer vos impôts l’année qui suivra votre trépas puisque vous les aurez payés de votre vivant ; cynique mais réel ;)).

 

Ce qui m’intéresse le plus, (et vous intéresse puisque vous êtes nombreux à m’avoir réclamé un article sur le sujet), c’est la question suivante :
Que va-t-il se passer lors de cette transition fiscale (en 2017/2018) pour nous les bailleurs/investisseurs ?

Nous, investisseurs/bailleurs, avons l’habitude de déduire les sommes des travaux que nous réalisons dans nos immeubles de nos revenus fonciers (dans cet article, vous avez les charges déductibles des revenus fonciers).
Cela permet de minorer le coût de ces travaux en réduisant la note fiscale.
Cela permet aussi à l’Etat de favoriser un parc locatif privé mieux entretenu et un secteur du bâtiment dynamique (Et oui, c’est toujours donnant/donnant !)

Question légitime : si les revenus 2017 ne sont pas imposés, à quoi bon réaliser des travaux qui pourraient attendre ? Qu’adviendra-t-il d’un éventuel déficit foncier généré en 2017 ?

Au début, les auteurs de la loi de finance 2017 n’y avaient pas pensé… et puis, devant la levée de boucliers des acteurs concernés, ils ont eu une idée diabolique pour ne pas paralyser le secteur du bâtiment et les investissements locatifs en 2017. 😈

⚠️ Attention, ça se complique ! Concentrez-vous bien.

En 2017, vous pourrez faire des travaux et générer un déficit foncier qui sera imputé sur vos revenus à hauteur de 10 700 € (c’est la règle habituelle).
Bon, pour 2017, on devrait s’en moquer puisque vous ne paierez pas les impôts correspondants. Quoique…

Si votre déficit foncier est supérieur, vous l’imputerez à vos revenus en 2018, 2019, etc.

Pour les petits malins qui attendront 2018 pour réaliser leurs travaux, ce sera le retour de bâton.
En 2018, vous pourrez déduire de vos revenus la moitié de la somme dépensée pour réaliser des travaux en 2017 et 2018.

En 2018, vous ne pourrez donc déduire que la moitié des sommes dépensées effectivement cette même année pour faire des travaux.
SAUF (et c’est là que certains pousseront un soupir de soulagement) si vous avez acheté votre immeuble en 2018 ou si les travaux ont un « caractère urgent » (c’est une notion totalement subjective je trouve, mais il faudra pouvoir le démontrer en cas de contrôle). Dans ces deux cas, vous pourrez déduire 100% des dépenses de travaux faites en 2018.

Bon, moi aussi j’ai eu besoin d’exemples concrets pour comprendre donc en voici :

Exemple 1 : Jean-Claude fait des travaux dans son immeuble de rapport en 2017 pour une valeur de 20000 €. Il fait d’autres travaux en 2018 et dépense cette fois 10000 €.

– En 2017, il pourra déduire 20 000 € de ses revenus fonciers qui ne seront certes pas imposés, sauf que…
– En 2018, il pourra déduire 15 000 € ((20 000 + 10 000) / 2) alors même qu’il n’aura effectivement dépensé que 10 000 €

Exemple 2 : Marie-Claire ne fait pas de travaux dans son immeuble de rapport en 2017. Elle fait en revanche des travaux en 2018 et dépense cette fois 15 000 €.

– En 2017, elle ne déduira rien (sur le coup, elle s’en moque puisqu’elle ne sera pas imposée sur ces revenus donc à quoi bon essayer de les minorer ?)
– Sauf qu’en 2018, elle aura dépensé 15 000 € mais elle ne pourra déduire que 7 500 € ((0 + 15 000 €) / 2)

Exemple 3 : Roger fait des travaux dans son immeuble de rapport en 2017 pour une valeur de 50 000 €. En 2018, il ne fait aucun travaux.

– En 2017, il pourra déduire 50 000 € de ses revenus fonciers (intéressant surtout si cela génère plus de 10 700 € de déficit car il pourra le reporter sur 2018 et les années suivantes).
– En 2018, il pourra déduire 25 000 € ((50 000 + 0) / 2) alors même qu’il n’aura RIEN dépensé cette année là.

Vous comprenez le tour de passe-passe ?
Clairement, si vous faites des travaux en 2017, il va falloir mettre le paquet et générer plus de 10700 € de déficit foncier car en 2018, bingo, vous pourrez en redéduire la moitié !

L’idée est presque géniale, si ce n’est qu’en 2018, il risque d’y avoir beaucoup de bailleurs qui vont repousser leurs travaux non urgents à 2019 (sauf pour les immeubles fraichement acquis dans l’année)

Chacun va devoir examiner tout ceci et prendre des décisions en fonction des stratégies qu’il souhaite adopter.

On me demande souvent des conseils en matière de fiscalité de l’immobilier ; je vous conseille si vous avez besoin d’n apprendre plus sur ce sujet, l’excellente formation de mon ami Etienne Brois :

Si vous avez des projets de gros déficit foncier en 2017, il semble que la fenêtre de tir soit idéale en 2017. Ça tombe bien, c’est cette année !

Un dernier conseil : gardons la tête froide et n’oublions pas qu’entre temps, il va y avoir des élections présidentielles. Comme la spécialité de nos élus tous bords politiques confondus est de s’empresser de détricoter ce qu’ont fait leurs prédécesseurs, il ne faut à mon avis rien prendre pour argent comptant.
Il n’y a rien dans ce qui est sorti pour l’instant de définitif. Il appartiendra donc à chacun de bien s’informer auprès de l’administration fiscale lors de la déclaration des revenus de 2017.

Un minimum de prudence s’impose, donc. Mais pas d’attentisme !
Rappelons-nous que la rentabilité d’un immeuble doit d’abord être intrinsèque.
Les déductions fiscales, c’est du bonus.

N’hésitez-pas dans les commentaires si vous avez des précisons à apporter… 

Vive 2017 !

 

edit de février 2018… la réforme aura bien lieu : mais avec un an de retard ! Cela concernera donc les revenus de 2018 😉