Olivier et Isabelle passent à l’action !

Olivier et son épouse Isabelle, jeunes mariés et parents de 2 adorables petites filles viennent de finaliser leur premier projet locatif. Typiquement le genre d’investisseurs que j’apprécie : lls sont jeunes, méthodiques et surtout déterminés. Olivier, membre QLRR 5.0 n’hésite pas à s’investir lors des rencontres du groupe de Bordeaux et se forme sans relâche.

Il faut dire que typiquement, ces deux-là sont dans la Rate Race et commencent à sérieusement saturer.
Olivier est maitre d’hôtel et son épouse travaille comme ASH en maison de retraite. Deux métiers difficiles et pas forcement très rémunérateurs.

Pour un premier projet, Olivier me mandate avec des critères assez simples : Une opération pas trop risquée (mais rentable !) pour un budget de moins de 130 000 €.
Avec ce budget, logiquement les vendeurs de programmes Pinel vous proposent un T2 neuf, mal placé et qui au bout de 9 ou 12 ans (la période de défiscalisation pendant laquelle vous devrez « faire un effort d’épargne » de 300 €/mois ) sera devenu de l’ancien dans une copropriété onéreuse sans saveur ni cachet.
Voilà un costard bien taillé pour les mecs sans scrupules qui continuent à nous vendre leur daube 30% plus cher que le marché. 🙂

De mon coté, pour moins cher (budget total de 113 372 €), je leur déniche un petit immeuble avec deux grands appartements T3 dont un avec jardin. Ce n’est pas un « effort d’épargne » qu’ils vont devoir fournir mais au contraire du cash va tomber presque dès le premier jour dans leur poche.
Entre nous : A 30 ans, on a plus envie de profiter de la vie et de consommer que de se serrer la ceinture tous les mois ! Je préfère nettement les cigales aux fourmis. Mais attention, des cigales un minimum prévoyantes et surtout très futées : l’effort se fera grâce à l’argent des autres. Le banquier prête et les locataires remboursent en échange d’un appartement rénové et fonctionnel. On appelle ça un levier et dans l’immobilier c’est terriblement puissant.

un petit immeuble sans prétention...

un petit immeuble sans prétention…

Les chiffres de l’opération :

Immeuble 2 appartements : 179 m2 au total
Prix net vendeur : 53 000 € ( si, si : à l’achat votre serviteur est redoutable en négociation ! )
Agence locale : 5 000 €
Mes honoraires : 6 000 €
« Frais de Notaire » : 4 900 €
Travaux : 44 472 €

TOTAL : 113 372 €

Emprunt : 123 400 € sur 20 ans au taux de 2,14 % assurance comprise (50% sur chaque tête).
Dans l’investissement locatif, je pense qu’il n’est pas utile de s’assurer à 100% sur chaque tête, les loyers permettant en théorie de rembourser le prêt.

En faisant faire des devis sur des travaux inutiles, Olivier en « bon père de famille » prudent a emprunté plus que le budget que je lui avais conseillé. Le but pour lui était d’avoir cette enveloppe supplémentaire au cas où les travaux se passent mal et le budget annoncé soit dépassé. Il a donc emprunté 123 400 € (10 000 € de plus).
La banque lui a demandé un petit apport de 1694 € correspondant aux frais de dossier et de cautionnement. L’effort est supportable et vous allez voir comment il va récupérer ses billes très rapidement.

Sur mes conseils, il a négocié et obtenu un report total de 12 mois. En clair, pendant 1 an il payera uniquement l’assurance du prêt soit 46 €/mois, puis il passera à une mensualité de 677 € sur 19 ans.
Là où c’est redoutablement stratégique c’est qu’au bout de 7 mois de travaux les 2 appartements ont été livrés et loués.
Nos investisseurs en herbe encaissent donc la totalité des loyers soit 1030 € et remboursent pendant encore 5 mois la somme de…. 46 € ! De quoi se constituer facilement une petite épargne de précaution.

Il aurait même été possible de livrer le chantier bien avant mais un retard sur la signature de l’acte authentique nous a obligés à envoyer la team Tonio sur un autre projet. On n’allait quand même pas laisser les artisans dans le canapé avec une bière en attendant la signature.
Bref… 2 mois de perdus à l’allumage…

Au bout de 12 mois de report total, la mensualité passera à 677 €/mois soit un cash-flow brut de 353 €/mois, de quoi largement payer la taxe foncière (860 €/an) et l’assurance PNO (192 €/an) . Bien entendu les charges de copropriété sont égales à zéro car il n’y a pas de copro 🙂
En parlant de cashflow, vous pouvez voir précisément grâce à ce simulateur comment il va évoluer sur les 20 ans à venir (en cliquant sur le graphique, vous aurez accès à l’intégralité du projet).

Capture d’écran 2017-05-18 à 11.38.53

Ouf ! Nos amis restent en positif pendant toute la durée du prêt ! Cela veut dire qu’il vont en théorie devenir pleinement propriétaire de 2 appartements sans faire d’effort financier !
La magie de l’effet de levier.

On voit aussi que pendant 4 ans, ils seront peinards et ensuite le fisc viendra frapper à la porte.

Ce sera peut être le moment de passer un ou les 2 lots en Loi Cosse  pour bénéficier jusqu’a 85% d’abattement… à moins que d’ici là les règles fiscales n’aient encore évoluées…

Pour info, le budget travaux a été respecté : la chance du débutant ? ou le talent peut-être 😋. Notre couple d’investisseurs se retrouve donc avec 10 000 € de budget travaux non consommé. La banque va donc garder cet argent, ce qui aura comme conséquence de faire baisser leur remboursement d’environ 50 €/mois. (Certains petits malins utiliseront ce budget pour autre chose comme des travaux pour leur résidence principale, mais gare à la fraude fiscale si vous pensez faire du déficit foncier avec cette somme !).

Au final, l’opération leur sort une rentabilité de 1030 X 12 X 100 / 113372 = 10,90 % !
C’est quasi du net car comme vous pouvez le voir sur ce rapport notre couple de tourtereaux ne payera pas d’impôt sur les revenus de cet immeuble pendant minimum 4 ans.

Capture d’écran 2017-05-18 à 11.40.42

Bon, les plus grincheux diront que c’est pas terrible. Il y a toujours des mecs qui font mieux ou qui sont plus malins que les autres.
Moi je dirais que c’est extraordinaire et que pour trouver des opérations aussi rentables en location nue (donc peu chronophage) il faut sortir des sentiers battus.

En l’occurence, dans ce cas précis, l’immeuble se trouve dans un village. Oups, je viens de dire le gros mot ! Un village de 1200 habitants en plus !

« Le malade, il ne trouvera jamais de locataire » ! Ok, je radote, mais c’est seulement pour certains tâtillons de l’investissement locatif qui s’offusquent encore de tels projets.
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…. »  😬

Pour les 2 mises en locations, Olivier après une simple annonce sur Leboncoin a eu le loisir de pouvoir sélectionner ses locataires. D’ailleurs pour les 2 appartements, ce sont des personnes « lambdas », en CDI, et trouvées en moins d’une semaine !

Attention, cela ne veut pas dire qu’il faut se lancer à corps perdu dans l’investissement locatif dans les villages.
Vous devrez quand même faire vos devoirs : vérifier certains critères, notamment l’évolution démographique et la desserte. Une gare SNCF ou/et une sortie d’autoroute à moins de 5 km, ce n’est pas du luxe. Vous devrez également vérifier par vous même la pression locative sur Leboncoin par exemple et étudier en profondeur le marché locatif (vous pouvez par exemple regarder sur ce site les offres de location d’appartements à Rennes ou dans d’autres communes).

Bon, 10,90 % pour un petit immeuble rénové quasi entièrement, c’est plutôt très bon surtout que fiscalement, c’est optimisé grâce au déficit foncier généré par les travaux.
En parlant de travaux, voici quelques photos du projet « avant et après »…

T3 Rez-de-chaussée + jardin

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cuisine avant

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cuisine après

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chambre avant

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chambre après

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jardin avant

jardin 2 après

jardin après

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salle de bain avant

SDB après

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salle de bain après

T3 1er étage

 

passe-plat 3

passe plat après

création d’un passe-plats

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cuisine avant

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cuisine après

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chambre avant

chambre 2 après

chambre après


Alors, convaincus ?

Faites mouliner vos propres chiffres, et foncez !

PS : Pour couper court à toute remarque,  il y a un lien sponsorisé dans cet article que j’aurais quoiqu’il arrive écrit. Quand je peux joindre l’utile à l’agréable, je ne boude pas mon plaisir !
Ceci est à destination des (rares) grincheux qui ne conçoivent pas qu’avec un blog, on peut arrondir ses fins de mois sans pour autant renoncer à ses convictions.

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20 réponses

  1. Florian Wts dit :

    Encore une superbe opération !
    « Bon, les plus grincheux diront que c’est pas terrible. Il y a toujours des mecs qui font mieux ou qui sont plus malins que les autres. » : sérieusement, vous recevez ce genre de remarque ? Moins de 150k€ avec 10% de rentabilité, pour le presque parisien que je suis, je tombe rarement pour ne pas dire jamais sur ces chiffres quand je fais tourner cette formidable moulinette qu’est rendementlocatif.com

  2. Nicoum dit :

    Mais comment est-ce possible de trouver un bien à 53000 euro?? Même dans un village, si le village est proche d’une entrée d’autoroute ou d’une gare scnf, je n’en crois pas mes yeux. C’est vraiment une super opération, bravo!

    • olivier dit :

      Bonjour Nicoum
      Sur cet immeuble, le propriétaire (la cinquantaine) venait d’hérité de plusieurs biens et n’avait pas la fibre immobilière.
      Donc le prix était affiché 76000€ et on à fait (plutôt Guillaume à fait) une offre à 50000€ et accepté sa contre proposition.
      Donc il s’en fichait bien du montant puisque pas de crédits et peu importe le montant, c’était tout bénéf pour lui.

  3. laurent dit :

    Bonjour,
    très belle opération en effet permettant de dégager un cashflow positif.

    Une question : le cashflow est il toujours positif après le paiement de l’impôt sur le revenu ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Laurent,
      Oui bien entendu et on le voit bien sur le premier tableau dans l’article. Le trait rouge du « cashflow » est toujours au dessus du zéro sur la période étudiée (25 ans).
      Le simulateur prends en compte les impôts, c’est tout l’intérêt de cet outil.

  4. Anthony dit :

    Bravo, un ratio prix/m² exceptionnel !!! Le négociateur est très bon !!!
    Est ce que les acquéreurs vivent près du bien ?

  5. Mathieu dit :

    Bravo, très belle opération avec une super rentabilité. Je pense en effet que si l’on veut de la bonne rentabilité, il faut s’orienter vers les petits villages alors ok, ça fait moins rêver que la grande métropole type Bordeaux mais à un moment, il faut savoir ce que l’on veut privilégier et bien connaitre son objectif d’investissement (orienté cashflow ou placement plus long terme pour une éventuelle plus value à la revente).

    Encore merci Guillaume pour ces « business cases » qui nous font bien rêver et nous prouvent que c’est possible.

    • Guillaume dit :

      Avec plaisir Mathieu,
      Je suis le premier à fantasmer sur les beaux immeubles en pierre Bordelais du XVIII siècle.
      Seulement les prix deviennent complètement dingues dans la métropole girondine. Dans mon quartier (Hypercentre, Saint Pierre) les 2 pièces s’arrachent désormais à presque 6 000 €/m2 !!! 15 fois plus cher que dans ces petits villages situées à 1 h 00.
      ça sent la bulle spéculative à plein nez….et pourtant je reste très confiant pour le marché Bordelais et je pense que ça va encore continuer à monter. Les parisiens débarquent en masse…

  6. Romain dit :

    Très belle opération ! Est-ce une solution interessante, au moment ou il faut payer l’impot, de transformer le bien en SCI à l’IS pour éviter de payer trop d’impôt ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Romain,
      Très bonne remarque, j’y vois cependant 2 freins dans cet exemple :
      – il aurait fallu acheter dès le départ en SCI car là Olivier et Isabelle devront repasser chez le notaire pour vendre leur immeuble à la SCI (donc droits de mutation onéreux à prévoir )
      – l’opération est trop petite à mes yeux en terme de loyers encaissés pour rentabiliser les frais de structure d’une SCI IS ( Comptable ect…..)

      • Clém dit :

        Bonjour Guillaume,

        Ca peut faire peur d’investir dans un village quand même !! Il va me falloir des arguments pour convaincre Monsieur…
        Quand tu dis que le projet est trop petit pour un passage en SCI à l’IS, tu dirais que ça vaut le coup à partir de quel moment ?

        • Franck dit :

          Les arguments sont simples:
          – bonnes rentabilités, souvent supérieures à 10%, presque introuvable dans les grandes villes
          – possibilité de massacrer les prix car peu de gens osent investir dans les « villages »
          – souvent moins de vacances locatives (s’il s’agit d’une petite maison en campagne par exemple par rapport à un studio en plein centre ville)

        • Gullaume dit :

          Bonjour Clém,
          Passer en SCI en cours de détention en nom propre est très couteux car il faudra repasser devant le notaire et donc payer à nouveau les droits de mutation.
          Quand je dis que sur des petits projets ce n’est pas forcement avantageux c’est surtout par rapport au cout de la structure (comptable…) à comparer aux loyers encaissés.
          Te laisse convaincre Monsieur…
          Pour les arguments, Franck te donne à juste titre de bonnes pistes.
          Bon moi je te dirais que la vacance est identique si tu te débrouille bien par contre le turnover en principe est nettement moins élevé.

  7. Guillaume dit :

    Salut Guillaume,

    Je découvre ton blog car je cherche à faire de l’immeuble après avoir éprouvé le process d’achat / location sur du studio étudiant. C’est intéressant. A la base, je comptais plutôt essayer d’acheter un immeuble de centre ville et le louer en studios. C’est un autre éclairage du sujet ici, qui est bon à prendre.

    Comptes-tu rouvrir tes prestations d’accompagnement à l’achat d’un immeuble de rapport?

    • Gullaume dit :

      Bonjour Guillaume,
      Dans l’immédiat je concentre mes efforts sur les clients déjà en attente et je trouve que c’est déjà très (trop ? ) long pour eux…c’est pourquoi par honnêteté j’ai retiré temporairement la possibilité de postuler.
      Je pense « réouvrir » début 2018.

  8. Franck dit :

    Très beau boulot, comme d’habitude 🙂

  9. PATRICE dit :

    Bonjour Guillaume,
    Etant à la recherche d’un investissement locatif pour réduire mes impôts, je suis allé dans ma banque et celle ci me propose un Pinel (150000 euros pour un T2 de 34m2 sur Nantes). A la suite de ce rendez-vous je regarde un peu sur le net et trouve ton BLOG qui m’inspire beaucoup. Je pense que je cherche trop à réduire mes impôts sur des appartement hors de prix et des rendements faible.
    A la lecture de tes articles, je me demande si il ne faut pas mieux trouver un immeuble de rapport avec 50% du montant en travaux (permet de réduire mes impôts pendant un certain temps).
    Pourrez-tu STP, me donner les erreurs qu’il ne faut surtout pas faire dans ce genre d’investissement (j’habite dans l’orne et je veux un bien à côté de chez moi)
    Encore bravo pour les investissement que tu réalises.

  10. Nicolas dit :

    Bonjour, effectivement un blog très instructif et de belles histoires (vraies) ! Souhaitant me lancer dans un tel projet, j’aurais bien aimé me faire accompagner par quelqu’un qui ait de l’expérience, comme vous, mais je note que c’est raté pour 2017 :-(…De plus, habitant près de Strasbourg, il faudrait que j’investisse plutôt à proximité pour pouvoir gérer les aléas d’une telle location au fil des années…Recommendiez-vous quelqu’un dans la région strasbourgeoise pour accompagner de tels projets ? Bon courage pour la suite !

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