Un Pinel ? Non merci !

Sur un blog qui parle d’immeuble de rapport et d’investissement locatif d’une manière générale, je me sens dans l’obligation de vous parler du nouveau dispositif de défiscalisation à la mode : Le Pinel.

Et oui… encore une fois je ne vais pas me faire que des amis 🙂

Je suis abonné au mensuel « Mieux vivre Votre Argent ». J’apprécie notamment la rubrique « Les finances d’une famille » qui permet de se projeter. Le numéro de Février vient de me faire bondir de mon fauteuil !

On y décrit l’histoire d’un charmant couple, la cinquantaine, un couple que je qualifierais de « français moyens » (n’y voyez rien de péjoratif ). Valérie est assistante maternelle et Bruno, agent de maîtrise, fait les « trois-huit » à la SNCF. Le journaliste nous décrit leurs revenus, leur patrimoine et leurs projets en cours. Et là, c’est le drame !

L’auteur de l’article nous indique cet inter-titre : « Le locatif Pinel, un investissement intéressant »

Comment dire ? Soit le journaliste est vraiment un idiot, soit il est de très mauvaise foi et à été payé par un lobby de promoteurs immobiliers. Je ne vois pas d’autres explications. Les « stars » du mois ont donc signé pour un « Pinel intéressant ». Ah oui ?

On nous annonce l’acquisition en Véfa (vente en l’état futur d’achèvement) d’un appartement T2 de 40 m2 à Anglet (rien à dire sur le lieu, le coin est sympa) pour la modique somme de 150 K. Il sera loué royalement 520 € (J’ai un doute : en faisant des recherches, je trouve a priori plus grand, moins cher et l’offre me semble pléthorique). Le remboursement de leur prêt sur 20 ans sera de 830 €/mois.

Belle rentabilité : 520 X 12 X 100 / 150 000 = 4,16% Brut ;(

En moulinant les chiffres dans le simulateur d’aide à la décision, mes craintes sont confirmées. Les charges de copropriété vont encore plus plomber le rendement. La note globale ressort à 5/10 et nous montre un cash-flow négatif sur toute la durée du crédit ! En moyenne, il est négatif de 250 €/mois. Il tombe même à plus de 500 €/mois au terme de la défiscalisation Pinel de 9 ans préconisée par le commercial belle gueule-belle cravate d’un promoteur.

En clair, nos amis investissent dans une dette et ils s’en prennent pour 20 ans !

Pendant 20 ans ils auront ce boulet accroché au pied qui leur coûte de l’argent chaque mois, sans parler des divers ennuis qu’ils risquent de rencontrer… ils sont même susceptibles de redonner les sommes défiscalisées s’ils n’arrivent pas à louer le bien en question.

Pour résumer, afin d’économiser 3000 € d’impôts par an (au début seulement), notre magicien de la défiscalisation leur a refourgué un appartement qui leur coûte au minimum l’équivalent en cash-flow négatif et même le double à partir de la neuvième année !

C’est ça que notre journaliste appelle : « un investissement intéressant ».

En investissant dans un immeuble de rapport rentable, ce serait tout l’inverse. Le bien vous rapporte de l’argent dès le premier mois. Ce n’est pas un boulet que vous vous accrochez au pied mais vous enfilez plutôt les chaussures de Usain Bolt 🙂

Pour preuve, j’ai rendez-vous ce weekend avec un jeune couple de cadres qui devrait passer à l’action. Un petit immeuble de rapport de 3 lots avec travaux. Budget total 115 K, loyers prévisionnels de 1150 €/mois et remboursement du prêt sans apport de….650 €/mois ! Le tout en déficit foncier donc avec une fiscalité très très légère. Si le compromis est signé et le prêt accepté, je ferai un article…

La prochaine fois que vous croisez un vendeur de défiscalisation Pinel, SVP donnez-lui l’adresse de ce blog 🙂

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151 réponses

  1. Bonjour,

    je suis tout à fait d’accord. Un bon investissement n’est pas un investissement qui compte sur la réduction d’impôts. Ce n’est pas reproductible à l’infini…

    • En même temps si l’investissement est réellement bon (ce qui n’est pas le cas dans l’exemple de larticle) pourquoi faudrait-il le reproduire à l’infini ?

      Si 3 ou 4 investissements permettent de vivre une vie assez agréable aux Bahamas est-ce vraiment indispensable d’en vouloir toujours plus ? En tout cas pour ma part je n’ai absolument pas besoin d’être le plus riche du cimetière…

  2. Bonjour Guillaume,

    Quand on voit les rendements proposés, c’est vrai que cela ne donne pas envie, en comparaison d’investissements plus classiques. Peut-être qu’ils s’y retrouvent avec la baisse d’impôts… Certaines personnes préfèrent travailler moins, gagner moins pour payer moins d’impôt !

    Personnellement, je serais très content de payer l’ISF !

    Cordialement,

    Nicolas

    • Dixit le mec qui fait une opération d’achat/revente sous couvert de résidence principale afin d’échapper à l’imposition sur la plus-value…

      Dixit aussi le mec qui vend(ait ?) un abonnement à un club de millionnaire sans effort selon toute vraisemblance sans structure juridique et donc sans s’acquitter des éventuelles cotisations sociales, cotisation foncière des entreprises etc.

      Avant de se déclarer très content de payer l’ISF dans le futur il faudrait commencer par ne pas être borderline aujourd’hui…

  3. simlyon dit :

    Salut,
    Là; je me permets d’intervenir car je viens de faire une opération qui dégage un cashflow en pinel dans une ville cotée.
    Le bien est un 35m² à 114000€ négocié 107000€.
    Ma mensualité est 500€ / mois et je le loue 450€, l’avantage fiscal est de 180€/mois sur 9 ans.
    Comme il s’agit d’une résidence de 9 immeubles et les locataires doivent prendre l’eau, electricité et gdf à leur chagers, les charges de copropriété sont de 15€/mois et la taxe fonciere de 350€
    Alors fais le calcul
    – Dépenses: 500€ de credit + 30€ de TF + 15€ d’assurance impayés = 545€
    – Recettes: 450€ + 180 = 630€
    Au bout des 9 ans, il suffit de passer en meublé pour obtenir une opération qui s’autofinance et j’ai un bien neuf.
    A bon entendeur …
    Simlyon

    • Guillaume dit :

      Bonjour Simlyon,
      L’important c’est que tu sois convaincu d’avoir fait une bonne affaire…
      Quelques remarques :
      -Pour moi tu n’est pas en autofinancement, tu crois l’être. En regardant tes chiffres, soit tu as mis un apport, soit ton prêt est sur 25 ans (ce qui est trop long à mes yeux). Au yeux d’un banquier tu l’es encore moins car il ne prendra que 70% des loyers encaissés.
      -Considérer que la réduction fiscale est une recette est osé quand même…ça ressemble au discours des commerciaux.
      Même en considérant que c’est une recette, ta rentabilité brute est à 7%, ce qui est assez moyen au final…
      -Dans 9 ans, ton appartement ne sera plus neuf mais ancien.
      -Le LMNP est dans le collimateur du législateur, donc cela me semble hasardeux de te projeter à neuf ans en espérant louer en meublé…et échapper à l’impôt, les lois n’arrêtent pas de changer.
      Tu devrais passer tes chiffres en toute objectivité dans ce simulateur en version Premium pour te rendre compte réellement du cashflow sur la durée de ton prêt :

      http://www.rendementlocatif.com/19.html

      Au plaisir

      • Bonjour Guillaume,

        Je ne suis pas d’accord avec toi au sujet de la réduction fiscale. On prend bien en compte les impôts quand il faut les payer donc il faut bien en tenir compte quand une opération nous en fait moins payer que si on ne faisait rien. Car même s’il ne s’agit pas d’une recette il s’agit bien d’une dépense en moins et au final il te reste plus de sousous dans la poche.
        Par exemple si tu as la même rentabilité avant impôts sans Pinel qu’avec Pinel alors il vaut mieux prendre le Pinel 😉
        La preuve si on passe le projet à la moulinette du simulateur que tu indiques sans le Pinel ça donne du 2 et avec le Pinel ça monte joyeusement jusqu’à 4 😉
        D’ailleurs dans un précédant message je t’avais indiqué que tu devrais également prendre l’impact de la réduction fiscale liée au déficit foncier.
        Si on prend les chiffres de l’article c’est-à-dire qu’on veut gommer 3000 € d’impôts par an pendant 9 ans. 3000 € d’impôt ça sent la TMI à 30 % et correspond alors à un déficit foncier de 10 000 € (ça tombe bien c’est quasiment la limite du déficit imputable sur le revenu global). Pour gommer 3000 € pendant 9 ans il faut donc 90 000 € de déficit foncier. Si on prend comme cas de figure un bien avec une rentabilité nulle il faudrait 90000 € de travaux pour retomber sur le même niveau d’investissement que le Pinel il faut donc un bien à 60 000 €.
        Et paradoxalement plus notre TMI est bas (mais positif bien sûr car si on ne paye pas d’impôt quelle idée de défiscaliser ?) et plus la défiscalisation Pinel est meilleure que la défiscalisation par le déficit foncier.

        Tu constates -à juste titre- que le rendement d’un Pinel est au mieux assez moyen mais c’est normal. Si on achète un Pinel c’est pour payer moins d’impôts donc il ne faut pas avoir une trop grosse rentabilité sinon on risque de payer plus d’impôts que ce qu’on gomme ce qui n’a pas de sens.
        Autre biais de comparaison contrairement à ta stratégie qui consiste à ne pas te séparer de tes biens ou seulement à échéance très lointaine, un bien de défiscalisation ne doit être conservé que le temps de la défiscalisation. Il est donc primordial de rechercher un bien avec un potentiel de valeur patrimonial (dans 9 ans le neuf ne sera en effet plus neuf mais cela ne veut pas dire non plus qu’il ne vaudra plus rien)

        • Guillaume dit :

          Salut Didier-Fabrice,
          Bien d’accord avec la plupart de tes arguments.
          Le Pinel va plus réduire que le déficit foncier, sauf à trouver un immeuble avec des travaux monstrueux et rentable malgré tout, pas évident à trouver.
          Ce qui me gène le plus c’est de rechercher un bien à « valeur patrimoniale ». Tu es d’accord que nous sommes maintenant dans un marché baissier (même à Paris et oui ! ) donc miser sur une plus value dans 9 ans me semble très hasardeux…
          Je reste sur ma stratégie, à savoir gagner de l’argent dès le premier jour, comme ça peut importe si je revends à perte. L’amortissement du prêt fais que je m’enrichis quand même…d’où l’intérêt de ne pas partir sur des durées de prêt trop longue.
          Pour ceux qui préconisent des durées de prêts de 25 ans et plus, je vous invite à regarder combien vous aurez amortit si vous deviez revendre dans l’urgence au bout de 5 ans (chômage, séparation, maladie…)

          • Micka dit :

            Je ne serai pas aussi affirmatif sur bien des points.
            Critiquez la durée d’emprunt si ça vous passe les nerfs, mais sans avoir ne serait ce que l’âge des clients, c’est un peu osé.
            Emprunter sur 20 ans ne veut pas dire solder à 20 ans…
            Emprunter c’est établir une stratégie.
            Je ne parle même pas du traitement succinct que vous faîtes de la loi Pinel…

            Bonne continuation à vous.

  4. simlyon dit :

    A mon sens, je suis bien en autofinancement et avec un cashflow positif. Je ne sors rien de ma poche tous les mois.
    Etre un bon investisseur, c’est faire aussi un arbitrage donc je peux aussi le revendre dans 9 ans et avoir réaliser une plus value (en tenant compte de la pinel) de 23000e. Ce studio est 5% supérieur au prix de l’ancien Si le meublé disparait, je ferais donc une vente avec plus vqlue car je sais que la demande est forte et la population locale est passée de 5000 à 18000 personnes en une vingtaine d’année. Sinon autre solution, faire une vente vers une sci à l’IS si le meublé disparait …
    Et tu te trompes, je suis sur un crédit de 27 ans à 2.60% => 500€/mois et j’aurais la possibilité de passé à 30 ans pour une mensualité de 450€/mois. Je suis jeune !
    Mais ce qui nous sépare, c’est que je regarde le taux de rendement interne et pas la rentabilité brute.
    Cordialement,
    Simlyon

  5. TOM dit :

    Un investissement sur 27 ans, mouahahahahahahah… Ou triple lol. Encore un qui s’est bien fait enfler. Un investissement défiscalisable n’est bon que si l’investissement immobilier est bon. C’est peut-être ton cas. Mais sur 27 ans, c’est juste une grosse blague. Une énorme grosse blague. Ouf, je vais pouvoir parler de ton cas dans les soupers entre amis. On va bien se marrer…

  6. TOM dit :

    Juste une petite simulation : 107 000 € sur 15 ans, à 2,65% assurances comprises, ça fait 25 000 € de crédit. 107 000 € sur 27 ans à 2,96% sur 27 ans, ça fait plus de 52 000 € de crédit. Juste une vraie belle grosse blague. Quant à l’économie d’impôt, elle n’est bonne que si on ne fiscalise pas ses revenus locatifs, ce qui ne sera pas le cas…

    • Un crédit sur du « très long terme » ne me choque pas. Si tu pars du principe que tu n’injectes pas d’apport, que le bien est en quelque sorte sous évalué et donc avec une plus-value latente, les mensualités seront très faibles et ça peut être une bonne stratégie pour dégager un meilleur cashflow. Beaucoup de paramètres sont à prendre en compte, bien évidemment. Après, sur du neuf, j’ai du mal à croire que la rentabilité soit vraiment de la partie

  7. Guillaume dit :

    Oulaa…on se calme SVP ! J’ai la mauvaise impression que certains « corbeaux » (alors que la photo de l’article représente plutôt un pigeon 🙂 ) prennent un malin plaisir à descendre en flèche les personnes qui donnent leur avis et partagent leurs expériences. Ce n’est pas du tout l’esprit de ce blog ! On a le droit de ne pas être d’accord mais évitons les commentaires gratuitement assassins et contentons-nous d’argumenter : chacun voit midi à sa porte. Merci de partager avant tout vos expériences plutôt que de balancer des remarques pleines d’agressivité.
    J’ai hésité à supprimer ces commentaires, mais je ne suis pas adepte de la censure.
    Par contre, essayons de rester courtois. Merci

  8. Greg dit :

    Bonsoir à tous
    Guillaume voilà plusieur mois que je suis ton blog, avec des articles tous aussi pragmatique sain et très agreable a lire.

    Ton dernier commentaire ( sur la courtoisie ) ma particulièrement fait plaisir
    En fait tu ne te situe dans aucun  » schéma  » que l on trouve sur internet
    Pas du tout élitiste comme dans le forum « bulle immobiliere  »
    Et encore moins les nouveaux gourous ( cedric annicette ) et vieux gourous ( Olivier
    Seban ) tout deux avides d encaisser des pseudo seminaire a des prix exorbitant

    En fait l immobilier est une affaire de passion et de PARTAGE non une relation économique du partage

    Pour cela j enseigne la gestion immo l achat par adjudication la fiscalité la copropriete bref ….beaucoup de chose gratuitement
    De A à Z je conduit les projets immobiliers des autre car j ai le temps ( indépendant financièrement ) mais surtout j aime l immobilier

    Cette fibre je la retrouve dans ton blog alors encore merci

    Gregoire

  9. Laurent dit :

    Bonjour à tous,
    J’aimerai vous soumettre mon projet d’investissement et avoir votre avis…Je souhaite acheter un terrain et faire construire une maison pour ma mère qui sera en retraite à la fin de l’année…Le terrain est trouvé et les devis sont prêts, j’ai lancé la procédure de courtage immobilier. Je pense donc à Pinel car j’ai une fiscalité assez lourde. J’hésite encore beaucoup entre LMNP et Pinel…Mon investissement va me revenir à 115 000€ pour une maison de 95m2 (75m2 habitables + garage) sur un terrain de 480m2. Ce prix est bien en dessous des prix de marché, je ne passe pas par un promoteur, ni constructeur…Je pense emprunter sur 15 ans, le loyer de 650€ couvrant mon emprunt. Qu’en pensez-vous ?

  10. Guillaume dit :

    Bonjour Laurent,
    Je vous ai déjà donné mon avis sur le forum « devenir rentier », notamment de ne pas mélanger l’affectif et les affaires.
    Si d’autres lecteurs ont des avis….
    Au passage, bravo pour le budget de la maison, 115 k tout compris c’est carrément bien négocié. A combien revient la maison sans le terrain?

    • Toudoucement dit :

      La grosse différence entre un Pinel et un bien dans l’ancien à forte rentabilité c’est que la capacité d’endettement n’es pas la même.
      Pendant que Simlyon gagne 180€ par mois d’impots pendant 9 ans,Guillaume dégage un CF positif et aura amort 40% d’un parc immo sur la même periode(ou l’équivalent de 2 immeubles sur 5).
      Chacun fera ses comptes à échéance

    • Laurent dit :

      Je devrai avoir le terrain à 35 000€ (480m2), la maison me revient à 80 000€ (en faisant des choses par moi-même ou avec l’aide de la famille). Mais une prestation comme celle que j’envisage (pompe à chaleur, plancher chauffant, etc…) pour ce prix, oui j’ai bien négocié 😉 !!

  11. Laurent dit :

    Et oui en effet, je me souviens de votre commentaire ! Pour être franc, je ne fais pas particulièrement de cadeau en terme de loyer, et j’ai choisi le terrain et la maison hors considération du lien familial, afin de trouver facilement un autre locataire et/ou pour une hypothétique revente (estimée 150 000€). Mais ma mère est la locataire parfaite, j’ai bien l’intention d’en profiter le plus longtemps possible !
    La deuxième étape est l’immeuble de rapport…mais là on touche à une autre dimension ! Ou l’achat-revente, avec un achat en cash et une revente après travaux.

  12. Laurent dit :

    Et une petite dernière question…!! Me conseilleriez-vous d’emprunter sur 20 ans pour dégager des bénéfices dès maintenant ou sur 15 ans et couvrir seulement l’emprunt ou en cash (car je vais avoir la possibilité d’investir en cash suite à une revente de parts sociales d’une société) ?
    Merci !

    • Guillaume dit :

      Bonjour,
      Si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats, je vous dirais bien d’investir sur 15 ans. Par contre, attention cela va augmenter votre taux d’endettement car la banque ne prends en compte que 70% des loyers encaissés. Donc pour les investissements futures ce sera plus difficile d’emprunter.

  13. Ludovic dit :

    Bonjour a tous

    Comme Laurent j’ai comme projet d’acheter un appartement pour pouvoir le louer a mes parents. Le soucis c’est que je n’ai pas de grandes notions en investissement / fiscalite et pour tout dire cela ne m’a jamais enthousiasme … Bref pourriez vous me donner votre avis sur mon projet car au vu des differents commentaires je suis un peu perdu !

    Mes parents ont 70 ans, vivent en hlm et leur logement n’est plus adapte. Ma mere ne peut plus monter les etages et le quartier se delabre

    Cela fait 3 ans qu’ils font des demandes et rien ne bouge. De mon cote je suis en voie de finalisation de mon divorce et je vais toucher une soulte. Je n’ai pas « besoin » de cet argent. J’ai la chance pour l’instant de ne pas payer mon logement qui est couvert par mon employeur.

    Je pensais donc leur acheter avec cet apport + credit un appart neuf en pinel pour leur louer. Das mon esprit cela aurait permis a mes parents d’avoir un logement de qualite et pour moi d’avoir une baisse d impot (7000 / an) + une epargne.

    Qu.en pensez vous ? Merci pour vos reponses

    • Guillaume dit :

      Bonjour Ludovic,
      Vous avez du comprendre que je n’étais pas fan du Pinel via un promoteur.
      Clairement votre économie d’impôt finie directement dans la poche de celui qui vous vends l’appartement.
      Regardez du coté de l’ancien à rénover, les RDC sont souvent décotés alors que précisément cela semble idéal pour votre maman.

  14. Seb dit :

    Bonsoir Greg,
    J’ai bcp aimé ton commentaire et je souhaitais savoir comment entrer en contact avec toi.
    Je suis moi même investisseur immobilier (plusieurs studios meublés dans Paris) et je m’apprête à réaliser ma première opération de marchand.
    Peut être pourras tu me conseiller ?
    Merci d’avance
    Seb

  15. David S dit :

    Bonjour,
    Merci pour ce site. Je recherche vos avis (constructifs) sur mes projets d’investissement.
    Voila ma situation: j’ai acheté 3 biens immobiliers il y a 10 ans (amortissement sur 15 ans), cash flow négatif de 70€/mois hors impots et taxes. Dans 5 ans les biens sont payés et potentiellement 1150€ de loyers/mois à vie…
    Aujourd’hui j’hésite à refinancer ces biens pour 5 ans supplémentaires et générer immédiatement un cashflow positif de 400€/mois. Cette somme me permettra d’alimenter différents supports d’investissement (épargne de précaution, PEA, Assurance vie et apport pour de nouveaux investissements immmobiliers).
    Merci pour vos commentaires.

    • Toudoucement dit :

      Il me semble ,David que tu ne vas pas pouvoir déduire les intérêts supplémentaires générés par ce refinancement.
      Tu pourrais peut-être envisager de vendre l’un des biens locatifs et placer le fruit de la vente sur tes autres supports et en racheter un(ou plusieurs) à crédit?
      Il faudrait faire plusieurs simulations tenant compte de la fiscalité.

      • Guillaume dit :

        Bien joué Toudoucement, remarque très judicieuse, je te nomme responsable juridique du blog 🙂
        En principe les intérêts ne seront pas déductibles, j’ai retrouvé le texte :
        « Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers. »

        • Toudoucement dit :

          Merci Guillaume mais mes connaissances en ce domaine sont plus que limitées.
          Par contre,ça pourrait faire l’objet d’un discussion.Faut-il conserver des locatifs amortis ou faire tourner son parc et récupérer du cash régulièrement?

      • David S dit :

        Oui vendre pourquoi pas. Et pourquoi pas créer une société foncière qui rachète le biens ?
        Je touche une plus valeur (en option) et je refinance. Certes je paie les frais de notaire et de constitution de la société mais vu les taux d’emprunts actuels…

        • Guillaume dit :

          Oui c’est une possibilité mais attention à la requalification de l’opération par le fisc comme « abus de droit », si le but est uniquement de faire un montage pour défiscaliser les intérêts d’emprunts.
          A vous de voir…

          • David S dit :

            Merci pour vos commentaires ça a bien alimenté ma réflexion. Je pense en effet revendre un des biens, solder les emprunts et empocher un bon petit cash flow positif… Guillaume je vais avoir besoin de tes services !

          • Toudoucement dit :

            solder les emprunts est-il plus judicieux que d’alimenter tes autres supports comme tu le souhaitais,David???

            Je serais plutôt enclin à lasser courir les emprunts et à avoir constituer en une fois une épargne confortable(à condition de ne pas l’investir trop rapidement sur des produits à risque que tu ne maitrises peut-être pas.(Je ne voudrais pas que tu me reproches d’avoir conseillé de mettre l’argent de la vente en bourse en levier 5 à la veille d’un krach).
            Par contre,si tu as une tendance à flamber ou à aller vers des produits risqués,la sagesse est peut-être de solder et de « jouer » avec les cash flows réguliers qu’avec une somme conséquentes tombée en une fois sur le PEA.
            Bon courage dans tes choix

          • David S dit :

            Juste pour vous tenir informé, j’ai finalement opté pour la création d’une SCI avec Madame qui a racheté un des 3 biens au prix du marché actuel (pas de risque d’abus de droit). Au final: je prépare la transmission du patrimoine, je me constitue un apport potentiel pour une future acqusition.
            Le bien acheté par la SCI est refinancé à 110% par la banque et bascule de fait en cash flow positif de 130€/mois.

          • Guillaume dit :

            Merci pour ce retour DavidS,
            Une bonne manière en effet de sortir du cash et d’alléger la mensualité…

  16. Mike dit :

    je suis d’accord avec toi sur le fond. Les investissements en pinel sont pourris car 99 % sont fait dans des programmes en vefa.
    En revanche si on monte soi-même son projet la renta peut être au rendez vous.
    Après le jeu en vaut-il la chandelle. ton approche mérite d’être plus simple avec les immeubles de rapports. Après ce dispositif peut être intéressant dans d’autres circonstances.
    Généralement l’impact fiscal d’un pinel est environ de 1.5 % sur le rendement donc sur des programme à 3 %, ça fait du 4.5 % 🙁

    En revanche, si on a accès à du foncier à bon prix ou de l’ancien à réhabiliter le bonus du pinel peut etre intéressant.

    j’avais écrit un article à ce sujet : http://revenumassif.fr/immobilier-loi-pinel-est-ce-interessant/
    il me semble que tu avais commenté à l’époque Guillaume?

  17. Luana dit :

    l’ immobilier faut consacrer du temps et plein temps, attention on peut sans le savoir qu’on passe le seuil isf et c’ est difficile d’ évaluer un patrimoine immobilier, la proie pour des dettes de l’ ETAT, en plus avec les revenus foncier dont l’ assiette est 100 % imposable + la récente CSG sur les revenus fonciers. L’immobilier en fonction de ses aspirations, moi j’ aime ma liberté , vivre sans contrainte . un conseil à votre vieux âge vendez tout et placer en assurance vie.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Luana,

      C’est bien le but : Se constituer un patrimoine lorsque qu’on a de l’énergie et de l’enthousiasme (pour ça en effet cela demande des efforts et du temps ! ).
      Et en effet pour mes « vieux jours » j’aurais d’autres aspirations que de changer un robinet pourris ou de gérer des locataires irascibles.:)

  18. Jean-Jack dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je vois souvent des commentaires négatifs sur les défiscalisations en Pinel.

    ATTENTION, le but premier d’un Pinel n’est pas de générer du cash, mais bel et bien, de réduire les impôts, ce qui n’a rien à voir !

    Il est évident qu’on n’achète pas un Pinel sans avoir étudier l’impact sur le portefeuille, et pour moi, le meilleur investissement Pinel qui soit, présente les caractéristiques suivantes :

    – Bon emplacement (ce qui est le cas, puisque les Pinels sont dans des zones à fortes demandes).
    – Prêt à 110% : aucun apport, la banque paie tout !
    – Des loyers qui paient les mensualités de prêt : on est pas là pour perdre de l’argent.

    Sous ces conditions là, le Pinel devient très intéressant, le seul point faible étant celui inhérent à tout investissement : le taux d’endettement qui augmente drastiquement (mais qu’importe, on est plus dans une logique de développement du patrimoine, mais de réduction des impôts)

    Autre chose, la durée pendant laquelle la réduction d’impôts fait effet est aussi primordiale, puisque c’est la durée pendant laquelle la rentabilité sera moindre => anticiper le futur loyer, et savoir la renta que l’on aura.
    On pourra à ce moment là engranger plus de cash, et passer un autre Pinel pour défiscaliser.

    Sous ces conditions le résultat est clair :
    Acquérir du patrimoine pour payer moins d’impôts ! le pied !

    • Guillaume dit :

      Hello Jean-Jack,
      Non désolé je ne suis toujours pas convaincu…tu n’arrivera pas à me faire changer d’avis. C’est mon coté vieux con ! 🙂
      Le Pinel en lui même est une excellente loi de défiscalisation, nous sommes d’accord. Par contre dès que c’est vendu packagé par des promoteurs ou CGP, c’est très vite du foutage de gueule ! Pour te convaincre je te laisse visualiser cette excellente interview réalisé par Michael Ferrari, c’est édifiant ! :
      http://esprit-riche.com/defiscalisation-duflot-pinel-les-pieges-a-eviter/

  19. Mickaël dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je regarde actuellement pour défiscaliser en pinel par le biais d une SCI avec mes parents.
    Mon père va avoir prochainement des terrains à bâtir d’une succession.
    Je me demande si mes parents pourraient faire construire une maison disons à un prix de 100000euros(hors d’air hors d’eau réalisé par une société et l’intérieur par nous mêmes), et ensuite la revendre à la SCI( créé par mes parents et moi même) par exemple 150000 euros et ainsi avoir une réduction d’impôts plus importante (3000 euros/an pendant 9 ans). Est ce possible?
    Qu’en est il de la plus value réalisé par mes parents? Y a t-il une taxe sur la plus value?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Mickaêl,
      Cela ressemble a un montage fait dans l’unique but d’échapper à l’impôt. L’administration fiscale appelle ça de l’ « abus de droit ».
      Je ne vois pas trop l’intérêt d’un tel montage et bien entendu vos parents payeront la PV (34,5%) et risquent ensuite d’être requalifié en marchand de bien.:(

  20. Azar dit :

    Bon je vois que nous nous accordons sur le sujet Guillaume! 😉
    D’après moi, et mon avis n’engage que moi, ces dispositifs ne sont qu’une énorme arnaque organisée, pas du tout dans le but d’aider les ménages français à économiser sur leurs impôts, mais simplement pour leur faire payer les logements que l’Etat n’a pas les moyens de construire (pour rappel notre président avait promis de construire 500 000 logements par an! il faut bien que quelqu’un les paie 😉 ), pour maintenir artificiellement à flot les constructeurs (pour des raison économiques) et faire vivre des conseillers en défiscalisation qui n’achèteraient pas ce qu’ils vendent (il suffit de leur demander s’ils se sont réservés un appartement dans les programmes qu’ils recommandent chaudement 🙂 )
    Bref, un business qui ne profite qu’aux intermédiaires…

  21. leo dit :

    Bonjour Guillaume,
    Votre article me renvoi à un article que j ai écrit il y a 2 jours sur du Pinel rénovation ancien .

    A la lecture vous comprendrez très rapidement toutes les erreurs accumulées .

    http://objectifpatrimoine.wordpress.com

    • Guillaume dit :

      Bonjour Léo,

      En lisant votre billet, je me dis que certains aiment vraiment se prendre la tête…pour au final rien gagner de plus ! A croire qu’ils recherchent la difficulté…
      Un conseil pour tous : Faites les choses simplement !

      • Leo dit :

        C est tout à fait cela .

        Le mieux est l ennemi du bien. Commençons par faire les choses bien … Le mieux s il doit y avoir sera du bonus .

        Http:// objectifpatrimoine.wordpress.com

  22. Derrien dit :

    J’ai lu avec beaucoup d’attention tous les commentaires mais l’économie d’impôt aide quand même à acheter un bien sinon l’effort d’épargne serait trop important.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Derrien,
      Justement dans les projets que je monte, il n’y a aucun « effort d’épargne ».
      C’est tout l’inverse, le bien rapporte du cash dès le premier jour.

  23. Leo dit :

    C est surtout qu il y a de bien meilleures opportunités dans l ancien à rénover qui peut tout autant voir beaucoup plus se defiscaliser que l ensemble des Pinel.

  24. derrien dit :

    L’avantage avec le Pinel, je peux tout emprunter. je ne suis pas obligé de toucher à mon épargne.
    on me propose un appart de 57 m2 avec balcon de 12m2, un garage fermé de 14m2 et un box de 10m2 pour 229000€. j’emprunte 231164€au taux de 2,3% avec assurances.
    mon économie d’impôts est de 4620€ pendant 9 ans. je paye la gestion locative de780€ par an. je fais un effort d’épargne d’environ 390€ par mois. je vends au bout des 9 ans aux environs de 242000€ (prix de 229000€ réactualisé au bout de 9 ans). Une fois les pénalité de remboursement payés, je récupère 111000€ soit un taux de rendement de 12,7% par rapport à mon effort d’épargne.
    Cela me semble pas trop mal quand on est obligé de passer par l’emprunt à 100%

    • Guillaume dit :

      Désolé mais ce n’est pas terrible. J’obtiens des performances nettement plus élevées dans l’ancien.
      Votre démonstration ressemble trop à l’argumentaire de ces commerciaux qui vous refilent une dette en vous pigeonnant.
      Vous en faites partie ou ils ont réussis à vous laver le cerveau?
      Relisez bien l’article…

  25. derrien dit :

    Je ne sais pas si j’ai subi un lavage de cerveau, mais quand on n’a pas de dispositions particulières ni de connaissances , la dispositif pinel me semble intéressant.
    Je n’ai toujours pas compris comment vous achetez vos biens. Sans crédit, il m’est impossible d’acheter. Le crédit servant à acheter et à rénover, je ne vois pas comment vous dégager du cash. Je ne pense pas que le loyer perçu paye les mensualités. Désolé de vous le dire,mais ça ressemble à de l’arnaque.

    • Guillaume dit :

      En aucun cas c’est de l’arnaque rassurez vous. D’ailleurs c’est la première fois que quelqu’un ose me qualifier d’arnaqueur, je pourrais me vexer…
      Tout est parfaitement transparent et réel, si vous avez du temps à perdre, je vous ouvre mes livres de compte/dossiers/actes notariés. Vous verrez par vous même que ces projets ne sont pas fictifs et fonctionnent réellement. Mais attention, je n’aime pas qu’on me fasse perdre mon temps. J’ai des clients qui me payent 250 € la journée pour bénéficier de mon implication totale sur leur réussite. Vous pouvez dire que c’est de l’arnaque de facturer si chère une journée de boulot. Eux ne semble pas choqués car ils me rappellent pour continuer… (normal, vu l’argent que je leur fais gagner)
      Sans crédit moi non plus, je ne peux rien acheter. Ce que vous n’avez pas compris c’et que non seulement le crédit est remboursé par le loyer encaissé mais que en plus vous dégagez de l’argent tous les mois. Bon pour ça il faut sortir des sentiers battus et arrêter de faire confiance aux vendeurs de défiscalisation.

  26. Leo dit :

    Exactement.

    Pour exemple mon projet actuel :

    Achat immeuble 178k €
    Prêt 1039€/mois
    Peu de travaux donc peu de defiscalisation .

    Au début loué nu sans borloo ou autre 2085€/mois
    Tout frais déduits (impôts compris) ça me laisse 350€ de revenu mensuel.
    Je vais passer le studio en meublé et les 2 autres appartements en borloo 60%… résultat 650€ mensuel dans la poche.

    Le prochain sera certainement 1 immeuble avec gros travaux pour defiscaliser d’avantage…. Aucune arnaque.

    Objectifpatrimoine.wordpress.com

  27. derrien dit :

    Je pense que ce qui est séduisant dans les propositions Pinel, tout est prévu. le client potentiel ne s’occuppe de rien. Je suppose que dans vos différents projets, vous ne faˆites pas appel à des sociétés de gestion locative. Au départ, quand j’ai lu vos différents commentaires négatifs sur le pinel, j’ai été surpris. je commence à mieux comprendre. Mais c’est dommage car je pense que c’était une bonne idée. Surtout pour des personnes comme moi qui n’ont pas la fibre de l’investisseur.

  28. Leo dit :

    Salut,

    Pour ma part, mes investissements n étant pas forcément à proximité de chez moi, je mixe pour la gestion locative.
    Jusque 30 minutes de mon domicile je gère en direct, au-delà je passe en gestion locative par agence et déduit mes frais de gestion de mes revenus fonciers .

    Là seul vraie différence avec du Pinel est que le projet est très loin d’être clés en main . Cela demande du temps et de l investissement personnel .

  29. derrien dit :

    Salut
    Pour une fois que je voulais investir un peu, vous m’avez découragé. Je voulais juste un truc pépère. Je vais quand même voir si à Nantes, il y des opportunités. Vous avez raison Guillaume, je risquerais de vous faire perdre du temps.

    • Guillaume dit :

      Bon désolé le but n’était pas de vous décourager à investir dans l’immobilier locatif…au contraire !
      Par contre il faut être méfiant sur la rentabilité du projet. Le gain fiscal ne doit pas être la seul motivation. Il faut toujours se demander si l’avantage fiscal n’existait pas, le projet est-il quand même rentable sur le long terme?
      Autre chose importante également : En général lorsque vous avez fait un Pinel, votre taux d’endettement est à son maximum. Comment vous faites si vous avez besoin à nouveau d’emprunter?
      Bien entendu, le vendeur de défiscalisation oubliera de vous parlez de ce détail…
      C’est là que c’est important de privilégier des dossiers qui ne plombent pas votre endettement. L’exemple de Léo montre bien que son projet améliore son taux d’endettement….tout l’inverse d’un projet de défiscalisation vendu par un promoteur.

  30. derrien dit :

    Ce n’est pas un promoteur qui m’a présenté le projet. C’est un  » courtier » sur Nantes, fils d’un ancien footballeur qui a repris l’affaire de son père. Cela me semblait sérieux.

    • Guillaume dit :

      Le promoteur a délégué la commercialisation à un courtier, ce qui revient au même au final…
      Ce n’est pas pour autant que ce n’est pas sérieux (bon les footballeurs en ce moment ne montrent pas beaucoup de sérieux ! 🙂 ).
      Au delà du sérieux il faut surtout que ce soit rentable…et ça n’arrive pas souvent avec ce genre de produit packagés.

  31. derrien dit :

    Merci de vos différents conseils. Je crois que je vais oublier l’immobilier.

  32. Dany dit :

    Bonjour à tous,

    @Derrien, je suis contente que vous soyez passer par ici, car vous avez appris quelque chose. On apprend tous les jours. Ne vous découragez pas, si vous restez sur ce blog et lisez les articles, vous aurez envie de continuer mais cette fois-ci du bon coté.
    Par contre votre argumentaire sur le pinel m’interpelle, on essaie depuis quelque temps de me le vendre mais je stoppe nette la discussion, parce que dès que vous posez des questions, on essaie direct de vous faire signer des papiers. Comme vous avez l’air d’avoir compris comment ça marche(sans moquerie aucune), si demain mon impôt baisse(chômage longue durée, enfants), comment ça se passe?
    Merci de votre réponse.

    Bonne journée à tous

  33. Jean-Jack dit :

    le montant de la baisse du pinel s’accumulera avec votre baisse.

    vous payer 1000 d’impots/an
    avec un pinel : -250 =>1000-250 = 750

    si votre salaire baisse, vous paierez (par exemple) : 500
    avec le pinel : 500-250 = 250€

    Cordialement.

  34. Dany dit :

    Merci Jean-jack pour votre retour,

    vous répondez un petit peu à ma question.
    Par contre, il est dit que le cash flow negatif(emprunt-loyer) est remboursé par le gain en impôt, est-ce que dans ce cas où l’impôt baisse(baisse du gain en impôt), le cash flow negatif diminue t-il? car si les revenus baissent et que le cash flow negatif reste le même, on est peu dans mouise non? vu qu’on n’a plus le même niveau de vie.
    Merci d’éclairer ma lanterne.

    • Guillaume dit :

      Pour résumer : Plus votre TMI est élevé et plus le Pinel est intéressant.
      C’est là que l’on voit la malhonnêteté de certain vendeur de défiscalisation.
      Des retraités non imposables, ce sont fait refiler ce genre d’appartement !!!!

    • Yohann Fontana dit :

      Cher Monsieur;

      Attention, l’economie d’impôt n est pas un gain de pouvoir d’achat.

      Effectivement la solution vous demandera un effort d epargne ( qui dependra de votre budget et de vos ambitions)

      Par contre ce qui est bien, c est que vous pourrez créer en plus de l economie d impot un deficit foncier.

      Compliqué à vous expliquer ici, contactez moi en pv si vous desirez plus d infos

      • Guillaume dit :

        Je ne sais pas si c’est à moi que vous vous adressez Yohann?
        Pas besoin d’explications, je connais le mécanisme du Pinel.
        Je n’envisage pas l’investissement locatif avec un « effort d’épargne » . Moi ça me rapporte de l’argent dès le premier jour, la nuance est énorme !

  35. Yohann Fontana dit :

    Chers tous;

    La solution PINEL n’est qu’un montage mathématique à la base. Et s’il est bien étudié il est extrêmement intéressant, sachant que le marché de l’immobilier en France est très sain.

    Après, tout ce qui concerne le choix du bien ne tient que du bon sens et du projet proposé.
    Je n’irai pas, par exemple, faire un Pinel à Strasbourg…

    Si vous avez besoin d’informations, je suis en tout cas à votre disposition, m’y connaissant dans le domaine.

    Bonne soirée à tous

  36. derrien dit :

    Ce forum m’a plutôt fait abandonner d’investir en Pinel. J’avais une proposition ( voir message plus haut du 7 novembre) et on m’a demandé si j’avais eu un lavage de cerveau. J’ai un doute sur votre montage qui serait plus intéressant.
    A+

  37. Leo dit :

    Bonjour derrien,

    Dans tous les cas il vaut mieux faire un Pinel que rien du tout .

    Le montage tel que le fait guillaume n est pas une arnaque. De nombreux investisseurs le font . Quelques recherches internet vous permettront de vous en rendre compte .

    Toutefois si le Pinel vous convient, faites le en gardant en tête les limites qui vous sont données .

    Cordialement.
    Leo

    http://objectifpatrimoine.wordpress.com

  38. Yohann Fontana dit :

    Chers Messieurs;

    Encore une fois, la loi Pinel est uniquement une solution mathématique, et qui fonctionne!

    Seulement, elle doit être adapté à vos objectifs et à votre situation financière.

    Auquel cas, il y a toujours d’autres solutions. ( Chaque pot a son couvercle!)

    Et quand on fait du Pinel il y a aussi tout un tas de parametres à prendre en compte, que seul des professionnels pourront prévoir pour limiter les risques.

    Je suis à votre disposition en privé si vous avez besoin de plus amples informations ou conseils.

    • Guillaume dit :

      Yohann, si vous êtes sur le site pour faire votre pub, sachez que je vais vous envoyer une facture pour prestation publicitaire.
      A bon entendeur.

      • Yohann Fontana dit :

        Cher Monsieur;

        Puis-je savoir ou est-ce que vous avez vu de la pub?
        Je n’ai proposé que du conseil.
        A bon entendeur…

        • Guillaume dit :

          Prenez moi pour un idiot.
          Du conseil pour au final certainement proposer de la défiscalisation Pinel packagée. La chasse aux pigeons n’a rien à faire sur ce site.
          Si vous continuez ce spam nauséabond je prends contact avec le siège de votre réseau sur Paris.

        • Yohann Fontana dit :

          Pourquoi avez-vous supprime ma reponse mon cher Guillaume?

          Allez je suis bon joueur je vous offre le diagnostic personnalisé et peut etre meme les frais de notaires!

          • Leo dit :

            Je pense que vous allez trop loin.

            Master ou autre, cela ne vous autorise pas à prendre les gens de haut comme vous le faite et je comprendrais très bien que Guillaume vous raye de la liste des participants.

  39. Jean-Jack dit :

    De même, je persiste à dire que pour un contribuable qui ne cherche pas à faire du rendement, et qui peut faire financer un Pinel à 110% (autrement dit en ne sortant aucun sous de sa poche), cet investissement peut être extrêmement intéressant.

    • Yohann Fontana dit :

      Tout à fait de votre avis Jean Jack, c est la raison pour laquelle il faut le faire avec un professionnel qui s’y connaisse en investissement et qui sache où investir.

      Moi qui ai un master en gestion de patrimoine, je peux vous dire que ce n est vraiment pas le cas de tout le monde!

  40. Yohann Fontana dit :

    Mon D. Mon cher Leo quel manque d humour!!!

  41. Je crois qu’il faut arrêter d’être focus sur la défiscalisation. Ce qui importe avant tout c’est que l’investissement de départ soit une bonne affaire. La défiscalisation suivra…

  42. Leo dit :

    Nous sommes d accord …

  43. Anna123 dit :

    Votre article est très intéressant, néanmoins il n’y a pas que des inconvénients lorsque l’on a recours au dispositif de la loi Pinel, je pense que cela peut aussi amener à de nombreux avantages si il est mis en place dans des conditions favorables.

    • Guillaume dit :

      Nous sommes d’accord Anna, le mécanisme Pinel est même très bon. Ce qui est mauvais c’est quand cette loi profite à des petits malins qui profitent de la naïveté de certaine personne.

  44. Yanives dit :

    Les personnes sur ce site semblent neanmoins extremement frileux, voir rigide…

    • Guillaume dit :

      Vous avez changé de pseudo mais vous êtes toujours aussi désagréable.
      Je vais me rapprocher de la direction de Valeurs Actives pour savoir s’il serait intéressé par un espace publicitaire sur mon blog. Autant que le Pinel me rapporte également un peu de fric…

  45. theo dit :

    Un article effectivement très intéressant, Des bons conseils d’investissements simples, honnêtes, à la portée de tous Sur le site investissements-

  46. Merci enormement pour cette mane de donnee.

  47. Florian dit :

    D’accord et pas d’accord avec la conclusion.
    Je suis promoteur indépendant et j’ai des clients pour qui il est intéressant de faire de la pinel mais il ne faut pas que ce soit la raison principale de l’investissement mais bien la cerise sur le gâteau.
    Beaucoup de mes clients investissent dans la pierre plutôt qu’en bourse ou autre assurance vie.
    Cela me parait une bonne chose à faire mais il ne faut pas se laisser aveugler par la carotte de la réduction d’impôts.
    Il y a trop de vendeurs dans ce pays qui proposent exactement le type de projets qui est indiqué dans le post.
    J’investis dans l’immobilier à titre perso et ce depuis près de 10 ans, je me bats régulièrement contre les sois disant CGPI qui partent du principe qu’un investissement ou on a de la perte est un bon investissement.
    Il est évident qu’au plus on jette l’argent par les fenêtres, au moins on paiera d’impôts certes, mais au moins on aura d’argent de disponible également.
    Le monde n’est pas prêt de changer.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Florian,
      100% en accord avec vous. Le dispositif Pinel intrinsèquement est très efficace, le mécanisme est bon. Ce qui est moins bon ce sont les vendeurs de Pinel « packagés » qui profitent de cette économie d’impôts pour vous facturer un appartement 30% plus cher que ce que ça vaut réellement !

  48. jc dit :

    Bonjour,

    Merci pour l’article.

    Dans certains cas, cela peut être intéressant, si l’on arrive à autofinancer le prêt éventuel. Mais il y a également un critère à prendre en compte, c’est la possibilité de ne pas louer par moment et ce pendant plusieurs mois. Il faut dans ce cas de la trésorerie pour payer le prêt.

    Il faut donc être très prudent et je ne pense pas que ce soit un investissement à réaliser uniquement dans le but de payer moins d’impôts, mais dans une logique d’investir dans l’immobilier.

    Salutations

    • Guillaume dit :

      Hello JC, la réduction d’impôts doit en effet toujours être uniquement la cerise sur le gâteau, nous sommes bien d’accord.
      Malheureusement la plupart des acheteurs de ces programmes sont aveuglés par les impôts et oublient de vérifier les fondamentaux…

  49. John dit :

    Bonjour à tous,

    On me propose un investissement en Pinel afin de me constituer un patrimoine et de me servir de mon imposition élévée pour le financer.
    Je ne connais pas encore la localisation exacte mais le projet serait monté comme ceci :

    Appartement F3 sur Lyon dans les 230 000€, prêt sur 20 ans, effort d’épargne – de 200€.
    Garantie sur les loyers, sur la revente en cas de pépin « divorce, chomage » prise en charge jusqu’a 30k de différence. Pinel sur 9ans.
    Mes doutes se portent sur les diifférents frais non évoqués comme TF, et autres

    • Guillaume dit :

      « effort d’épargne » : Ce terme est gênant pour moi. En clair vous achetez une dette ! Pendant 20 ans votre bien va vous coûter au minimum 200 €/mois; Et encore je pense que le vendeur a oublié d’intégrer les charges de copro et la taxe foncière. Dans ma stratégie d’immeuble de rapport à forte rentabilité, vous ne sortez pas un centime de votre poche impôts compris.

    • Thomas dit :

      Une simulation financière PINEL doit distinguer d’un côté le volet fiscal et de l’autre le volet trésorerie. Pour ce second volet le professionnel qui vous réalise la simulation doit intégrer les charges de copropriété, taxe foncière, assurances et gestions locatives…comment être précis sinon?

  50. John dit :

    Ah oui connaissez vous ce CGP « Groupe Confiance », merci

  51. BB dit :

    Bonjour,

    Je travaille pour une société qui propose des solutions de défisc Pinel et packagé (ceci n’est pas une publicité, promis!)
    Solution typique: prêt amor. sur 25 ans (taux 2.8%, env) bien à Toulouse (ville dynamique, vrai probabilité de plus-value) et on conseille aux gens de vendre le bien après 9 ans (récupérer le capital) puisque ça devient plus cher, évidemment.

    Je commence à avoir des doutes, quant à la déontologie d’un collègue en particulier (en revanche, l’un de mes collègues a mise en place une opération pour ses beaux parents) et j’aimerais avoir vos avis. Est-ce que la solution « packagée » est toujours un mauvais choix, p.ex. s’il s’agit d’un couple, marié, situation stable qui paient bcp d’impôts et qui n’ont pas la possibilité de gérer une opération dans le sud depuis Paris? Je veux aider les gens et j’estime que c’est une bonne solution (pour ceux qui n’ont pas le temps de gérer seul, p.ex.), mais vos points de vue m’intéressent, aussi..

    Le français n’est pas ma langue maternelle (allemand d’origine), donc je m’excuse pour des fautes que j’ai pu comettre (n’hésitez pas à me corriger, d’ailleurs).

    Merci d’avance.
    BB

  52. Mouloud dit :

    Cher Monsieur;

    Personne ne pourra vous donner de reponses vous etes sur un site de gens qui ont peur, peur de faire quelque chose dans leur vie.
    Ilq vous deconseilleront de faire, meme de bien faire.

    Dans votre cas, il faut juste verifier que l investissement en vaut la peine.
    Toulouse est un bon projet ( notamment cote st cyprien)

    • Dany dit :

      Bonjour Monsieur Mouloud,
      Ce site n’est pas le votre, donc je ne vois pas pourquoi vous affirmez qu’il est site de gens qui ont peur.
      Il y a pleins de témoignages et d’articles avec des gens qui font quelque chose de leur vie, alors arrêtez vos affirmations alors que vous ne connaissez personne sur ce site.
      Parce qu’on ne veut pas de Pinel, nous sommes des perreux? Il y a juste d’autres moyens de s’enrichir qu’on veut utiliser!

      Merci bien de parlez pour vous.

      cdt,

  53. Jean-Jack dit :

    Merci de ne pas répondre aux provocations de ce genre (trolls), qui n’apportent strictement aucune valeur au forum.

  54. Thierry dit :

    Bonjour,
    Je vais me présenter en disant que je pense être le « client » parfait du Pinel : couple marié 3 enfants, bonne situation avec du coup avec des impôts importants (TMI 14%) et complètement novice en investissement immo.
    J’ai commencé à regarder et faire des simulations. Quand on met sous le nez des « taux de rendement des capitaux investis » de 37%, on comprend que certains signent tout de suite mais moi j’aime bien comprendre comme tout ça marche. Voilà pourquoi je suis ici 😉
    Si j’ai bien lu et compris : l’investissement en Pinel n’est pas mauvais en soit. Ce qui est mauvais c’est que les promoteurs en profitent pour gonfler les prix (en partie justifié par le coûts des normes RT2012 & co) et donc prennent une part importante du gâteau. Hors Pinel, tout le gâteau est pour vous. Ainsi, si le prix est bien négocié à son juste prix, un Pinel n’est pas si mal. Maintenant, un investissement dans l’ancien est plus rentable mais demande plus de temps et d’expérience.
    Au final, je me dis qu’un investissement en Pinel avec prix correctement négocié, pour un 1ier investissement, c’est acceptable. Avec un petit « effort d’épargne » pendant 6-9-12 ans, on se constitue un capital bien supérieur à l’épargne cumulée (j’espère utiliser les bons termes). Avec le Pinel, je me disais que plutôt de donner mon argent à l’état, cet argent pouvait financer une partie d’un investissement immo neuf, mais il faut sur le surcoût du neuf par rapport à l’ancien soit inférieur à la réduction d’impôts.
    Est-ce que ma vision du Pinel n’est pas trop fausse ?
    Merci

    • Thomas dit :

      Bonjour,
      C’est tout à fait cela, le point le plus important dans un investissement immobilier Pinel ou autre c’est la sélection du bien! Il faut évidemment comparé le prix proposé avec d’autres programmes neufs dans la ville, les biens dans l’ancien à vendre. Etudier le marché locatif dans la ville en question, comparer la valeur locative du marché avec le loyer Pinel. Bref s’assurer de la cohérence du prix de vente.

  55. john dit :

    Bonjour à tous, je suis dans le même cas que Thierry et vos retours m’intérressent. -)

    • Thomas dit :

      Bonjour,
      Même réponse que faite à Thierry, tout réside dans la sélection du bien. Pour faire (très très) simple bien acheter c’est bien revendre.
      La plupart des déçus de l’investissement immobilier avec défisc ont acheter sans vérifier la cohérence du prix par rapport au marché et sans analyser le marché locatif…! Mauvaise surprise assurée en cas de revente.

  56. Micka dit :

    Dans la gestion de patrimoine, chaque cas est particulier.Il faut des heures pour comprendre qui vous êtes et ce que vous voulez, et encore quelques unes pour bâtir une stratégie selon vos moyens et votre profil investisseur.

    Rapprochez vous d’un professionnel travaillant pour un groupe indépendant.
    Il vous aiguillera sur l’ancien ou le neuf, sur Toulouse ou Bordeaux, peu lui importera tant que cela réponds à vos objectifs.

    Avec lui, allez jusqu’à simuler une revente au prix d’achat, et voyez ce que donne l’investissement.
    Just a thought…

  57. Thomas dit :

    Un projet d’investissement immobilier financé à 100% par l’emprunt nécessite toujours un effort d’épargne mensuel. Il y a un projet derrière ce type d’investissement, revenus complémentaires pour la retraite, possible plus-value immo, développement de son patrimoine via le levier de l’emprunt…Et pour cela il faut consentir à cet effort financier, il suffit de le mesurer précisément. Tout le monde investirait dans l’immobilier si cela coûtait 0!!!

    • Guillaume dit :

      « Un projet d’investissement immobilier financé à 100% par l’emprunt nécessite toujours un effort d’épargne mensuel. »
      Ah bon ???!!!
      Vous devriez relire les articles de ce blog. C’est tout l’inverse si vous savez bien investir. 🙂

      • Thomas dit :

        Je commente un article sur un investissement PINEL, pas sur LMNP, ni déficit foncier…!

        • Florent dit :

          « Tout le monde investirait dans l’immobilier si cela coûtait 0!!! »
          -> LOL
          Justement, quand c’est fait correctement, l’immobilier coute zéro, et tout le monde ou quasiment peut investir dedans… En général, si les gens ne le font pas c’est par manque d’information, et peur du risque..

          Comme Guillaume, je n’ai encore jamais croisé un PINEL (ou autre solution précédente) vraiment intéressant.. Il y en a des pires que d’autres, mais je n’ai jamais vu un réellement bon ..

          • Thomas dit :

            Je suis d’accord avec vous tout le monde peut investir dans l’immobilier. PINEL comme pour tout autre support il y a du bon et du moins bon, voire du très mauvais.
            Par contre un investisseur ne souhaitant pas ou n’ayant pas la moindre capacité d’épargne ou d’effort financier, appelez ça comme vous le voulez, je ne vois pas de solution. Le « tout le monde investirait dans l’immobilier si cela coutait 0 » traduisait cette idée. Je veux bien acheter ce que vous voulez si je n’ai pas à sortir le moindre € de ma poche!!!

  58. CHACHA29 dit :

    bonjour ,

    nous avons pour projet d’investir en PINEL pour une maison de 100 m2 pour un budget de 200 000 € . nous avons prévu un emprunt de la totlité sur 20 ans . Le loyer prévu est de 770 € et une mensualité de 1000 € .
    le cash flow estimé est de – 150 € par mois . C est notre premier investissement dans le locatif est nous sommes un peu perdu …Auriez – vous un avis pour nous éclairer ?

    MERCI

    • Guillaume dit :

      Bonjour CHACHA29,
      Vous allez être dans la même situation que l’exemple de l’article. Vous achetez une dette et vous vous en prenez pour 20 ans ! Vous risquez d’être planté au niveau endettement et serez limité si vous avec d’autres projets où il faudra faire un crédit.

  59. Dan dit :

    Bonjour à Tous,

    Guillaume, je peux vous contacter en direct ?

    merci
    cordialement
    dan

  60. celine dit :

    Témoignage d’un prêt acquis sans protocole
    Bonjour
    Je me présente moi c’est Céline PLANCHON je suis infirmière de profession. Après mon divorce j’arrivais plus à joindre les deux bouts avec deux enfants à charge c’est comme cela que j’ai rencontré une dame qui m’a fait un prêt qui m’a permis de me relancé. Je témoigne pour Mme Sylvie LIBAUDE française qui aide les gens en leur faisant des prêts et qui m’a accordé un prêt de 100.000 euro que je dois rembourser dans 30 ans avec un très fiable intérêt de sa par soit 2% sur toute la durée du prêt et le le lendemain matin j’ai reçu l’argent sans protocole.
    Voici son e-mail: sylvielibaude@outlook.com

  61. Merci beaucoup Mme Roseline Francillette pour votre aide . Je parlerai de vos services à mon entourage ayant besoin d’un prêt ou financement . Je suis
    contente du prêt que vous m’avez accordé . Merci infiniment .
    Cordialement
    Mme Roseline Francillette

  62. Frédéric dit :

    Bonjour,
    Avez vous reçu mon mail en MP de la semaine dernière svp?
    Merci.
    Cordialement.

  63. frederic dit :

    Bonsoir Guillaume,
    Je viens de vous le renvoyer juste à l’instant!
    Merci d’avance..bonne soirée.

  64. Paf dit :

    Le Pinel, mais il faut le faire soit même! Sans intermédiare
    Dans un de mes immeuble, je suis en train d’étudier une surélévation du bâtiment pour créer un nouveau lot. tout ça sous le cadre Pinel: et là ça devrait être intéressant!

  65. Bonjour Guillaume,
    je ne peux pas me permettre de faire du Pinel car sinon à force de créer une dette mensuelle, je serais dans la difficulté pour investir sur d’autres projets. Voilà pourquoi je m’attache essentiellement à privilégier la rentabilité et donc le neuf « sécurisé » ne répond pas à mes critères. Malgré tout, je pense qu’il est préférable malgré tout d’investir que de ne rien faire à condition de ne pas trop surpayer et veiller à l’emplacement.

  66. Choba33 dit :

    Bonjour,
    Juste pour dire que j’ai une Robien et 3 Scelliers. Pas encore de Pinel, mais ça pourrait.
    Qu’est ce que je constate ? Ça ne me rapporte pas d’argent tous les mois, voire ça m’en coûte (entre 300 et 350 € par mois chacun). Par contre, j’ai divisé mes impôts par 2. Du coup, ça ne me coûte réellement que 150-200 € / mois.
    J’ai pris des crédits sur 20 et 25 ans selon les biens. Par contre, je revendrai à chaque fin de défiscalisation, avant la fin du crédit bien sûr. Et c’est à ce moment là que je compterai le gain, pas avant ! C’est là que tout le monde fait l’erreur à comparer des rentabilités immédiates sans prendre en compte l’effet de levier.
    Si je revend dans 15 ans, le bien m’aura coûté au max 40 000 €, en comptant très large (avec loyers manquants ou travaux). J’aurai remboursé la moitié de mon crédit (au moins !), et je revendrai au pire au même prix que l’achat (c’est déjà aujourd’hui le cas, et il me reste 5 à 10 ans avant de vendre selon les biens).
    A l’arrivée, 40 000 investis, 180 000 € de revente, 90 000 € de remboursement du crédit.
    Il me restera 90 000 € en poche net d’impôt, et j’aurai investi au pire 40 000 €.
    C’est du vécu, pas des spéculations. Par contre, il faut acheter un bien qui se revendra facilement, et donc choisir l’emplacement dans l’immeuble, l’emplacement dans la ville (quartier), et l’emplacement dans le pays (ville). Et sélectionner scrupuleusement ses locataires, même en prenant des agences immobilières.

    • Florent dit :

      Moi je pense que tu bluffes 🙂
      Soit tu n’as pas vu que tu as acheté plus cher que le marché et que le prix auquel tu vas revendre, soit tu bluffes.

    • Thierry dit :

      Je suis globalement d’accord avec toi
      L’économie d’impôts, tu ne la récupères que quand tu revends l’appartement. En aucun cas, on gagne du pouvoir d’achat avant.
      Niveau chiffre, mes simulations donnent quelque chose de similaire. En gros, pendant 9 ans, j’injecte 45K€ et à la revente, je récupère 95K€ soit un gain de 50K€.
      J’ai fait le choix d’investir dans un appartement pas très intéressant question prix au m2 mais avec un risque faible de moins-value à la revente (ça reste toujours un pari sur l’avenir)

      • Choba33 dit :

        @ Florent
        La teste de Buch (33) : Robien T3 – 65 m², 150 000 € acheté en 2005
        Talence (33) : Scellier T2 – 55 m², 165 000 € acheté en 2009
        Bordeaux : Scellier T1bis – 33 m², 125 000 € acheté en 2010
        Bordeaux : Scellier T2 bis – 51 m² , 208 000 € acheté en 2011 (SCI avec famille).

        @Thierry
        Oui, en fait, les personnes qui donnent leur avis ne comparent pas les mêmes choses. Faire du neuf à mon sens, c’est utiliser la défisc pour récupérer le capital à la revente, et ne surtout pas garder le bien aprés la défisc. Et donc ne pas privilégier la renta mais la qualité revente.
        Et tous les analystes font cette erreur. Même les professionnels de la défisc.
        Ou alors je dois m’attendre au pire ????
        A priori non, l’évaluation de mes biens corrobore mes estimations. Et j’ai même de la marge. Quelqu’un a des exemples similaires ou je suis un OINI (objet immobilier non identifié) ?
        🙂

  67. Choba33 dit :

    🙂
    La teste de Buch (33) : Robien T3 – 65 m², 150 000 € acheté en 2005
    Talence (33) : Scellier , 165 000 € acheté en 2009
    Bordeaux : Scellier T1bis – 33 m², 125 000 € acheté en 2010
    Bordeaux : Scellier T2 bis – 51 m² , 208 000 € acheté en 2011 (SCI avec famille).

    Tu veux pas que je te donne mon avis d’imposition au moins ?
    🙂

  68. jean dit :

    A propos du Pinel :
    Un commercial est passé pour me proposer un T1 à Nancy neuf 19m² (logement étudiant)
    -prix 100 000 € et TVA « récupérable » soit 5200 e le m² si je calcul bien…
    -loyer : 3324 € annuel
    -3.9 % taux brut

    je trouve le prix hallucinant… et vous?

    1700 € par an de réduction d’impôt .. sur Pinel 12 ans

    • Choba33 dit :

      A priori, si il y a récupération de TVA, ce n’est pas une Pinel mais un LMNP.
      soit le commercial confond, et ce n’est pas rassurant, soit il le fait volontairement, et c’est encore moins rassurant…
      🙁

  69. Michel Duchêne dit :

    Bonjour à tous,

    Un argument contre le Pinel cité beaucoup ici et sur d’autres sites me semble étrange et j’aimerais en discuter : il s’agit de l’argument comme quoi un bien PINEL « packagé » ou vendu par des promoteurs, etc.. serait en gros 30% plus cher que sa valeur. Et c’est là que serait l’arnaque (car si c’est le cas c’est une arnaque, on est bien d’accord).

    Sauf que dans les immeubles Pinel il y a forcément (il me semble) des logement réservés à l’accession à la propriété, pour des ménages souhaitant vraiment acheter pour y vivre, pas pour louer. Si ces logements étaient vraiment surévalués de 30%, aucun ménage ne les acheteraient non ? (car il n’auront pas d’avantage Pinel évidemment).

    Du coup j’ai un vrai doute sur cette « légende » disant que les biens Pinel sont surcotés de 30%

    Je ne suis pas un spécialiste donc je ne peux pas vérifier si les prix Pinel sont corrects ou non, mais en tout cas d’un point de vue théorique j’ai du mal à croire que ce soit possible. Sauf s’il y a un prix pour les investisseurs Pinel et un autre prix pour les ménages accédant à la propriété. Mais dans le même immeuble, le même programme, je ne vois pas comment c’est possible…

    Merci pour vos avis là dessus

    • Thomas dit :

      Je vous confirme c’est exactement la même grille de prix que ce soit pour l’accession ou l’investissement.
      Par contre je déconseille vivement les investissements dans des programmes 100% package investisseurs, favorisez des programmes avec une mixité.

      • Michel Duchêne dit :

        D’accord, merci pour votre réponse.
        Donc dans ce cas il est impossible que le prix soit surévalué de 30% par rapport au prix du marché.

        D’autre part il me semble que les programmes 100% package investisseurs sont interdits, mais je peux me tromper. S’il existent il faut s’en méfier comme la peste en tout cas, effectivement.

        • Florent dit :

          Moi, des gens qui achètent du neuf 130% du prix pour y vivre et non investir, j’en voit tous les jours..

        • Thomas dit :

          Cela dépend si on compare au marché de l’ancien (qui peut être récent) on sera souvent au dessus. Il faut être vigilent acheter du neuf 10% de plus que l’appartement d’en face construit il y a 5 ans peut-être satisfaisant mais delà à acheter un appart qui sera supérieur de 30% ou plus…
          Les promoteurs nous disent sans mal la proportion des acquéreurs entre invest et accession. Le promoteur nous indiquant qu’il n’y aura quasiment que des investisseurs cela nus refroidit un peu!

  70. Michel Duchêne dit :

    Pour préciser d’où vient ma question ci-dessus, et pour séparer les réponses aux 2 questions, je précise la raison de ma 1ère question :

    Nous envisageons un Pinel sur 12 ans à Toulouse (écoquartier Andromède), le but étant évidemment le capital restant après la revente dans 12 ans, qui me semble plus élevé que ce que rapporterait un investissement du type de celui préconisé par Guillaume (LMNP ou travaux si j’ai bien compris).

    notre TMI : 45%
    effort d’épargne cumulé sur les 12 ans pour ce projet : environ 32 000 €
    (tout pris en compte : emprunt 25 ans, TF, réduc Pinel, réduc intérêts emprunt, charges, frais de gestion locative, assurance bien non loué pendant 1 ou 2 mois par an, hypothèse augmentation de loyer +0.5%/an)

    Revente à 12 ans : estimée au prix d’achat (estimée au prix d’achat : hypothèse très conservative car normalement Toulouse est une ville dynamique, et ce quartier aussi)

    Capital net après revente et remboursement anticipé prêt et indemnités : 80 000 €

    Gain net : 80 000 – 32 000 = 48 000 €

    Ma question est simple : s’il est possible en 12 ans d’avoir un gain net en capital plus élevés que 48 000 € avec une des solutions préconisée par Guillaume, alors on laisse tomber le Pinel, car avec Guillaume on garde notre capacité d’endettement (si j’ai bien compris) et au lieu de faire un effort d’épargne on engrange tout de suite le capital complémentaire (pas besoin d’attendre la revente des 12 ans).
    Mais il me semble (je n’en sait rien), qu’au final sur 12 ans le gain ne peut pas être de 48 000 €.

    La seule comparaison que j’ai pu faire c’est avec l’assurance vie : en plaçant 222 €/mois sur une bonne assurance vie pendant 12 ans, soit 32000 € de placé, le gain net en capital au bout des 12 ans n’est que d’environ 7 000 €, soit bien mois que les 48 000 € que j’ai calculé pour le Pinel (dans une hypothèse de revente qui n’est délirante je le rappelle).

    Ce qui me manque c’est la comparaison avec de l’investissement locatif dans l’ancien, a fortiori avec des astuces type LMNP ou travaux ou autre.

    Merci

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Michel,
      Une chose est certaine : Nous ne pouvons pas prédire l’avenir. Donc miser sur une éventuelle plus value peut être hasardeux, même dans les villes qui semblent dynamiques aujourd’hui. Par exemple si en Mai notre nouveau président est le type un peu énervé, très à gauche et proche des « bolivariens », je peux t’assurer que la grosse moins-value nous allons tous la « bouffer » .
      Ce qui est calculable très précisément : les différents régimes Lmnp, Pinel, Déficit foncier, SCI IS….et à l’instant T donc avec les lois actuelles. Pour ça tu as cet outil formidablement puissant : rendementlocatif.com/19.html

  71. Choba33 dit :

    Michel,
    ça dépend si tu veux défiscaliser (Pinel) et récupérer un capital en sortie, ou bien obtenir des revenus complémentaires non imposés (LMNP).
    Fais ton choix à partir de là.

    • Michel Duchêne dit :

      Merci pour ta réponse.

      Nous voulons récupérer un capital en sortie (la défiscalisation est juste un paramètre qui permet d’augmenter ce capital en sortie, pas un objectif en soit).

      Ce que je ne connais pas c’est l’ordre de grandeur du capital en sortie avec la LMNP (qu’on obtient en cumulant simplement les revenus complémentaires sur les 12 ans j’imagine, car je vais supposer – comme dans ma simulation Pinel – qu’il n y a pas de plus value à la revente).

      • Florent dit :

        Ma seule recommandation : faites très très très attention au prix que vous payez le bien.
        Si vous le payez plus cher que l’ancien, il y a forte probabilité pour que son prix s’approche fortement de l’ancien dans 12 ans.
        C’est un peu comme une voiture neuve : elle décote bien plus vite qu’une voiture qui a déjà 20 ans.
        J’ai acheté du neuf et de l’ancien, et j’ai beaucoup d’acheteurs autour de moi, j’ai de très nombreux exemples de bien survendus avec des promesses de revente au même prix, mais sans engagement contractuel bien entendu 😉

        • Michel Duchêne dit :

          Bonjour Florent, merci beaucoup : effectivement je n’en n’avais pas assez conscience, mais c’est le point clé, tout simplement : est-ce que le prix payé est juste ou pas.

          En l’occurrence, ça semble être un produit piège : un 2 pièces dans la ZAC Andromède (Beauzelle, Toulouse) : une création d’un éco quartier, que du neuf, rien encore sorti, donc pas de comparaison possible de prix et PLEIN de programmes de différents promoteurs (tous au même prix d’ailleurs, 187 500 € pour des 2 pièces de 45m² avec balcon,terrasse,etc.).

          Effectivement comme par hasard les prix sont très élevés par rapport à la moyenne autour de ce quartier (prix de ce programme : plus de 4000 € le m², prix autour : 2700 €/m² au plus j’ai l’impression, mais pas vraiment de comparaison). On est au delà de 130% là…
          On nous dit que ça sera un quartier très côté. Oui, mais c’est un pari. Et plus côté que Toulouse centre ??? (car plus cher à ce prix)

          En plus , dans ce nouveau quartier on a que du neuf et VEFA partout, donc dans 12 ans, quand tout le monde voudra revendre en même temps, on aura plein de biens sur le marché en même temps…

          On devait signer ce soir, je crois qu’on va réfléchir encore…

          Merci encore pour tous vos conseils

          • Florent dit :

            Alors en effet, une seule chose à faire : fuir.

            Mon conseil : achetez de l’ancien pourri/pas cher, faites des travaux , louez le jusqu’à épuisement du déficit généré / vendez-le avec plu-value.

            Plan B : achetez de l’ancien pourri/pas cher, faites des travaux, louez le directement en LMNP / vendez le quand vous commencez à être fiscalisé (12/15 ans).

            Pour ces 2 conseils : n’achetez que quelque chose avec un bon rendement potentiel (10% brut travaux compris ou plus si vous trouvez).

  72. Choba33 dit :

    Un nouveau quartier, avec que du neuf ?… les nombreux exemples dans ma ville ne plaident pas pour la plus value…
    Quand à la réduction d’impôt, elle doit compenser l’écart neuf/ancien (prix de la TVA).

  73. alain dit :

    Bonjour,

    perso, je trouve l’histoire racontée plus haut un peu sévére de jugement…
    Je ne vois pas pourquoi ce qualificatif dégradant de « vendeur de défisc »..

    Effectivement, les vendeurs chez les promoteurs ne sont pas forcément des gens talentueux, mais il faut d’abord comprendre qu’un promoteur cherche à vendre les lots de ses programmes, c’est à dire, là ou il a acheté du foncier..
    Ils vendent donc DES PRODUITS, saupoudrés à la sauce défiscalisation..

    En revanche, il existe des villes, et des quartiers dans ces villes, ou un programme peut etre extremement bien situé et de très bonne facture.
    De plus les appartements peuvent être fonctionnels, et surtout bien équipés de base, offrant en plus des options à qui le souhaite..

    Les vraies question par exemple s’adressant aux personnes qui ont acheté un lot à 150 000 euros, offrant donc 3000 euros de réduction par an sur leur impôt, soit 27000 euros sur 9 ans, ou 31500 sur 12 ans.
    1°combien coute dans le même quartier un appart ancien?
    si la réponse est 150000- 27000 ou 150000-31500, disons 120000, alors, à mon avis, pourquoi pas acheter dans le neuf à 150000…non?
    concernant les charges: le cout du chauffage et des trvaux inhérents à l’ancien seront ils les mêmes?
    j’en doute et met mon billet que sur 10 ans l’ancien a de fortes chances de couter plus cher haut la main..

    Le vrai problème, est que la plupart des gens veulent « défiscaliser », mais n’ont aucune stratégie basée sur le moyen/long terme…
    Perso, j’ai acheté des défis (j’ai commencé en robien, et oui ça remonte…), à Lille, et je vous assure qu’à la revente, ma plus value était bien là…
    et quand bien même de cette plus value, si j’ai 200 euros par mois à mettre en me disant que je n’y toucherai pas pendant10 ans.. dois je les mettre sur un livret A, dois je les mettre sur une assurance vie ( à 2,5% avec 1% de gestion, dans ma tirelire?)
    au bout de 10 ans j’aurais 200X12X10=24000 (je n’ai même pas compté les inetrets car ca sera pinuts..)
    si je met 200 euros par mois dans un défiscalisant (rien qu’avec le petit calcul que j’ai fait quelques lignes plus haut (neuf /ancien), quand je revendrai l’appart (même au prix d’achat), combien me restera t’il en poche une fois le solde du crédit payé à la banque?
    plus ou mois qu’en ayant mis 200 euros/mois sur une assurance vie?
    si le rapport est de 2, alors je suis content….

    Enfin cette dame qui raconte l’histoire, a rendez vous avec des gens pour leur vendre un immeuble avec déficit foncier, le tout pour 115k, avec un crédit de 650/mois et 1150 de loyers, alors la je dis WAHOUUUUU, pourquoi ne l’achetez vous pas vous même??
    surement parce que ça se trouve à tous les coins de rue…;-))) je plaisante

    • Guillaume dit :

      Bonjour Alain,
      J’ai déjà fait un trop gros débat sur le Pinel. Le mécanisme par lui même est très bon et efficace.
      Dommage que les promoteurs en profitent pour ce goinfrer et sur-vendre leurs programmes.
      Heureusement que certaines personnes sortent tout de même en plus value au terme de la défiscalisation. Vous en faites partie et tant mieux. Un De Robien sur Lille était un bon choix, ceux qui ont fait la même chose à Bergerac et dans beaucoup d’autres villes, pleurent aujourd’hui.
      Malheureusement la plupart perdent de l’argent à la revente car ils ont achetés souvent 30% trop cher. Si en plus c’est dans une zone peu dynamique, la revente se fait à moins 50% voir plus .
      Récemment je discutais avec un investisseur qui s’en fait berner : Achat d’un T2 en 2008 à 130 000 €, il galère pour le revendre aujourd’hui, prix proposé….70 000 € ! Et personne ne s’y intéresse.
      Pourquoi je n’achète pas l’immeuble à 115 k avec un si gros cashflow ? Bah j’en achète régulièrement mais je n’ai pas envie de me retrouver avec un patrimoine de 500 lots. Dans cet exemple précis, je l’ai vendu a un couple d’investisseur, j’ai facturé des honoraires élevés, je gagne aussi ma vie comme ça. Vous croyez vraiment qu’un agent immobilier achète tous les bons coups qu’il voit passer?
      Au plaisir

  1. 24 février 2015

    […] un exemple, celui d’un couple qui a investi dans un appartement neuf en Pinel. En rentrant les chiffres nous trouvons ce résultat […]

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