Comment investir…sans finir dans le mur !

Vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, un appartement locatif, un lot de garage.

Parfait, 2015 est selon moi le moment idéal (baisse des prix, taux ridiculement bas…).

Souvent des lecteurs de ce blog me demandent si tel ou tel investissement est judicieux et rentable. Petite parenthèse à ce sujet, impossible pour moi de répondre à chaque mail. J’en reçois pour l’instant une trentaine par semaine (Et ça augmente de semaine en semaine !)…toutes mes excuses si votre mail est pour l’instant resté sans réponse.

Si vous souhaitez comme moi, devenir indépendant financièrement grâce à vos biens locatifs, il va falloir faire de nombreuses bonnes affaires sans trop se tromper.

Si vous partagez ma vision de l’investissement locatif, celle de François, Romain, Rémi, Laure…(quelques lecteurs sympas du blog qui sont en train d’investir en Gironde) vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport qui vous dégage du cashflow positif dès le premier jour.

Quitte à revendre dans 15 ans avec une moins-value, mais peu importe.  L’amortissement du prêt fait que vous ressortirez de chez le notaire avec un (gros ?) chèque!

Notre devise est « le rendement, le rendement, le rendement ».  Selon d’autres, la priorité sera donnée à l’emplacement, à la plus-value potentielle ou à la valeur patrimoniale du bien.

Dans tous les cas, tout le monde se demande à un moment : Combien le bien va-t-il me rapporter / me coûter tous les mois, dans un an, dans 10 ans, dans 20 ans ? Combien d’impôts vais-je payer une fois que mes intérêts d’emprunts seront au plancher ? Quel est le meilleur régime fiscal adapté à ma situation? Quel seront les gains ou les pertes si je revends dans 10 ans ?

Un « serial investisseur » confirmé et petit génie de l’ informatique a créé un outil en ligne vraiment extraordinaire !

De prime abord, en vieux ronchon râleur j’étais très sceptique. Je suis plus du genre à faire mes calculs de rendement à l’arrache sur un post-it ! Je déteste (à tort?) les feuilles de calcul Excel.

Je sais pourquoi, j’ai toujours été une bille en math 🙂 En découvrant ce simulateur, je me suis dis : « Ah quand même ! » Désormais je ne peux plus m’en passer ! C’est d’un pragmatisme et d’une efficacité assez redoutable …

François, mon ami « webmaster investisseur » de ce blog, va décortiquer pour vous le simulateur. A toi de jouer François :

Merci Guillaume !

Je vous propose de calculer avec moi les chiffres de ma dernière acquisition, un immeuble de rapport à La Réole en Gironde.

Dans un premier temps, vous allez devoir remplir le plus d’informations possibles sur l’achat du bien. Les classiques prix d’acquisition, surface, loyer hors charge, taxe foncière, prix des travaux de rénovation etc sont présents.

En plus de ceux-ci, figurent des informations sur votre fiscalité, ainsi que sur le régime fiscal d’imposition prévu du bien. Ces informations sont cruciales pour vous permettre d’obtenir des calculs précis.

En dernier, vous renseignez des informations sur le financement souhaité. Ici, essayez de faire une supposition réaliste si vous n’avez pas encore de réponse ferme de la banque, mieux vaut être un peu pessimiste maintenant en mettant un taux supérieur au marché, et au besoin revenir faire une autre simulation quelques semaines plus tard quand vous aurez réussi un tour de force avec votre banquier ! 🙂

Pour les plus pointilleux, des paramètres avancés tel que le l’augmentation annuelle des revenus, des charges, des loyers ainsi que le coût des frais d’agence pour la gestion du bien sont disponibles. C’est vraiment pratique de ne laisser quasiment aucune inconnue dans le calcul. Encore une fois, je vous conseille fortement d’être un poil trop pessimiste qu’optimiste, si le bien convoité n’est pas assez rentable, remettez-vous en recherche d’un autre bien ou appelez Guillaume à la rescousse 🙂

rendement_1

rendement_2

 

Une fois tous les paramètres rentrés, il n’y a plus qu’à les passer à la moulinette….

 

rendement_3

Et le verdict tombe…

Comme vous pouvez le voir, au cas où j’en aurais douté, mon investissement a l’air rentable. On peut très aisément calculer de tête le rendement net des 2 premières années, cependant il devient plus compliqué de calculer le rendement quand on paye moins d’intérêts d’emprunts ou bien quand les travaux arrêtent de générer du déficit foncier. Ici, tout est calculé. J’ai découvert que le rendement net allait chuter à 8% après 8 ans quand tous les travaux ne permettraient plus d’effacer tous les loyers, ce qui suggérerait une revente ou un achat supplémentaire à ce moment là.

L’outil me permet aussi de voir la VAN (Valeur Actuelle Nette), c’est à dire de combien je pourrais m’enrichir (qu’on minore avec les incidents de parcours qui bien entendu sont à prendre en compte). Dans le cas réaliste où je pourrais revendre l’immeuble 150 000€, c’est à dire en le vendant un rendement de 10% brut, la VAN serait de 109 196€, soit un enrichissement de plus de 10 000€ par an. En voilà un outil de décision qui donne la banane quand l’investissement est rentable. Au contraire, il sera sans pitié pour un investissement peu rentable. Un outil assez incroyable d’aide à la décision qui risque de vous évitez de faire une grosse boulette quand au choix de votre futur bien locatif.

Voici un exemple, celui d’un couple qui a investi dans un appartement neuf en PinelEn rentrant les chiffres nous trouvons ce résultat :

A chacun de juger, en tout cas le résultat de ce simulateur est plus parlant que des grands discours !

Qui n'en veut du Pinel?

Qui n’en veut du Pinel?

 

Si l’outil avait été disponible l’an passé, nous aurions pu leur faire une démonstration et ils auraient peut-être rejoint notre club des investisseurs à succès 🙂

En version simple et gratuite, quelques fonctionnalités vous seront proposées, de quoi vous donner une idée de l’étendue des possibilités. La version payante « Premium » est redoutable et mouline pour vous tous les chiffres.

Quand vous aurez repéré un bien locatif, et avant de vous engagez chez le notaire, je vous conseille de prendre cette version premium (9,95 € pour un mois d’accès) . Ces quelques Euros investis risquent de vous éviter de faire une boulette que vous regretterez pendant 20 ans !

Pour vous donner une idée d’un rapport complet, téléchargez le rapport de mon investissement à la Réole. Vous verrez, c’est extrêmement complet. Il y a même un dossier de synthèse que vous pourrez présenter à votre banquier ! Il va être scotché 🙂

En toute transparence, le blog touche une petite commission à chaque vente. Eh oui, il faut bien faire un peu vivre le site et payer les frais de structure.


Rentabilité locative

Si nous avons décidé d’en faire la promotion c’est que nous sommes réellement convaincus de l’utilité, de la valeur ajoutée apportée. Et franchement, pour le prix d’un Mac Do saturé de graisse…notre choix est vite fait.

A votre succès !

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23 réponses

  1. Rémi dit :

    J’étais déjà convaincu avant même de lire l’article. Cet outil est vraiment complet et s’adapte à la situation fiscale de chacun. Pour en rajouter une couche, l’aide de l’outil contient un guide bien pratique qui synthétise tout ce qui entre en jeu dans l’investissement locatif, en particulier tous les régimes fiscaux qu’il gère. En tout cas, on en a pour son argent quand on prend un abonnement premium.
    Bravo François pour ton investissement dont le rendement a de quoi faire pâlir le Pinel !

  2. Sebastien dit :

    Franchement faire de la pub pour faire vivre la page oui, mais à petite dose de quoi couvrir les frais de fonctionnements

    Faire un article complet à la gloire de ce simulateur, je trouve cela un poil exagéré… Surtout qu’il n’est pas si « extraordinaire » que ça mon tableur excel marche tous aussi bien.

    Il est bien pour une personne qui ne veux pas s’embêter avec les chiffres, ou à peur de se tromper, la oui c’est une solution « clef en mains ».

    Bref je me faisais une joie de lire un nouvel article, avant que je me rende compte de la nature de l’article.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Sébastien,
      J’ai hésité à supprimer votre message désagréable mais je suis contre la censure.
      « un poil exagéré » Bah oui biensur !
      Ce que je vous propose, déjà présentez vous, montez votre blog, passez y au minimum 3h/jour comme je le fais. Ecrivez des articles qui apportent de la valeur aux lecteurs. Ensuite quand vous aurez une audience, présentez votre tableur Excel miracle et gratuit puisqu’il est plus sympa que ce simulateur.
      Vous le dites vous même, cet outil est une solution « clef en main », l’interface est conviviale, simple d’utilisation, efficace et pragmatique.
      Bref rien à voir avec une feuille de calcul Excel laborieuse et triste à mourir. Investir 9,95 € dans cet outil avant d’aller chez le notaire avec un chèque de 200 000€ pour éviter de se planter me semble tellement anodin.
      Après si mes articles vous ennuie, rien de vous oblige de les lire, d’ailleurs je vous propose de vous désinscrire de la newsletter du blog.
      Bien à vous.

      • Sebastien dit :

        Merci pour votre réponse, je conçois que mon message ne soit pas agréable.

        Mais c’est bien grâce aux critiques (à condition que ça soit constructif) que l’on s’améliore non?

        Pour mon cas personnel, je n’ai pas la prétention de monter une page tous simplement parce que l’immobilier est un passe temps et non mon « métier ».

        Pour en revenir au sujet de base, non vos articles ne m’ennuie pas malgré les liens et la recommandation de formations ou autre, parce que je trouve cela normal de mettre des liens pour faire vivre une page.

        Mais pour cette article j’ai eu l’impression de lire une pub. Je m’explique, le titre est « Comment investir…sans finir dans le mur ! », mais dans l’article vous ne laissez aucune chance aux autres moyens d’évaluer un investissement et vous parlez seulement de ce « logiciel ». Oui ce logiciel et un bon outils pour ne pas se tromper mais il n’est pas garant à lui seul qu’on n’ira pas dans le mur?

        Je pense donc que le contenue n’est pas en accord avec le titre, l’article devrait plutôt être titré « Comment investir…sans finir dans le mur ? Utilisez http://www.rendementlocatif.com/19.html !  » Et la oui on ne pourra plus ce plaindre de lire une « pub » puisque vous annoncez la couleur dé le titre.

        Au plaisir d’échanger avec vous.

        • Guillaume dit :

          Sébastien,
          Si je recommande quelques formations, livres et logiciels c’est bien pour leur utilité. J’en fais « la promotion » uniquement car j’estime que la valeur ajoutée est bien réelle.
          Vous ne me verrez jamais sur ce blog « vendre mon âme au diable ».
          Par exemple j’ai refusé il y a 2 mois de promouvoir une formation « miracle » d’un type bien connu. Et pourtant j’aurais pu engranger beaucoup de cash, le plan de rémunération était très généreux….

        • C’est vrai que Guillaume est très fort pour trouver des titres qui donnent envie de lire l’article et même si le titre est parfois un peu «too much» c’est difficile de le lui reprocher car quand on veut faire un blog sérieusement et pas en dilettante c’est bien pour que les lecteurs les lisent.
          Et les articles sont toujours argumentés et il y a toujours quelque chose d’intéressant à en retirer. Par exemple dans celui-ci j’apprécie le rapport complet qui est fourni et surtout l’idée de s’en servir lors de la négociation avec le banquier.
          Dans cette optique payer 10 € (et permettre par la même occasion à Guillaume d’en recevoir quelques uns) au lieu de passer plusieures heures sur une suite bureautique pour faire son propre argumentaire est probablement un conseil que je suivrai pour une future acquisition.
          Donc merci Guillaume pour cet article «publicitaire»

  3. Alex dit :

    Je connaissais déjà cet outil. Il faut dire que quand on cherche à réaliser son premier investissement, comme c’est mon cas, il est important de trouver des outils clairs et précis. Bien entendu, dans un premier temps, la plupart des investisseurs confirment l’importance de l’apprentissage. Mais je suis convaincu que l’apprentissage « rentre » mieux quand on peut le mettre en pratique immédiatement. Avec ce logiciel, même en version gratuite (si si), on peut se familiariser avec l’univers un peu complexe de l’immobilier et en comprendre les mécanismes. Il y a bien des méthodes de calcul rapide de tête et des tableurs Excel, mais quand on n’est ni mateux, ni féru de tableaux monotones, je reste persuadé que l’information passe mieux lorsqu’elle est bien présentée et facile d’accès. L’interface est chouette, limpide, les graphiques sont compréhensibles et permettent d’appréhender ce qu’on vient d’apprendre sur la fiscalité par exemple. Malheureusement pour moi, je ne suis payé par personne pour faire l’éloge de ce programme. Je trouve juste qu’il faut le prendre pour ce qu’il est : un outil pratique et même pédagogique.
    Saviez-vous qu’il contient également un petit plugin pour navigateur web permettant de « calculer » grosso modo la rentabilité brute d’un bien présenté dans certains sites d’annonces ? Astucieux, non ?

  4. lucie dit :

    J’adore cette application elle est vraiment très pratique et super bien faite. Je l’ai tester durant 3 semaines et je pense que dès que j’aurai enfin acquis mon immeuble, je m’offrirai cette super appli.
    Merci pour l’article qui m’aidera à m’en servir de façon optimale.
    MERCI Guillaume et merci François 🙂

  5. Renaud dit :

    Merci Guillaume pour la découverte de ce super outil ! Il remplacera très avantageusement mon vieux tableur excel qui était pourtant assez complet, mais là c’est le niveau au dessus… et franchement la version premium vaut largement son prix !! Merci de nous avoir présenté cet outil que je ne vois absolument pas comme une promotion mais bien comme un partage de valeur.

  6. Juste une petite remarque à propos de «C’est vraiment pratique de ne laisser quasiment aucune inconnue dans le calcul. ».
    Certains paramètres sont des hypothèses personnellement je conseille de faire des simulations avec différentes hypothèses pour que le résultat sur la durée ne soit pas faussé. Par exemple pour la valorisation pour la revente faire une simulation avec une dévalorisation (j’ai pas testé si l’outil permettait de mettre un taux négatif) peut être intéressant pour ne pas tomber dans le piège d’un investissement dont l’intérêt ne reposerait que sur une plus-value à la revente manifestement trop optimiste

  7. Salut c’est encore moi avec un commentaire un peu polémique cette fois.
    Sur un autre blog je me suis amusé (oui je confirme j’ai pas grand chose à foutre des journées…) à faire à la va-vite des calculs de rentabilité pour souligner qu’on pouvait faire dire un peu ce qu’on voulait aux chiffres.
    J’ai ensuite passé le cas sur RL pour voir si je n’avais pas fait trop d’erreurs de calcul (effet du rhum…).
    J’ai constaté un truc qui fait écho avec un discours qui a tendance a un peu m’énerver. Pour le calcul de la rentabilité en réel (j’ai fait une simulation en foncier mais je suppose qu’il y a la même choseen bic) les intérêts d’emprunts sont déduits du revenu foncier pour le calcul de l’impôt (normal c’est comme ça que ça marche !) mais réintègrés pour le calcul du revenu net après impôt pour le calcul de la rentabilité.
    Comme je me bats (au figuré hein !) toujours quand on parle de déductibilité des intérêts d’emprunt en rappelant qu’avant de les déduire ces intérêts d’emprunt il faut les payer (je sais on les paie avec le loyer mais si on n’avait pas à les payer ça ferait plus de sous-sous dans la poche). Du coup (essayez c’est drôle) plus vous prenez un crédit à un taux élevé et plus la rentabilité augmente
    Ca ne m’empêche pas de dormir mais je trouve quand même bizarre de prendre en considération l’impact fiscal des intérêts d’emprunt sans prendre en considération qu’il s’agit d’une charge

    • Guillaume dit :

      Salut Didier-Fabrice,
      Intéressant ce que tu dis…je vais faire les tests pour essayer de comprendre.
      Je sais que c’est un sujet sensible chez toi cette histoire d’intérêts d’emprunt.
      Pas de soucis pour la polémique, j’aime ça 🙂
      Par contre je suis furieux contre toi, tu me ferais des infidélités sur un blog concurrent?

  8. Tony dit :

    Bonjour,

    Intéressant cet article, j’ai justement une opportunités à la reole avec un immeuble de 3 appartements et 2 garages et une rentabilité brut que j’estime a 15%.

    Mais je ne connais pas du tout la région, encore moins la ville… Aux premiers abords cela semble être une petite ville dynamique à 45mn de Bordeaux en TER.

    Mais la demande locative est-elle forte ? En combien de temps les appartements ont été loués ?

    • Guillaume dit :

      Salut Tony,
      Dans l’immédiat les appartements sont en travaux, le premier sera « livré » à la fin de la semaine…et le résultat va bien au delà de mes espérances !
      Nous ferons un article avec photos ect quand les 3 locataires seront en place…

  9. Raphaël N dit :

    Merci d’avoir partagé ce simulateur, je compte bien l’utiliser pour mes futurs investissements !

    Vous devriez publier encore plus d’articles, j’ai personnellement appris beaucoup de choses en venant sur ce site.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Raphaël,
      Content que cet outil te soit utile.
      La bonne stratégie consiste à l’utiliser en version gratuite pour « défricher le terrain ».
      Dès que vous avez trouvé LA perle, vous prenez pour un mois la version Premium ( légèrement payante cette fois-ci, faut bien manger ! ) pour valider définitivement tous les chiffres.
      Ces quelques Euros investis peuvent vous éviter de faire une boulette que vous rembourserez pendant 20 ans !

  10. jer dit :

    Bonjour,

    je me glisse sur ce fil pour poser une question sur les chiffres qui vont être utilisés :
    Si j ‘achète avec des locataires en place ,le dépot de garantie doit il m’être transféré ? je ne lis pas grand chose sur cette question .Par ailleurs , comment s’assurer que les loyers sont bien à jour ?
    (parce qu rentrer des chiffres théoriques , c est sympa , mais bon … )

  11. Guillaume dit :

    Bonjour Jer,
    Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, le vendeur « transfère » les dépôts de garantie à l’acquéreur. Ce sera ensuite à vous de la restituer (ou pas ! ) aux locataires.
    Pour s’assurer que les loyers sont à jour, c’est délicat.
    Vous pouvez éventuellement demander au vendeur de vous montrer les virements sur ses relevés de compte…

  12. Cédric N dit :

    Je suis prêt à payer la version Premium, je ne pense pas que la version gratuite suffise. Je met cet article dans mes favoris =)

    • Guillaume dit :

      Salut Cédric,
      Bon investissement en effet…:)
      Dégrossir les chiffres avec la version gratuite et avant de s’engager définitivement sur un projet, passer en premium pour bien vérifier tous les paramètres sur toute la durée du prêt.

  13. Julien dit :

    Un site de plus dans ma boite à outils =) Je ne connaissais pas ce site, je sens qu’il va m’être indispensable pour mes futurs investissements.

  14. Abel dit :

    Coucou,
    Je trouve ce logiciel vraiment très pratique. C’est gentil de l’avoir partagé. Pour te remercier, je te propose de visiter la plateforme https://www.scpi-corum-convictions.com/ . Tu pourras y dénicher des informations intéressantes concernant la façon de gérer ton épargne afin de faire un placement judicieux dans le secteur du logement.
    Passe une bonne journée

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