Gagner 884 € par mois en restant dans le canapé ?

Encore un titre volontairement provocateur.
Il y a des articles que j’aime particulièrement écrire. Celui-là en fait partie.
Je viens de finaliser une opération pour mes clients Rémi et Laure, un jeune couple de trentenaire.

Une belle opération de déficit foncier entièrement financée à crédit : apport personnel = zéro !
Les chiffres sont impressionnants. Ils prouvent que même en 2016 n’importe qui (ou presque ) peut se lancer dans l’aventure avec succès. Il faut juste bien se former et bien s’entourer. Oublier vos soirées devant Cyril Hanouna, lire ce genre de bouquin et passer plus de temps sur ce blog 🙂

Une belle opération dans une ville sinistrée

ll s’agit d’un immeuble de rapport de 3 appartements + 1 garage. Nous avons négocié la machine à cash pour la modique somme de 53 000 € net vendeur ! Vous avez bien lu.
L’immeuble fait au total près de 170 m2 dont 45m2 de garage au rdc. Il se situe dans une petite ville de Gironde de 4200 habitants à 1 heure de Bordeaux.

Si on raisonne froidement et statistiquement, cette ville ferait fuir n’importe quel investisseur : Taux de chômage de 20,2%, pourcentage de logement vacant de 16%…. Un lecteur du blog, fin statisticien m’a gentiment fait une étude de marché des villes de Gironde où investir. Il a compilé des tonnes de chiffres dans un tableur Excel. Il classe cette ville à la 72ème place sur… 73 !

En grand provocateur, j’adore investir dans ce genre de lieu. Si vous voulez des résultats extraordinaires, pourquoi faire des choses ordinaires en suivant le troupeau ? Les villes qui sortent premières de son classement sont celles où l’on trouve des programmes Pinel. Vous savez ce que j’en pense…

La taxe foncière est très raisonnable comparée aux futurs loyers encaissés : 647 €/an.
Autant y aller cash, encore une fois, cet immeuble personne n’en voulait ! Les immeubles pourris en apparence qui rebutent les moins courageux, j’en fais ma spécialité ! Pourquoi ? Cela me permet de massacrer le prix d’achat en négociant fortement… pas de pitié ! Les bonnes affaires se font surtout à l’achat.

Une vendeuse qui s’était « gauffrée»

La vendeuse, une infirmière libérale avec des revenus confortables s’est un peu plantée avec cet immeuble. Elle n’a pas su gérer ou s’entourer de personnes compétentes pour faire le job à sa place. Vu son métier, très chronophage, elle aurait dû déléguer plutôt que de laisser pourrir une situation. Au moment de son achat, l’immeuble était entièrement loué. Progressivement ses locataires sont partis.

C’est là qu’il aurait fallu être stratège et anticiper. C’est un piège que je rencontre fréquemment : Si vous achetez un immeuble déjà loué, ne vous reposez surtout pas sur vos lauriers. Imaginez, dès l’achat, les travaux à entreprendre pour relouer si les locataires donnent leur préavis….et empruntez dès le départ cette somme (tant mieux si vous ne l’utilisez jamais).

Car pour elle tout était loué mais les appartements étaient dans un état minable. Cela n’est pas toujours évident à voir quand c’est occupé. Il faut un œil avisé. Impossible donc de relouer sans faire de travaux, beaucoup de travaux même ! Prise à la gorge, normal, elle n’a pas pu faire le nécessaire. Le cercle vicieux était enclenché : Pas d’argent, pas de travaux, plus de locataires, donc pas d’argent pour faire les travaux et relouer…
L’impasse totale sauf à refaire un second emprunt. Encore faut-il en avoir envie quand on est déjà dans une situation d’échec.

Je pense que définitivement il ne faut plus lui parler d’investissement locatif. En sortant de chez le notaire, le prix de vente n’a pas suffit pour rembourser son « capital restant dû ». La loose totale. Encore une fois, heureusement qu ‘elle a des revenus confortables.

Un boulet qui se transforme en machine à générer du cash

Rémi et Laure lui ont retiré une épine du pied en la débarrassant de ce boulet.
Ils ont investi pas moins de 54 600 € de travaux. Et oui, ils n’ont pas fait les choses à moité. On a refait les 2 appartements vacants du sol au plafond électricité comprise, cassé des cloisons pour redistribuer les volumes, installé des cuisines sympas, refait les parties communes, posé des compteurs d’eau individuels, posé du double-vitrage dans tout l’immeuble, crée un local poubelle dans les communs en empiétant sur le garage privatif et même renforcé les poutres soutenant le premier étage qui menaçait carrément de s’effondrer ! Bref, on a crée de la valeur.
Le résultat est magnifique et efficace. Mon artisan fétiche Tonio et son équipe de guerriers montent terriblement en compétence. Cela fait 2 ans maintenant qu’il travaille quasi-exclusivement avec moi. Au départ, c’était un peu compliqué. Difficile de se comprendre. Les intérêts des uns divergent avec ceux des autres. Tonio avait même tendance à faire du trop « bas de gamme » : « C’est pas grave Monsieur Guillaume c’est pour des locataires, ce n’est pas pour chez vous » Ce genre de discours à l’ancienne, je n’en veux pas ! Pourquoi les locataires devraient avoir des prestations bas de gamme? Ce sont eux les clients après tout, il faut les choyer au maximum. Je sais parfaitement ce qu’attendent les locataires. A force de tâtonner, on arrive à un concept de rénovation idéal pour l’investisseur : ni trop, ni trop peu ! Un concept terriblement efficace pour la rentabilité.

Désormais je ne me casse plus la tête. Je fais faire par les artisans des appartements strictement identiques ! Le concept fonctionne, on l’industrialise. C’est efficace et pragmatique ! Merci Tonio.

 

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Alors quelle est la rentabilité finale de l’opération?

Net vendeur :53000
Honoraires de recherche : 5300
Notaire : 4658
Frais de garantie+ dossier : 1946
Travaux : 54600

Budget Total : 119504 Euros.

Loyers :

Garage : 50 (déjà loué lors de l’acquisition)
T2 1er : 380
T2 2ème : 335 (loyer modéré en échange du ménage des communs par le locataire)
T3 dernier : 361,99 (déjà loué lors de l’acquisition)

Total loyer de 1127 €/Mois.

Un rapide calcul pour sortir la rentabilité : 1127 x 12 x 100 / 119504 = 11,31% BRUT

Rémi et Laure ont emprunté 120546 €. Il leur reste donc un peu de cash qu’il n’ont pas brûlé dans les travaux.
Sur mes conseils, ils ont réussi à négocier un report de remboursement en capital de 36 mois.

Pendant 3 ans, leur mensualité sera de 243 € (à terme, elle sera de 648 €), à rapprocher des 1127 €/mois encaissés : 884 € de cash flow brut pendant 3 ans et ensuite 479 €. De quoi se constituer facilement et très rapidement un trésor de guerre pour rénover l’appartement occupé lors de l’achat.(si le locataire part bien entendu, mais ça fait 16 ans qu’il est dans les lieux, il semble bien installé 🙂 )

Pas mal du tout quand on sait que c’est net d’impôts pour quelques années grâce au déficit foncier généré. Il a suffi de rentrer les chiffres dans le simulateur pour savoir précisément pendant combien de temps mes 2 amis ne vont pas payer d’impôt. Ne pas le faire, c’est naviguer dans le brouillard. Perso je ne peux plus m’en passer. Si j’avais eu accès à cet outil à mes débuts, je pense que je serais en train de siroter des Mojitos dans mon utopique villa en première ligne sur le bassin d’Arcachon. Cela m’aurait évité bien des erreurs. A défaut de retraite dorée, je suis encore obligé d’écrire des articles de blog pour gagner quelques centimes quand vous cliquez sur les liens amazon ! 🙂

A ce sujet, certains l’ont compris, le dernier article sur les résidences seniors était sponsorisé. En clair on m’a payé pour que je le rédige. Le prochain le sera également. J’ai trois marmots à nourrir dont deux ados et les ados, ça mange beaucoup :))
J’essaie avec ces articles sponsorisés de ne pas trop « vendre mon âme au diable » et d’apporter tout de même un peu de valeur. Libre à vous de les lire ou pas.

Revenons à notre immeuble. Cerise sur le gâteau, les 2 loyers des lots occupés lors de l’acquisition sont clairement sous le prix du marché.
Au départ des locataires, le T3 qui possède un jardin pourrait se louer 450 € après une belle rénovation. Le garage (45 m2 quand même !) pourrait à mon avis se louer 90 €. De quoi bien booster la rentabilité future.

Une belle opération comme je les aime ; Des clients ravis, sereins…
Rémi vient même de me demander de lui trouver un autre immeuble.
Encore un accro aux immeubles de rapport à haut rendement. Encore un qui va prendre sa retraite avant l’heure !

La machine est bien huilée et tourne à merveille. Je suis prêt à tout déchirer en 2016 ! Les taux d’emprunts sont toujours aussi ridicules, les prix baissent dans les zones reculées. La fenêtre de tir est idéale.
A vous de jouer maintenant. A vous d’amorcer la pompe vers le succès ! Très bonne année à vous tous !

 

Edit du 24 septembre 2016 : Je sors de chez le notaire avec Rémi qui vient de faire un deuxième investissement avec encore une belle rentabilité ! Je vous en parlerai bientôt…

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82 réponses

  1. Bonne opération, le plancher était comment à la base? pas de soucis? Par contre suis pas d’accord avec toi , tu dénigres le bouquin de napoléon Hill l’as tu lu? c’est un très bon livre, et on peut très bien lire et passer à l’action l’un n’empêche pas l’autre…Le titre est racoleur certes mais le contenu est très bon, pour le titre je ne pense pas que les titres racoleurs te dérange 😉 :))) (humour)

    • Guillaume dit :

      Hello Patrice,
      Je ne dénigre pas du tout le bouquin de Napoléon Hill…au contraire ! Relis bien la phrase. Je pense même que ce livre devrait être remboursé par la Sécu 🙂
      Certaines lames de plancher étaient pourris, mon pied a même traversé l’une d’entre elles.. Dommage car j’aurais bien voulu le conserver en le ponçant et vitrifiant. Cela donnait un cachet incroyable. On a du réparer les lames et recouvrir d’un lino.

      • oups 🙂 désolé ma lecture a dû être trop rapide,en plus c’est vraiment donné, le parquet vitrifié c’est beau cela donne un coup de coeur mais par contre pour des locataires et l’entretien le lino c’est quand même mieux et cela apporte un plus au niveau phonique non?

        • Guillaume dit :

          Oui un lino doit un peu isoler du bruit. L’idéal étant quand même un faux plafond avec de la laine de verre (ou autre).
          C’est ce qu’on a fait, pas envie d’être dérangé par des locataires se plaignant du bruit.
          Au plaisir

        • Super article, merci

          A propos du parquet il est parfois possible d en demonter une partie. Si il est trop fragile pour etre pietine, il peut faire un formidable soubassement ( ideal pour passer les gaines electriques) ou une tete de lit authentique…

        • Florian dit :

          C’est vrai que ‘isolation est un point crucial.

          A la place du lino, il existe des lattes stratifiés à clipser avec une couche de mousse de quelques millimètres qui fait une très bonne isolation phonique. S’il est bien posé, il est résistant et parfaitement étanche. Pour l’anecdote, ma mère a renversé un seau d’eau sur ce « parquet », elle a épongé rapidement avec une serpillère et l’ensemble n’a jamais bougé contrairement à un parquet massif qui aurait gonflé.
          Je pense que c’est une meilleure alternative que le lino.

          Si vous avez de la place, il existe des nouvelles technologies de mousse à expansion et prise rapide qui sont bonnes pour l’environnement et plus efficaces que la laine de verre (pas de pont thermique): walltite (mur) et Synersol (sol) du groupe mirbat.

          Si vous avez des retours sur ces technologie, cela m’intéresse.

          A plus,
          Florian B

        • Patrice, le lino apporte une amélioration phonique, il diminue l’impact et la diffusion des chocs au niveau du sol. Il existe même des lino acoustiques…. Mais comme le dit Guillaume, mieux vaut isoler avec un faux plafond + laine de verre ( isolation phonique+ thermique)

  2. Seb dit :

    Hello, Guillaume !! Très belle rénovation en effet avec une belle visualisation des volumes a occuper, c est sur que le dernier locataire a du être un peu incomodé du aux travaux réalisés vu la charge de travail !;-) après si cela lui plait de rester !! Dans quel état se trouve le sien ? A t’il demandé que des travaux similaires soient réalises dans son apt …? Et après .. Les HEUREUX propriétaires pourront ils augmenter le loyer vu qu’il se trouve sous le marché .?
    Merci à toi .. encore pour cet article pertinent qui entame cette année 2016 ( je pense que les fêtes ont été bénéfique avec l’abus de vin Bordelais et de Ruinard …) qui nous montre que le gain reste toujours possible en période de crise ! Et surtout Que l argent le plus vite gagné se trouve lors de la négociation ( temps de nego / gains) 20000 € ou 30000 € en 1 heure de négociation cela réalise un taux horaire monstrueux. .!!
    Guillaume pour finir je te souhaite mes bons vœux pour cette nouvelle année et plein de nouveaux articles ÉCRIT par tes soins !;-)
    Cdlt Sébastien

    • Guillaume dit :

      Salut vieux briscard de l’immobilier locatif Amiénois,
      Le dernier locataire est un vieux grincheux râleur et il ne veut surtout pas que l’on passe dans son appartement pour y faire des travaux d’amélioration. Donc on le laisse dans son logement pourris et on attends qu’il parte de lui même pour refaire son lot.
      Bien d’accord avec toi, il ne faut rien lâcher pendant la négo lors de l’achat. C’est assez simple de gratter 5 000 euros sur le prix de vente. Essayer de gratter 5 000 euros à la caisse de chez Castorama…beaucoup plus compliqué ! 🙂
      L’abus de Ruinard m’as ruiné en effet ! 🙂

  3. DavidS dit :

    Bonjour Guillaume, il y a des articles que j’aime particulièrement lire !
    Je te souhaite le meilleur pour 2016!

  4. Olivier dit :

    Salut Guillaume
    C’est sur que le titre est un brun provocateur mais typiquement le genre d’opération que j’attends de signer avec toi.
    Même si la ville est peu attractive en terme de dynamisme économique, en embellissant les appartements et avec de belle photo et loyers par trop excessifs on peut facilement relouer.
    Tu ne dis pas dans l’article combien initialement l’infirmière avait acheté son immeuble a l’origine et combien elle le vendait.

    A bientôt
    Olivier

    • Guillaume dit :

      Salut Olivier,
      Patience ça va arriver….je cherche, je cherche…
      Ce genre de projet ne se trouve pas toutes les semaines. Cela demande des efforts incroyables pour les dénicher.
      La vendeuse l’avait acheté 120 k initialement. Elle essayait de le vendre 120 k depuis… 2 ans ! Personne en voulait, normal.
      C’est triste pour elle, mais elle était hyper contente de s’en débarrasser; C’était devenu l’horreur pour elle, le locataire du dernier lui a fait la misère. ( Harcèlement, vol d’électricité et d’eau dans les parties communes…) On la recadré direct la semaine de l’acquisition (avec des méthodes un peu brutales car il a essayer de m’intimider également). Depuis il est doux comme un agneau et paye son loyer rubis sur l’ongle.

      • Nicolas dit :

        Quelle technique as-tu utilisé pour recadrer le locataire ? Pas la force quand même ? 🙂
        Certaines personnes sont très mauvaises en communication et refusent même de discuter …. Difficile à gérer !

        • Guillaume dit :

          Une simple visite de courtoisie (bon j’étais accompagné de 2 types avec des sales tronches 🙂 )
          Je lui ai montré les photos de son branchement électrique sauvage sur les parties communes. Avec ultimatum de 24 h pour remettre les choses en ordre.

      • olivier dit :

        Comment as tu fais pour l’acheter moitié prix?
        Etais tu le seul acheteur pour son immeuble a lui faire une proposition donc a fixer le prix?
        Avais tu fais toi ou t’es clients une proposition plus basse pour arriver a ce tarifs et combien cela as t’il durée?

        A bientôt
        Olivier

        • Guillaume dit :

          En fait il était en mandat de vente dans 2 agences immobilières traditionnelles depuis 1 an. Sans succès, normal en général les AI ne savent pas vendre les immeubles de rapport. On s’adresse pas à des Investisseurs comme on s’adresse à un jeune couple qui veut acheter sa RP.
          Bref la vendeuse n’a reçu aucune offre en 1 an ! Du coup j’ai fixé le prix, à prendre ou à laisser ! 🙂

  5. Azar dit :

    Bravo Guillaume, belle opération!
    Je suis encore frileuse pour investir dans les petites bourgades, mais c’est vrai que chaque fois que je te lis, je me dis qu’il faudrait que je tente l’aventure!
    Par contre, pauvre ancienne propriétaire… sortir avec un chèque qui ne rembourse pas le capital restant dû…Mais bon comme tu l’explique bien, en immobilier il faut anticiper!

    Encore bonne année 2016!

    • Guillaume dit :

      Salut Azar,
      OUI c’est dommage pour elle mais aujourd’hui elle est sereine…
      Investir dans ces immeubles à fort rendement n’est pas de tout repos. Il faut être capable de bien gérer son stress et prendre du recul sur les événements.
      Mais toi tu te débrouilles brillamment sur Paris pourquoi venir te mettre en danger en province ? 🙂

      • Azar dit :

        Ahaha parce que sur Paris je peux acheter des petits appartements mais un immeuble…là c’est hors budget! Et dans les années à venir j’aimerai passer à la vitesse supérieure, donc acheter d’un coup 3,4,5 appartements d’un coup avec un immeuble de rapport! 😉 Après la province c’est vaste, il y a aussi des grandes villes, dans lesquelles des petits immeubles (type 3/4 appartements) coûtent le prix d’un appartement à Paris 😉

        • Salut Azar, vu le bagage immobilier et les connaissances que tu as, je pense que tu n’as pas à être frileuse d’aller voir ailleurs ( en Province ). Comme tu le dis, pour passer à la vitesse supérieure, rien de tel que d’acheter 4 ou 5 apparts en 1 opération…..

  6. Louis dit :

    Salut Guillaume !
    Une belle opération comme d’habitude ! Industrialiser ses travaux avec son réseau d’artisan est je pense un point essentiel pour être encore plus gagnant dans les prochaines opérations !
    Alors combien de temps tes clients ne vont pas payer d’impôt grâce au déficit foncier ?
    Tu ne parles pas du Borloo ancien ? Est-ce que la surface des appartements ne se prêtait pas au dispositif ?
    @+,
    Louis

    • Guillaume dit :

      Salut Louis,
      4 ans sans impôts sur les revenus fonciers + réduction la première année de 3210 € sur leurs revenus globaux (TMI 30%).
      Pas de Borloo ancien, les appartements sont un peu petits et Rémi n’a pas voulu se prendre la tête à monter le dossier (le gain étant trop faible).

      • Louis dit :

        Une opération rentable au début alors car à partir de la 5ème année, ça va faire mal avec un TMI à 30%.
        Si on prend un résultat foncier de 10000€ (en enlevant les charges : intérêts, taxe foncières, …), il serait imposé à 30% (TMI) + 15,5% de CSG/CRDS soit 45,5% de 10000 = 4550€ …. il restera alors un petit cashflow de 100€/mensuel.
        Je sais que du n’est pas du tout fan du meublé 🙂 mais peut être que loué un des T2 avec le minimum de meubles pour signer un bail meublé (régime réél LMNP) aurait été une stratégie d’optimisation.
        Après, comme Rémi a prévu de réinvestir dans un autre immeuble de rapport avec travaux, il pourra certainement repousser un peu cette imposition 😉

        • Guillaume dit :

          En effet Louis, cela pourrait être une stratégie.
          Bon d’ici 5 ans je pense que Rémi aura déjà fait 2 ou 3 autres opération avec des gros travaux, il n’est pas prêts d’avoir des revenus fonciers fiscalisés. (et payer un peu d’impôts c’est bon pour le pays ! )

  7. Paulsrzn dit :

    Bravo Guillaume pour cette nouvelle belle opération !
    Je crois que le profil de la ville m’aurait un peu refroidi quand même…
    Un point qui m’intéresse – et sans doute pas que moi : tu tires des prix ultra compétitifs sur les travaux vu que tu travailles avec la même équipe d’artisan, çà j’ai bien compris. mais, pour les matériaux, as-tu un plan particulier ?
    A bientôt
    Paul

    • Guillaume dit :

      Salut Paul,
      Il t’en faut plus pour t’impressionner quand même. Ton petit immeuble dans un village le prouve…
      Pas de plan particulier pour le matos. C’est l’artisan qui fournit. Je sais que c’est un chasseur de bons coups. Il est ouvert à toutes les enseignes en profitant des promos. Par exemple, l’an dernier pendant les soldes il a acheté d’un coup une trentaine de radiateurs à inertie fortement soldés. Et comme il a proposé au chef de secteur de prendre l’intégralité du stock, il a obtenus une remise supplémentaire. C’est l’avantage de poser les mêmes produits partout, il peut stocker un peu car il sait que dans l’année ces 30 radiateurs seront utilisés.

  8. J’adore ce genre d’articles ! Etant donné le profil de la ville, tu as quoi comme profil de locataires actuellement ? 🙂
    Bonne année !

    • Guillaume dit :

      Hello futur Millionnaire,
      Dans l’appartement occupé lors de l’achat c’est une personne qui vis quasiment exclusivement d’aides de l’Etat (quel beau pays ! ).
      Les nouveaux entrants, trouvés en 48h d’annonce sur Leboncoin.
      -un jeune couple de salariés ( 1 apprentis CDD chez les Compagnons du Devoir + 1 employée CDI chez Mac DO)
      -Une jeune femme en CDI comme vendeuse dans un magasin de meuble.

      • serges dit :

        Bonjour Guillaume,

        Est-ce que tu prends des garanties lors de la signature du bail ? Caution solidaire ou autre ?
        A+ et félicitations pour ton blog qui donne envie de se lancer !

        • Guillaume dit :

          Bonjour Serges,
          Dans cet exemple aucune garantie n’a été prise. Je marche au feeling, si j’ai le moindre doute sur l’intégrité d’un prospect locataire, je ne donne pas suite. Et cela n’a rien à voir avec les revenus ou autres. C’est vraiment le feeling que je privilégie. Par exemple la jeune femme en CDI m’avait proposé la caution de son père. Pour gagner du temps je lui ai dit que ça irait sans caution. Sinon il aurait fallu que j’organise un rdv supplémentaire avec le papa pour signer l’acte de cautionnement. Pas le temps ! Efficace et pragmatique. Je dois être fou mais cela me réussit plutôt bien. 🙂

          • serges dit :

            Salut Guillaume et merci pour ta réponse.
            Lorsque tu as a en face de toi un « bon » locataire (CDI) qui est prêt à prendre l’appartement mais 3 mois plus tard (à la fin de son préavis) et un moins bon profil (chômeur, CDD) qui est prêt à prendre l’appartement tout de suite, as-tu un « moyen de pression » pour faire signer le « bon » locataire avant les 3 mois ? 🙂
            Personnellement, je préfère attendre et avoir un « bon » locataire mais 3 mois de vacances locatives, c’est pas terrible non plus …. :s

        • Guillaume dit :

          Tout est possible Serges, à toi de voir quel effort tu es prêts à consentir. Il m’arrive de baisser le loyer ou carrément de supprimer le dépôt de garantie pour « séduire » un bon profil de locataire…

  9. joseph dit :

    Bonjour à tous,
    Est-ce que l’achat s’est fait en nom propre ou via une structure ?
    @Guillaume : vu que t’as l’air d’être un habitué des achats d’immeuble de rapport, fais tu tes opérations via une structure ? Du coup, cela signifie-t-il que tu es marchand de biens ? question de merde, je sais… Je comprends vite, mais j’ai besoin qu’on m’explique plusieurs fois… 😉 et je trouve cette notion finalement assez peu claire…

    La grosse interrogation qui est la mienne est la suivante : acheter un immeuble et revendre les lots séparément me semble hyper exposé à la requalification… Pourquoi ne pas tout simplement, d’emblée, se positionner dans cette posture..?

    Un article sur les structures me semble indispensable !!! (à bon entendeur … 😉 )

    • Guillaume dit :

      Bonjour Joseph,
      Cette opération se fait en nom propre (sans structure).
      Me concernant je fais également toutes mes acquisitions de cette manière.
      Vu mon profil d’investisseur (bon père de famille qui investit sur le très long terme) il serait plus opportun pour moi d’être dans une SCI à L’IS. Je n’ai pas encore pris le temps de monter cette structure. Tu sais les cordonniers sont les plus mal chaussés !
      Marchand de bien, c’est encore autre chose. C’est faire de l’achat-revente plusieurs fois dans l’année. Et en effet si tu veux jouer à ça, je te conseille de monter une foncière dans une SAS. (un bon comptable t’expliquera ça mieux que moi). Faire ça en direct est très exposé à la requalification et çà peut faire très mal au portefeuille.
      Pour l’article sur la structure, j’ai un ami qui est en train de monter une formation complète sur ce thème; je la proposerai en affiliation sur ce blog.
      B

  10. joseph dit :

    Et, franchement, félicitations pour ton blog, passionnant !

  11. leo dit :

    Salut belle opération en effet . Belle négo également car achat plus travaux t es quasi au prix demander initialement c est vraiment t beau .

    Pour ma part j attaque ma troisième opération en 13 mois cette semaine … petit prix donc négo pas facile mais se sera une maison de village de 100 m2 pour moins de 30k € + travaux env. 15 k € …. 650€ loyer mensuel hc

    Grâce beaucoup à la lecture de ton blog 😉

    Meilleurs voeux .

    http://objectifpatrimoine.wordpress.com.

  12. Nelson dit :

    Bravo Guillaume pour ce beau projet 😀

  13. Laure & Rémi dit :

    Un grand merci à toi Guillaume pour nous avoir permis de faire ce premier pas vers l’indépendance financière. Ton expérience, ton accompagnement et ton suivi tout au long des travaux nous ont permis d’envisager assez sereinement cette opération. Sans toi nous aurions probablement fait des erreurs ou mal su gérer les problèmes. Tu nous a donc fait gagner énormément de temps (et surtout d’argent 🙂 ). Il faut reconnaître que nous avons de la chance d’avoir pu bénéficier de tes services.
    Il est intéressant de noter que tout le monde est gagnant dans l’histoire : l’ancienne proprio qui est débarrassée, Guillaume qui est rémunéré pour tous ses efforts, les artisans locaux à qui nous apportons du travail, les locataires qui profitent de logements plus que décents (ce qui manque dans cette ville) et bien sûr nous qui générons des revenus passifs et diminuons nos impôts.
    Il n’y a plus qu’à renouveler l’opération !

    • Guillaume dit :

      Avec plaisir, Laure et Rémi, vous êtes charmants.
      C’est vrai qu’en lisant votre commentaire, on dirait le monde des Bisounours ! 🙂
      Ou comment créer de la valeur pour toute la société en gagnant soit même du fric…
      Nous les investisseurs nous avons une réelle utilité sociale et pourtant au yeux du plus grand nombre, on reste des « sales riches » .
      A très vite pour la suite…

  14. Dany dit :

    Bonne et Heureuse année à tous!

    Oh yes, comme d’habitude, une bonne chose de faite.

    Il y a une spéculation particulière dans le contrat du locataire qui doit s’occuper du menage des communs, j’ai pensé le faire mais ne sait pas comment m’y prendre.

    Merci pour ce partage.

    Danielle

  15. David dit :

    Bonjour,
    Jolie opération!
    Qui au niveau des chiffres globaux, me rappelle ma première (excepté l’absence de travaux). 😉
    Ma 2nde (1% de rendement brut en moins) est signé ce soir.

    Sinon, pour le ménage, je me pose aussi la question : comment le gères tu ?
    Est ce officialisé dans le bail ?
    Et si non, que se passe t’il en cas de non réalisation ?
    Car j’ai plus ou moins le problème de manière récurrente.

    Félicitation pour avoir dégotter cette affaire.!

    • Guillaume dit :

      Hello Dany et David,
      La question étant la même, je vous réponds en même temps.
      Il faut vraiment trouver le locataire de confiance, avoir un bon feeling avec cette personne et s’assurer de son niveau d’exigence en terme de propreté ! Un truc tout bête : Vous jetez un œil discret dans l’habitacle de sa voiture : Si c’est crade (bouteilles de Coca vides et papiers gras éclatés au sol, 2 cm de poussière sur le tableau de bord…) laissez tomber ce n’est pas la bonne personne !
      Difficile de l’inscrire sur le bail, on pourrait vous accuser de « travail au noir ». Donc c’est vraiment une relation de confiance et vous pourriez être déçu.

  16. carla dit :

    Bravo pour cette nouvelle belle opération Guillaume !

  17. Damien dit :

    Félicitations pour cette belle rénovation, cet article ne peut que encourager à engager des travaux!

    Est-il possible de travailler avec vous? J’ai moi-même un projet d’acquisition d’un immeuble avec une forte rénovation à prévoir!

    • Guillaume dit :

      Bonjour Damien,
      OUI c’est possible, par contre il faudra être un peu patient. J’ai déjà une belle liste d’investisseurs qui attendant sagement que je leur sorte un projet. Certains me harcèle même ! 🙂
      Vous pouvez me contacter via le formulaire pour vous présenter et me soumettre votre projet.

  18. Guillaume, tu t engages sur un terrain glissant, voiture crade locataire = négligeant possible, mais peut être respectueux et droit. Moi je peux te dire que ma pire locataire était propre et ordonnée, mais surtout précieuse, imbuvable et procédurière…Rassures toi j ai pas trouvé l’équation parfaite.

    • Guillaume dit :

      Salut JC,
      Bien d’accord avec toi, l’équation parfaite est très difficile à résoudre dans ce domaine !
      J’évite également les juristes et les maniaques psycho-rigides 🙂

  19. Damien dit :

    Salut Guillaume,
    Superbe renta! Ca fait plusieurs mois que je te suis ainsi que via autre groupe sur FB. Nous allons avoir clefs de notre immeuble de rapport d’ici qq jours/1 semaine ou 2 max et on a commence la tournée des magasins (c’est les soldes ,))
    Pour cuisines, j’ai lu qu’avec tes artisans, tu restais, dans la mesure du possible, toujours sur le meme modele: tu recommandes quelle marque? Car a priori Ikea reste compétitif mais pas possible de négocier un prix maigres achat groupe par rapport a un cuisiniste indépendant?
    Merci et encore bravo pour cette belle operation!

    • Guillaume dit :

      Les cuisines sont assez basiques, dans ces exemples, ce sont des Brico Dépot. Simple et efficace !
      Je mettrais du Ikea dans des villes plus « patrimoniales », dans Bordeaux par exemple.

  20. Vincent dit :

    Bonjour et merci pour votre site et les articles intéressants, ça parait si simple à vous lire 🙂
    Le rendement locatif est élevé car le risque l’est un peu + également non ? Certes, il faut dénicher un immeuble à bon prix mais le point très très important et l’emplacement et que les appartements se louent. Comment avez vous fait pour « mesurer » ce risque dans une ville de 4500 habitants ? Comment minimiser le risque de vacances dans une petite ville comme celle-ci à 1h de bordeaux? Merci d’avance pour vos éclaicissements.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Vincent,
      Bien entendu qu’il y a du risque. Tout est risqué.
      Même rester dans le canapé sans bouger est risqué (les maladies cardio-vasculaire…)
      Dans ce genre de ville c’est très simple. Il faut faire mieux et avec des loyers moins élevés que les autres bailleurs. Le but est de leur piquer leur locataire ! 🙂
      Et croyez moi, quand je vois l’état du parc locatif dans certaines villes, ce n’est pas très compliqué !

  21. vincent dit :

    Bonjour Guillaume,

    Ma femme et moi sommes intéressés par tes services. Nous travaillons déjà avec Etienne de Westsider Finance (que je connais bien) qui nous a trouvé un bien sur lequel nous en sommes en train de chercher un financement (qui ne devrait pas poser problème).
    Nous souhaitons profiter des taux bas de 2016 pour concrétiser une nouvelle opération dans les mois à venir.
    Notre profil :
    28 et 31 ans, mariés, 2 enfants, propriétaire de notre RP (ou plutôt du crédit 260k€) valeur 280k€
    Nous avons du cash qui dort en banque (env 80k€)que nous souhaitons utiliser pour obtenir des prêts immo plutôt que de rembourser notre emprunt.
    J’ai cru comprendre que tu avais une liste d’attente, et bien nous souhaitons nous y inscrire !

    A bientôt,

    Vincent & Aude

  22. Vincent dit :

    Merci Guillaume pour ta réponse (au-dessus).
    Surpris par le post du second « Vincent »..pub déguisée ou pas ?

    • Guillaume dit :

      Salut Vincent, non je ne pense pas que ce soit une pub déguisée (pour une fois ! 🙂 )
      De toute façon , Etienne est un type que j’apprécie beaucoup donc lui faire de la pub ne me dérange pas…
      Au plaisir

      • vincent dit :

        Désolé si ce post parait pour une pub, je voulais envoyer un mp à Guillaume et je me suis planté … si guillaume veut bien effacer ce msg maladroit ??
        merci !

        • Vincent dit :

          Autant pour moi. Juste que je trouve ton post ‘celui de vincent) intéressant par rapport à mes souhaits en matière d’investissement. Ta situation parait similaire à la mienne. ça me paraissait bizarre 😉 Possible d’avoir + d’infos en mp vincent?

  23. Florian B dit :

    Salut Guillaume,

    Tu évoques le déficit foncier grâce aux travaux de rénovation. J’ai pu entendre que tous les travaux ne sont pas à prendre en compte pour calculer ce déficit. Il faut notamment que cela « améliore » le bien et le confort de l’habitant. As-tu des références documentaires fiables pour distinguer les travaux éligibles au déficit foncier ou non? Ou te base tu sur ton expérience pour justifier certaines améliorations ?

    Je me lance dans l’acquisition d’un bien et je me pose énormément de questions mais je n’ai pas envie de fausser mes calculs d’entrée de jeu et me mettre dans une situation délicate.

    Merci et au plaisir.

  24. Guillaume dit :

    Bonjour Florian,
    Pas de stress, en respectant cette règle cela devrait bien se passer :
     » les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas pris en compte pour le déficit foncier ».
    En clair tous les autres travaux sont éligibles. Tu devrais trouver le texte de lois précis et les jurisprudences en cherchant un peu dans Google….

  25. GERAUD dit :

    Bonjour Guillaume,
    Je souhaiterai investir dans un appartement sur Lyon ou en Corrèze, pourrais-tu m’aider pour monter mon projet?
    merci de ta réponse.
    P.

  26. Guillaume dit :

    Bonjour, bon un projet à Lyon cela ne me passionne pas, ce n’est pas trop mon type d’investissement favori.
    Pour la Corréze oui c’est OK je peux éventuellement t’aider. Il faudrait que tu m’envoies un mail via le formulaire de contact.

  27. Pierrick dit :

    Bonjour Guillaume,
    Ton site internet est très enrichissant et cette stratégie immobilière sort des sentiers battus des grandes villes à fort dynamisme économique !
    Tu indiques que vous avez fait installer des compteurs d’eau individuels. A combien vous est revenu ce poste de dépense ? Y avait-il déjà des compteurs électriques individuels ou en avez-vous posés ?
    Merci,
    Bonne journée

    • Guillaume dit :

      Bonjour Pierrick,
      L’installation du compteur d’eau individuel supplémentaire a été facturée environ 400 € par la Régie municipale. C’est compliqué de comparer car chaque cas est unique (Facilité d’installation ou pas, tranchée sur le domaine publique ou pas…). Ici c’était assez simple techniquement.
      Les compteurs électriques étaient déjà séparés.
      Au plaisir

  28. Nico dit :

    Bonjour Guillaume,
    Merci pour tes articles très intéressant, que je suis depuis un moment 🙂

    Les appartements après le passage de Tonio & Co sont vraiment beaux !

    J’ai 24 ans et je souhaite faire mon premier investissement. Après plusieurs mois, beaucoup de visites et énormément d’articles, j’ai trouvé un immeuble de 3 appartements avec une renta net calculée entre 5.50 et 6 suivant les scénarios

    J’ai maintenant 2 problèmes sachant que :
    – La somme des loyers est égale (ou supérieure, à voir) à 2200€, sans vacance;
    – Je compte réinvestir prochainement, autant que je peux finalement;
    – Il n’y a aucun travaux à faire sur ce bien
    – Je suis dans la tranche des 30% d’impôts (revenu salariale ~6000€/mois)

    Problème numéro 1 : Je ne sais pas quelle durée de prêt choisir, 20 ans ~1500€/mois ou 25 ans ~1300€/mois (surcout : ~30.000€)

    Problème numéro 2 : Sans déficit foncier, l’investissement me parait peu rentable avec 30% + 15.5% d’impôts …

    Aurais-tu une idée à me suggérer ?

    Merci et bonne journée 🙂

    Nicolas

  29. olivier dit :

    Bonjour Nico

    Je vais essayer de te répondre a la hauteur de mes connaissances.

    1) il faut mieux privilégier 20 ans car tu ne sais pas ce que tu feras dans 8, 10 ans et si tu as besoin de revendre au moins avec 20 ans tu auras gagner de l’argent et sur 25 ans tu auras a peine remboursé les intérêts et donc rien gagner.

    2) l’idéal c’est du déficit foncier quand on est fortement fiscalisé (45% la moitié du loyer) mais y a t’il pas d’autre solutions comme le Borloo ancien…

    Par contre tu nous dis pas quelle est le montant de la taxe foncière? (Guillaume conseil pas plus d’1 mois de loyers).
    Est ce que les loyers ne sont pas surestimés par rapport au marché et immeuble en campagne ou en ville?
    Ton crédit est il financé a 100% ou + (notaire compris)?

    Sinon oui il y a un cash flow brut positifs mais est ce qu’il couvre tout les frais (impôts, assurance pno, petits travaux…)

    Voila mon ressenti pour un futur acquéreur d’immeuble et j’espère que tu trouveras ton bonheur.

    Olivier

  30. Nico dit :

    Merci Olivier pour ton commentaire,

    La taxe foncière est de 1000€ pour les 3 appartements.
    Je suis dans une zone assez saturée niveau logement, très peu d’annonces et surtout très peu d’appartements qui donnent envie …

    L’appartement le plus grand (100m2) est loué (pour encore 2 ans 1/2) à 900€. Ce loyer est en dessous du prix du marché (c’est le prix d’un 70-80 m2 de même prestation)
    Les 2 autres (60m2) sont vides et le loyer minimal sera 650€ pour chaque (prix d’un 35 à 50m2) et max 750-800 si je les refais à neuf.

    Pour un crédit à 100% sur 25 ans, le cashflow brut couvrira tout les frais. Sur 20 ans j’en suis moins sur …

  31. slim dit :

    Bonjour guillaume,

    je viens tout juste de finir une opération immobilière, et je souhaite investir dans un immeuble de rapport.
    Peut-on se contacter?

    Merci et bonne journée.

    slim

    • Guillaume dit :

      Bonjour Slim,
      J’ai une liste d’attente pour les projets de déficit foncier en Aquitaine.
      Pour des immeubles sans travaux à 10% brut (frais de notaire inclus) c’est beaucoup plus rapide d’autant plus que je viens d’ouvrir une antenne basée à Lille. Donc ceux qui veulent investir dans un immeuble sur le 59 et 62 peuvent m’envoyer un mail via le formulaire de contact.

  32. Méli dit :

    La salle de bain est superbe ! 🙂

    En attendant, je cherche encore comment défiscaliser sans faire de travaux pour de la location non meublée…

  33. Mary dit :

    Bonjour
    Les immeubles de rapport on y prend gout c est fou…je viens d acheter un immeuble avec deux maisons de ville à st quentin…rentabilité nette fiscalité comprise à 8% et je n ai qu’ une idée…recommencer..grâce à votre application on sait où on va…on ne se leurre pas sur un hypothétique cash flow…merci pour cela.
    Je voulais vous demander c est délicat mais bon que pensez vous de la formation de Jean Christophe Griselin sur la déco rendement?
    Je voudrais cette fois ci acheter un immeuble avec travaux et je me demandais si sa formation était bien.
    Merci d avance

  34. Aurélie dit :

    Bonjour,

    Dans votre exemple, le déficit foncier pdt 3 ans est il dû aux travaux ? Est il possible de rentrer la valeur des travaux dans le simulateur ?
    Ce serait excellent d’avoir une outils aussi puissant !
    Merci par avance pour votre réponse
    Aurelie

  35. Guillaume dit :

    Bonjour Aurélie,
    Oui, le déficit est lié aux travaux.
    Bien sûr, et heureusement qu’il est possible de rentrer les travaux dans le simulateur en version premium !
    Vous verrez alors précisément votre future fiscalité liée à l’opération.
    Quand je vous disais qu’il faut absolument rentrer les chiffres dans le simulateur avant de vous engager 😉

  36. DuraLex dit :

    Sans vouloir trop refroidir l’euphorie ambiante, je signale quand même que des travaux ayant la nature d’une restructuration telle que vue sur les photos sont susceptibles de voir leur déduction rejetée par le fisc…qui peut l’assimiler à une reconstruction….la jurisprudence est abondante à ce sujet, et dans ce cas adieu le déficit foncier…mais je dis ça, je dis rien…en immobilier, chacun sait qu’il y a toujours des risques.

    • Guillaume dit :

      Sans vouloir faire le kéké écervelé sous ecstasy, les travaux sur cette opération sont bien éligibles au déficit foncier.
      Aucune restructuration n’a été faite si ce n’est la suppression partielle d’une simple cloison centrale.
      Aucun lot n’a été créer, agrandi ou reconstruit.
      Je signale toutefois votre remarque comme très pertinente et effectivement il y a toujours un risque de tomber sur un fonctionnaire au mieux dépressif et au pire carrément zélé !

      • DuraLex dit :

        Je vous sens légèrement agacé et stressé par ce qui est juste une remarque de bon sens sur un risque bien reel. Cela ne remet pas en cause votre travail ni votre intégrité…restons donc sereins, respectueux et humbles merci.

        • Guillaume dit :

          Agacé en effet par votre arrivée un peu brutale sur le blog…
          Votre remarque était cependant judicieuse et beaucoup d’investisseurs se font en effet piéger.
          Bonne journée à vous.

  1. 21 juin 2017

    […] En cette fin 2014, Rémi et Laure ont donc mis en route un bébé (un vrai, hein, ce n’est pas un jeu de mot), ont fait construire un pavillon cossu en périphérie de Bordeaux et ont acheté un immeuble de rapport, tout ceci en bossant tous les deux dans le domaine de l’informatique. J’ai déjà parlé de cet immeuble dans cet article. […]

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