Faut-il déléguer la gestion locative ou tout gérer soi-même ?

 La question est récurrente. Certains prétendent que l’on est jamais mieux servi que par soi-même. D’autres prônent l’art de déléguer. Tous les grands patrons savent qu’il faut déléguer au maximum. Prendre du recul pour innover, se remettre en cause.

Avoir sans arrêt la tête dans le guidon n’est pas bon pour votre business.

Mais pour certains, c’est difficile de ne pas tout maîtriser.

Il faut trouver les gens compétents et consciencieux pour sous-traiter et souvent, c’est encore plus compliqué que de faire soi-même ! J’ai déjà évoqué l’utilité d’une agence dans cet article. On va essayer de voir ici les avantages et inconvénients des deux solutions : gestion locative par une agence immobilière contre gestion en direct.

La gestion locative en direct 

  • Les avantages :

Se former :

Vous avez beau lire tous les livres (comme celui-ci par exemple), écouter toutes les formations gratuites ou payantes du net, rien ne vaut le terrain pour se former ! C’est en faisant des états des lieux, en faisant visiter que vous allez apprendre sur le tas.

Connaître le client :

Oui, on peut considérer le locataire comme un client puisque c’est lui qui fait tourner votre business. Comment connaître ses goûts si vous n’avez pas les retours en direct ? Pendant les visites, vous allez voir ce qui plaît ou pas et ainsi, mieux connaître la demande.

– Choisir votre locataire :

C’est le principal avantage, vous ne pourrez pas dire que c’est la faute de l’agence, puisque c’est vous qui l’aurez choisi ! Ainsi vous pouvez le sélectionner au feeling et au relationnel.

Economiser :

Vous économisez les frais d’agence. En moyenne, pour de la gestion locative, c’est 8% des loyers encaissés.

Choisir ses artisans ou faire soi même :

En gérant en direct,  vous pouvez faire quelques bricoles vous-même pour l’entretien si c’est proche de chez vous ou envoyer des artisans que vous connaissez.

  • les inconvénients :

chronophage ! 

C’est le principal inconvénient. Surtout si vous avez une activité salariale à côté et que vous possédez de nombreux biens.

–  Les frais de transports :

Si votre bien n’est pas à côté de chez vous, cela peut occasionner des frais d’essence, de péage etc.

Le moral :

Si vous êtes de nature anxieuse, si vous n’êtes pas capable de relativiser, déléguez la gestion ! A défaut vous allez y laisser votre santé.

Peut avoir un impact sur les vacances :

Imaginons que vous avez prévu de partir en vacances et que votre locataire vous donne son préavis, Si ce n’est pas reloué pendant la fin du préavis il va falloir s’organiser pour les visites si vous devez partir…

La gestion locative déléguée à une agence

  • Avantages :

 Libère du temps :

Permet d’avoir un vrai revenu « passif ». Vous pourrez ainsi utiliser ce temps pour visiter d’autres immeuble de rapport… ou bien glandouiller dans votre canapé. 🙂

Évite la paperasse :

Pour ceux qui désirent simplement se constituer une retraite confortable et qui ont des phobies administratives, cela permet de générer de la tranquillité d’esprit. C’est l’agence immobilière qui va se prendre la tête à votre place !

Gérer de nombreux biens :

Lorsque vous avez de nombreux appartements locatifs, soit vous vous y consacrez à plein temps, soit il faudra déléguer par manque de temps. L’agence est plutôt adaptée pour ça, vous pouvez même salarier vous-même une personne, il faudra alors détenir vos biens locatifs dans une SCI à L’IS.

Reste à définir combien de bien il est possible de gérer soi-même sans compromettre votre équilibre.

Les déduction d’impôts:

La gestion locative est déductible de vos impôts si vous déclarez au réel, voir ce lien .

Permet d’acheter un bien éloigné de son logement:

Lorsque l’on souhaite une grosse rentabilité il faut parfois investir loin de chez soi et la gestion par agence s’impose.

Avoir quelqu’un qui dit non à votre place :

Dire non à un aspirant locataire n’est pas aisé. Surtout si vous êtes timide. C’est plus simple de se « planquer » derrière une agence. Elle fera le « sale boulot » et trouvera les arguments pour évincer le prospect. Parfois, c’est très compliqué, vous marchez sur des oeufs. On peut rapidement vous accuser de discrimination et vous vous retrouvez avec une association de défense sur le dos !

 

  • Les inconvénients : 

    Les frais :

Ils représentent un mois de loyer rien que pour la remise en location (Et oui, le talent, cela se paye !) plus les frais de gestion tous les mois. Cela plombe la rentabilité

 – Dépend du sérieux de l’agence :

Si vous tombez sur une agence qui ne s’occupe pas du tout de votre bien, cela peut être la catastrophe. Les vacances locatives vont plomber votre rentabilité et vous mettre en danger pour les remboursements du crédit.

la maîtrise des coûts :

Pour l’entretien du logement, les factures des artisans sont envoyées au propriétaire, ce n’est pas vous qui faites des devis comparatifs etc. On peut avoir des mauvaises surprises en fonction des agences…

Certaines n’hésitent pas à faire travailler le beau-frère plombier qui va massacrer votre rentabilité !

De mauvais états des lieux de sortie :

Si l’agence est négligente ou laxiste et évite le conflit avec les locataires, elle peut fermer les yeux sur certaines dégradations qui seront à votre charge.

L’entretien de l’immeuble :

Si personne ne passe régulièrement dans l’immeuble pour vérifier son bon entretien, vous risquez d’avoir de mauvaises surprises : Parties communes dégradées, stockages sauvages, branchements électrique sur les communs etc.

Pour résumer : 

Au début, si vous êtes proche de vos locations, gérer en direct est pas mal pour se former, surtout si votre cashflow n’est pas énorme. Ensuite pour les serial investisseurs, il faudra soit en faire votre métier, soit déléguer. Il faudra choisir avec soin son agence pour ne pas finir dans le mur! Enfin si vous avez un cashflow confortable, que vous déclarez au réel et que vous connaissez une agence qui fait bien son job, pourquoi ne pas tenter l’expérience ? Un bon compromis serait de faire la remise en location par une agence et gérer l’entretien à distance vous-même en envoyant des artisans de confiance.

A bon entendeur !

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31 réponses

  1. David dit :

    Bonjour,
    je crois que la phrase importante de l’article est dans la conclusion :
    « si […] vous connaissez une agence qui fait bien son job ».
    Dans la famille, 2 essais, 2 lourdes erreurs.
    Sincèrement, en gérant moi même le bien, je gagne du temps (le temps de vérifier ce que ne fait pas l’agence est simplement délirant), et de l’argent (15% de frais d’agence en moins, facture d’artisans divisé par 2 ou 3), et j’économise beaucoup de soucis (genre le locataire se plaignant de payer toutes les charges en décembre, et donc payer 2 loyers pour noel)

    Quelques exemples de mon vécu.
    Depuis, je gère en direct, j’ai certes plus de boulot (ça reste très relatif), mais je sais ou je vais, et j’ai pas des factures démentielles imprévues.

    Après la question est la même dans tout investissement : faut il déléguer ou non ?
    Certains disent oui, tout déléguer et achètent le Pinel vendu par leur banque, d’autre ne délègue que peu de chose et font 3 fois plus de rendement dans des immeubles! 😉

    • Guillaume dit :

      Bonjour David,
      Bien d’accord avec toi et tu sais ce que je pense du Pinel packagé ! 🙂
      Quand en plus c’est « vendu » par votre propre banque 🙁

  2. Patrick dit :

    Salut Guillaume

    Moi je pense comme david laisser la gerance à une agence « uniquement si vs etes sur quelle fera bien son job »
    Trop de connaissance avec de mauvaise experience …
    Des logements vacants des mois et l agence s’enfout
    Bref pas pour moi ! Je gère en direct
    Bjr d’Alsace

  3. Rastignac dit :

    Bonjour,
    Je crois qu’il vaut mieux commencer par le faire soi-même pour avoir une formation complète et directe de l’investissement immobilier. Dans un second temps, quand les biens sont plus nombreux ou éloignés, déléguer à une agence (sérieuse !) est une option envisageable.
    Rastignac

  4. Paulsrzn dit :

    Hello Guillaume,
    perso, on gère tout avec ma compagne (enfin surtout elle !). Passé un certain nombre de lots, effectivement cela deviendra problématique.
    Une question que je me pose : quel droit de regard sur le profil des locataires quand on passe par une agence ? Cette dernière a intérêt à clôturer rapidement chaque dossier pour toucher sa com’ tandis que le bailleur souhaite (en principe) de bons profils.

    • Guillaume dit :

      Hello Paul, on est bien d’accord !
      Tu peux demander à l’agence de te soumettre chaque dossier et c’est toi qui choisi. Le fera t’elle c’est une autre histoire…
      Et en plus si tu fais le boulot de sélection, pourquoi payer une agence ? !
      Bref le choix est compliqué et le plus difficile est de trouver les professionnels sérieux (ça existe si si ) 🙂

  5. Louis dit :

    Hello Guillaume,
    Je m’apprête à louer prochainement mes appartements donc la question m’intéresse ! Je pense néanmoins avoir fait mon choix, bien que l’immeuble est à 1H30 de chez moi, je vais gérer en direct ! Je trouve ça en plus lâche pour un propriétaire de se cacher derrière une agence, je comprends néanmoins qu’il faille déléguer lorsqu’on atteint un nombre important de biens.
    Si on sélectif sur le choix des locataires, réactif face aux problèmes et qu’on a un bon réseau d’artisans sur place (électricien, plombier et un touche à tout 🙂 ), pourquoi pas cela se passerait mal ?
    Quand au choix du locataire, s’il y a bien une chose que je ne souhaite pas déléguer, c’est bien celle-ci ! C’est sur ce point que se base la « stabilité » de l’investissement…

    • Guillaume dit :

      Bon bah on a la même stratégie Louis.
      Je gère moi-même mes 14 appartements répartit sur 5 lieux différents (le plus éloigné est à 1H30 et en moyenne c’est à 1 h de chez moi)
      Avec l’ organisation que tu décris c’est largement jouable même en étant salarié à coté.

      • Louis dit :

        🙂 A ce sujet, j’ai cru comprendre que tu gérais les mises en location de façon efficace et pragmatique, arrives-tu à faire l’EDL de sortie de l’ancien locataire, la visite (le matin) et la signature du nouveau bail (l’après midi) dans la même journée en un seul A/R depuis chez toi ?

        • Guillaume dit :

          C’est jouable mais pas évident; J’y arrive une fois sur 2 disons. Par contre je m’impose une règle de base : Je ne me déplace jamais si loin pour une seule raison; Par exemple, à 14h je fais l’ état des lieux de sortie et ensuite j’enchaîne des RDV pour relouer. (des fois ce n’a pas été possible de faire visiter tant que le locataire est dans les murs). Où alors sortie d’un locataire et dans la foulée rdv avec les artisans pour des éventuels travaux.
          Aussi, toujours au minimum 2 rdv avec des postulants locataires car régulièrement il y en a au moins 1 qui vous « pose un lapin ».(d’ailleurs pour réduire ce risque, j’appelle toujours le matin même pour confirmer le rdv)

  6. Salut Guillaume,
    J ‘étais convaincu que la tranquillité n’avait pas de prix, mais peut-on parler de tranquillité, si malgré une gestion par agence, c est moi qui doit aller négocier avec le locataire un loyer en retard ?
    L’autre point que je voudrais soulever c’est la rétention de loyer que pratique l’agence. Par exemple certains locataires payent leur loyer en début de mois, peu importe, le virement a lieu le 20 ! Bref je prépare mon recommandé, j’ai 3 mois de préavis…

  7. Azar dit :

    Hello Guillaume!

    Tu décris bien les avantages et les inconvénients. Il n’y a pas de formule parfaite, tout dépend du nombre de lots, de la distance, et du temps que le bailleur veut/peux allouer à ces tâches. Mes appartements étant proches de chez moi, je m’en occupe personnellement! Ca me permet de revoir les appartements régulièrement (du meublé en petites surfaces il y a pas mal de turn-over) et surtout je gère à la loupe la vacance locative 😉 Pour l’instant j’ai toujours réussi à faire un état des lieux de sortie le matin et l’état des lieux de sortie l’après-midi! Donc cette journée m’est payée 2 fois! donc ça me « paie » le dérangement 😉 Les visites ayant eu lieux pendant le préavis du locataire (légalement le bailleur a le droit à 2h par jours du lundi au samedi pour effectuer des visites pour la re-location de son bien)
    Pour être et avoir été locataire, les agences n’ont jamais usé de ce droit lorsque j’ai donné mes préavis (2 fois dans ma courte vie), du coup elles ont toujours fait les visites après mon départ, ce qui a forcément généré de la vacance locative à mes précédents bailleurs…

    • Guillaume dit :

      Hello Azar, cela prouve bien que l’on est mieux servis que par soi-même !
      L’agence se moque un peu de se prendre un mois de vacance locative, ce n’est pas elle qui doit rembourser le crédit immobilier de l’appartement…
      Et si en plus tu « gratte » un jour de loyer à chaque départ 🙂

  8. Raphaël dit :

    Je n’ai pas encore suffisamment de biens pour prendre cette problématique suffisamment en compte mais c’est vrai que les derniers inconvénients que tu cites sont relativement « inquiétants » tant ils peuvent avoir un impact financier. Me voyant investir que dans ma région (dans mon mindset actuel en tout cas), c’est vrai que je me vois bien trouver une personne de confiance et compétente qui pourrait m’assurer ce service, mais ça, ça reste toujours la solution idéale sur le papier, on verra bien donc ! 🙂

  9. FranckMus65 dit :

    Bonjour Guillaume
    Je te félicite pour ton blog que je viens de découvrir, je suis en train de tout parcourir petit à petit.
    Etonnant comme le monde de l’immobilier semble partagé en deux, entre les prix de la région parisienne et le reste… Quand j’ai vu les prix annoncés pour tes immeubles, j’ai d’abord cru que c’était les prix des appartements !
    Forcément ça change un peu la donne au niveau rentabilité. Perso, j’ai trois apparts, desquels je ne dégage pour l’heure aucun revenu, je suis tout juste à l’équilibre en gérant tout moi-même, travaux, etc. Je suis aussi un control freak qui aime avoir les mains dans le cambouis.

    Concernant les agences, u n essai avec une agence nationale qui se termine par 21 n’a pas été concluant. J’attends toujours que la personne se déplace alors qu’on avait fixé un RV. Alors je me suis dit que si ça commençait comme ça…
    Dans mon immeuble, un ami gère par agence, pour ne pas s’embêter. Il y a jusqu’à trois mois de vacance entre chaque locataire alors qu’à chaque annonce sur le boncoin, j’ai 50 mails dans la journée… Ca ne motive pas plus que ça à passer par agence.
    En fait l’avantage de l’agence est uniquement de ne plus avoir de rapport direct avec un locataire. Raz le bol parfois des requêtes débiles genre l’ampoule de la cuisine est grillée…
    En ce moment ça va mieux et j’arrive à cibler le profil que je cherche. Comme toi j’y vais au feeling et après quelques frayeurs avec une mauvaise payeuse j’ai revu la copie. J’ai d’ailleurs une audience au tribunal prévue en Mars pour récupérer mes impayés en prélèvement sur salaire. C’est long.
    J’ai aussi le cas de figure où même en cas d’impayé, les agences n’étaient pas super réactives, même avec assurance GLI.
    Donc, à suivre, mais pour l’instant, pas d’agence pour moi .

    • Guillaume dit :

      Hello,
      Bienvenue sur le blog alors !
      Merci pour ton retour d’expérience, à priori on est mieux servis que par soi-même ! 3 mois de vacances locatives VERSUS 50 mails/jour, c’est impressionnant quand même ! Il y a des claques qui se perdent 🙂

      • FranckMus65 dit :

        50 mails par jour le premier jour, mais attention hein, 80% de profils pas possible, et pourtant je suis cool. Le marché est comme tu sais tendu au possible ici, il n’empêche que les bons candidats ne se bouscule pas forcément.

        La sélection drastique des agences fait qu’il y a au final une période variable entre chaque bail qui peut être assez importante.
        C’est d’autant plus génant que dans les studios, le turnover est rapide. 1 an à 1 an et demi. Donc si chaque année tu as en plus deux à trois mois d’inoccupation, ça ne le fait pas.
        Il ne faut pas se leurrer, quand une agence te prend 6% sur un loyer, ça lui fait 30 € par mois sur un studio loué 500. Ils ne vont pas non plus déplacer des montagnes pour toi à ce tarif.

        • Guillaume dit :

          Bien d’accord mais c’est 30 € qui tombent de manière récurrente et certains mois il n’ y a strictement rien à faire ! Imagine un portefeuille de 150 appartements à gérer : ça fait 4500 € de chiffre d’affaire mensuel. De quoi payer une personne à plein temps.

          • David dit :

            Sauf qu’il facturent un loyer lors de l’entrée dans les lieux, donc près d1,5 ans de 6% en plaçant un locataire.
            Au final le récurent s’est juste un bonus.

          • Guillaume dit :

            Salut David,
            Pas tout à fait d’accord avec toi sur ce point. Faire rentrer un locataire c’est un vrai travail chronophage et laborieux.
            Perso en tant que pro de l’immobilier pour moins de 300 Euros pour cette tache, je préfère passer l’après midi au skate park avec mon fils 🙂
            Alors que pour la gestion courante (les 6 ou 8%) , il arrive très souvent qu’une agence encaisse les honoraires alors que pendant de nombreux mois, elle ne fais strictement rien ! (pas d’appel des locataires, pas de panne particulière dans les lots gérés..)

          • David dit :

            Effectivement trouver un locataire est un boulot, mais quand je vois que l’agence m’avait pris 1600€ (un loyer chacun) pour placer un locataire, c’est l’équivalent d’un mois de salaire médian!
            Là, 500€, c’est effectivement peu en comparaison.

  10. FranckMus65 dit :

    1600 € pour trouver un locataire ?? Soit deux mois de loyer ? Ca me parait carrément abusé. Plus le dépot de garantie et le premier mois à verser le jour de la signature…
    Faut avoir les reins solides pour se loger.

    • Guillaume dit :

      Salut Franck,
      Ce n’est pas « abusé » c’est ILLÉGAL ! (certains agent immobilier devraient relire la loi Alur)
      Mais je pense que David, parlait de 1600 € au total donc sur ses 3 ou 4 appartements….

      • FranckMus65 dit :

        Hello Guillaume
        Je sais bien que c’est illégal depuis la loi Alur et son plafonnement des frais d’agence, mais je pense que cela s’est passé avant ?
        .Quant à David il parle bien d’UN locataire. 1600 cela ferai un mois à sa charge et un moins à celle du locataire, c’est du moins ce que j’ai compris.
        Et autant je persiste à penser que pour 5% de frais de gestion, le agences n’en ont rien à battre de gérer proprement, autant ils se gavaient sur les frais d’entrée d’un locataire…

        • David dit :

          Salut,
          Exact Fanck, c’était avant la loi ALUR, loye de 800€, un par le propio, 1 par le locataire.

          Quand à la loi ALUR, je crois qu’elle est pas arrivé dans toutes les agences.
          Là je récupère des bails d’agence post loi ALUR, les diagnostics ne sont pas annexés, et la notice mise en place par la loi ALUR est absente.
          Réponse de l’agence : mais c’est bien comme ça.

  11. C’est exactement comme ça qu’il faut opérer : dans un premier temps, participer à toutes les opérations permettant de louer votre ou vos biens. Grâce à cela, vous connaîtrez tout le process et toutes les ficelles à tirer pour le bon fonctionnement de vos locations. Une fois que vous avez assez d’expérience, il sera nécessaire de déléguer pour gagner du temps (et de l’argent. Pourquoi pas déléguer auprès de débutant que vous auriez formé au préalable ?

  12. roxanne GALARNEAU dit :

    Alors j’y vois un peu différemment: mon « partenaire » est mon mari…la paperasse, il n’aime pas. Bricoler, il sait faire, mais n’a pas toujours envie. Et comme ces projets me tiennent à coeur, je veux surtout pas qu’il me dise: « ça me saoule, on vend tout! » Alors…je gère toute la paperasse depuis chez moi (facile) et la location (facile, la plupart du temps, mes locs sont à qqes KM de chez moi)…mais je délègue les bricolages à la con (genre le volet roulant qui coince). Comme ça monsieur a son samedi matin. Ca s’appelle acheter la paix. Alors, déléguer, mais ce qui a de la valeur ajouté. Je préfère voir un menuisier chialer sur un volet que mon mari – lui je ne le ramène pas à la maison!

    • Guillaume dit :

      Hello Roxanne,
      Désolé mais j’étais complètement passé à coté de ton commentaire.
      C’est drôle mais on dirait ma femme qui parle !
      Je vois que l’on a les mêmes problématiques de couple ! 🙂
      Moi aussi je « chiale » beaucoup quand il faut bricoler…

  13. Laisser faire une agence est la meilleure solution à mon avis. Car cela nous permet d’investir l’esprit tranquille et de profiter des rendus de notre investissement sans avoir à se prendre la tête avec la gestion au quotidien qu’implique un appartement en location.

    • Guillaume dit :

      Bonsoir « Location Gestion »
      Le seul problème, c’est que très souvent, une agence qui gère des dizaines d’appartements se moque pas mal que votre bien reste vide plusieurs semaines entre deux locataires. C’est du moins l’expérience que j’en ai et j’ai plein d’exemples en tête de manque de réactivité d’agences avec lesquelles je travaille, il ne s’agit pas de leur propre argent…
      On n’est jamais aussi réactifs que lorsqu’on gère seul ou lorsqu’on a un petit nombre d’appartements à mettre en location comme je le fais pour mes clients. Personnellement, c’est ne pas passer par une agence qui me permet de garder l’esprit tranquille… après, il y a des situations pour lesquelles on n’a pas trop le choix et il doit bien exister des gestionnaires ultra efficaces 😉
      Chacun fait comme il veut, en somme.
      Bonne soirée !

  14. Josephine dit :

    Perso, je pense que je préférais gérer mes biens seule. Il n’est pas toujours évident de trouver une agence vraiment sérieuse, surtout si on ne connait pas trop le domaine. Puis, ça coûte cher de déléguer la gestion à une entreprise.

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