3 bonnes raisons de faire appel à une agence immobilière

– Buller au bord de sa piscine :

En cette période de vacances, je réfléchis de plus en plus à déléguer mes investissements locatifs aux professionnels de l’immobilier.

La vie est très difficile en ce moment pour moi. J’alterne les apéros avec des amis au bord de ma piscine à la campagne. Se déplacer entre mon transat et le frigo pour aller chercher les glaçons devient de plus en plus difficile 😉 Alors, me déplacer à 110 km pour aller faire un état des lieux de sortie sur mon immeuble de rapport en Lot-et-Garonne…

Entre 3 verres de Ricard et avant de passer au Pastis, (il faut bien varier les plaisirs !) un ami investisseur en Haute-Garonne me parle de sa stratégie. Il confie le job de gestion locative à une agence immobilière Toulouse.

Certes, cela a un coût non négligeable (compter entre 6 et 10% des loyers HT selon les agences et les prestations) mais quelle tranquillité !

Si l’agence est efficace et pragmatique, vous n’entendrez que très rarement parler de votre investissement locatif… sauf pour encaisser des loyers !

Sécuriser ses investissements :

L’autre gros avantage pour mon ami «serial investisseur/buveur de Pastis», c’est de sécuriser son investissement. Je ne parle pas du déplacement en voiture avec 2g d’alcool dans le sang :).

L’agence immobilière de Toulouse va « sécuriser » l’investissement en montant un dossier locataire solide. Elle va s’assurer du sérieux du prospect, demander les pièces justificatives (fiche de paye, cautionnaire….).

Si vous me suivez un peu, j’ai tendance à négliger ce point essentiel. Je fais (à tort peut être !) confiance à ma bonne étoile. J’ai tendance à accepter en locataires des personnes un peu « borderline » (pas assez de revenus, CDD, RSA etc.). Ma femme me le répète sans cesse, je suis trop gentil.

Je suis malheureusement en train d’en faire les frais. Pour la première fois de ma vie d’investisseur, je viens de mandater un huissier pour lancer une procédure d’expulsion. J’en parlerai à la rentrée dans un article. En attendant, vous pouvez toujours relire celui-ci si vous voulez faire des cauchemars !

Une agence immobilière sera sans pitié, si vous voulez louer un appartement sur Toulouse par exemple, si n’avez pas de sérieuses garanties, ce sera NIET, leurs annonces de locations seront voyantes et vues !

Le filtre de l’agence, si elle est sérieuse, est terriblement efficace.

– Trouver en priorité des bonnes affaires :

C’est là que c’est important d’avoir un bon réseau parmi les pros de l’immobilier.

Pour acheter un appartement sur Toulouse, mon ami vient de passer par une agence.

Les plus grincheux diront que ça ne sert à rien de donner 6 000€ d’honoraires à un type vulgaire qui roule en grosse Mercedes (les clichés ont la vie dure !) Seulement voilà, l’agent immobilier en question lui a déniché en priorité un appartement au prix le plus juste !

En passant en direct, c’est souvent plus long et difficile. Les particuliers ont tous tendance à croire que l’immeuble de rapport pourri de la grand-mère vaut un tas d’or ! Seulement voilà, la grand-mère n’a plus entretenu son immeuble depuis 15 ans. Elle s’est transformée en marchand de sommeil. Un agent immobilier compétent saura faire entendre raison aux vendeurs pour fixer le vrai prix. Surtout, l’agent immobilier connait des techniques de négociation très puissantes pour obtenir des rabais significatifs, chose que vous, particulier, ne maîtrisez pas forcement !

Comment faire pour vous constituer ce fameux réseau d’agents immobiliers ? Pourquoi l’agent immobilier va vous appeler en priorité ?

Montrez-lui que vous êtes sérieux, réactif pour visiter, « bankable ».

N’hésitez-pas à passer le voir régulièrement pour lui montrer que vous êtes dans les « startingblocks». Soyez sympa avec lui (ou elle !) : si vous le croisez en ville par hasard, offrez-lui un café. Si vous me croisez pas hasard dans Bordeaux, offrez-moi un verre de Pessac-Léognan ! Croyez-moi, avec cette technique, vous aurez marqué mon esprit 🙂

Sur ce, je retourne finir mon Pastis !

Bonnes vacances !

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26 réponses

  1. paulsrzn dit :

    Hello Guillaume,
    je suis bien d’accord avec toi sur le fait que la gestion locative peut être chronophage, surtout quand les biens loués sont à plus d’une heure de route.
    De plus, si je ne m’abuse, les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers, çà fait une bonne raison de plus de passer par une agence.
    Ps : je vois que l’on a les mêmes centres d’intérêt : apéritif et investissement immobilier !

  2. Bonjour guillaume, pareil la tranquilité parfois cela se paye . Par contre a toulouse c’est facile de selectionner les dossiers je connais bien:) par contre dans les petites communes de campagne moins de gens solvables. Par exemple sur toulouse tu peux demander trois fois le montant du loyer en salaire, dans des petites communes c’est impossibles les salaires ne sont pas les memes ou caf paye les 3/4 du loyer.
    J’en discutais justement avec un agent immobilier d’une ville de 12000 habitants . J’ai un immeuble en vue et
    Perso je reflechis a faire la recherche du locataire par une agence pour eviter les frais de voitures et la paperasse ils prennent 80%du premier loyer en frais et la gestion la faire par mois meme. Car sur des t2 ou t3 les gens restent longtemps donc c’ est presque indolore. De toute façon il faut y passer regulierement dans l’immeuble ce que l’agence ne fait pas forcement . Si jamais y a des reparations a faire l’artisan peut prendre contact directement avec le locataire

  3. Bonjour à tous,

    Personnellement, je pense qu’au début il vaut mieux apprendre à gérer sois même un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, les agences vous prendront davantage au sérieux si vous leurs démontrez que vous savez de quoi vous parlez. Elles feront donc plus attention à ne pas vous « bananer ». Laisser aveuglément une agence s’occuper de votre bien est une erreur que mes parents ont fait et ils en paient aujourd’hui les frais. Je pense en parler prochainement sur mon blog.

    Yves de mesmentors.fr

  4. Salut Guillaume.
    Si on y réfléchis bien, c’est un peu hypocrite comme concept. 🙂 Je suis un peu comme toi, pour la sélection, j ai du mal à dire non, alors que l’agent immobilier, moins impliqué et plus pro, le fera sans hésiter. Donc, je soustraite.
    Mais c’est comme quand il y a du foie gras à Noel, je suis contre la méthode de gavage et je n’élèverai pour rien au monde des oies ! non les pauvres, pourtant je continue à en manger. ..
    La » lâcheté » est une méthode efficace également pour négocier un prix sans vexer le vendeur: »j ‘adore votre bien, c’est pas le problème, c’est juste mon banquier qui bride…

  5. dany dit :

    bonjour,
    c’est vrai que quand on ne sait pas, on se dit acheter de particulier à particulier c’est plus rentable, mais certaines agences comme on le sait abusent dans les commissions et ça fait peur.
    concernant le fait de l’appeler et lui dire que nous sommes dans les « startingblocks », je le fais tellement que j’ai peur de l’importuner maintenant.

    bonnes vacances.
    Danielle

  6. Julien dit :

    Moi je délègue mes apparts à une agence depuis bientôt trois ans et je ne peux que recommander cette solution. Le service n’est pas toujours parfait évidemment mais ds l’ensemble l’agence me fait gagner du temps et des problèmes à régler .

  7. Bonjour Guillaume,

    Les agences immobilières… Le seul moyen de transformer ses revenus immobiliers en revenus 100% passifs… Sinon il y a les actions à fort dividende 😉

    Cordialement,

    Nicolas

  8. L’idée pour beaucoup d’entre nous, à moyen terme est d’être indépendant financièrement. Pour y arriver, il faut faire des concessions (travaux, gestion…) Le tout est d’avoir le meilleur rendement possible au départ pour amorcer le processus.

    De toute façon, la question ne se pose plus lorsqu’on a trop de bien à gérer. La seule question important est de savoir à quel moment on passe le relais.

    La réponse à cette question est propre à chacun, tout dépend de :

    – Son temps disponible
    -Du prix auquel on estime son tarif horaire (si je passe une heure à gérer un locataire, est ce que j’économise plus d’argent que ce que j’aurai gagné en travaillant une heure ?)
    -De ses compétences en relations humaines
    -De ses compétences de gestionnaire

    Pour ma part, je ne me suis même pas posé la question, si le rendement est bon dès le départ, c’est un luxe qui vous ménagera bien du stress !

  9. dany dit :

    bonjour,
    je reçois désormais des alertes par mail de nouveau commentaire.
    C’est génial, chapeau au webmaster!!

    • Guillaume dit :

      Bonjour Dany,
      Oui en effet il est bon le webmaster 🙂
      C’est une nouvelle fonction que tu peux désactiver ( en décochant sous « laisser un commentaire ») car cela peut très rapidement encombrer ta boite mail et devenir désagréable !
      Au plaisir

  10. Bonjour,

    Je suis un pro-délégation je n’imaginerai même pas faire 100 km pour gérer un bien en direct. De plus je fais du saisonnier et si j’avais voulu faire le ménage j’aurai fait des études pour mais que je suis assez faignasse sur les bords j’ai fait des études pour être chef 😉

    En revanche, je suis moins convaincu par l’agent immobilier qui arrive à convaincre mémé de proposer son immeuble au juste prix. En tout cas par chez moi (où il y a quand même beaucoup d’agences compte tenu du marché) les agences ont parfois tendance à accepter le prix du vendeur pour signer un mandat exclusif quitte ensuite à chercher plutôt le pigeon en vantant nos cocotiers plutôt que les qualités intrinsèques du bien.
    Mais bon c’est comme toutes les professions il y a de vrais professionnels et d’autres qui le sont beaucoup moins…

    Autre point concernant le coût ce n’est pas tellement la gestion courante qui est onéreuse mais souvent les frais de relocation. A surveiller donc…

  11. Nicolas dit :

    Le problème des agences immobilières, c’est le comportement général de certains au détriment d’autre. Il y a des abus, je pense notamment à la reconduction des baux, avec des frais injustifiés (illégal puisque tacite). En face, il y a ceux qui sont vraiment pro et honnête.
    Je suis un fervent défenseur de déléguer ce que l’on sais parfaitement exécuter soi-même, pour pouvoir négocier les points sur lesquels certains prestataires ont tendance à abuser et à éviter de se faire enfiler… hum hum.

    Par contre, le taux est négociable, et selon le nombre de lot, il est possible d’avoir des 5%ht.

  12. Guiguisky dit :

    Pour te payer un verre sur Bx il faudrait que tu arrêtes de te défiler surtout!!!! 😉

  13. Alan green dit :

    Le prix de la tranquilité vous dites
    Petit report sur l agence imm0n*va 30 et 84
    Service compta difficilement joignable
    Erreur de leur part lors de la gestion des Grl toujours rien reçut depuis un an
    Sur les trois derniers locataires qui sont rentrés c est bibi qui leur a apporter les dossiers bref que du bonheur… J en suis a 1500 euros pour ma poire et le service compta fait l anguille quand je demande des nouvelles de mon dossier remboursement grl datant de 2013????
    Un article s intitulant comment changer(choisir son) d agence en gestion locative
    Pourrait intéresser beaucoup de monde je ne dois pas être le seul dans ce cas

  14. Guiguisky dit :

    Bonjour à tous. Pour ma part j’ai 12 lots et je gère tout moi même avec l’aide des parents quand je ne suis pas dispo.
    Mettre tout en gérance me coutrait un bras, sans parler des frais de relocation…

  15. précédent dit :

    Quel plaisir de te lire

  16. Toudoucement dit :

    J’avais confié mon dernier investissement en gestion à l’agence par laquelle je l’ai trouvé dans le but de me constituer un réseau.Le courant passait bien avec la dame qui s’occupait des transactions comme avec sa collegue qui s’occupait des locations.
    Malheureusement,je n’ai pas eu le temps de profiter de ce modeste réseau de professionnels,la succursale locale a été fermée.

    Pour Guillaume,je vois au moins 2 raisons de continuer à gérer en direct:
    -Continuer à alimenter ce blog.
    -Sortir de ce début d’alcoolisme 🙂

  17. Sebastien dit :

    Bonjour Guillaume,

    Pourquoi ne choisis-tu pas « mieux » tes locataires ?
    Quitte à avoir le choix, autant prendre les bons dossiers, non ?
    A moins que tu aime le risque 🙂

    Personnellement, je fais de la location courte durée à 90%.
    Aucun risque d’impayé. Les gens rentrent après avoir réglé le séjour.

    A bientôt

    • Guillaume dit :

      Salut Sébastien,
      En effet, on peut toujours « mieux » choisir ses locataires. Seulement à un moment donné il faut avancer. La perfection n’existe pas.
      Certains ne passeront jamais à l’action car sur le papier ce ne sera jamais parfait. Certaines personnes seront célibataires toute leur vie car ils trouveront toujours des défauts à un potentiel conjoint. La vie est faite de compromis.
      Je regarde aussi le ratio temps passé/résultat.
      Dois-je faire 3 visites en 1h30 et choisir un des 3 dossiers OU 30 visites sur une durée beaucoup plus longue (disons 1 mois)?
      Pendant ce mois à chercher LE locataire parfait, je n’encaisse pas de loyer.
      Je préfère rester efficace et pragmatique.
      La location courte durée est une bonne niche à exploiter. Perso je trouve ça bien trop chronophage…

      • Sebastien dit :

        Pour le moment, je continue à avoir le choix sur mes locations meublées.
        J’espère que ça va continuer…

        Pour la location courte durée, en effet, cela prend un peu plus de temps. Je ne peux que confirmer.
        Par contre, je commence à être pas mal industrialisé et je délègue.
        C’est là que ça commence à devenir intéressant 🙂

  18. Serges dit :

    Alors Guillaume, quelles sont les news de ta procédure d’expulsion ?
    Est-ce que tu as pu mettre le « mauvais payeur » dehors ?
    Ces procédures sont réputées longues et coûteuses …. il faut être sacrément patient j’imagine.

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