Le beurre, l’argent du beurre…

Depuis les débuts de ce blog, j’explique à longueur d’articles avec de multiples détails comment j’arrive à sortir des bonnes rentabilités, voire même exceptionnellement des rentabilités de malade sur de la location nue… il n’y a pas de secret. Enfin, il y en a un qui se résume dans un proverbe que vous retrouverez un peu plus bas.

Comme je suis un gars super organisé 😂, cet article sera composé de deux parties :

1. Il ne faut pas vouloir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière (vous avez vu, je sais rester poli 😉)
2. Si toutefois, vous voulez générer du cash flow et vous faire une trésorerie sans passer par la case « notaire » avec toutes les sueurs froides et les angoisses qui vont avec ou que vous n’êtes tout simplement pas « bankable», j’ai un truc qui devrait vous plaire…

1. Pourquoi cette expression ?

Ces derniers temps, j’ai eu maille à partir avec certains investisseurs novices que j’ai accompagnés, conseillés, et à qui j’ai présenté des projets qui ne sont ni plus ni moins que le type de projet dont je parle à longueur de temps sur le blog, et dans lesquels j’aurais pu tout à fait m’engager en personne.

Voici deux cas qui me viennent à l’esprit.

Cas A :

un projet à 11 % dans le nord de la France, 6 mois de démarches et de tractations en tout genre pour mon acolyte Guillaume du Nord qui s’est démené pour un client qui avait l’air de vouloir en découdre.
De multiples dépacements, des devis modifiés plusieurs fois, une négociation rondement menée, un compromis signé, une demande de prêt acceptée et renvoyée, un rendez-vous prêt à être programmé pour signé l’acte authentique…
Et bien non, le gars a décidé au bout de 6 mois que le projet était trop risqué.
Après avoir fait toutes les démarches en vue d’acheter, il a fait ce que les notaires appellent gentiment un « caprice ». Sans raison particulière (il aurait pu se passer un truc dans sa vie qui aurait expliqué un tel renoncement de dernière minute). Le gars était juste pété de trouille.
Et comme le notaire n’a pas été carré (ça arrive aussi), un petit vice de procédure lui a permis de se rétracter sans autre forme de procès.

Cas B :

Il y a 2 jours : Un projet à près de 12 % bruts (sic !) toujours dans le Nord.
Compromis préparé par le notaire et en attente de signature. Une partie de l’immeuble et le garage ont une toiture composée de plaques de fibro-ciment (donc aimantées), tout comme un conduit présent dans la cave. Comme dans beaucoup d’endroits encore en France. Le futur acheteur l’a vu lors de la visite. Celui-ci n’est pas dégradé et ne représente donc aucune dangerosité. Ces matériaux étaient plébiscités pour leur solidité, alors à moins de faire du zèle, pas besoin de s’en occuper avant un paquet de temps.
Voici un extrait du diagnostic :
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Le garage de notre première maison avait le même souci (toit en fibrociment). Ça ne nous a pas empêchés de l’acheter car c’était une excellente affaire. Ce garage est même devenu par la suite notre salon. J’ai donc regardé la télé, une bière à la main avec de l’amiante au dessus de la tête. Et ça n’a pas du tout choqué les personnes qui ont racheté cette maison grâce à laquelle j’ai empoché une jolie plus-value !

Il y a aussi du plomb dans certaines peintures (pas sur les murs mais sur certaines parties de boiseries et balustrades). Deux fois rien comme vous pouvez le voir sur ce diagnostic.

Sans nom 1

C’est le cas de la plupart de mes propres immeubles et ça n’a rien de dangereux en si faibles quantités. Au pire, en cas de doute si un marmot est susceptible de lécher les parties concernées, un petit coup de peinture et c’est recouvert ! C’est juste le lot des immeubles anciens. Si j’avais du renoncer à un achat d’immeuble à chaque fois qu’il y avait un peu de plomb dans les peintures, je n’aurais jamais rien signé !

 

Pour résumer, avec 12 % de renta, il faut un peu s’attendre à ce genre de petits inconvénients, non ?

Et bien non, alors que les négociations sont faites, le rdv fixé pour signer, l’acheteur veut désormais une énorme ristourne de 25% de la part du vendeur qui a déjà été poussé dans ses retranchements lors de la négociation, sans quoi il se rétractera…
Vous me direz : qui ne tente rien n’a rien ?
Ok, mais le client a voulu renégocier avec le vendeur via le notaire sans même daigner appeler Guillaume ou moi-même pour en rediscuter.

Euh, pardon, mais je ne comprends pas là…
Bien entendu, le vendeur l’a envoyé péter. Et j’aurais fait pareil à sa place ! Un immeuble en très bon état, qui tourne tout seul (3 lots loués sur 4) et déjà négocié à 12% brut, faut pas rêver non plus !

Finalement, cette personne préfère acheter un immeuble avec du déficit foncier.
Ok, mais il ne va pas falloir trop pinailler dans ce cas…

A sa place, j’aurais sauté sur cette opportunité et j’aurais monté une SCI à l’IS pour ce petit immeuble tranquille afin d’alléger ma note fiscale.

Les SCI à l’IS sont très en vogue. Notre nouveau Président veut chouchouter les sociétés en prévoyant de baisser le taux de l’impôt sur les sociétés.
Paul Aubé, un de mes clients investisseurs a potassé le sujet de A à Z et a écrit un guide sur le sujet très complet.

Le beurre, l’argent du beurre…

Toute personnes qui lit ce blog régulièrement doit savoir que si les projets que je proposais étaient « plan-plan », ils ne rapporteraient pas 10 % ou plus mais 5 ou 6 % dans le meilleur des cas.
Je serais vendeur de Pinel ou d’immeubles de rapport à visée patrimoniale dans le centre historique de Bordeaux…

Mes projets impliquent de s’investir, et, c’est vrai, de se faire parfois des frayeurs. Certains les dépassent. D’autres n’y parviennent pas. Je peux comprendre : ce n’est pas pour tout le monde et j’ai toujours été parfaitement clair sur ce point !

Par contre, ça me gêne que des rêveurs versatiles fassent perdre autant de temps à des professionnels à cause de leur indécision. C’est juste une histoire de respect un moment donné. Dans le cas A, Guillaume a dû passer au moins 50 heures en déplacement et en coups de fil avec un mec qui n’aurait jamais du laisser les choses aller aussi loin. Ce dernier a aussi fait tourner des artisans en rond en leur faisant modifier, et remodifier des devis qui finalement ne serviront à rien.
Personne ne lui a mis le couteau sous la gorge pour faire toutes ces démarches.

Quand je vois le mal de chien que certaines personnes ont pour obtenir un crédit, et que certains font la fine bouche. 😕

Dans le cas B, il s’agit d’une personne qui a payé pour un accompagnement alors à la limite, c’est son problème si finalement, il n’est pas assez sûr de lui pour saisir la bonne affaire et faire les concessions qui s’imposent. Mais encore une fois, tout est une question de procédé et je n’aime pas trop les gens qui se dégonflent.

Alors j’aimerais juste que ceux qui se voient en Indiana Jones de l’investissement et qui se tirent la queue entre les jambes à la première difficulté évitent de m’appeler pour me demander de l’aide. Ce sera mieux pour tout le monde.
Et puis, si vous faites partie des personnes qui m’ont demandé de les accompagner et à qui j’ai dit non, ou si je vous accompagne et que je vous demande une grosse dose de patience car c’est « chacun son tour », ces histoires doivent vous agacer aussi.

Comme je vous comprends…

Bon, ça y est, j’ai râlé un peu, ça va mieux. 😉

 

2. La bonne nouvelle pour ceux qui se reconnaissent (un peu ou beaucoup) dans les profils des cas A et B, qui ne veulent pas s’engager ou qui n’ont tout simplement pas la possibilité de se faire financer, il y a un petit gars qui a eu une idée de génie.

Ecoutez ça : sans être propriétaire, sans aucun financement, et avec un apport minimum, vous allez pouvoir générer des revenus locatifs !

J’adore sortir des schémas classiques et là, c’est juste énorme !

Je ne vais pas rentrer dans les détails car vous allez bientôt en entendre parler.
Cet investisseur aguerri a passé des mois à tester un nouveau concept que je trouve génial et qui va vous permettre de vous enrichir ! Il s’agit de faire fructifier l’immobilier des autres… il fallait oser et il l’a fait !

Comme c’est dans les vieux pots qu’on fait les meilleurs soupes, vous n’échapperez pas au classique arsenal marketing pour ce nouveau programme…

Comme vous le savez, mon but n’est pas de vous harceler.

Le mardi 6 juin, je vais vous envoyer un mail pour tout vous expliquer.
Cliquez ici pour accéder à la présentation de ce programme innovant !

Alors si après le premier mail qui parlera de ce nouveau concept, vous ne souhaitez pas en savoir plus, rien ne sert de vous désinscrire (sauf si vous ne supportez plus ma prose, ce que je peux parfaitement comprendre).
Vous n’aurez qu’à répondre au mail en question : « Non merci. » Et je vous laisserai tranquille, promis !

Bon allez, je vais boucler ma déclaration d’impôts… tenez, une autre expression me vient à l’esprit quand je vois la simulation de mon IR : les cordonniers sont décidemment les plus mal chaussés 😉

En même temps, on ne peut pas être au four et au moulin 😉

à bientôt !

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29 réponses

  1. FG dit :

    Moi aussi je suis sur mon IR , 190 000 € de loyers et zero d’impot … LMNP je vous dis , ya que ça de vrai !!

    • Guillaume dit :

      Hello FG, belle performance bravo !
      Pensez quand même à payer un peu d’impôts pour participer à l’effort collectif.
      Je le répète souvent mais payer des impôts n’est pas une maladie, on aimerai juste que nos impôts soit mieux utilisés.:)

      • FG dit :

        A chaque immeuble je paie les droits de mutation , j’en suis a plus de 100 000€ en 3 ans , c’est bien des impôts non ??

  2. DavidS dit :

    Yes Papa ! Des fois je me dis en pensant à l’investissement immobilier « mais pourquoi tout le monde ne le fait pas ? »… et bien parce que c’est pas facile de sauter le pas pour la plupart des gens ! et ma foi tant mieux pour ceux qui osent et persévèrent !
    Par contre, je te rejoins sur la nécessité de bien réfléchir avant de s’engager et de faire perdre du temps aux autres (Notre ressource la plus précieuse)

    • Guillaume dit :

      Hello David, surtout quand les « autres » sont des professionnels et ne sont pas là pour jouer aux billes mais pour gagner leur vie. 🙂
      Hors associations caritatives, je ne connais pas grand monde qui accepte de bosser 50 heures sans toucher 1 centime.

      • Lila dit :

        Bonjour Guillaume, je suis daccord avec toi tant de travail pour rien, y en a qui sont inconscients ou n’ont pas de respect comme tu le dis. Oui cela fait mal à ceux comme moi à qui tu as dis non ! et qui sont prets à concretiser et ne dependent pas de la banque. j’ai mon cash pret pour l’achat d’un petit immeuble avec 4 lots loués ou a rafraichir et louer….Je ne peux malheureusement pas faire en claquant les doigts, étant tres loin de la France. Je continu à lire tes articles toujours très instructifs pour apprendre à investir toute seule éventuellement dès que l’occasion se présente avec les recherches sur internet mais malheureusement sans visite des endroits visés encore….

  3. Thomas dit :

    190 K€ de loyer et lmNp c’est un troll ou il y a une explication ?
    Amicalement,
    Thomas

    • Guillaume59 dit :

      J’allais le dire aussi!! A mon avis 19ke…

      • FG dit :

        Oui 190 K et lmnp , c’est quoi le problème ?

        • Guillaume59 dit :

          En lmnp tes revenus annuels ne peuvent pas dépasser 23ke. Au delà tu deviens LMP

          • FG dit :

            Non Guillaume vous faites erreur , il n’y a aucune limite ..

          • Guilhem dit :

            Non, les 3 conditions pour être LMP sont cumulatives. Il faut être inscrit au RCS, avoir plus de 23k€ de loyers déclarés, et qu’ils constituent plus de 50% des revenus du foyer fiscal 🙂

          • Guillaume dit :

            Hello, voilà je m’absente une matinée pour visiter un immeuble et c’est le bordel à mon retour ! 🙂
            Il est bien entendu possible en LNMP d’encaisser 190 000 Euros de loyer.
            Je pense que la confusion vient du fait qu’il est souvent admis qu’au delà de 23 000 Euros vous pouvez bénéficier du régime très avantageux du LMP.
            Guilhem en explique très justement les 3 conditions à réunir pour pouvoir en bénéficier. Attention cependant le LMP n’est pas forcement la panacée. Il faudrait un article complet pour comparer les 2 régimes pour que chacun fasse ces propres choix.

          • Guillaume59 dit :

            Oui effectivement ne voulant pas rentrer dans les détails et au vu de tels chiffres annoncés j’étais persuadé qu’il y avait un 0 en trop. C’est assez rare quand même de déclarer un tel chiffre d’affaire en meublé! Bravo quand même!!!!

        • FG dit :

          Guillaume , vous dites que le régime LMP est très avantageux , je suis en désaccord avec cette assertion et j’ai des arguments que je développerai si besoin , le débat est intéressant mais je ne sais pas si c’est sa place ici …

          • Guillaume dit :

            « Il peut être très avantageux mais n’est pas forcement la panacée »
            Donc je suis bien en’accord avec vous.:)
            Il faudrait vraiment un article complet pour comparer les 2 régimes.
            Vous avez raison d’utiliser au maximum cette niche du Lmnp en espérant que les gouvernements à venir ne la remette pas en cause. Il faut bien avouer que c’est terriblement avantageux cette histoire d’amortissement non pris en compte dans le calcul de la plus value.

  4. Florian dit :

    Je suis en LMNP aussi, mais je n’ai que 40k€ de loyers.

  5. Norca dit :

    Bonjour Guillaume
    Tant de travail pour deux fermetures de porte.
    De mon côté si tu veux je suis solvable (situation stable) envie d’investir dans un immeuble mais pas le temps de m’en occuper.
    Je me rappelle avoir demandé les services d’un blogueur concernant un immeuble en particulier.
    En guise de réponse j’avais eu que ma situation était « compliquée  » mais surtout j’avais vu que le bien visé faisait l’objet d’un article de ce bloggeur qui en ventait la rentabilité
    Il y a toujours des réponses qui déçoivent mais travailler 50h pour rien je ne le souhaite à personne

    • Guillaume dit :

      Hello Norca,
      Etrange ton commentaire, j’aimerais bien que tu m’envoie Stp en MP le lien de l’article de ce bloggeur mystérieux…
      Bien à toi

  6. Sylvain dit :

    Bonjour Guillaume,

    Encore merci pour ton blog et ton travail, je me répète je sais !!!
    J’ai fait du commerce et je sais ce que c’est de travailler pour rien, ce n’est pas agréable mais il faut oublier les échecs de ce genre et voir la globalité, je pense que ceux que tu as accompagnés et qui sont satisfaits de tes services sont plus nombreux, sans compter tous les lecteurs de ton blog !
    Continue comme ça, et merci de tes conseils, en ce qui me concerne tu m’as permis de chercher dans la bonne direction et de lever mes doutes SCI ou pas IS ou IR etc.

    Sylvain

    • Guillaume dit :

      Salut Sylvain,
      Merci pour ton soutien, sur la globalité je n’ai pas à rougir au contraire 🙂
      Au final, les plus pénalisés sont ceux qui ne passent pas à l’action.
      Je sais que certains regarderont toute leur vie le train passer.
      Au plaisir

  7. Julien dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je me retrouve complètement dans ton discours (mais de ton côté, bien entendu) ! Je ne compte plus le nombre de personnes qui ont toujours trouvé un truc à redire mais, comme tu le dis si bien, on ne peut pas tout avoir ! Mes immeubles / appartements ont aussi des traces de plomb ou d’amiante; et ont eu des diagnostics avec écrit en gros « installation électrique (ou gaz) dangereuse, risque d’électrocution ou d’explosion ». De quoi faire peur, non ? Alors qu’en fait, tout ce qu’il fallait faire c’était mettre au norme des prises ou fermer une arrivée de gaz…

    Alors, bien sûr, ça fait peur (surtout au début). Mais c’est aussi ça, faire une bonne affaire: aller là où 99% des gens ont peur d’aller !

    En bref, je comprends ton agacement et je te soutiens à 100% !

    • Guillaume dit :

      Hello Julien,
      Merci de ton soutien.
      C’est vrai que les très bonnes affaires se font sur des immeubles qui font peur de prime abord.
      Le problème pour moi est de déterminer le niveau de risque acceptable pour chacun mais c’est très subjectif. Dans le cas A l’acheteur flippé nous a avoué qu’il ne dormait plus depuis 15 jours ! j’ai toujours pas compris pourquoi tellement ce projet est simple….bref…
      Pour vous enrichir, achetez un problème, vendez une solution !

  8. zmasters dit :

    C’est en effet scandaleux de s’investir dans ce genre de projet, de faire déplacer et travailler des personnes pour finalement faire un « caprice ». On devrait mettre comme chez le notaire une clause avec une perte de 10% des sommes prévus en cas de retrait.
    Un beau gâchis tout ça. Certainement des gens avec des paillettes plein les yeux qui se sont dit qu’ils allaient tout obtenir de façon simple et rapide. Faut pas rêver c’est avant tout du travail de réussir dans l’immobilier.

    • Guillaume dit :

      Bonjour zmasters,
      Merci pour ton soutien.
      Cette clause existe dans les compromis donc dans ce cas de figure le client aurait du payer 10% de pénalité au vendeur et régler les honoraires d’agence.
      Sans rentrer dans les détails, le notaire a fait une petite boulette qui nous prive de tout recours.
      Je pense aussi que nous les blogueurs nous avons notre responsabilité dans tout ça : Clairement nous avons tendance à vendre trop de rêve, tendance à balancer « des paillettes plein les yeux ».

  9. Pierrick dit :

    Il trouve De bon plan ce Guillaume, comment peut on Le contacter. je suis sur Dunkerque, si il n’est pas trop loin, peut être que sont aide serais la bienvenue

    • Guillaume dit :

      Bonjour Pierrick,
      Pour la mise en relation je vous propose (et aux autres lecteurs intéressés par un immeuble sur les départements 59/62) de m’envoyer un mail via le formulaire de contact du blog avec comme en-tête « immeuble 59 »
      N’hésitez pas à vous présenter en quelques lignes dans le mail. 🙂

  10. Lucie dit :

    Super articles comme tout jours. Cela faisais un petit moment que je ne t’avais pas relu 🙂
    Et je confirme que les gens qui te font perdre ton temps sont plus qu incorrect. (J’ai eu le cas récemment avec un artisan)

    Perso j’ai hâte d’entendre de quoi il s’agit concernant l’annonce de ton Ami, même si je pense avoir une petite idée .

    Au plaisir de te relir mon Ami et encore bravo pour tous ce contenu !

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