3 Bonnes raisons d’investir dans un immeuble de rapport !

J’ai eu l’occasion dans ma courte vie d’investisseur en immobilier de tester plusieurs « supports » d’investissement locatif (studettes, T2, maisons, locaux commerciaux, locaux professionnels…), je reviendrai en détail sur certains.

Avec du recul, je peux vous affirmer aujourd’hui que le meilleur vecteur de création de richesse se situe dans les immeubles de rapport !

Bon OK ce type est cinglé, devez-vous penser. Comment faire pour acheter un immeuble complet ? Nous ne sommes ni Bill Gates ni Warren Buffett !

Dites vous bien une chose : un immeuble de rapport n’est pas forcement un bel immeuble de type Haussmannien à Paris avec 30 appartements.

Nous possédons avec mon épouse une maison de ville achetée 95 000 Euros et divisée en 2 appartements locatifs, bah… pour moi, c’est un immeuble de rapport !

Vous voyez, c’est accessible à tous.

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Voici donc les 3 raisons principales d’acheter un immeuble de rapport :

 

  • Vous n’êtes pas en copropriété.

 

Et ça c’est le top ! Si vous avez déjà un bien locatif dans une copropriété, vous en connaissez les inconvénients.

Cela coûte cher en charges, il faut payer un syndic (pas toujours efficace loin de là !) , assister à des assemblées annuelles interminables avec des types toujours prêts à emmerder ennuyer les autres. Certains veulent repeindre les parties communes, d’autres pas. Certains ne payent pas leur charges…ce qui très vite peut « plomber » l’immeuble.

Si vous possédez un immeuble complet, vous êtes le seul maitre à bord ! Vous êtes le seul à décider quand vous allez repeindre la cage d’escalier…ou pas . Si vous voulez aménagez les combles, pas besoin de demander l’accord des autres copropriétaires (ceux qui ont essayé savent de quoi je parle : ils ont dû bien s’arracher les cheveux devant la lourdeur administrative que cela représente !).

  • Vous faites une économie incroyable de temps.

 

Imaginez que vous achetiez un immeuble avec 4 lots plutôt que 4 appartements dans des lieux différents.

Au lieu de faire 4 visites, vous n’en faites qu’une. Vous ne faites qu’un seul passage chez le notaire, une seule demande de prêt…

Vous comprenez bien le gros avantage que procure cette économie d’échelle ! Et le temps est ce que nous avons de plus précieux.

Graphique

 

  • La rentabilité est nettement supérieure

Encore un avantage énorme ! Vous achetez moins cher au M2 et vous louez le même prix. La rentabilité est donc en théorie plus importante !

Vous achetez moins cher car vous profitez d’un « prix de gros ». Vous n’êtes pas en concurrence avec des primo-accédants mais uniquement avec des investisseurs. Cela fait tout de suite beaucoup moins de candidats à l’achat, ce qui en toute logique fait baisser le prix.

Vos charges sur l’immeuble sont plus faibles (vous n’engraissez pas un syndic 🙂

La prime d’assurance « propriétaire non occupant » est plus faible également toujours grâce à ce prix de gros. Les assureurs font un rabais sur de la quantité de lots.

Vous pouvez optimiser vos dépenses, par exemple ajuster la fréquence de nettoyage des parties communes, bien régler la minuterie de l’éclairage des communs pour réduire la facture EDF.

Vous croyez que ça l’empêche de dormir votre syndic si vous devez payer 50 euros de plus à l’année d’électricité ? Avec les 50 euros économisés, je préfère amener mes enfants au cinéma 🙂

Dites-moi ce que vous pensez de cet investissement et surtout trouvez-vous d’autres avantages à investir dans un immeuble entier?

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30 réponses

  1. Audrey dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je suis tout à fait d’accord avec toi dans le fait qu’un immeuble de rapport offre nettement plus « d’avantages » que le fait d’acheter des appartements 1 par 1. Toutefois, je n’ai pas encore eu « le courage » de sauter le pas. Je préfère, du moins pour l’instant, avancer petit à petit et me faire la main sur mes 2 appartements. Même si je t’avoue que cela m’a trotté dans la tête récemment.. Je suis en train de chercher un troisième bien à acquérir (je vais d’ailleurs en visiter 2 cette après-midi). Et pour la petite histoire j’ai également regardé les immeubles mais malheureusement dans le secteur que je recherche il n’y en a pas qui se présentent. Ce n’est pas grave. Ce n’est que partie remise. Je pense que ce qui nous motive, nous investisseurs ou futurs investisseurs, c’est l’opportunité d’atteindre l’indépendance financière. Et l’immobilier est quelque chose qui va nous permettre d’atteindre cet objectif plus ou moins rapidement. Merci en tout cas pour ces premiers articles et bon courage dans le lancement de ton blog. 🙂 Audrey

  2. Guillaume dit :

    Merci Audrey, bonne recherche alors ! Méfie toi quand même des charges de copropriétés, cela peut très vite te plomber le rendement.
    Dans quel secteur investis tu?

    • Audrey dit :

      Bonjour Guillaume

      Pour répondre à ta question j’investis sur St Étienne

      @ bientôt

      Audrey

      • boris dit :

        Bonjour Audrey,

        tu investis dans des immeubles ?
        Pour quelle(s) raison(s) cibles-tu Saint-Etienne ? La courbe des prix depuis vingt ans fait vraiment très peur…

        Boris
        PS : merci à Guillaume pour ce blog top !

  3. Robin dit :

    Merci pour ton article qui est très intéressant,je te rejoin complètement pour dire que les immeubles de rapport son les meilleurs en taux de rentabilité,j’ai moi aussi expérimenté plusieurs type de bien différents et maintenant je ne souhaite investir plus que sur des immeubles!!
    Comme tu dis il y a des immeubles a tous les prix et on ne pense pas toujours que les banques ont suivre … Et pourtant , si l’immeuble est rentable les banques préfère prêter pour un immeuble que pour un seul appartement ou une maison car le risque est divisé par les nombre de logements,on peut avoir un problème de loyer ou un appartement vide mais jamais les 3 ou 4 a la fois!!
    Je te souhaite bonne chance pour ton blog et serais content de partager de l’expérience avec moi tu peux me contacter par mail (je suis en correze)

  4. Guillaume dit :

    Merci Robin pour tes encouragements.
    C’est vrai que c’est une bonne manière de diluer le risque sur plusieurs locataires.
    Certains investissent dans un appartement en Duflot pour 150 000 €. Imagine la catastrophe si le locataire fait défaut. Pour le même prix, j’achète dans des villes secondaires un immeuble avec 3 T2. Si un locataire ne paye pas, les loyers des 2 autres couvrent quand même la mensualité d’emprunt.
    En Corrèze, tu dois trouver de bons rendements, supérieurs à 10% je suppose…
    Au plaisir.

  5. Bertrand dit :

    Bravo Guillaume pour ton choix d’immeuble de rapport, le graal de l’investisseur immobilier !

    L’avantage supplémentaire que je vois à se lancer dans un immeuble de rapport, c’est qu’une fois le financement accordé par la banque, l’investisseur bénéficie pleinement de l’effet de levier !!

    Ce n’est alors pas un appartement mais plusieurs qui sont amenés simultanément à progressivement développer le patrimoine de l’investisseur et tout cela en une seule opération!

    A bientôt,
    Bertrand

  6. Guillaume dit :

    Salut Bertrand, oui en effet c’est un avantage énorme. En une seule opération tu deviens propriétaire de plusieurs appartements. Quand on sait comment c’est galère de monter un dossier bancaire qui tiens la route, autant le faire pour du lourd.
    C’est vrai que cet effet de levier nous rends bien service, c’est même terriblement puissant. Quand je pense que sur mon avant-dernière opération j’ai emprunté 145 000 € à 3,90% et je l’ai « placé » à 14% dans un immeuble ! Ou comment s’enrichir grâce à l’argent des autres 🙂

  7. InvestMan dit :

    Autre avantage (en gain de temps), la gestion courante qui est largement facilitée puisque tout est au même endroit 🙂

  8. Guillaume dit :

    Salut InvestMan,
    Exact, cela permet de mutualiser certain déplacement…
    A contrario, cela peut être un inconvénient. Un locataire ayant la rougeole peut la refiler aux autres 🙂
    Sérieusement un client a eu un problème d’impayés avec un locataire indélicat (je suis gentil sur le terme). Ce cloporte (là je suis moins sympa) a réussit a » fédérer  » l’ensemble des locataires de l’immeuble !!! Plus personne ne payait son loyer. Un bras de fer était installé entre mon client et l’ensemble de l’immeuble. C’était pour une demande de travaux (ils voulaient que le proprio change les fenêtres). Il a du céder et tout est rentré dans l’ordre…

  9. David dit :

    Un autre point avantageux pour l’immeuble.
    Dans mon cas, j’avais regardé pour acheter un appartement dans ma ville : 100k€ en prix d’entrée pour un studio d’environ 20m². (avec un état pas catastrophique, mais un peu de boulot).
    A 1h30 de route, proche de la famille, j’ai acheté un immeuble à 120k€ (avec 3 appartements) dans un état bien plus propre.
    Par contre, inconvénient, le marché locatif semble plus calme, ce qui n’aide pas à la relocation (j’avoue être dans le cas).

    Ceci dit niveau rendement, je reste dans le vert avec un logement vacant, ce qui est quand même plus sécurisant qu’avec un seul appartement qui plombera immédiatement la trésorerie en cas de vacances.

  10. Guillaume dit :

    Salut David,
    Entièrement d’accord, avoir trois appartements pour le prix d’un seul, revient à fortement diluer le risque !
    Bon c’est vrai que dans ce genre de petites villes, lors d’une relocation le téléphone ne sonne pas 40 fois dans la journée 🙂
    Mais avoir 4 ou 5 appels dans la semaine suffit amplement pour relouer.

  11. Dany dit :

    Bonjour à tous!!

    @ David, avez-vous envisagé de baisser un peu le loyer?
    Vaut mieux une entrée d’argent qu’un logement vide comme le dit si bien Guillaume.
    Pensez-y, on ne sait jamais, même si vous estimez que vous êtes déjà au prix du marché, rien ne coûte d’essayer.

    Bonne journée

    • David dit :

      @Dany, J’ai baissé de 10% le loyer. (350 -> 320)
      Ensuite en comparant, je suis dans la moyenne.
      Par contre, difficile de comparer, la plupart des offres n’évoquent pas les charges.
      La première visite, la personne souhaitait un bien de plus haut standing.
      On espère avoir d’autres visites ce week end. (en semaine, c’est galère pour faire visiter.)

  12. Bonjour à tous,
    Avec ta définition d’un immeuble de rapport, je me dis que mon premier investissement locatif à donc été un immeuble de rapport ! C’est la classe ! Je n’y avais pas pensé ! J’ai simplement divisé la maison de ville (verticalement plutôt qu’horizontalement) en 2 logements ! Il y avait 2 entrées coté rue, donc 2 apparts en duplex avec chacun un bout de jardin. Et surtout pas d’espace commun donc pas de charge d’électricité ou de nettoyage !

    • Guillaume dit :

      Très bonne stratégie la découpe verticale.
      Au moins tes locataires ont chacun un jardin et ça évite les problèmes phoniques (du genre la voisine du dessus qui marche la nuit avec ses talons aiguilles 🙂
      Du coup ça ressemble à 2 petites maisons de ville indépendantes que tu peux éventuellement revendre au détail…

  13. Nicolas dit :

    Bonjour,
    Deux petites questions sur ces petits immeubles quand ils sont dans le centre d’une petite ville, un cas finalement très classique. C’est souvent là que les prix sot les plus bas et pour cause :
    – ils sont alors souvent sur la route principale, donc bruyante et souvent délaissée. N’est-ce pas un problème ?
    – ils possèdent souvent au rez de chaussée un local commercial, parfois vide depuis longtemps et en mauvais état. Comment le valoriser alors ? Le rénover en commercial ou en faire autre chose ? Mais pas évident avec la grande vitrine au rez de chaussée ?
    Merci de vos conseils avisés et compliments pour ce blog interessant.

  14. Guillaume dit :

    Salut Nicolas,
    En général dans les petites villes sans dynamisme économique, j’évite les immeubles avec des locaux commerciaux au rdc. Ils sont en effet difficile à relouer.
    En les transformant en appartement, ça fait des logements froids et un peu glauques…donc difficile aussi à valoriser.
    Après si vraiment le prix est bradé…

  15. Nicolas dit :

    Merci pour votre avis. Je vous suis aussi sur le rentier heureux !
    Pas facile de trouver des immeubles à prix corrects, d’autant qu’il y a souvent beaucoup d’appartements à louer dans les centres.
    Il y a bien qqc qui offre un prix au m2 imbattable, ce sont les très grandes surfaces plus de 1000 m2, parfois plus de 3000). J’en connais 2 ou 3 dans ma région. Ce sont des anciens bâtiments de caractères, anciennes écoles, souvent de beaux bâtiments. Là, on a des prix bas, de l’ordre de 100€ le m2. Qu’en pensez-vous ?

    • Guillaume dit :

      Trop gros, trop compliqué…
      Ces grands bâtiments ne sont pas encore découpés en lots visiblement, vous allez vous prendre la tête avec les autorisations administratives, la longueur et l’importance des travaux…
      Faites des choses simples, des petits immeuble de 2 ou 3 lots déjà créer et à rafraîchir. Il y aura beaucoup moins d’inconnus..

  16. Martin dit :

    Bonjour Guillaume,
    Quelle serait ta stratégie d’investissement si tu disposais d’un capital de 100 000e.
    Dans combien de bien, avec quel apport …?
    Merci pour ton blog
    Martin

    • Guillaume dit :

      Bonjour Martin,
      Je privilégierai les petits immeubles (moins de 150K ) et multiplierai les opérations en mettant comme apport uniquement les frais de notaire.
      Après tout dépends de vos besoins immédiats, vos ambitions, objectifs…
      Il faut pour ça une étude patrimoniale complète…

  17. jer dit :

    Bonjour à tous ,

    Qu’en est il des projets de renovation du parc locatif obligatoire ( projetde loi transition énergétique ) ? Parce que faire redescendre le classement d’un immeuble classé F ou G ne se fait pas avec 50 euro de cash flow positif par mois ? Et dans nos projets on en prend pour 15 / 20 ans .

    • Guillaume dit :

      Légende urbaine…pour l’instant.aucune obligation.
      Vous pouvez attendre indéfiniment que tel ou tel projet de loi sorte…pendant ce temps ceux qui sont passés à l’action continuent à amortir leurs prêts et à s’enrichir…

  18. leo dit :

    Salut Guillaume,
    Je me délecte de tes articles depuis quelques jours.

    Je signes demain mon compromis pour mon premier immeuble de rapport avec financement 110% plus 2, 3 petits travaux de confort .
    Budget tout compris 197k €.
    Mensualité emprunt 1070€.
    Loyers 2100€.
    Travaux 3000€
    TF 3009€ (Un peu cher mais loyers bas).
    Composition immeuble : 1 T3 1t2 1 studio et 1 local commercial occupé par commerce ayant bonne réputation.
    Mise à prix du bien 245k € négocié 178k€, mon objectif était un montant maxi de 182k €.

    Espérant que la banque pour le coup ne me fasse pas faut bon .

    Leo.

    http://objectifpatrimoine.wordpress.com

  19. Méli dit :

    Bonjour Guillaume,
    Je cherchais depuis quelques semaines un petit studio, mais même en ayant une rentabilité nette nette à tout juste 5%, le cashflow est trop faible pour faire un prêt sur 24 ans ! Donc je me dis que les immeubles sont le meilleur moyen pour avoir plus de cashflow. Le problème, maintenant, est-ce que la banque va accepter de prêter 300 000€ ?!
    Pour calculer la rentabilité nette nette d’un immeuble, que faut-il prendre en compte comme charges ? Les impôts et la TF bien sûr, mais il y a aussi les parties communes, donc des petits travaux de temps en temps, et l’entretien ?
    Au niveau fiscalité, est-il possible de louer en LMNP et donc de déduire 50% ?
    Un dernier avis, est-ce déconseillé d’acheter un immeuble à 100-200km de chez soi ? Faut-il acheter plus près ?
    Merci pour ton site et tes conseils !
    Méli

  20. Jeff dit :

    Bonjour,

    Désolé de casser l’ambiance mais que se passerait il en cas de baisse considérable des prix de l’immobilier dans les 5-10 prochaines années ? Avec un immeuble (ou plusieurs) ainsi que plusieurs prêts immobilier quid de la revente à perte ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Jeff,
      Ta question revient souvent, elle est légitime.
      Je te dirais que je m’en fiche si le marché baisse (au contraire, cela nous permettra de racheter à bon prix ).
      Déjà pourquoi revendre un bien qui s’autofinance largement et même mieux qui dégage du cash dès le premier jour…
      Ensuite imaginons quand même que vous deviez revendre dans 10 ans et que le marché a perdu 25% de sa valeur. L’amortissement naturel de votre emprunt fera que vous ressortirez quand même de chez le notaire avec un chèque !
      D’où l’intérêt de faire une bonne affaire à l’achat et de valoriser le bien avec des travaux.
      Il est également important de ne pas se financer sur des durées trop longues. (25 ans me semble trop dangereux )
      En cumulant tout ça, l’ambiance au beau fixe…

      • Jeff dit :

        Merci d’avoir pris le temps pour me répondre. Je me faisais l’avocat du diable mais réalistiquement je pense qu’un retournement des prix de l’immobilier est très possible, donc plutôt de foncer les yeux fermés sur un investissement important (voir celui d’une vie avec un apport durement gagné) il est important d’être conscient d’une potentielle (grosse, voir très grosse) perte du capital.

  21. Azucena dit :

    Bonjour,
    Nous avons acheté une grande maison il y a un an pour residence principale avec un pret bancaire classique.
    Il y a 2 petits appartements au rdc. On en loue un et l autre on le prete a un membre de notre famille. Il nous reste le 1er et 2e etage pr nous. Couple et 2 enfants en bas age. 5 chambres. Grand sejour salle manger. 2 salles de bain et une cuisine. Terrasse. Nous n avons pas besoin de tout ca. Je me tate pour diviser ca en 2. D un cote faire un petit appart chambre sejour avec cuisine ouverte et salle de bain. Et l autre serait sejour cuisine actuelle les 3 chambres du 2e et salle de bain. Soit on loue les 4 apparts ainsi devenus et on part vers un autre endroit soit on en loue 3 et on garde le dernier pour nous.

    Mais tout ce que je vous dit la vous semble realiste? Comment gerer la partie banque pr convertir le pret immo residence principale en pret investissement locatif?
    Cote travaux on voit deja ce que ca donne mais administrativement et juridiquement on est un peu perdus. Merci pour vos lumieres svp

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