Je sais que vous aimez lire des études de cas, des réussites ou des échecs d’investisseurs comme vous et moi.
Cette fois-ci, ce sera une réussite, une belle même.
Rappelez-vous, en début d’année, Malick galérait pour se faire financer un petit immeuble de rapport.
Au final, Quentin un jeune courtier aux dents longues réussissait l’exploit de lui dénicher un financement.
Malick est passé à l’acte authentique le 30 mars.
Ce n’est pas ce jour-là qu’il faut commencer à se poser des questions existentielles sur les travaux, faire des plans, négocier les devis et les délais…
Ce travail doit être fait en amont, vos artisans doivent être sur les starting-block le jour de la signature chez le notaire. Prêts à en découdre !

Une semaine de loyer peut représenter 150 €. Ce serait dommage de les perdre bêtement par un manque d’organisation. C’est un principe que j’ai constamment à l’esprit quand je cherche à louer les appartements de mes clients investisseurs : faire comme si c’était pour moi et éviter au maximum la vacance locative.

Pour rappel, l’immeuble est constitué de 3 petites maisons, toutes dans un état misérable au moment de l’achat. Un village de 1200 habitants qui ferait fuir n’importe quel investisseur. Pas de dynamisme économique… Le genre d’investissement qui ferait frémir vos collègues de boulot (vous savez, ceux qui ont investi en Pinel).
Vous n’oseriez même pas en parler autour du déjeuner familial le dimanche midi de peur que votre Beau-Père ne s’étouffe avec son gratin dauphinois.
Il faut savoir sortir des sentiers battus…

Mais revenons à nos moutons.

Cet immeuble était en vente depuis longtemps, trop longtemps.
L’ensemble était proposé au départ bien trop cher (110 000 €), et confié à une agence « classique » qui manque de compétences pour vendre ce type d’immeuble. J’avais l’œil dessus depuis un an !
Désespérés, les vendeurs ont baissé leur prix de présentation. (87 000 €).
Je laisse encore passer 2 mois, persuadé que je serai le seul inconscient à faire une offre.
Finalement, je me décide à visiter et fais une proposition massacrée pour Malick : 61000 € frais d’agence inclus. L’agence ne voulait même pas présenter mon offre.
Et là Bingo ! Offre acceptée ! Compromis dans la foulée, recherche trèèèèès compliquée du financement et enfin l’acte authentique.

Dès le lendemain du passage chez le notaire, les travaux programmés ont démarré au quart de tour. Nos équipes d’artisans, rois du placo et experts en débrouille se sont mis au boulot pour livrer au plus vite les appartements.
Le cash doit rentrer rapidement, c’est le but non ?

La première maison, un T3 de 54 m2 avec un petit jardin est livrée en 11 semaines de travail intense.
Il faut dire que l’on n’a pas conservé grand-chose ! Le résultat est magnifique. Tout a été restructuré pour supprimer les défauts. Par exemple, la SDB n’avait pas de fenêtre. Nous avons posé un Velux pour apporter de la lumière naturelle et pouvoir aérer. Pour la petite histoire, le Velux a été posé une première fois et en cours de travaux, on a décidé avec l’artisan de complètement changer l’emplacement de la SDB ! Imaginez la tronche du couvreur quand je l’ai rappelé pour qu’il vienne refermer le toit et déplacer le Velux ! Décision difficile à prendre et un surcoût de main d’oeuvre de 300 € que Malick ne regrette pas.
Bref, courant de l’été, je fais rentrer la première locataire. 48 h d’annonce sur Leboncoin ont suffi !
Cette jeune femme a littéralement eu un coup de foudre pour la maison.
Et vous savez quoi ? Elle travaille en CDI. Même dans un village paumé, il y a du boulot !
Vos collègues à la Défense ne vont pas en revenir 🙂
Voilà donc Malick avec un premier loyer de 495 €. Le papa se porte caution… les loyers devraient rentrer sans pépins.
Merci à Didier et son fils Benoit qui m’ont livré un petit bijou. Moi aussi, j’ai été scotché par la qualité de la rénovation.

Les photos parlent d’elles-mêmes :

---

---

---

---

---

---

En parallèle, j’ai réussi à lancer une seconde équipe (Tonio et sa team ! ) sur la seconde maison, également un T3.
Celle-ci fait 50 m2 avec 2 terrasses et un garage. Elle est aussi dans un état minable. Pas grand chose à conserver. La team Tonio va également faire des miracles avec un budget serré et au bout de 8 semaines, elle livre également un produit « coup de coeur ».
Scénario identique : En 3 jours et 5 visites je sélectionne un jeune couple « tout beau, tout mignon ».
Les 2 travaillent en CDI et sont hyper stressés à l’idée que je rejette leur dossier.
Voilà donc Malick avec 580 € de loyer supplémentaires.

Voyez les photos :

---

---

---

---

quelques photos des travaux…

Globalement, sur cette maison les travaux se sont déroulés sans encombre.
Un seul poste de dépense imprévu : au début des travaux, un voisin est venu me voir pour me faire remarquer que le garde-corps d’une des terrasses était beaucoup trop bas. Dans le passé, une petite fille avait passé quelques jours dans le comas à la suite d’une lourde chute…
C’est bête, mais de prime-abord, je ne l’avais pas vu.
Pas question de tergiverser sur la sécurité.
Toni a, pour un coût modique, surélevé le muret existant grâce à des planches de bois solidement fixées, avec un petit style « cabane de plage ». On se croirait presque sur le bassin d’Arcachon 😉

Le résultat en images :

---

En parlant de sécurité, vous le savez je pense mais depuis janvier 2016, tout logement doit être équipé d’un détecteur de fumée (DAAF). Il est tentant de se dire que l’on ne risque pas grand chose en faisant l’impasse sur son installation. Sauf que s’il arrive un drame, vos rêves de « bailleur rentier » qui glande sous les cocotiers, risquent de se transformer en cauchemar aux Baumettes ! Bref, quand on voit ce que coûte un lot de 3 détecteurs comme sur ce site, mon choix est vite fait .

Pour la troisième maison, vous allez être déçus, mais nous n’avons pour l’instant pas fait les travaux.
À cause d’un drôle de concours de circonstances en fait. Il se trouve qu’un des artisans du chantier était, dans l’urgence, à la recherche d’un local pour déposer son matériel et y domicilier son entreprise .
Dans le même temps, j’avais sérieusement besoin de mon équipe de choc pour attaquer un autre chantier.
Du coup, pour un loyer dérisoire (100 € au lieu des 350 € prévus), Malick lui loue sa maison dans son jus, sans travaux.
Sur son offre de prêt, Malick dispose de 3 ans pour « brûler son cash » en travaux.
Nous avons donc fait un bail professionnel précaire de 24 mois à l’artisan qui est bien entendu ravi de cet accord.
On organisera le chantier dès que la maison sera à nouveau libre. Du gagnant-gagnant !

Une belle histoire comme je les aime : un projet rentable, net d’impôts pour un moment grâce au déficit foncier.
Des locataires heureux, des artisans ravis de créer de la valeur et aussi de gagner correctement leur croûte et pas stressés par un donneur d’ordre particulier tâtillon. Un client aux petits oignons…et votre « bloggeur/chasseur d’immeuble de rapport » qui encaisse sans rougir ses honoraires. 🙂

Les chiffres de l’opération :

Achat frais d’agence inclus : 61 000 € (si si….)
Notaire : 4 900 €
Travaux à ce jour : 59 000 €

TOTAL : 124900 €

Loyers encaissés : 495 + 580 + 100 = 1175 € / mois.
Soit une rentabilité brute de 1175 x 12 x 100 / 124900 = 11,28 % nets d’impôts pour un bon moment (Déficit foncier). Pour savoir précisément pendant combien d’années, c’est ici.

Remboursement du prêt sur 20 ans : 701, 60 €/mois.
Taxes foncières de l’ensemble : 738 €/an
Assurance PNO : 260 €/an
Charges de copropriété : 0 €/an (Yeear ! 🙂 )

Bon bah je crois que Malick a réussi son challenge, le voilà en cash-flow positif !
Un investissement qui va se payer sans « effort d’épargne ». Un prêt qui se rembourse tout seul.
Encore un qui ne va pas s’arrêter en si bon chemin…

A votre succès !