Pourquoi donc Malick ne plait-il pas aux banquiers ?
Si vous êtes banquier, vous risquez d’être mal à l’aise à la fin de la lecture de ce billet.
Ça ne me réjouit pas d’écrire ce genre d’article accusateur. Mais là, je suis un peu furax. Furax à cause de plusieurs refus de prêts successifs à un de mes clients.
Fin décembre, celui-ci signe un compromis sur un investissement locatif très rentable. Il nécessite de gros travaux.
Tous les voyants du projet sont au vert (selon mes critères bien entendu !).
C’est un projet avec une rentabilité équivalente à celui-ci.
Mon client est un jeune homme ambitieux de 30 ans. Ingénieur en informatique, un de plus ! Je ne sais pas pourquoi mais un grand nombre de mes clients font ce métier.
Bref, il a un bon profil pour la banque. Un jeune cadre dynamique au fort pouvoir d’achat et avec un gros potentiel.
En toute transparence, il m’a transmis l’intégralité de son dossier bancaire (relevé de compte, épargne, fiche de paye…). J’ai dans les mains tous les éléments du projet, le profil de l’emprunteur….
Je ne suis pas banquier, mais je pense avoir assez de recul et d’expérience pour juger d’un profil à risque ou pas. Je pense être capable de juger si mon client va se planter ou pas. S’il va rembourser son prêt ou pas.
D’ailleurs, je dois être idiot (car j’encaisserais davantage d’honoraires !) mais en tant que professionnel de l’immobilier, je ne vendrais jamais un immeuble si je pense que mon client va se prendre le mur. C’est en fait assez intéressé de ma part : j’ai envie de bien dormir le soir, d’être serein.
Bref, ce dossier me semble très bon, jugez par vous-même :
Il s’agit d’un lot de 3 petites maisons de villages négociées pour la modique somme de…
61 000 € frais d’agence inclus ! Au départ, les vendeurs en voulaient 110 000 €. Les doux rêveurs…
Les maisons, d’une surface totale de 180 m2 sont dans un état minable. Elles sont dans leur jus. Il pleut même dans une des maisons. Voici quelques photos :
une des maisons…
une autre maison
Ok, en l’état, ça ne fait rêver personne…
mais avec 76 000 € de travaux, imaginez le résultat…
la dernière maison
Ah, la moquette…
Personne n’en voulait, il fallait être courageux pour se lancer. Lors de ce genre de négociation, je suis redoutable ! Les vendeurs sont en indivision suite à une succession. Concrètement ils n’ont plus de prêt à solder sur ces biens. Par contre, pour eux c’est un vrai boulet : ils voient leur bien se dégrader et ne rien leur rapporter. Pire, les maisons leur coutent chaque année la taxe foncière (738 € pour l’ensemble). Une belle occasion pour négocier : personne ne sera perdant dans cette histoire.
Mon client fait une belle affaire et va pouvoir générer un gros déficit foncier. Les travaux représentent plus de 76500 € de devis ! Plus que le prix d’acquisition ! Cela semble être un projet très bien optimisé fiscalement. Pour mon client, c’est primordial car il est déjà dans la Tranche Marginal d’Imposition des 30%. En clair, sans optimisation, tout revenu foncier supplémentaire sera taxé à 30% + 15,5% de CSG/CRDS. Autant se passer la corde au cou de suite…
Le budget total sera de 142 400 € tous frais compris (dont les « frais de notaire » : 4 900 €). C’est là aussi qu’on voit l’importance d’acheter des biens à rénover. En achetant les 3 mêmes maisons déjà rénovées, les « frais de notaire » auraient été d’environ 11 000 € versus
4 900 €. Bah oui vous ne payez pas de « frais de notaire » sur les travaux ! 🙂
Les loyers prévisionnels sont de 1390 € au total en étant pessimiste. Je connais la demande locative dans ce village proche d’un bourg de 4200 habitants. L’an passé j’y ai mis sur le marché locatif 2 petites maisons équivalentes. Elle se sont arrachées comme des petits pains.
La rentabilité brute sera donc de 1390 x 12 x 100 / 142 400 = 11,71% !
Vu le déficit foncier généré on peut assez facilement dire que ce sera net d’impôts pour quelques années. Pour savoir combien précisément, vous pouvez mouliner les chiffres dans ce simulateur.
Un rapide calcul avec mon client montre que sans apport personnel, il remboursera sur 20 ans environ 780 €/mois…et encaissera 1390 €.
Où est le risque ?
Et pourtant, refus de prêts ! Je suis un peu déstabilisé, je ne comprends pas pourquoi.
Mon client est un jeune célibataire, en bonne santé, bon boulot en CDI, stable, des revenus très corrects, sportif, beau gosse… bref, le gendre idéal !
Le projet est rentable, j’ai épluché son dossier. Tout regardé en détail, je ne trouve rien. Je ne trouve pas la raison de ces refus. Le type a un mode de vie plutôt frugal. Aucun prêt en cours, pas de prêt conso, de BMW rutilante à crédit, rien, niet, nada ! Pas de CB au casino d’Enghien Les Bains, pas de découvert bancaire. Il a même de l’épargne, beaucoup même pour un jeune loup de 30 ans qui devrait plutôt flamber à son age : environ 25 000 € répartis sur des livrets défiscalisés et un PEA.
Mais alors pourquoi lui refuse-t-on son prêt ?
Oh purée, je pense bien à une raison mais je n’ose y croire, pour moi c’est impossible quand même.
Allez, je me lance mais j’espère que ce n’est pas la raison de ces refus de prêts et je ne veux choquer personne :
Mon client s’appelle Malick et il habite dans le 9-3 ! Rendez-vous compte !
Dites-moi que ce n’est pas vrai SVP. Je n’ose y croire mais je commence à fortement douter. Bah oui son projet et son dossier bancaire sont nickels ! Pourquoi ces refus ?
Il a eu droit à un bal de justifications toutes aussi loufoques les unes que les autres :
Une banque de Paris lui dit qu’elle ne finance pas les biens en province : « Allez vous faire financer en Gironde ». Qu’à cela ne tienne. Malick débarque dans la même enseigne bancaire en Gironde. Là, on lui dit « Heu non, vous habitez en IDF donc vous devez vous faire financer là-bas » ! OK tu me prends pour un con ?
Une autre banque refuse le prêt pour ce projet mais serait partante pour financer un investissement locatif dans le neuf. En clair, un bien qui rapporte 3 % se finance plus facilement qu’un bien qui rapporte 12%. Cherchez l’erreur.
Une autre banque lui demande avant tout investissement locatif d’être propriétaire de sa résidence principale. Bah oui c’est bien connu que c’est très simple d’acheter sa RP à Paris.
Le prix du m2 est très très accessible…
Une autre lui a carrément rétorqué qu’elle ne finançait aucun bien en Gironde car… c’est inondable, Monsieur !
MDR, je ne savais pas que tout le département girondin était déclaré zone inondable. L’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) est visiblement un document que cette conseillère ne connait pas.
Un courtier a aussi été mandaté : au bout de 2 semaines, la sanction tombe :
« Bonjour Monsieur,
Je viens d’avoir un nouveau refus de la XXXXXXXXXXXXX qui pourtant semblait intéressée, il n’y a pas d’autres solutions possibles, les banques prennent en compte le locatif au complet, bien qu’il partage le loyer avec sa compagne et cela fait flamber le taux d’endettement
DésoléeBien cordialement »
Heu… je ne sais pas ce que vous en pensez mais est-ce acceptable ce genre de réponse de la part d’un courtier ?
Malick à également reçu ce mail de la part d’une conseillère bancaire :
« Bonsoir Monsieur,
Comme convenu voici ma simulation de financement, sachant que le taux d’endettement est à 37% en ayant pris en compte un petit loyer de votre part à 375E. Le dossier ne sera pas facile à financer, je ne vous le cache pas
Logement : 50 000E
Travaux : 76 504E
Agence : 11 000E
Notaire : 4 900E
Caution : 2 018E
Dossier: 1 400ETotal des dépenses 145 822E
Un apport de 8 10EUn prêt de 137 722E
Mensualité 1 112 E avec assurance incluse, taux fixe sur 20 ans »
Alors là, comment dire ? Je ne suis pas banquier mais 1112 € de mensualité sur 20 ans pour 137 700 € empruntés, ça fait un taux d’environ… 9% !!! On vit bien sur la même planète Madame la banquière ? 🙂
Pas gagné. Malick va jouer une dernière carte, Le Crédit Foncier. Cet organisme ne faisant que des prêts immobiliers a naturellement tendance à financer les dossiers un peu difficiles. Lors de son rendez-vous, je lui conseillerais bien d’apporter ce petit livre
.
La contrepartie, c’est un taux plus élevé que la moyenne mais peu importe.
Reste à savoir si la couleur de peau ou l’origine sociale font partie de leur critère de sélection…
On croise les doigts pour Malick !
Bonjour Guillaume ! Un peu surpris de la réponse du courtier (je suis courtier dans le 92), je pense que le dossier passe avec un peu d’argumentation !
Ne travaillez vous pas avec un courtier particulier ? En général les agents immo ont un ou deux courtiers sous la main 🙂 Nous devrions travailler ensemble 😛
Attention au Crédit Foncier, ils vont vous demander énormément de documents et mettre du temps à donner une réponse. A voir si vous êtes large au niveau des conditions suspensives.
Dans un cas comme celui-ci apporter le cash pour payer FDN + FDG pourrait faire pencher la balance du côté favorable en décision risque. Qu’en pensez-vous ? (même si le 110% est toujours un plus c’est sur !)
Bonjour Quentin, merci de votre proposition. Si vous savez gérer les dossiers « multi-investisseur » je suis preneur pour mes clients parisiens.
Je travaillais avec une personnes hyper compétente pour ce genre de dossier, malheureusement elle a pris sa retraite. Son successeur est un vrai boulet donc…
Pour revenir à Malick, il a précisé lors de ses RDV que pour maximiser l’effet de levier et il préférait un financement total. Toutefois il a aussi précisé qu’il était prêt à mettre sur la table les FDN + honoraires d’agence…
Entièrement d’accord avec vous sur le Crédit Foncier, je suis passé personnellement par cette lourdeur administrative 🙂
Je vous envoie un mail par le biais du formulaire contact avec mes coordonnées 😉
Est-il passer par les agences du 93 ou celles du bourg où il souhaite investir ? Si le client a précisé cela je ne vois pas le problème, d’autant plus s’il détient des justificatifs d’épargne.
Quentin, j’aurai suggéré la même chose apporter le cash.
Autre solution, qui la ne connait pas la couleur de peau : financer par une banque en ligne.
Je pense en particulier à Boursorama qui m’a financé mon immeuble.
Gros inconvénient, il faut apporter les FDN et FDG.
Mais le taux et l’assurance sont très intéressante! 😉
Très très inquiétant cet article. Moi qui pensait naïvement que les banques avaient le bon goût de ne regarder que les profits qu’elles pouvaient espérer retirer…
Ce qui me laisse le plus perplexe, c’est qu’il n’ait même pas réussi dans le 93. Si les agences du 93 ne prêtent pas à un ingénieur en CDI sous prétexte qu’il s’appelle Malick, à qui prêtent-ils ?
Ne peut-il pas tenter auprès de banques étrangères (si possible en euros, genre Luxembourg ou Belgique, pour ne pas s’exposer aux taux de change) ?
Salut Anthaus,
Bien d’accord avec toi, très inquiétant tout ça….
Se faire financer par une banque étrangère me semble encore plus difficile….mais peut être que je me trompe :!
Pas forcément, je connais quelqu’un qui justement a essuyé des refus de toutes les banques françaises et qui a réussi avec une banque portugaise. A un taux plus élevé bien-sûr vu que la banque se finance elle meme bcp plus cher
Hello Adrien, je suppose que tu parles de la Caixa qui possède des agences physiques en France?
Et de mon ami Ardéchois, Aurélien?
Salut Guillaume,
Non je parle de la BCP et d’un ami qui voulait financer un projet en Idf avec aussi une forte proportion de travaux. De mémoire je crois qu’il a obtenu 3,20% sur 20 ans. Pas top mais vu la rentabilité de son projet ça valait largement le coup qd meme
3,20% sur 20 ans…il y a encore 3 ans c’était le Graal !
Donc pas si mal en fait 🙂
C’est clair, il vaut mieux un projet avec une renta de 11% et un crédit à 3,20% qu’un pinel avec une renta de 3,5% (et une moins value à la revente) et un crédit de 2% 🙂
Bonjour Guillaume,
Merci pour ce récit même si je trouve votre interprétation très étonnante : je veux bien qu’on puisse parfois tomber sur un banquier raciste mais là, vous avez essuyé plusieurs refus donc de là à penser que tous les banquiers sollicités le sont… un peu exagéré non?
Personnellement, je considère que le dossier monté est tout de même risqué : se lancer dans un achat très éloigné, dans un village ou la demande locative est incertaine (tout le monde ne connait pas aussi bien le coin que vous, surtout si c’est un banquier Parisien…) et avec autant de travaux pour quelqu’un qui n’a rien dans son portefeuille immo, c’est effectivement un dossier compliqué quelque soit l’origine sociale.
Risque élevé = refus ou un taux très élevé pour compenser, ce qui explique aussi le 9% proposé.
Bonne chance et tenez-nous au courant de l’avancée !
Bien d’accord avec vous, c’est risqué. Mais à mes yeux c’est beaucoup moins risqué qu’investir dans du Pinel packagé. C’est surtout beaucoup plus optimisé et rentable.
Heu..proposer un taux à 9% ce n’est pas compenser le risque aujourd’hui. C’est limite usurier ! C’est surtout une erreur de calcul du conseiller bancaire 🙁
C’est pas limite usurier c’est totalement usurier puisque le taux de l’usure actuellement pour un crédit immobilier taux fixe est à 3.96 %;
Le banquier doit vouloir passer le maximum du budget travaux en crédit à la conso histoire de ponctionner un peu plus Malick.
C’est un peu l’effet pervers des taux bas comme le banquier ne gagne pas sa croûte sur les crédits immobilier il n’a pas trop de regret à envoyer balader les dossiers qui sortent des sentiers battus.
A mon avis c’est la proportion des travaux qui fait peur au banquier qui doit se dire et si l’entreprise chargée des travaux se barre avec le chèque en laissant le chantier en plan (surtout qu’il n’y a plus TF1 et Marc Emmanuel pour venir les terminer gratuitement 😉 )
Pour lui c’est évident que le Pinel est plus sécurisant. Pour le «fun» Malick devrait déposer un dossier pour un Pinel histoire de voir si le banquier lui dit qu’il préférerait lui fiancer un bien avec travaux 😉
Ah perso, je pense que l’interprétation de Guillaume n’est pas loin de la vérité. Il me semble que les banques ont un système de calcul de risque obscur (une association de défense contre les abus des banques l’avait mis en lumière) où elles prennent en compte certains critères qui ne sont pas que financiers si vous voyez ce que je veux dire….
Aussi, Guillaume fait souvent (toujours?) acheter à ses clients dans des petits bourgs de province, et c’est la 1ère fois qu’il pousse un coup de gueule de la sorte, donc il n’y aurait pas de problème pour les autres mais ce serait plus risqué pour Malick?
Si les refus consécutifs sont dû à la raison que tu invoques, c’est vraiment triste! Mais le pire c’est que je pense que tu as raison, Malick cumule: Maghrébin (je suppose) + Seine-St-Denis, c’est trop risqué;-)
Et les raisons évoquées par les banques transpirent la mauvaise fois! Je crois que la réponse la plus énervante c’est la dernière avec son calcul farfelu 😉 1112€ de mensualité pour 138k€ d’emprunt ahahaha N’importe quoi!
Je croise les doigts pour Malick 🙂
Merci à toi Azar, croise les bien alors !
Moi je vais allumer un cierge 😉
A propos des raisons de refus il faut savoir qu’une banque n’a pas à justifier un refus. Il est aussi fréquent que l’interlocuteur que tu as en face de toi ne soit pas le décisionnaire et qu’il ne sache pas pourquoi le dossier a été retoqué (en particulier quand tu as un chargé de clientèle simple grouillot de base et dans ce cas il brode en bon (?) commercial qu’il est.
Pour l’anecdote dans ma banque d’avant ils avaient mis un chargé de clientèle qui m’a quand même dit qu’ils pouvaient me financer mais qu’il faudrait signer les papiers à l’Ambassade de France …
J’ose quand même espérer qu’il y a du personnel dans les banques qui savent qu’il n’y a pas d’Ambassade de France dans les Départements d’Outre-Mer
Salut Guillaume;
je ne sais pas si c’est du racisme … ou de l’incompétence vu les chiffres qu tu donnes et la rentabilité.
Allez, je vais me faire l’avocat du diable, peut-être est-ce seulement de la frilosité ? Les banques préféreraient peut-être que Malick commence avec un projet moins « ambitieux » et jugé moins risqué (petites maisons loin de sa région d’origine, interrogations sur le fait d’arriver à louer, montant des travaux…).
J’ai eu une mésaventure de ce genre en fin d’année dernière : refus de prêt sans argument valable. En fait, ce qui est énervant c’est que le motif « officiel » dissimule bien souvent autre chose de moins avouable…
En tout cas, étonnant qu’il ait tant de refus s’il a fait sa demande en début d’année – période plutôt propice aux demandes de prêt.
Bon courage à toi et à Malick.
Bonjour à tous,
J’ai peut être une raison pour laquelle Malik se voit refuser son prêt.
En effet, pour un projet perso, j’ai simulé un prêt sur le site Boursorama et il est passé (emprunt de 200k pour l’achat + 120k pour les travaux).
Donc le « robot » du site a automatiquement accepté. Toutefois, un conseillé m’a rappelé en me disant que le projet ne sera pas accepté car ils n’autorisent de financer les travaux qu’a hauteur de max 30% du prix d’achat du bien (donc par exemple, pour un achat de 200k, ils acceptent de financer que max 60k de travaux).
Si les autres banques ont des règles similaires, voila peut être la raison des refus de Malik.
Merci pour ton témoignage intéressant.
Je pense que convaincre une banque en ligne est encore plus compliqué. Ils ont des conditions financières canons mais ne prennent quasi pas de risque…
Et aussi dans ce que tu décris pour Boursorama, cela voudrait dire que les vrais projets de déficit foncier, ceux avec une grosse partie en travaux (donc très bien optimisés fiscalement) ne sont pas finançables chez eux. Dommage. 🙁
Bonjour
Je suis effaré.
J’ai pensé aussitôt au nom en lisant le début de l’article.
J’ai une question : pourquoi ne pas présenter le même projet avec une autre personne au profil similaire sauf le prénom et le département de résidence pour voir la réaction des banques ?
Avec ça vous pourriez contacter les associations et la presse et dénoncer les banques en question…
Je ne suis pas banquier mais vu les projets présentés sur ce site, je préfère financer Malick qu’un prénom bien français au chômage au fin fond de la Corèze mais bon.
Salut Arnaud,
Bah tout simplement car il faudrait faire des faux documents.
Pas trop mon genre de jouer avec le feu…
Pas forcément, pourquoi ne pas prendre le projet en votre nom par exemple
Un souci avec la Corrèze ? la Creuse ok mais pas la Corrèze 🙂
Petite idée : n’est-il pas possible de commencer par trouver l’assurance, ou la caution d’un tel prêt, avant de démarcher la banque ? Celle-ci ne pourrait plus s’abriter derrière une notion de risque… De plus si Malik propose d’investir ses économies dans un produit de la banque, cela peut mettre de l’huile dans les rouages…
Rastignac
Bonjour Rastignac !
L’idée est bonne mais je doute que ce soit dans les habitudes bancaires de procéder ainsi. C’est plus simple de se planquer derrière un organisme de cautionnement pour refuser un prêt.
Malick a bien entendu suggéré de domicilier son salaire et de transférer son épargne dans une banque qui lui déroulerait le tapis rouge…sans succès.
autre idée :
Pourquoi ne pas démarcher plusieurs banques mutualistes du coin (Crédit Mutuel, Banques populaires) ou les directeurs de banques ont une marge de manoeuvre plus importante pour de tels montants, alors que les grands réseaux sont plus centralisés ?
Rastignac
Pourquoi ne pas chercher un banquier noir dans le 93 ?
J’espère que tout le monde a bien compris que ce n’était pas de la provocation ou une remarque raciste hein
T’inquiète Arnaud, moi ça m’a fait rire 😉
looooooooool, morte de rire comme Azar. Il faudrait déjà que ce banquier noir ou arabe soit décideur. sinon ça reviendrai au même
WA-HOO, c’est carrément incroyable et flippant comme situation, j’hallucine clairement là ! J’espère qu’on aura des nouvelles très prochainement et j’espère sincèrement que Malick va obtenir ce put**n de prêt !
Hello Raphael,
D’ailleurs si Malick obtient son prêt comme tu es d’Epernay, je te passe une commande d’un petit producteur local 🙂
Il va l’avoir ce put**n de prêt…et champagne pour toute l’équipe ! 🙂
Dans l’équipe à qui tu vas offrir le champagne tu inclus l’ensemble des lecteurs ? 😉
Hello Didier-Fabrice, content de te revoir sur ce blog de drogués de l’investissement locatif.
Je parlais de toute l’équipe qui bosse sur ce projet : l’investisseur, le notaire, l’agent immo, le banquier (si on en trouve un assez suicidaire pfff) , les artisans , mon épouse qui corrige les fautes et me supporte, le webmaster du blog qui commence à s’endormir et accessoirement moi !
Après Champagne aussi pour tous les lecteurs qui achètent via mon lien, le programme QLRR 4.0. Les inscriptions ferment ce soir avant minuit.:)
Tu as un «concurrent» qui a mis le champagne dans ses bonus ça a presque réussi à me convaincre 😉
Le problème c’est que c’est surtout le séminaire qui me botterait mais venir à Paris en octobre ça me tente moyen (il fallait le faire à l’Ile Maurice)
Du coup je bosse pour en organiser un dans les Caraïbes maintenant que j’ai définitivement viré mon patron. Je te contacterai en off quand ça sera un peu plus avancé tes différents casquettes étant vraiment intéressantes dans ce genre d’événement.
Ah oui mon ami, si tu veux inviter pour ton séminaire dans les Caraibes un guignol pour parler un peu de l’investissement en immeuble de rapport, je suis preneur.
Ti punch à volonté ou pas ? 🙂
Salut Guillaume,
Du point de vue d’un investisseur, je te l’accorde, le risque est moindre.
En se mettant à la place du banquier, Malick est locataire (personnellement je trouve que c’est une excellente chose, mais pas les banquiers), il achète dans un petit village où la demande locative n’est pas évidente (à part pour toi qui connait le secteur), il n’habite pas lui même la région de l’investissement. Et ça le mène à 37 % d’endettement (selon certaines banques, parce qu’en fonction des calculs, d’autres banques trouveraient certainement moins).
Je ne veux pas croire aux banquiers racistes.
Il doit continuer à chercher. A sa place, je ne passerais pas par un courtier (je m’excuse auprès de ton lecteur courtier). Si il a une bonne tête et une bonne présentation, son nom ne sera pas un problème face à un banquier « normal ». Alors que sans le voir, si le gars à un peu d’apriori sur ses origines et son lieu d’habitation, la balance peut pencher d’un côté ou de l’autre. Courage Malick
Il va y arriver, j’en suis persuadé…
Moi non plus je refuse de croire à du racisme…
J’en ai discuté ce matin avec un ami avec un prénom un peu similaire et lui aussi né dans une cité. Il m’a dit qu’il n’a JAMAIS réussi à décrocher un entretien d’embauche ! Du coup il a monté sa boite c’était la seule solution. Aujourd’hui il cartonne !
Bonjour Guillaume , bonjour à tous
Je me présente je m appelle Joachim je suis africain d’origine …mais bien francais
J ai découvert ce site il y a 2 mois et suis en passe depuis de concrétiser mon premier immeuble de rapport sur Valence.
J ai un gros avantage par rapport à Malick….je suis banquier et sans me vanter ou dénigrer mes collègues , plutôt haut de gamme, disons que je traite avec des entreprise uniquement de plus de 20M€ de CA
Bref je suis allé démarché des banques de réseau avec un dossier bien ficelé, ces dernière m ont toutes réservés un accueil des plus chaleureux, je n’ai eu que des accord
Tout ça pour dire qu il faut qu il persévère !
Bats toi Malick, tu dois avoir l habitude, il n’y a rien de facile
J ai l habitude de monter et présenter des dossiers il est vrai,,mais il faut impérativement que Malick démontre sa competence ce sur le sujet et apporte la preuve que toutes les objections ont été vu et qu elle ne seront pas un frein
En outre ne pas hésiter à présenter une note de synthèse sur sa situation, le bien… Bref il faut RASSURER le banquier c est la clef.
En tous cas, si je peut aider n hésiter pas à me solliciter
Bien joué jOJO, je partage ton avis à 100%. Il faut savoir bien présenter un dossier et savoir très bien en parler…
Bref avoir un discours rassurant et montrer aussi que l’on maîtrise tous les aspects (La fiscalité par exemple…)
Courage Malick! il ne faut pas désarmer!
il n’y a plus rien de simple aujourd’hui et pour personne.
MAIS LA FIERTE DE REUSSIR EST D’AUTANT PLUS IMPORTANTE !
Dans le pire des cas s’il ne trouve pas le financement à cause de ses origines Malick peut essayer de trouver des associés et d’investir via une SCI en mettant un gérant qui plaira plus aux banquiers
Ce que je trouve faible dans le dossier, c’est que Malik n’est pas propriétaire
Le banquier pourrait en déduire avec raison que Malik n’a jamais été confronté à des travaux. Tous ceux qui sont dans l’immobilier savent comme le contrôle des travaux est important et on connaît tous des néophytes qui se sont fait entuber par des entrepreneurs. Par conséquent le devis de 76.504€ de travaux peut facilement doubler. La durée des travaux peut également fortement déraper quand on n’est pas souvent sur place. Enfin, la gestion locative de 3 petites maisons dans un bled loin de chez soi est également risquée pour un propriétaire débutant. Le risque d’impayés et de longues vacances locatives est élevé. Ces différents éléments peuvent méchament diminuer la rentabilité -surtout s’ils sont conjugués- et expliquent peut être la réticence des banquiers. Et vu comme cela ils ont peut être évité beaucoup de cheveux gris à Malik 😉
Qu’en pensez vous ?
Bonjour Alain,
Que de pessimisme ! J’en pense qu’il faut être prudent mais à vouloir trop l’être on ne passe jamais à l’acte !
Avec un tel état d’esprit (j’espère que ce n’est pas le vôtre, sinon on a une vision totalement opposée de l’investissement locatif) vous êtes mûr pour acheter un Pinel packagé sans travaux à 3% de rentabilité.
Mais je refuse de croire que vous pensez réellement ça sinon vous ne seriez pas sur ce blog 🙂
encore une fois tous dépend comment Malik a « vendu » son dossier :
Il faut vraiment Lever tous les arguments contradictoires et doutes ,mais effectivement les raisons évoquées dans votre post sont valables.
franchement de prime à bord un banquier regarde en priorité sur ce type de dossier le risque de défaut de l emprunteur dans le cas de Malik disons qu il est faible.
Ensuite la localisation : lui apparaît t elle adapté, mais si Malick a su amener des éléments concrets du type calcul de son point mort ( son prix minimum de location pour faire face à ses échéance des prêts ), et mettre en parallèle le prix de marché, le verrou saute si le cash flow est fortement positif.
Sur l argumentaire travaux, il me semble que Guillaume suit le projet ce qui induit une relative sécurité quand aux bon déroulement des travaux, là aussi apporter des éléments factuels du type biens renover par Guillaume, adresse du site, exemple concret de réussite, bref lui montrer qu’il est entouré d une équipe compétente.
Enfin sur la gestion locative c est un faux problème peu de banquiers se posent cette question en réalité, ils ont bien conscience qu il existe des agences qui peuvent gèrer à la place du client, même si en réalité mieux vaut avoir un relatif contrôle sur ces affaires.
En synthèse sur ce type de dossier « difficile »:
Prendre le temps de faire une note de synthèse aux banquiers en y mettant les facteurs clefs de succès , les points d attentions et comment vous compter les résoudre, expliquer chaque point qui pourrait amener à un éventuel refus.
Faites le de manière professionnelle ! C est tellement rare qu ils seront épatés,montrer que vous maîtriser votre sujet, cela les amènera à penser que le projet sera très bien géré.
Merci Jojo pour cette vision que je partage à 100%.
Imaginez dans son projet, le « point mort » est à 280 Euros de loyer par maison. Ce n’est même pas le loyer d’un studio dans ce secteur !
Alors que là nous aurons des petites maisons individuelles de type 3 avec une terrasse ou un petit jardin pour le barbecue !
Bonjour,
Malick n’a vraiment pas de chance de tomber sur des banquiers comme ça…
Il faut que tu t’accroches, si ton projet te tient à coeur, il ne devrait pas y avoir de problèmes. Surtout que pour une rentabilité brut de 11%, il faut être aveugle ou le vouloir pour refuser !!
J’espère que tu trouveras une organisation qui pourra financer ton projet.
Il faudrait un peu redescendre sur terre : personnellement j’ai un dossier plus que beton pour une demande de crédit de 200 000 euros que je pourrais payer cash. J’ai demandé au crédit mutuel qui connait PARFAITEMENT mon dossier depuis des années . Réponse :très géné pour financer un investissement locatif hors de sa région ( il est en picardie , je suis désormais dans le sud ) et 15 ans max ! Autre banque le CIC qui connaît PARFAITEMENT ma situtation bancaire de société depuis 10 ans , pas de 110 % .
Donc , sans tomber dans le déni , il faut aussi se calmer et prendre une camomille !
Salut Guillaume,
Les banques sont de véritables bunkers ! Difficile de les percer 🙂
Ce que tu relates est malheureusement une vérité qui ne se trouve pas seulement dans le cadre de l’achat immobilier. Dans la recherche d’emploi, c’est la même chose. Notre société semble fermée à la mixité.
Nous tiendras-tu informés de l’avancée du dossier ? On croise les doigts pour Malick !
David
Salut David,
Hé Hé…justement regarde tes mails demain matin…ça bouge ! 🙂
Salut Guillaume
Ton blog me passionne toujours autant, mais cette histoire là, oh lala !
Je résume, Malick est informaticien en RP, novice dans la gestion locative, et en premier investissement va se goinfrer, (excuse moi du terme) :
-Un bien en ruine, un lot de trois maisons, rien que ça.
-A retaper de A à Z
-Loin de chez lui,
-Dans un trou paumé,
-Sans avoir la moindre la mointre expérience de la gestion locative
-Etant lui même locataire, dont, je suppose peu au fait des règles de la propriété.
-En y connaissant peu ou rien en travaux, bricolage et autre ??
Alors là, du haut des trois studios que je possède ici et que je rénove et entretien seul, je dis chapeau l’artiste.
La seule chose que je trouve positive, c’est le déficit foncier. Pour ne pas en créer moi -même et étant, en couple, dans la tranche marginale de 41% je te jure que je douille grave.
Clairement mes bien me coûtent, mas c’est un pari sur le futur. Les crédits se finissent petit à petit.
Ma règle n°1 a toujours été d’investir dans des lieux situé à 10mn de chez moi maxi.
Et quand je vois les erreurs commises, mes errements, les soucis (rares) avec les locataires…bref ce cheminement qui m’a permis d’apprendre peu à peu, et bien je lui souhaite bon courage. N’hésite pas à nous raconter la suite de l’histoire.
Sur ce je te laisse, je pars finir les peintures de mon dernier appart.
Salut Franck,
Bien d’accord avec toi, sauf qu’il y a une nuance importante a préciser pour ceux qui ne l’ont pas compris :
Malick me confie de A à Z le portage de ce projet. D’accord avec toi, il faut être fou (ou naif) pour confier autant d’argent à un agent immobilier 🙂
Dans quelques mois, quand tout sera loué, vous aurez un retour du projet. J’espère que j’aurais la fierté de vous annoncer qu’il a eu raison.
Bien à toi
Guillaume
Super, j’attends donc les retours.
Ca me donnera peut-être des idées pour le jour où je viendrai enfin m’installer sur le bassin d’Arcachon. Avec des biens en gérance dans le coin 😉
Vu les chiffres et le fait que ce soit Guillaume ( qui a les contacts qui vont bien pour la rénovation) le fait de ne pas y connaitre grand chose n’est pas un risque particulier à mon sens.
En revanche, acheter si loin de chez soi ( dans un lieu où on n’a aucune raison d’aller) c’est quand même se rendre dépendant d’acteurs locaux. là en l’occurance Guillaume intervient comme un tiers de confiance, mais quid dans 10ans…?
J’ai eu une mauvaise expérience avec un mauvais investissement (erreur de jeunesse) situé dans l’Arriège alors que je vis sur Paris. La gestion des soucis, le fait de n’avoir aucune prise physiquement, génère du stress, enfin c’est ce que mon expérience m’a appris.
Pour le dossier, vu les taux du moment, en effet les banquiers n’ont aucun scrupule à envoyer balader les dossiers qui, pour une raison ou une autre, ne les « arrangent » ou ne leurs parlent pas.
Ma question est, si vous en avez l’expérience : « prete-t-on plus facilement à un investisseur qui a démontré sur 2 ou 3 biens qu’il sait faire du rentable..? »
Car je suis à mon 2eme bien avec une renta à 9% nette et sans aucun autre prêt à coté… et le courtier m’a dit que ce serait compliqué d’aller au delà..? (financement 110% pour les deux )
Je rêve? J’avais cru comprendre que quand on générait du cash flow confortable sur nos opérations, le banquier ne prenait pas en compte les prêts immo qui nous rapportaient suffisamment dans le taux d’endettement, de sorte qu’on pouvait continuer ainsi ..encore et encore.. où est la limite..? quand le banquier va t il dire stop ..?
Il y a bien des personnes ayant des revenus moyens ( 2000/3000€ par mois ) qui ont pu me semble t ils acheter 4/5/6 appartements ou 2 / 3 immeubles..? sans trop être inquiétés.
Du coup, le fait que les banquiers soient embettants avec Malick n’est il pas lié aussi à son statut « d’investisseur débutant »..?
Effectivement, les banques ont tendance à demander de l’apport ces derniers temps.
« J’avais cru comprendre que quand on générait du cash flow confortable sur nos opérations, le banquier ne prenait pas en compte les prêts immo qui nous rapportaient suffisamment dans le taux d’endettement, de sorte qu’on pouvait continuer ainsi ..encore et encore. »
Si le banquier tient compte de TOUTES les opérations puis regarde le taux d’endettement mais également d’autres indicateurs du type « reste à vivre », encours de crédit, valeur du patrimoine … Et bien d’autres choses qu’il ne préfère sans doute pas évoquer.
N’oublions pas non plus que tout cela est soumis à la politique commerciale de la banque, si elle a fait ses chiffres ou non… or, ce sont des données très évolutives.
Bonjour ! En effet , vraiment injuste comme situation .. Par contre , il me semble que dans une de vos présentations Guillaume , vous avez parlé d’investir seulement près de chez soi ( à moins d’une heure ) . Pourquoi avoir Malik dans votre dossier client puisqu il est du 92??
Bonjour François,
Je vais lui gérer de A à Z son opération donc pas de soucis.
Investir à une heure de chez soi maxi est l’idéal mais en habitant dans le 92 c’est compliqué de trouver de l’autofinancement sans apport.
L’opportunité doit guider vos choix et non un lieu géographique.
Concernant le refus des banques, franchement, ne pas y voir une quelconque forme de racisme.
Juste y voir une incompétence complète des banques, où l’on rencontre, 95% du temps, des conseillers ne comprenant que le terme « résidence principale » et « ouverture de livret A »
Je suis sur Paris, freelance, revenus plus que confortable (TMI 41%), 1m90, blond, yeux bleus, français.
J’ai voulu faire l’acquisition d’un immeuble dans le Périgord, rentabilité à 10% (avec un historique sur 9 ans puisque les anciens proprio faisaient du meublé locatif … mais ils divorcent).
J’ai eu le droit aux mêmes discours:
– A Paris: « on n’investit pas en province », « désolé mais on ne connait pas la région », « désolé mais on n’a pas l’habitude de travailler avec des clients parisiens qui investissent en dehors de Paris » (hic !!!!)
Et j’en passe.
– Dans le Périgord: « désolé mais on ne vous connait pas », « désolé mais pour vous financer, il faut ouvrir un compte chez nous et y avoir un historique de 2 ans », « on n’a pas l’habitude d’avoir des parisiens qui investissent ici » (re hic), ….
J’étais pourtant venu avec tous mes justificatifs, l’historique de l’immeuble sur 9 ans, les devis des travaux et le business plan complet ! (loyers, charges, frais, …).
Avec un taux de remplissage de 70%, l’immeuble restait dans le positif … (l’historique de l’immeuble annoncait 90% de remplissage sur 9ans)
Le pire dans tout ca ? J’ai la valeur de l’immeuble en cash sur mes comptes, bref aucun risque pour eux ! (mais volonté d’achat à crédit pour garder mes liquidités).
Au final, une seule banque m’a suivi (Crédit Agricole Périgord) mais ce fut une lutte !
Juste des banquiers incompétents, sans aucune vision.
Faite comme moi, ce genre de montage, c’est immédiatement le directeur de la banque (qui remontera ca au siège régional 3/4 du temps)
Au final avec de la pugnacité tu as réussis à te faire financer ! Bravo à toi.
Moi j ai eu un peu le meme probleme, avec les banques
achat d’un immeuble sur Limoges (vivant a l etranger et originaire de dordogne) sans CDD mais avec assez d’avoir ) apres consultation d’un ami banquier qui m’a dit que les banques en France sont tres frileuses et ne prennent que tres peux de risque (et avec mon CDD s’allait etre difficile malgre tous mes avoirs.
Ma banque ==> me demande d’autres devis pour suivre
les autres banques 2 ont faits (dont trop tard) des propositions , 1 une ne m’a pas suivi et une ne m’a jamais repondu (pourtant j ai des comptes dans la banque)
Du fait d etre loin toutes les agences etaient de ma ville natale pour simplifier
resultat ma banque au final (apres s’etre aligne une eme fois sur l’autre banque) me demande de venir signer a l’agence le contrat (il sait tres bien que je vis a l’autre bout du monde….)
Heureusement avec le CA Perigord je fais toutes les demarches a distance. (mais encore une fois un endettement calcule sur 70% de taux d’occupation (alors que l’immeuble a un taux d’occupation de 85% depuis 10 ans et que j’ai un taux d’occupation de 90% sur mes loyers existants)
De cette experience.
pas de proposition sans le compromis
apres le compromis c’est une lutte contre la montre pour negocier
les banques n’aiment pas les investisseurs (qui ne font pas comme les autres) et qui n’ont pas de revenu fixe sur le longterme
faire les demarches ou on est connu aide (mais n’apporte pas de garantie)
faire les choses a distance demande beaucoup plus de temps …
« pas de proposition sans le compromis » : ça c’est évident ! Déjà avec un compromis on ne te prends pas au sérieux alors sans compromis….
Par contre dès la signature il faut immédiatement déposer un dossier complet donc bien le préparer avant !
Cet article est plutôt révoltant dans le sens ou c’est encore pour le petit blanc qui l’écrit une façon pathologique de dénigrer sa propre race par compassion accusatoire inversée.
En statistique il faut un nombre suffisant de cas pour parvenir à des conclusions qui permettent d’établir des corrélations de cause à effet.
Rien de tout cela n’est présenté dans cet article.
Accuser les banques de racisme à cause de refus de crédits à l’endroit d’une personne qui se nomme Malick, c’est d’une part méconnaitre le système bancaire et c’est d’autre part occulter toutes les situations semblables dans lesquelles des gens qui ne se nomment pas Malick auraient aussi accusé des refus de crédits.
Les banque ne sont pas des organismes de charité (sans quoi les dépôts bancaires seraient moins garantis qu’ils ne le sont maintenant) et elles gèrent autant leur profit que le risque.
Un refus de crédit peut être motivé par des centaines de facteurs que le dossier que vous présentez ne résume pas.
Il y a les quota des agences, il arrive que certaines agences ou même certaines banques atteignent leurs quotas de crédit en milieu d’année, à partir de là elles ne prennent tout simplement plus les crédits pour de l’investissement immobilier.
etc.
Sans compté le reste..
Vous ne nous ferez pleurer sur les colons car c’est vous qui faites pitié.
Hé cool John ! On respire un peu…
Le but de ce blog est de donner des clefs et des solutions pour investir dans l’immobilier locatif , se construire une retraite et pourquoi pas quitter cette « putain de rate race » ! « Race » c’est de l’anglais dans ma phrase on est d’accord hein ? 🙂
Alors je m’en tape un peu de savoir si Malick est black ou pas, si les banquiers sont de vieux fachos ou pas, je m’en tape si nous sommes gouverné par un vieux mou gras du bide…
Ce que je sais, c’est qu’aujourd’hui les banquiers ont vraiment du mal à prêter donc quand vous déposez un dossier, ne partez surtout pas gagnant et multipliez dès le départ les demandes…
Au plaisir John mais uniquement pour discuter d’immobilier…
Hallucinant ce John
Il cite pèle mêle des mots du type : race,colon…
Bref on sent de quel bord est ce type !! Nauséabond ce discours
Je pense que l’auteur du blog et acteur prégnant de ce dossier est assez grand et mature pour exprimer son opinion quand à la situation ( passé ) de Malick
Il me semble que Guillaume a une relative expérience de l immobilier et des financements associés, donc son avis est motivé .
Vouloir rejeter en bloc l inexcusable est pitoyable
Bonjour,
Merci pour cet article qui permet aux gens qui souhaitent se lancé que parfois c’est assez galère même si on à tous les voyants aux verts.
A mon avis, cela n’a rien avoir avec les origines de Malick ou bien le fait qu’il habite dans le 9.3.
Pour moi c’est juste que les banquiers sont parfois incompétent.
C’est triste à dire mais il faut essayer de convaincre une personne qui à un rôle décisionnaire et pas le simple conseiller financier.
Mais non le Racisme en France ca n’existe pas …..
Ils est absolument partout !!
mohammed tu es une victime de la société …
au lieu de se plaindre, pourquoi pas se prendre en main ?
oooooh my godness!!Shit pommes frites vilken layout!Jag bara ÄLSKAR färgerna och detaljerna i denna layout!STOR RISK för liftning, bara så du vet! ;)(inte för att man kan få till det så här snyggt på långa vägar..)Tusen tack för inspirationen gumman!KRAMISAR
Malick a un bon dossier et les banquiers refusent quand même, c’est inadmissible ! Finalement, il s’est passé quoi ? A-t-il pu obtenir un prêt chez le Crédit Foncier ? J’espère que c’est le cas. Je lui souhaite un bon courage.
Bonjour !
Des mois et des mois après, j’aimerais savoir, il l’a eu son prêt Malik ou pas ?
Bonjour Marisa et Leyna,
OUI Malick a obtenu son prêt !
La suite de son histoire est ici :
http://immeuble-de-rapport.fr/projet-bien-ficele-succes-assure/