Projet bien ficelé, succès assuré !

Je sais que vous aimez lire des études de cas, des réussites ou des échecs d’investisseurs comme vous et moi.
Cette fois-ci, ce sera une réussite, une belle même.
Rappelez-vous, en début d’année, Malick galérait pour se faire financer un petit immeuble de rapport.
Au final, Quentin un jeune courtier aux dents longues réussissait l’exploit de lui dénicher un financement.
Malick est passé à l’acte authentique le 30 mars.
Ce n’est pas ce jour-là qu’il faut commencer à se poser des questions existentielles sur les travaux, faire des plans, négocier les devis et les délais…
Ce travail doit être fait en amont, vos artisans doivent être sur les starting-block le jour de la signature chez le notaire. Prêts à en découdre !

Une semaine de loyer peut représenter 150 €. Ce serait dommage de les perdre bêtement par un manque d’organisation. C’est un principe que j’ai constamment à l’esprit quand je cherche à louer les appartements de mes clients investisseurs : faire comme si c’était pour moi et éviter au maximum la vacance locative.

Pour rappel, l’immeuble est constitué de 3 petites maisons, toutes dans un état misérable au moment de l’achat. Un village de 1200 habitants qui ferait fuir n’importe quel investisseur. Pas de dynamisme économique… Le genre d’investissement qui ferait frémir vos collègues de boulot (vous savez, ceux qui ont investi en Pinel).
Vous n’oseriez même pas en parler autour du déjeuner familial le dimanche midi de peur que votre Beau-Père ne s’étouffe avec son gratin dauphinois.
Il faut savoir sortir des sentiers battus…

Mais revenons à nos moutons.

Cet immeuble était en vente depuis longtemps, trop longtemps.
L’ensemble était proposé au départ bien trop cher (110 000 €), et confié à une agence « classique » qui manque de compétences pour vendre ce type d’immeuble. J’avais l’œil dessus depuis un an !
Désespérés, les vendeurs ont baissé leur prix de présentation. (87 000 €).
Je laisse encore passer 2 mois, persuadé que je serai le seul inconscient à faire une offre.
Finalement, je me décide à visiter et fais une proposition massacrée pour Malick : 61000 € frais d’agence inclus. L’agence ne voulait même pas présenter mon offre.
Et là Bingo ! Offre acceptée ! Compromis dans la foulée, recherche trèèèèès compliquée du financement et enfin l’acte authentique.

Dès le lendemain du passage chez le notaire, les travaux programmés ont démarré au quart de tour. Nos équipes d’artisans, rois du placo et experts en débrouille se sont mis au boulot pour livrer au plus vite les appartements.
Le cash doit rentrer rapidement, c’est le but non ?

La première maison, un T3 de 54 m2 avec un petit jardin est livrée en 11 semaines de travail intense.
Il faut dire que l’on n’a pas conservé grand-chose ! Le résultat est magnifique. Tout a été restructuré pour supprimer les défauts. Par exemple, la SDB n’avait pas de fenêtre. Nous avons posé un Velux pour apporter de la lumière naturelle et pouvoir aérer. Pour la petite histoire, le Velux a été posé une première fois et en cours de travaux, on a décidé avec l’artisan de complètement changer l’emplacement de la SDB ! Imaginez la tronche du couvreur quand je l’ai rappelé pour qu’il vienne refermer le toit et déplacer le Velux ! Décision difficile à prendre et un surcoût de main d’oeuvre de 300 € que Malick ne regrette pas.
Bref, courant de l’été, je fais rentrer la première locataire. 48 h d’annonce sur Leboncoin ont suffi !
Cette jeune femme a littéralement eu un coup de foudre pour la maison.
Et vous savez quoi ? Elle travaille en CDI. Même dans un village paumé, il y a du boulot !
Vos collègues à la Défense ne vont pas en revenir 🙂
Voilà donc Malick avec un premier loyer de 495 €. Le papa se porte caution… les loyers devraient rentrer sans pépins.
Merci à Didier et son fils Benoit qui m’ont livré un petit bijou. Moi aussi, j’ai été scotché par la qualité de la rénovation.

Les photos parlent d’elles-mêmes :


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après  (ok, il reste encore un peu de jardinage…)


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pendant

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pendant (on n’a pas fait les choses à moitié)

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pendant (on commence à y voir plus clair)

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après (impressionnant, non ?


En parallèle, j’ai réussi à lancer une seconde équipe (Tonio et sa team ! ) sur la seconde maison, également un T3.
Celle-ci fait 50 m2 avec 2 terrasses et un garage. Elle est aussi dans un état minable. Pas grand chose à conserver. La team Tonio va également faire des miracles avec un budget serré et au bout de 8 semaines, elle livre également un produit « coup de coeur ».
Scénario identique : En 3 jours et 5 visites je sélectionne un jeune couple « tout beau, tout mignon ».
Les 2 travaillent en CDI et sont hyper stressés à l’idée que je rejette leur dossier.
Voilà donc Malick avec 580 € de loyer supplémentaires.

Voyez les photos :

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après


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pendant

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quelques photos des travaux…

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Globalement, sur cette maison les travaux se sont déroulés sans encombre.
Un seul poste de dépense imprévu : au début des travaux, un voisin est venu me voir pour me faire remarquer que le garde-corps d’une des terrasses était beaucoup trop bas. Dans le passé, une petite fille avait passé quelques jours dans le comas à la suite d’une lourde chute…
C’est bête, mais de prime-abord, je ne l’avais pas vu.
Pas question de tergiverser sur la sécurité.
Toni a, pour un coût modique, surélevé le muret existant grâce à des planches de bois solidement fixées, avec un petit style « cabane de plage ». On se croirait presque sur le bassin d’Arcachon 😉

Le résultat en images :

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En parlant de sécurité, vous le savez je pense mais depuis janvier 2016, tout logement doit être équipé d’un détecteur de fumée (DAAF). Il est tentant de se dire que l’on ne risque pas grand chose en faisant l’impasse sur son installation. Sauf que s’il arrive un drame, vos rêves de « bailleur rentier » qui glande sous les cocotiers, risquent de se transformer en cauchemar aux Baumettes ! Bref, quand on voit ce que coûte un lot de 3 détecteurs comme sur ce site, mon choix est vite fait .

Pour la troisième maison, vous allez être déçus, mais nous n’avons pour l’instant pas fait les travaux.
À cause d’un drôle de concours de circonstances en fait. Il se trouve qu’un des artisans du chantier était, dans l’urgence, à la recherche d’un local pour déposer son matériel et y domicilier son entreprise .
Dans le même temps, j’avais sérieusement besoin de mon équipe de choc pour attaquer un autre chantier.
Du coup, pour un loyer dérisoire (100 € au lieu des 350 € prévus), Malick lui loue sa maison dans son jus, sans travaux.
Sur son offre de prêt, Malick dispose de 3 ans pour « brûler son cash » en travaux.
Nous avons donc fait un bail professionnel précaire de 24 mois à l’artisan qui est bien entendu ravi de cet accord.
On organisera le chantier dès que la maison sera à nouveau libre. Du gagnant-gagnant !

Une belle histoire comme je les aime : un projet rentable, net d’impôts pour un moment grâce au déficit foncier.
Des locataires heureux, des artisans ravis de créer de la valeur et aussi de gagner correctement leur croûte et pas stressés par un donneur d’ordre particulier tâtillon. Un client aux petits oignons…et votre « bloggeur/chasseur d’immeuble de rapport » qui encaisse sans rougir ses honoraires. 🙂

Les chiffres de l’opération :

Achat frais d’agence inclus : 61 000 € (si si….)
Notaire : 4 900 €
Travaux à ce jour : 59 000 €

TOTAL : 124900 €

Loyers encaissés : 495 + 580 + 100 = 1175 € / mois.
Soit une rentabilité brute de 1175 x 12 x 100 / 124900 = 11,28 % nets d’impôts pour un bon moment (Déficit foncier). Pour savoir précisément pendant combien d’années, c’est ici.

Remboursement du prêt sur 20 ans : 701, 60 €/mois.
Taxes foncières de l’ensemble : 738 €/an
Assurance PNO : 260 €/an
Charges de copropriété : 0 €/an (Yeear ! 🙂 )

Bon bah je crois que Malick a réussi son challenge, le voilà en cash-flow positif !
Un investissement qui va se payer sans « effort d’épargne ». Un prêt qui se rembourse tout seul.
Encore un qui ne va pas s’arrêter en si bon chemin…

A votre succès !

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60 réponses

  1. Sebastien dit :

    Bonjour,

    Je trouve vos histoires très passionnantes et cela donne vraiment envie !
    Si j’ai bien compris malik a emprunté seul ?
    A t-il créer une sci ? Quel option d’imposition : IR ou IS ? Et pourquoi ?
    Félicitations. Merci encore et bonne journée

    Sebastien

    • Guillaume dit :

      Bonjour Sébastien,
      Ces projets sont fascinants en effet…mais attention ce n’est pas dénué de risques.
      Malick se lance seul cette fois-ci donc en direct. Il débute donc monter une structure peut paraitre compliqué de prime abord.
      Je pense qu’a l’avenir, loger ce type de projets dans une SCI à l’IS serait une bonne stratégie, surtout qu’il est dans la TMI des 30%.

  2. Du trés bon travail de sourcing et de directeur de chantier.
    Bravo.
    Indiquer nous vos honoraires « bien mérités » pour ce projet

    • Guillaume dit :

      Bonjour Harry,
      Grosso modo 10% du budget total inclus dans les chiffres cités dans l’article.
      Malick les a donc empruntés.
      Pour plus de détail sur ces honoraires, je vais clarifier mon offre dans un prochain article.

  3. Salut Guillaume. Comme d’habitude, travail soigné, tant niveau travaux que recherche de la pépite, et niveau rendement …
    Belle négociation sur le prix de l’immeuble. Petit conseil pour analyser le prix des annonces : utiliser l’extension pour Google  » Castorus  » qui donne l’historique du prix sur le Bon Coin, Se Loger…. Vous pourrez voir si le bien est en vente depuis 1 ou 2 ans, si le prix a baissé 2 ou 3 fois depuis plusieurs mois ou pas…. Bref un bel outil d’aide à la négociation.

  4. Hello Guillaume,
    Super boulot ! Très beau projet comme d’habitude !
    Au final, le fait que Malick puisse retarder ses travaux n’est pas une mauvaise chose en soi, il pourra s’il faut défiscaliser 2 années de suite sur ses revenus 😉
    A bientôt!
    Vincent

    • Guillaume dit :

      Salut Vincent,
      Remarque pertinente merci.
      C’est un peu l’argument que j’ai avancé auprès de Malick pour le convaincre 😉

      • olivier dit :

        Salut Guillaume
        Pour la 3 eme maison Malick a t’il pu garder des fonds pour financer les travaux sur le crédit achat initial ou bien va t’il faire un nouveaux petit crédit?
        a+
        Olivier

        • Guillaume dit :

          Hello Olivier,
          Les fonds restent au chaud à la banque pendant 3 ans maxi.
          C’est clairement indiqué dans l’offre de prêt, d’où l’intérêt de lire chaque ligne quand vous les recevez.
          Tant qu’il ne débloque pas ces fonds, il ne paye pas d’intérêts dessus. Par contre si dans les 3 ans, ils ne les utilise pas, les fonds restent définitivement à la banque.
          il « perd » donc le droit de les emprunter et devra alors passer par un prêt travaux.

  5. zmasters dit :

    Beau projet.
    Juste une chose, au niveau des photos tu pourrais les mettre en plus gros dans ton article. C’est vendeur les photos avant/après. 😉

    Bravo.

    • Guillaume dit :

      Hello zmasters,
      Elles devaient être « clickables » en principe…
      Bon je suis une bille en informatique, cela n’a pas fonctionné.
      Je tiens compte de ta remarque pour la suite…et merci pour tes encouragements.

  6. Henri dit :

    Génial Guillaume,
    Ça donne envie de faire la même chose.
    Merci pour le partage.
    Bravo

  7. Henri dit :

    Guillaume continues à partager … surtout des rendements comme ça dans une ville de 1200 habitants.
    Ps: as tu vu mon mail perso.
    A bientôt

  8. Guiguisky dit :

    Encore une belle réalisation du maestro! Merci Guillaume pour ces partages…

  9. Guillaume dit :

    Bonjour et merci pour ces partages qui sont toujours passionnants. J’ai moi même démarré un 1er investissement qui me génère du cashflow positif. Je souhaiterais achetér maintenant un petit immeuble mais ma plus grande difficulté comme pour mon premier investissement est de trouver le bien!

  10. Chris dit :

    Bonjour et bravo pour cette belle opération !
    Ma candidature n’a pas été retenue pour l’immeuble de Lens mais j’espère pouvoir travailler avec vous sur un autre projet !

    • Guillaume dit :

      Bonjour Chris,
      J’ai noté ton intérêt pour les immeubles de rapport. Merci de ta confiance…
      On va peut être réussir à bosser ensemble qui sait ? 🙂
      Au plaisir

  11. Vincent dit :

    Bonjour Guillaume !
    Ça donne envie de se lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport avec tes photos avant/après travaux. Impressionnant !
    Quand à moi, je commence petit en achetant un petit T2 pas trop cher. Et j’hésite par la suite de me lancer sur la colocation ou sur l’immeuble de rapport.
    Pour le jardin, tu peux toujours demander à la locataire de faire de la permaculture 🙂 🙂 🙂 À terme, ça génère des fruits et légumes de manière totalement passif (pas besoin d’intervention humaine) !
    Vincent

  12. Mélanie dit :

    Bravo Guillaume super résultats, ca donne envie !
    As-tu une astuce pour les travaux ? Car tout rénover pour 567€/m2 ça me laisse rêveuse. Je suis en train de faire des devis pour rénover un appart pour mettre en coloc qui est en bien meilleur état que ces maisons, et je n’arrive pas a descendre sous les 750€/m2…!
    Merci

    • Guillaume dit :

      Bonjour Mélanie,
      L’astuce pour moi, est d’établir une relation de confiance sur le long terme avec les artisans.
      Je leur assure des chantiers toute l’année, ils ne sont plus obligés de faire 20 devis le soir chez des particuliers pour décrocher un unique contrat. Bref, ils sont sereins et gagnent mieux leur vie. Du gagnant-gagnant.
      Avec eux j’ai « industrialisé » un concept de rénovation efficace et pas cher. On fait la même chose partout, d’où une négociation sur les volumes. Normal, quand ils achètent par exemples des radiateurs à inertie, c’est 30 d’un coup. Cela permet d’avoir des remises importantes.
      Ce n’est pas donné à tout le monde, cela demande un travail énorme au départ, on « essuie les plâtres », on se fait avoir par des artisans sans cerveau qui n’ont toujours pas compris qu’il est de leur intérêt d’apporter de la valeur aux clients.
      Il suffit donc trouver les bons ! 🙂

  13. Guillaume dit :

    @Guiguisky: pas eu de retour par rapport à mon dernier commentaire et ma question.
    Merci

    • Guiguisky dit :

      Bonjour Guillaume. Je suis le 2eme Guillaume, celui de Lille… n’hésites pas à envoyer un mail à Guillaume décrivant ta situation si tu cherches à acheter!
      Ça fait beaucoup de Guillaume d’un coup… 😉

      • Henri dit :

        Bonjour Guillaume,
        Je pense que nous sommes plusieurs à vouloir tenter l’aventure avec lui.
        Cela fait deux semaines que j’ai tenté de contacter Guillaume via son formulaire et son mail sans succès.
        Sans vouloir faire de jeu de mot, je pense qu’il est victime de son succès.
        Guillaume si tu nous entends …

        • Guillaume dit :

          Bonjour Henri,
          En effet je suis bien booké !
          Mes clients sont prioritaires sur le reste, ce qui est normal car il me font confiance, me payent cher, et comptent sur moi pour finaliser leur projet locatif. Donc je me déchire avant tout pour eux.
          S’il me reste du temps, je m’occupe des prospects (vous faites aujourd’hui partie de cette catégorie).
          La bonne nouvelle Henri, est que je vais répondre à votre demande. Je vous envoie un mail avant la fin de la semaine. J’espère que vous serez plus réactif que moi pour me répondre…:)
          Au plaisir

  14. Guillaume d'Asnieres dit :

    Bonsoir, effectivement j’ai déjà envoyé un mail à Guillaume du site il y a un moment mais sans réponse de sa part. Mon projet est d’acheter un petit immeuble pour commencer sur la région parisienne (plus facile à gérer car suis sur place mais ça peut se discuter si vous voyez d’autres solutions) et si possible banlieue de 2eme couronne au Nord Ouest. En effet je suis convaincu qu’il y a de bonnes affaires possibles notamment avec l’arrivée d’ici 10 ans de lignes de métro liées au Grand Paris. Sinon j’ai aussi en réflexion un projet d’achat de grand appartement parisien avec possibilité de découpe en 2 lots (un petit et un grand appartement) mais qui serait beaucoup moins rentable.

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Guillaume d’Asnières,
      Désolé d’avoir laissé votre mail sans réponse….
      Impossible pour moi de répondre à chaque demande personnalisée.
      Je dois avoir pas loin de 1000 mails « en souffrance »…
      Les choses s’améliorent fortement, notamment grâce à mon épouse Elodie qui vient de me rejoindre sur le « back-office » du blog.
      Avant la fin du mois, nous allons proposer différentes formules pour ceux qui souhaitent avancer plus rapidement sur l’acquisition d’un immeuble de rapport.
      Donc encore un peu de patience….
      Merci à vous.

  15. Julien dit :

    Bravo !
    une question concernant la TVA dans le cas de ce projet : elle est à 10 ou 20 % ? Car ça peut changer pas mal de choses… J’avais compris qu’elle restait à 10 % dans la limite de 70 % du bien remis à neuf. C’est ça ? Merci.

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Julien,
      La TVA est à 10% sur ce type de rénovation dans l’ancien.
      Cela concerne l’intégralité du projet.
      Jamais entendu parler de cette règle des 70% pour de la réno, je pense que vous confondez.
      A défaut si vous avez le texte de loi je suis preneur….
      Ce type de rénovation n’est pas considéré fiscalement comme du « neuf »

      • Julien dit :

        J’ai vu ça sur https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23568
        Extraits : « Les travaux de rénovation réalisés par une entreprise dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits, sous certaines conditions. La TVA au taux réduit de 5,5 % ou au taux intermédiaire de 10 %, au lieu du taux normal à 20 %, est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien sur les logements d’habitation achevés depuis plus de 2 ans. » Ca ok.
        Mais « Le taux intermédiaire ou réduit est également exclu pour les travaux importants qui constituent plus qu’une simple rénovation : remise à l’état neuf à plus des 2/3 des éléments de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, plomberie, installations électriques et chauffage ».

        Voilà qui me pose question sur un projet en cours… Bon mais après, je peux me tromper.
        Merci !

        • Guillaume dit :

          Merci Julien pour ces textes juridiques. C’est précis.
          Dans l’exemple de la rénovation de Malick, j’ai un gros doute que l’on entre dans ce cadre, même si c’est vrai que l’on a remis à neuf beaucoup d’éléments de second oeuvre.
          (en plus, pas mal d’auto-entrepreneur ont bossé sur le projet, comme ça l’histoire de la TVA est réglée ! 🙂 )
          Au pire du pire, on tombe sur un fonctionnaire zélé, dopé par des textes de lois illisibles et pondu par des technocrates qui doivent justifier leur fonction…. bref ça peut arriver mais j’estime les chances de redressement à 0,01% :
          Le budget travaux est de 60 000 €
          Admettons que Malick se fasse redresser sur 1/3 des travaux.
          Je pense qu’il pourra prouver sa bonne foi. Au maximum, il aura donc un surcoût de TVA de 2 000 €. J’ai poussé à l’extrême le raisonnement mais je n’y crois pas une seconde.
          En 4 mois de cashflow positif, Malick aurait payé son « amende ».
          Se creuser la tête des mois, voire des années avant de passer à l’action vous coûte bien plus cher !
          Rien ne sera jamais parfait et quand enfin tout sera OK….les textes de lois auront changé ! 🙂
          Bref je préfère foncer 🙂

  16. HAD dit :

    Un exemple de bonne affaire et un coût m2 de rénovation cohérent. Sans doute aussi un bon emplacement vu le rapport loyer/surface.

    • Guillaume dit :

      Bonsoir HAD,
      L’emplacement n’est pas extraordinaire. En revanche, les maisons sortent vraiment du lot grâce à la qualité de la rénovation. C’est forcément un plus pour bien louer…

  17. Niko dit :

    Je suis très dubitatif sur le montant des travaux… Pour avoir fait faire des choses qui ressemblent à des prix pourtant serrés et ayant des artisans dans la famille, il me semble impossible de tourner avec votre budget… Vous annoncez en effet environ 150 m2 de surface et 59000€ de travaux, soit moins de 400€/m2. Avec ça, on ne fait pas les travaux très lourds présentés dans vos photos et sans doute pas en mobilisant des personnes autant de semaines pour faire les travaux. Le double du prix (800€/m2) me semblerait être un minimum pour en effet tout reprendre à ce point.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Niko,
      Il y a toujours un type dubitatif, un râleur ou un mec qui demande si c’est « du brut ou du net » !
      Bref….
      Pour commencer, vous devriez bien relire mon article ainsi que le commentaire de Mélanie ci-dessus.
      Je parle de travaux dans une maison de 54 m2 et l’autre de 50 m2 soit un total de 104 m2 (et non 150 comme vous l’annoncez).
      Cela a en effet été facturé à Malick 59 000 €.
      Nous sommes donc sur du 567 €/M2, impossible en effet sur ce genre de rénovation d’aller en dessous. (sauf à faire bosser des esclaves en situation irrégulière en leur confisquant leur passeport !).
      Comment pouvez-vous juger d’un prix d’une rénovation au m2 avec seulement une dizaine de photos ?
      Sans aller sur le terrain, c’est difficile d’être précis.
      Vous pouvez être dubitatif c’est votre droit. Olivier Roland dans son excellent bouquin appelle ça les « mauvais septiques ».
      En revanche, vous semblez remettre en cause mon intégrité et cela me vexe énormément.
      Je vous propose de venir à Bordeaux. On ira voir les maisons en question, je vous montrerai les factures, les titres de propriété, les attestations du notaire (un autre « mauvais sceptique » m’a déjà fait remarquer qu’il était impossible d’acheter 3 maisons si peu cher pourtant nous on l’a fait ! ).
      Mais attention ! Si à la fin de cette journée vous constatez que tout est OK, que ces chiffres ne sont pas du pipeau (car c’est bien ce que vous sous-entendez non ?), comme mon temps est précieux et que mes clients (les « bons sceptiques » eux) me payent cher pour que je les accompagne, alors je serai obligé de vous facturer le temps passé. Dans le cas contraire, c’est moi qui vous ferai un chèque de 1500 €.
      A bon entendeur…

      • Niko dit :

        Bonjour
        Ne pe prenez pas mal, mon intention est surtout de comprendre. Je ne râle pas, je cherche à avancer et à améliorer ce que je suis capable de faire en observant les réussites des autres. Je ne remet pas en cause votre intégrité (je ne vous connais pas, comment le pourrais-je ? Et je ne suis pas là pour cela), je veux être sûr de bien comprendre. Désolé si le précédent post vous a donné cette impression.
        J’avais cru voir 3 maisons dans votre projet, chacune faisant en gros 50m2, d’où mon chiffre de 150m2. Quant aux estimations, j’ai déjà fait faire tant de devis que, au seul vu de vos photos, on voit des reprises très lourdes avec parfois percement de fenêtres, changement de canalisations… On est loin d’un rafraichissement basique ! D’où mon interrogation, car de mon côté, pour des reprises souvent inférieures et en mettant moi même la main à la pâte, je ne parviens pas à sortir à moins de 800€/m2. Mais comment faites vous pour réussir ce tour de force ? Car même 567€/m2… Chapeau ! Comment faites vous pour en faire autant avec si peu ?? Travaux 100% réalisés par entreprises ? Ou vous en faites une partie vous mêmes ? Il serait très intéressant que vous fassiez un complément à ce post en publiant le détail, par poste, du coût des travaux. Cela aiderait beaucoup pour se donner une idée de ce que l’on peut espérer et cela me permettrait de voir par exemple ce que vous optimisez le mieux et là où je peux améliorer. Car il y a dans cette affaire de coût de rénovation un point fondamental, d’où mon insistance à en savoir plus. Je renonce en effet à la plupart de mes projets précisément à cause de cela. Je crois très sincèrement que le sujet mérite un billet complet pour revenir sur votre expérience (surtout que vous n’en êtes pas à la première et que vous avez bien des exemples à détailler), vos travaux déjà fait, les coûts obtenus, ce qu’il faut éviter de faire car trop cher ou trop compliqué…etc… Oui, sans doute de quoi faire un nouvel article plus qu’utile !

        • Bonjour Niko,
          Il me semble que Guillaume a déjà répondu dans un des commentaires.Il fait des économies d’échelles car il propose de nombreux chantiers à son équipe d’artisans et au final tout le monde est gagnant. L’artisan n’a pas à perdre plusieurs jours par mois à trouver des nouveaux clients et à faire des devis inutilement. Ce gain de temps considérable lui permet aussi de baisser ses coûts..
          Sur mon expérience personnelle, j’ai rénové un immeuble de 230m2 avec 70 000€ de travaux. Débutant et un peu naïf peut être, j’avais initialement prévu 65 000€. Je me suis planté de 5000€, ce qui m’a coûté à faire moi-même un peu de peinture plusieurs Samedis. J’ai dû avancer 5 000€ de mon épargne personnelle qui est en cours de remboursement par mon crédit en différé partiel, rien de dramatique quoi !
          Je me suis trompé ? Et alors ? J’ai énormément appris de cette expérience et je me dit que la prochaine fois, je ferai mieux !
          Faites plusieurs devis, choisissez des auto-entrepreneurs (en général moins cher que des « vrais » artisans), jouez sur les différents matériaux, mettez un peu la main à la patte mais faites !
          Si vous tergiversez sans cesse dans les moindre détails, vous ne passerez jamais à l’action ! ET ça c’est bien la pire des choses !

        • Guillaume dit :

          @Niko,
          Me voilà rassuré, j’ai cru que vous étiez là pour me chercher des poux.:)
          Je ne fais pas une partie des travaux moi-même et heureusement d’ailleurs ! Ce serait une catastrophe, j’ai déjà du mal à ouvrir une boite de raviolis sans me blesser alors poser une cuisine…
          Dans ce projet, une maison a été faite par des auto-entrepreneurs, la seconde par une SARL, comme quoi…
          En effet le bon chiffrage des travaux est essentiel pour réussir ce type d’opération.
          Dans ce domaine, c’est l’expérience qui aide. Pas d’autres choix que de bouffer des chantiers à longueur d’année pour pouvoir ensuite estimer les travaux avec le plus de précision possible.
          Trainer régulièrement dans les magasins de bricolage aide également. Je me surprends ainsi à fantasmer devant les prospectus de Casto, Leroy Merlin et Brico dépôt…
          Toujours à l’affût des promos. Dernièrement chez Brico dépôt un radiateur à inertie sèche du plus bel effet à 99 € en 1500 watts : Imbattable !
          Je prends note de votre dernière phrase…

          • Charles dit :

            Pas très sympa la première réponse
            Bien sûr que l’on a le droit d’être dubitatif quand on voit le montant des travaux affiché ici ! Surtout lorsque comme moi on commence dans l’immobilier et que le montant des travaux qui gonfle très vite bloque bien des projets… et que l’on ne s’est pas encore fait un réseau d’artisans comme le vôtre, ce qui ne se fera jamais puisqu’on ne fera jamais autant de projets que vous (je ne pourrai jamais avoir « mon » équipe d’artisans dédiée). Bref vous y arrivez, tant mieux pour vous et vos clients mais vous vendez quand même un peu du rêve pour d’humbles et très misérables amateurs comme moi. Néanmoins nombre de vos conseils sont très utiles.
            Et à Vincent : le montant des travaux, ce n’est pas un « moindre détail »… bien sûr qu’il faut « tergiverser » sur cette question car 10 000 euros de surplus sont vite venus. C’est énervant d’avoir l’impression d’être un nullard parce qu’on se pose des questions, face à messieurs les grands professionnels de l’immobilier qui ont réussi. Et je ne suis ni sceptique, ni râleur. J’essaye juste de faire les choses bien pour m’éviter la banqueroute. Et je n’aime pas le mépris, envers moi comme envers les autres. Bonsoir.

          • Guillaume dit :

            Bonjour Charles,
            Vous avez dû remarquer que la question n’était pas forcément plus « sympa » que ma réponse. Vous avez parfaitement le droit d’être dubitatif et j’ai également le droit de m’offusquer lorsqu’on affirme que les chiffres que j’annonce sont « impossibles » à tenir.
            Cela revient à prétendre que je suis un imposteur.
            J’ai déjà expliqué en long et en large comment j’arrivais à serrer les coûts.
            Je ne « méprise » absolument personne, pourquoi je tiendrais un tel blog sinon ? C’est avant tout un blog de partage d’expérience, cela me passionne et j’y prends beaucoup plaisir.
            J’ai beaucoup plus de satisfaction à aider les débutants à se lancer plutôt que d’accompagner des personnes expérimentées.
            Aujourd’hui j’ai certes développé une expertise mais je n’oublie pas d’où je viens. Loin mon idée de jouer « au monsieur le grand professionnel de l’immobilier » condescendant.
            C’est ce que vous insinuez je pense… où alors je deviens parano. J’ai certes un style un peu « cash » parfois mais je respecte tout le monde.
            Je vois bien que les travaux posent aux débutants de sérieux problèmes.
            A mes débuts, j’ai commencé un premier investissement en douceur et avec très peu de travaux (que j’ai d’ailleurs faits avec ma femme).
            Vous voulez atteindre le somment de l’Himalaya à la première tentative et sans entrainement.
            Commencez petit, montrez en puissance progressivement, ou bien entourez-vous de personnes plus expérimentées.
            Au plaisir !

  18. nermen dit :

    Bonjour, il y a 3 ans j’ai acheté mon premier immeuble cash composé de 4 appartements dans une petite ville de 10 000 habitants.

    il y a 6 mois alors que je m’était constitué un apport de plus de 80 000 euros j’ai acheté un immeuble de 4 appartements plus un commerce ( tous très bien loués) sans utiliser l’apport et aucun travaux a prévoir, c’est a dire financé complètement par la banque.

    aujourd’hui je me retrouve avec 100 000 euros sur mon compte et un banquier qui m’incite a acheter un immeuble (de mon choix bien sur) d’une valeur d’1 millions d’euro en utilisant l’apport pour pouvoir défiscaliser avec l’interet d’emprunt et les taux bas avantageux .

    j’ai trouvé un immeuble dans une ville intéressante composé de 20 appartements a vendre avec frais de notaire inclut 1 090 000€. (sans doute moins car je suis en train de le negocier a la baisse d’environ 50 000€) et encore aucun travaux a prévoir

    le credit passe bien sur sans problème vu que j’ai un apport de 10% et que les rentrés d’argent sont importantes

    mais voila ma question,

    quel est l’intérêt d’ouvrir une sci? on me le conseil souvent mais je ne vois pas de véritable avantage.

    merci de votre réponse guillaume.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Nermen,
      Félicitations pour ces résultats.
      Il faudrait étudier en détail votre situation patrimoniale pour vous répondre.
      Dans un simple commentaire de blog, cela me semble un peu limite.
      Méfiez vous de votre banquier quand même….inciter un client à mettre un 1 M€ au même endroit me semble hasardeux. Je préfère largement acheter 4 immeubles à 250 K.
      Après si vous avez les reins très solides, pourquoi pas…
      Ce qui est sûr est que vous devriez en effet vous documenter fortement sur les SCI, notamment à l’IS.
      La fiscalité doit commencer à être problématique au vue des chiffres que vous annoncez…
      Voici une piste intéressante pour ça :
      http://www.formation.parkinggarage.fr/101.html

      • nermen dit :

        bonjour, merci d’avoir pris du temps pour me répondre.

        • Guiguisky dit :

          Bonjour Nermen. L’intérêt de monter une sci est surtout pour en faciliter la donation. Mais une sci se monte à 2 minimum, alors que vous pouvez acheter seul en nom propre.
          Également avec les revenus générés par un bien aussi important, l’avantage principal de la sci soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) réside dans le fait de pouvoir déduire l’amortissement du bien, tout comme le meublé, ainsi que les frais ne notaire et d’agence…

          • nermen dit :

            Bonjour Guiguisky.

            Merci pour ces info et pour votre temps, je vais analyser l’ensemble et consulter un avocat specialiste de l’immobilier pour éviter les erreurs qui pourraient me coûter énormément.

            cordialement.

  19. COSTANZO Eric dit :

    Bonsoir Guillaume,

    Un immense bravo pour votre parcours !
    En vous lisant j’ai l’impression qu’il existe « un 2ème moi » quelque part !!!
    J’ai investi dans 4 biens et je projette d’acheter un immeuble de rapport dans une petite ville dynamique… Sarl de famille et lmnp pour optimiser et transmettre plus tard à mes 2 enfants… J’ai aussi un bon réseau d’artisans dans mon secteur à qui je confie tous mes chantiers et que je conseille à mes amis !
    Je suis pris par le virus de l’immobilier et commence sérieusement à penser à une reconversion (je suis prof !). J’envisageais de devenir négociateur immobilier pour un réseau (safti ou autre) en gardant mon emploi dans un premier temps…
    J’ai également envie de proposer mes services pour des projets tels que vous venez de le décrire.
    J’ai une question : vous dites facturer 10% du prix global. Mais comment ? En n’étant pas maître d’œuvre, comment peut-on coordonner les travaux et se faire rémunérer ? Quid de la décennale même si j’imagine que tous les artisans en ont une ?
    Je vois bien la commission de vente mais pour les travaux comment faites vous ?

    Je suis vraiment très intéressé et admiratif de votre parcours.
    Je suis impatient de vous lire !

    Eric

    • Guillaume dit :

      Bonjour Eric,
      Je ne vais pas dévoiler le business plan de ma boite devant les 3000 lecteurs du blog quand même ! 🙂
      Promis je prends contact avec toi en mp dans la semaine, surveille tes mails…

  20. Costarico dit :

    Bonsoir Guillaume,

    Un immense bravo pour votre parcours !
    En vous lisant j’ai l’impression qu’il existe « un 2ème moi » quelque part !!!
    J’ai investi dans 4 biens et je projette d’acheter un immeuble de rapport dans une petite ville dynamique… Sarl de famille et lmnp pour optimiser et transmettre plus tard à mes 2 enfants… J’ai aussi un bon réseau d’artisans dans mon secteur à qui je confie tous mes chantiers et que je conseille à mes amis !
    Je suis pris par le virus de l’immobilier et commence sérieusement à penser à une reconversion (je suis prof !). J’envisageais de devenir négociateur immobilier pour un réseau (safti ou autre) en gardant mon emploi dans un premier temps…
    J’ai également envie de proposer mes services pour des projets tels que vous venez de le décrire.
    J’ai une question : vous dites facturer 10% du prix global. Mais comment ? En n’étant pas maître d’œuvre, comment peut-on coordonner les travaux et se faire rémunérer ? Quid de la décennale même si j’imagine que tous les artisans en ont une ?
    Je vois bien la commission de vente mais pour les travaux comment faites vous ?

    Je suis vraiment très intéressé et admiratif de votre parcours.
    Je suis impatient de vous lire !

    Cordialement

  21. Malick dit :

    Grâce Guilllaume, j’ai pu investir dans mon premier immeuble de rapport.
    Comme tout projet il y a toujours des obstables mais il faut savoir les gravir pour arriver à la fin !
    Avec Guillaume j’ai appris beaucoup de l’immobilier, ses conseils valent de l’or 🙂
    Avoir à son coté un expert de l’immo fais toute la différence, un accompagnement et un suivi des travaux au top!
    Comme dis le titre, un projet bien ficelé, succès assuré!
    Encore Merci Guillaume et à bientot 🙂

    • Guillaume dit :

      Hello Malick,
      N’en fais pas de trop quand même, les lecteurs vont penser que je t’ai payé pour ce témoignage ! 🙂
      C’était un plaisir de piloter ce projet avec toi. Merci de m’avoir fait confiance et d’avoir accepté mes choix stratégiques un peu atypiques.
      Rdv dans 2 ans pour un nouveau projet !

  22. Simon dit :

    Bonjour,

    Superbe affaire effectivement !! Félicitations pour le travail ! Malick doit être ravi ! =)

    J’ai moi aussi un projet dans ce style, avec ma chérie.
    Nous habitons Mauléon-Licharre (campagne des Pyrénées Atlantiques), 5.000 habitants aux alentours..
    Nous souhaitons acquérir un ensemble immobilier :
    1 bar/restaurant + 11 appartements (dont 6 déjà loués pour 2380€ de revenus mensuels et 1 logement de fonction des proprios).
    Le proprio en demande 350.000€. Nous avons proposé beaucoup moins, étant donné le secteur, les travaux, etc…
    C’est un projet, comme tu le dis, dont je n’oserai pas parler aux repas de famille..! « Vous êtes fous ! »;  » ça ne marchera jamais..! », « c’est trop risqué ! » et j’en passe..
    Suite au prochain épisode !
    Merci pour vos articles et vos conseils, qui nous motivent et nous forment à l’immobilier !
    Amicalement

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