Si comme moi vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport en partant de zéro, vous n’avez pas le choix, il va falloir passer par la case Banque. Avant de commencer, je voudrais m’excuser auprès des banquiers. Je risque d’être très désagréable avec cette profession.

C’est d’autant plus important pour moi car sans les banques je serais encore au point mort. Certainement en train de traîner mes guêtres dans un job salarié sans saveur. Pour autant je dois dire qu’aujourd’hui, les banques me déstabilisent de plus en plus.

Prenons l’exemple de Martin mon ami et client « serial investisseur ». Rappelez-vous l’an dernier, il faisait un coup exceptionnel dans un village avec un immeuble de rapport à 16% brut. Fort de cette expérience et d’autres très rentables avec des cash flow positifs, Martin me mandate pour repasser à l’action.

Je lui déniche un immeuble de 245 m² dans une petite ville du Lot-et-Garonne, 4 appartements : 2 loués et 2 autres qui nécessitent quelques travaux de rafraîchissement. Le budget total est de 158 000€ (prix + notaire + travaux + mes honoraires). Comme d’habitude, Martin souhaite ne pas mettre d’apport pour maximiser l’effet de levier et optimiser la fiscalité. L’immeuble sera loué pour un total de 1730 €/mois soit une rentabilité brute de 13%.

En moulinant les chiffres dans le simulateur en ligne d’aide à la décision, mon à priori positif est confirmé, le résultat de l’opération est très bon sur la durée. La mensualité de remboursement serait d’environ 876€/mois (avec un TEG à 3% sur 20 ans). Quasiment un smic de surplus de loyer par rapport au remboursement ! Pas flambeur, Martin a une situation financière saine, des biens locatifs tous en cash flow largement positif, de l’épargne et… une jolie épouse avec un patrimoine à faire pâlir !

Malgré tout ça, le couperet vient de tomber : refus de prêt ! Nein ;( Refus dans sa banque historique et refus du Crédit Foncier. Les raisons ? Bah on ne sais pas trop… à priori pour le Crédit Foncier, l’immeuble serait dans « une zone à risque ». Ah bon ?

Le Crédit Foncier a mandaté un expert pour évaluer l’immeuble. J’étais présent ce jour-là. En sortant, j’ai sympathisé avec ce monsieur. Celui-ci m’a demandé à combien l’immeuble a été négocié. En lui annonçant le prix (135 K) l’expert était surpris. De son coté, il l’estimait au minimum à 180 K (ce qui me semble être le prix du marché en effet). Il m’a confié être très optimiste pour la suite et qu’il ferait un rapport très positif de l’immeuble… on voit le résultat !

Autre exemple. Il y a 2 ans je déniche pour un total de 25 k€ un petit local professionnel à Bordeaux de 8m² .

Je sens immédiatement le potentiel pour le louer 300€ à une profession paramédicale, ce qui me dégagera un rendement extraordinaire de 14% brut dans le centre de Bordeaux. Mes prévisions seront confirmées : je l’ai loué dès la signature de l’acte authentique à une jeune diététicienne. Pour l’acquisition, je demande auprès de ma banque historique un crédit total, soit 25 k€. Une broutille vous allez dire ? Et ben non : Niet, refus de prêt !!!

Et pourquoi ça Monsieur le banquier ? « Bah ça passe plus dans ma délégation, j’ai dû demander aux grands chefs de Paris, ils ont refusé » Pour quelle raison? « Heu j’sais pas , Bâle 3 je crois, nous devons renforcer nos fonds propres » Heu…comment dire, les 25 k€ ils sont sur nos livrets A dans ton établissement ! Elle est où la prise de risque ?

Dans l’urgence et par flemme de devoir remonter un dossier dans une autre banque, j’ai finalement payé cash ce local… grosse erreur au niveau fiscal et maintenant je suis « à poil » au niveau épargne de précaution.

Je ne comprends plus la logique des banques. Nous les avons renflouées au moment de la crise des subprimes, elle se sont goinfrées à la suite et voilà le remerciement. Elles sont en train de plomber l’économie en fermant le robinet du crédit.

Je me suis fait avoir par excès de confiance pour le petit local pro. Naïvement, j’ai cru que ma banque historique allait me suivre. Je n’ai donc pas fait en parallèle de demandes dans d’autres établissements pour faire jouer la concurrence.

Pour vos futures demandes de prêt, faites le systématiquement. De toutes manières, il faudra constituer un dossier. Au lieu de faire une photocopie des pièces demandées, faites-en directement trois jeux. Mieux encore, numérisez tous les documents, créez un fichier spécial « demande de prêts » et envoyez-le à trois banques minimum.

Votre banquier historique que vous trouvez sympa car il vous suit dans vos projets depuis le début, risque tôt ou tard de vous dire non ! Alors prenez les devants !

A bon entendeur…