Comment j’ai gagné de l’argent… en faisant une moins-value !

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14 réponses

  1. daniel dit :

    Bonjour Guillaume, il me semble qu il n y a pas de frais de remboursement anticipé lorsqu il s agit de solder le credit. Pour ma part je m etais retrouve dans une situation quelque peu similaire ou j ai gardé un appartement dix ans, revenu moins cher que je ne l avais achete (quartier qui s est degradé) mais avec le delta entre solde du credit et prix de vente j avais une somme suffisante juste pour les frais de notaire pour l achat juste apres d un immeuble avec huit appartement et mieux sous tous rapports donc pas vraiment de regret lorsque l argent est reutiliser pour quelque chose de mieux

    • Guillaume dit :

      Bonjour Daniel,
      Il n’ y a pas de frais de remboursement anticipé uniquement si vous les négociez au début du contrat avec le banquier sinon c’est justement si vous soldez le prêt par anticipation que ces frais s’appliquent.
      Quelques exceptions légales :
      – vente suite changement du lieu de votre activité pro
      – décès ou décès du conjoint
      – licenciement ou licenciement du conjoint

      Bien joué pour votre revente et l’amorçage d’un projet plus ambitieux.

  2. Tristan dit :

    Bonjour Guillaume,
    Une question me brûle les lèvres : pourquoi n’avoir pas renégocié le prêt lorsque les taux ont fortement baissé ?!?!

    • Guillaume dit :

      Bonjour Tristan,
      En effet cela aurait été judicieux. D’ailleurs nous l’avons fait pour d’autres prêts.
      Au fond de moi je savais que tôt ou tard j’allais revendre cet immeuble donc le « coût d’opportunité » fait que j’ai préféré concentrer mon énergie sur des actions plus rémunératrices sur le long terme.

  3. Jérôme dit :

    C’est un des intérêts d’investir dans des biens qui s’autofinancent avec des prêts à 110%. Cela protège quelque part des moins value. Les biens ne vous coûtent rien, voire vous rapportent chaque mois, car les loyers paient tout. Vous achetez un bien 100000€ qui s’autofinance. Même en ne le revendant que 10000€, vous êtes gagnant car vous n’avez rien sorti de votre poche.
    Bien que ce soit tout de même un critère à prendre en compte, cela relativise en effet grandement l’importance de l’emplacement.

    • Guillaume dit :

      En effet, à la condition tout de même de ne pas être dans l’obligation de revendre trop tôt, le temps au minimum d’amortir les frais de notaire.
      Avec les taux actuels sur 20 ans et sans apport on peut arriver à l’autofinancement à partir de 8% brut. Cela nous laisse un paquet d’opportunités à saisir !

  4. Gladys dit :

    Cela fonctionne surtout parce que le loyer couvrait presque la mensualité !
    Dans le calcul de la rentabilité, à quoi correspondent les 450€ ?

    • Guillaume dit :

      Dans le projet il y a 2 maisons. On ne voit pas la seconde sur la photo, elle mitoyenne par l’arrière et on y accède par la rue sur le côté.
      Les loyers étaient donc de 450 pour la petite + 540 pour celle que vous voyez en photo.

  5. Caroline dit :

    Salut Guillaume,
    Je reviens justement d’une visite d’un immeuble avec Projet Locatif. J’espère que mon offre sera acceptée (offre au prix mais il y a plusieurs personnes qui ont fait une offre aussi). Trouver ce nouvel article sur ton blog complète parfaitement ma journée. Merci.

  6. zmasters dit :

    Quel plaisir de te relire! Bon retour sur TON blog! 🙂

  7. Gwen dit :

    Super article Guillaume !

    Qui vient confirmer mon premier investissement immobilier dans une « maison de rapport » avec jardin, 2 T3 loués nus et 1 studio loué meublé cet octobre!
    En campagne, mais à 10min du centre d’une ville de 60,000 habitants (j’ai pas eu ton courage de me lancer dans un bourg rural… pour l’instant 😉 )
    Via SCI à l’IS que j’ai créée moi-même.
    Donc oui pour l’amortissement du capital comme levier d’enrichissement (….et quand même aussi au cash-flow pour la maintenance 🙂 ).

    Merci encore de partager ton expérience !

  8. DavidS dit :

    Merci Guillaume!
    Ton article tombe à point nommé pour moi qui suis en pleine réflexion d’arbitrage sur mon parc immobilier.
    En effet, je suis propriétaire de plusieurs maisons de ville à Angoulême. J’envisage de me séparer de ces investissements que je détiens depuis 2005. Des travaux de rénovations sont à prévoir et je n’ai pas l’envie de les réaliser. J’investis désormais dans d’autres secteurs et notamment dans l’agglomération bordelaise avec chasseurdecoloc.

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