Présenter un projet d’investissement locatif quand tout est livré, quand les chiffres et les photos parlent d’eux-mêmes, c’est un peu le leitmotiv de ce blog.
Comme vous, j’aime les résultats, les réussites. En voici donc une nouvelle, et une belle.
Accrochez vos ceintures !

Ce projet, la plupart d’entre vous aurait pu le mettre en place. Encore faut-il avoir un peu d’audace et oser prendre à contre-pied la pensée générale. Olivier Roland, dans son bouquin, parle de «rebelles intelligents ». Auriez-vous été un de ces rebelles ?

Je l’ai proposé à plusieurs prospects qui me suppliaient de leur trouver un immeuble. A priori ils n’étaient pas assez rebelles ;).

Il y a ceux qui foncent et ceux qui ne sont pas prêts ou qui regarderont toujours le train passer.
J’ai échangé des dizaines de mails avec des gens qui chipotent sur des détails. Chacun son point de vue me direz-vous.

Ceux-là (je les repère très rapidement maintenant) passeront très difficilement à l’action. Ils trouveront toujours des prétextes car c’est vrai, ce ne sera jamais parfait.
Qu’on se le dise, les projets que je mène à terme ne dépassent pas les 1O% de rentabilité sans obliger l’acheteur à faire quelques compromis. C’est comme dans un couple, pour que ça marche, il faut faire parfois quelques efforts…

Donc, si vous dénichez la perle rare, le produit qui dégage du Cash-flow net d’impôts, il faudra dépasser vos appréhensions… et foncer !

Sur cet immeuble, on m’a dit que la façade était particulièrement moche ! La voilà :

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Et c’est vrai qu’elle est laide..

Mais vous achetez un immeuble pour flatter votre ego où pour quitter cette foutue « rate race » ?

Ce projet, Pierre était dessus. Rappelez-vous, il a signé un compromis début 2015. Il n’a malheureusement pas obtenu son financement. Pourtant il a bien bataillé sur ce dossier qui était largement viable. Malheureusement, son taux d’endettement était littéralement plombé par un investissement en parts de SCPI réalisé à crédit.
Merci au CGP qui lui a vendu ces SCPI ! Il s’est goinfré d’une belle commission au passage… mais il a oublié de préciser à Pierre qu’il était en train de se surendetter au delà du raisonnable. Les revenus des SCPI étant très largement inférieurs au remboursement du prêt attaché. Ça me rappelle vaguement les vendeurs de défiscalisation en Pinel.

Bref… le devoir de conseil ne semble pas concerner tout le monde.

Suite à ce refus de prêt, ni une ni deux, je propose le projet à un jeune kiné aux dents longues. Une visite à l’arrache un soir après sa longue journée de travail (foutue Rat Race !), Nicolas réfléchit quelques minutes et monte direct dans le train  ! Il faut dire que les chiffres laissent rêveur.

Il s’agit d’un lot de deux maisons locatives avec jardin et une grange. Nous sommes dans un charmant village de 800 habitants à une heure de Bordeaux.

L’ensemble est vide depuis pas mal d’années. L’aspect général est plutôt repoussant, un plancher au rdc menace même de s’effondrer…

De quoi faire fuir tous les visiteurs potentiels. Je me répète mais j’adore ce genre de projet dont personne ne veut. C’est toujours l’occasion d’être intraitable sur la négociation d’autant plus qu’il s’agit d’un bien possédé par les vendeurs depuis très longtemps. (Donc plus de prêt bancaire à solder).

Sur ce projet, nous avons poussé les vendeurs dans leurs retranchements et obtenu…
37% de rabais. Ce n’est pas les soldes de chez La Foir’Fouille mais presque ! 🙂

Quelques chiffres de l’opération :
Achat : 78 000 € honoraires d’agence compris
Frais de notaire : 6500 €
Travaux : 40 500 €
Budget Total : 125 000 €
Remboursement emprunt total sur 20 ans à 2% hors assurance : 640 €/mois
Loyers totaux encaissés : 1150 €/mois
Taxes foncières : 662 €/an
Rentabilité brute : 11,04%

Nicolas a négocié sur mes conseils un report de remboursement de capital le temps des travaux. Le but étant de soulager sa trésorerie en attendant les premiers loyers.

L’opération sera neutre au niveau de son taux d’endettement aux yeux des banques.

Mieux que ça même, en prenant 70% des loyers encaissés, la banque considérera que cette opération lui « rapporte » 165€/mois ! (0,7 X 1150) – 640 = 165 €
De quoi continuer à investir…
Les travaux se sont déroulés à merveille. Sur ce dossier, nous avons lancé comme souvent la Team Tonio. J’ai beaucoup de chance (même si je répète souvent que « La chance est une compétence ») de travailler avec ces gars-là. Rien de les arrête, rien ne leur fait peur.

Dans une des deux maisons, cette fois-ci, nous avons carrément fait tomber un mur porteur !

Rien ne nous y obligeait, je pense même que nous aurions loué au même tarif sans faire ces travaux onéreux. Seulement j’ai essayé de me projeter dans la maison… et je m’imaginais mal dans cette cuisine très isolée et loin de la pièce à vivre. Pas très convivial… et pas de quoi inciter des locataires à s’installer longtemps dans cette maison.

Pour ce job, nous avons fait venir un vrai maçon qualifié, expérimenté et avec une assurance décennale béton. Pas question de prendre des risques avec un petit joueur inexpérimenté. La structure de la maison est en jeu. Pour 2500 €, le mur porteur était ouvert et le planché renforcé par des poteaux de soutènement dans la cave. Cela menaçait un peu de s’effondrer, rien de grave quoi ! 🙂

ça a de la gueule, non ?

En 8 semaines de travail acharné, Tonio livre une première maison à Nicolas… que je loue immédiatement sans même mettre d’annonce sur Le Bon Coin ! Le simple bouche à oreille à fonctionné.

On lui avait pourtant rabâché qu’il était très compliqué de trouver des locataires dans un village de 844 habitants. Heureusement qu’il ne s’est pas laissé décourager par les frileux 🙂

On attaque aussitôt la seconde maison. J’attire l’attention de Nicolas sur un élément qui me chagrine depuis le départ. Les jardins des 2 maisons ne sont pas séparés, tout est ouvert. On passe très facilement d’un jardin à l’autre et le mur mitoyen n’est pas assez haut pour cacher la vue.

La communauté c’est très sympa mais je laisse ça aux baba-cools.
En tant que bailleur, je n’aime pas trop ça. Je pense que « chacun chez soi », c’est largement mieux.
Je n’ai pas envie qu’on me dérange le dimanche midi pendant mon apéro au Ricard parce que « le voisin n’arrête pas de me faire c….et que je vais lui casser la g…. » Du vécu..;
Nous faisons donc ré-hausser le mur de deux rangs de parpaing et le passage est condamné.
Voilà donc les locataires de Nicolas bien chez eux et à l’abri des regards indiscrets.
Ce genre de chose, cela crée de la valeur, c’est incontestable.

Chacun chez soi, et les moutons seront bien gardés 😉

La seconde maison est livrée en 7 semaines. Au passage nous n’oublions pas de donner un bon coup de frais au jardin qui commençait à être sérieusement envahi de ronces.

Un jardin et une grange presque bucoliques…

mais un peu de défrichage n’était pas du luxe…

Croyez-moi où pas mais une nouvelle fois je n’ai pas eu le temps de déposer une annonce sur mon site favori (LeBonCoin, j’y passe en moyenne 1 heure tous les jours !) :
Une voisine est venue frapper à la porte pendant les travaux pour savoir si nous allions mettre en location la maison. Bingo ! Voilà Nicolas armé d’un second bail conforme à la loi Alur : loyer de 600 € cette fois-ci.

Le budget travaux était très serré. Rénover 2 maisons d’environ 95 m2 chacune avec 40 000 Euros, n’est pas une mince affaire. Heureusement la plupart des huisseries étaient déjà en double vitrage.

Aussi, avec Nicolas, nous avons fait le choix de ne pas remplacer certains éléments. Par exemple le vieux carrelage un peu ringard d’un RDC n’a pas été changé. C’est vrai qu’il était en bon état.Dans le même esprit, nous avons conservé cette superbe baignoire des années 70 en fonte…. bleue !  C’est vintage 🙂 :

Garder l’ancien pour faire du neuf = coûts maitrisés

Par contre, quand vous faites des travaux, gardez toujours à l’esprit d’apporter de la valeur. Je m’explique : Donner un coup de peinture sur les murs et plafond n’apporte aucune valeur si ce n’est que vous louez plus facilement.

Dans ce projet, les 2 chambres de la maison de droite étaient en enfilade. Cela veut dire qu’il fallait passer dans l’une pour accéder à l’autre. En réduisant légèrement la superficie d’une chambre, les artisans ont créé un vrai couloir pour accéder à la seconde chambre. C’est ça apporter de la valeur.

Dans le même esprit, Tonio nous a fait remarquer qu’il n’y avait pas de WC au rdc d’une maison. Je ne sais pas vous mais personnellement je trouve peu pratique de devoir monter à l’étage pour aller aux toilettes. La configuration de la plomberie et des lieux rendait facile la création d’un second WC pour un coût modique. Voilà comment on créé de la valeur.

Voici quelques photos (pas autant que j’aurais voulu mais un accident de transfert a effacé une partie des photos que je voulais utiliser ;( ).

avant

après

un convecteur hors d’âge et des murs jaunis…

radiateur à inertie sèche, un plancher poncé et un bon coup de blanc : c’est tout bête et ça change tout !

cuisine rédhibitoire pour trouver un locataire…

C’est mieux comme ça non?

un pallier plein de cachet…

un beau bazar qui résume l’état des maisons au démarrage…

un tableau électrique aux normes, c’est plus rassurant quand-même !

Mon client est ravi. Enfin je pense car il me harcèle toutes les semaines pour faire une seconde opération.

Pour rappel, il rembourse en n’ayant mis aucun apport 640 €/mois et encaisse…1150 € tous les mois !

Ce qui est bon dans cette histoire, c’est que Nicolas, jeune kiné libéral, racketté habituellement par le fisc, va se constituer un patrimoine « sans aucun effort d’épargne » et net d’impôt pendant presque 6 ans (Déficit foncier). Ensuite la fiscalité sera très légère.
En effet, la superficie de ces 2 maisons se prête parfaitement à un dispositif de Borloo ancien en secteur social. L’abattement fiscal sur les loyers encaissés est donc carrément de 60% !
Cet abattement se cumule aux autres charges déductibles (taxes foncières, travaux etc.), autant dire qu’il ne reste pas grand chose de fiscalisé ! Nicolas apprécie fortement l’astuce donnée par son chasseur immobilier préféré. 🙂

Certains diront que louer à des personnes avec un profil « social » n’apporte que des ennuis.
Ah bon ? C’est loué depuis plus de 6 mois maintenant… et je n’ai pas reçu un seul appel de leur part. C’est le silence absolu et les loyers rentrent à merveille. Nicolas doit avoir de la chance, beaucoup de chance même.
D’autres diront qu’investir dans un village de 800 habitants est « très très risqué » car les locataires sont « très très rares, voire inexistants ».

En plus à la télé, ils ont dit que le plus important c’est « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » .

Mais vous regardez encore la télévision vous ? 🙂

Et vous, à la place de Nicolas, seriez-vous passé à l’action ?