Encore un titre volontairement provocateur.
Il y a des articles que j’aime particulièrement écrire. Celui-là en fait partie.
Je viens de finaliser une opération pour mes clients Rémi et Laure, un jeune couple de trentenaire.

Une belle opération de déficit foncier entièrement financée à crédit : apport personnel = zéro !
Les chiffres sont impressionnants. Ils prouvent que même en 2016 n’importe qui (ou presque ) peut se lancer dans l’aventure avec succès. Il faut juste bien se former et bien s’entourer. Oublier vos soirées devant Cyril Hanouna, lire ce genre de bouquin et passer plus de temps sur ce blog 🙂

Une belle opération dans une ville sinistrée

ll s’agit d’un immeuble de rapport de 3 appartements + 1 garage. Nous avons négocié la machine à cash pour la modique somme de 53 000 € net vendeur ! Vous avez bien lu.
L’immeuble fait au total près de 170 m2 dont 45m2 de garage au rdc. Il se situe dans une petite ville de Gironde de 4200 habitants à 1 heure de Bordeaux.

Si on raisonne froidement et statistiquement, cette ville ferait fuir n’importe quel investisseur : Taux de chômage de 20,2%, pourcentage de logement vacant de 16%…. Un lecteur du blog, fin statisticien m’a gentiment fait une étude de marché des villes de Gironde où investir. Il a compilé des tonnes de chiffres dans un tableur Excel. Il classe cette ville à la 72ème place sur… 73 !

En grand provocateur, j’adore investir dans ce genre de lieu. Si vous voulez des résultats extraordinaires, pourquoi faire des choses ordinaires en suivant le troupeau ? Les villes qui sortent premières de son classement sont celles où l’on trouve des programmes Pinel. Vous savez ce que j’en pense…

La taxe foncière est très raisonnable comparée aux futurs loyers encaissés : 647 €/an.
Autant y aller cash, encore une fois, cet immeuble personne n’en voulait ! Les immeubles pourris en apparence qui rebutent les moins courageux, j’en fais ma spécialité ! Pourquoi ? Cela me permet de massacrer le prix d’achat en négociant fortement… pas de pitié ! Les bonnes affaires se font surtout à l’achat.

Une vendeuse qui s’était « gauffrée»

La vendeuse, une infirmière libérale avec des revenus confortables s’est un peu plantée avec cet immeuble. Elle n’a pas su gérer ou s’entourer de personnes compétentes pour faire le job à sa place. Vu son métier, très chronophage, elle aurait dû déléguer plutôt que de laisser pourrir une situation. Au moment de son achat, l’immeuble était entièrement loué. Progressivement ses locataires sont partis.

C’est là qu’il aurait fallu être stratège et anticiper. C’est un piège que je rencontre fréquemment : Si vous achetez un immeuble déjà loué, ne vous reposez surtout pas sur vos lauriers. Imaginez, dès l’achat, les travaux à entreprendre pour relouer si les locataires donnent leur préavis….et empruntez dès le départ cette somme (tant mieux si vous ne l’utilisez jamais).

Car pour elle tout était loué mais les appartements étaient dans un état minable. Cela n’est pas toujours évident à voir quand c’est occupé. Il faut un œil avisé. Impossible donc de relouer sans faire de travaux, beaucoup de travaux même ! Prise à la gorge, normal, elle n’a pas pu faire le nécessaire. Le cercle vicieux était enclenché : Pas d’argent, pas de travaux, plus de locataires, donc pas d’argent pour faire les travaux et relouer…
L’impasse totale sauf à refaire un second emprunt. Encore faut-il en avoir envie quand on est déjà dans une situation d’échec.

Je pense que définitivement il ne faut plus lui parler d’investissement locatif. En sortant de chez le notaire, le prix de vente n’a pas suffit pour rembourser son « capital restant dû ». La loose totale. Encore une fois, heureusement qu ‘elle a des revenus confortables.

Un boulet qui se transforme en machine à générer du cash

Rémi et Laure lui ont retiré une épine du pied en la débarrassant de ce boulet.
Ils ont investi pas moins de 54 600 € de travaux. Et oui, ils n’ont pas fait les choses à moité. On a refait les 2 appartements vacants du sol au plafond électricité comprise, cassé des cloisons pour redistribuer les volumes, installé des cuisines sympas, refait les parties communes, posé des compteurs d’eau individuels, posé du double-vitrage dans tout l’immeuble, crée un local poubelle dans les communs en empiétant sur le garage privatif et même renforcé les poutres soutenant le premier étage qui menaçait carrément de s’effondrer ! Bref, on a crée de la valeur.
Le résultat est magnifique et efficace. Mon artisan fétiche Tonio et son équipe de guerriers montent terriblement en compétence. Cela fait 2 ans maintenant qu’il travaille quasi-exclusivement avec moi. Au départ, c’était un peu compliqué. Difficile de se comprendre. Les intérêts des uns divergent avec ceux des autres. Tonio avait même tendance à faire du trop « bas de gamme » : « C’est pas grave Monsieur Guillaume c’est pour des locataires, ce n’est pas pour chez vous » Ce genre de discours à l’ancienne, je n’en veux pas ! Pourquoi les locataires devraient avoir des prestations bas de gamme? Ce sont eux les clients après tout, il faut les choyer au maximum. Je sais parfaitement ce qu’attendent les locataires. A force de tâtonner, on arrive à un concept de rénovation idéal pour l’investisseur : ni trop, ni trop peu ! Un concept terriblement efficace pour la rentabilité.

Désormais je ne me casse plus la tête. Je fais faire par les artisans des appartements strictement identiques ! Le concept fonctionne, on l’industrialise. C’est efficace et pragmatique ! Merci Tonio.

Alors quelle est la rentabilité finale de l’opération?

Net vendeur :53000
Honoraires de recherche : 5300
Notaire : 4658
Frais de garantie+ dossier : 1946
Travaux : 54600

Budget Total : 119504 Euros.

Loyers :

Garage : 50 (déjà loué lors de l’acquisition)
T2 1er : 380
T2 2ème : 335 (loyer modéré en échange du ménage des communs par le locataire)
T3 dernier : 361,99 (déjà loué lors de l’acquisition)

Total loyer de 1127 €/Mois.

Un rapide calcul pour sortir la rentabilité : 1127 x 12 x 100 / 119504 = 11,31% BRUT

Rémi et Laure ont emprunté 120546 €. Il leur reste donc un peu de cash qu’il n’ont pas brûlé dans les travaux.
Sur mes conseils, ils ont réussi à négocier un report de remboursement en capital de 36 mois.

Pendant 3 ans, leur mensualité sera de 243 € (à terme, elle sera de 648 €), à rapprocher des 1127 €/mois encaissés : 884 € de cash flow brut pendant 3 ans et ensuite 479 €. De quoi se constituer facilement et très rapidement un trésor de guerre pour rénover l’appartement occupé lors de l’achat.(si le locataire part bien entendu, mais ça fait 16 ans qu’il est dans les lieux, il semble bien installé 🙂 )

Pas mal du tout quand on sait que c’est net d’impôts pour quelques années grâce au déficit foncier généré. Il a suffi de rentrer les chiffres dans le simulateur pour savoir précisément pendant combien de temps mes 2 amis ne vont pas payer d’impôt. Ne pas le faire, c’est naviguer dans le brouillard. Perso je ne peux plus m’en passer. Si j’avais eu accès à cet outil à mes débuts, je pense que je serais en train de siroter des Mojitos dans mon utopique villa en première ligne sur le bassin d’Arcachon. Cela m’aurait évité bien des erreurs. A défaut de retraite dorée, je suis encore obligé d’écrire des articles de blog pour gagner quelques centimes quand vous cliquez sur les liens amazon ! 🙂

A ce sujet, certains l’ont compris, le dernier article sur les résidences seniors était sponsorisé. En clair on m’a payé pour que je le rédige. Le prochain le sera également. J’ai trois marmots à nourrir dont deux ados et les ados, ça mange beaucoup :))
J’essaie avec ces articles sponsorisés de ne pas trop « vendre mon âme au diable » et d’apporter tout de même un peu de valeur. Libre à vous de les lire ou pas.

Revenons à notre immeuble. Cerise sur le gâteau, les 2 loyers des lots occupés lors de l’acquisition sont clairement sous le prix du marché.
Au départ des locataires, le T3 qui possède un jardin pourrait se louer 450 € après une belle rénovation. Le garage (45 m2 quand même !) pourrait à mon avis se louer 90 €. De quoi bien booster la rentabilité future.

Une belle opération comme je les aime ; Des clients ravis, sereins…
Rémi vient même de me demander de lui trouver un autre immeuble.
Encore un accro aux immeubles de rapport à haut rendement. Encore un qui va prendre sa retraite avant l’heure !

La machine est bien huilée et tourne à merveille. Je suis prêt à tout déchirer en 2016 ! Les taux d’emprunts sont toujours aussi ridicules, les prix baissent dans les zones reculées. La fenêtre de tir est idéale.
A vous de jouer maintenant. A vous d’amorcer la pompe vers le succès ! Très bonne année à vous tous !

Edit du 24 septembre 2016 : Je sors de chez le notaire avec Rémi qui vient de faire un deuxième investissement avec encore une belle rentabilité ! Je vous en parlerai bientôt…