Avoir sans arrêt la tête dans le guidon n’est pas bon pour votre business.

Mais pour certains, c’est difficile de ne pas tout maîtriser.

Il faut trouver les gens compétents et consciencieux pour sous-traiter et souvent, c’est encore plus compliqué que de faire soi-même ! J’ai déjà évoqué l’utilité d’une agence dans cet article. On va essayer de voir ici les avantages et inconvénients des deux solutions : gestion locative par une agence immobilière contre gestion en direct.

La gestion locative en direct 

• Les avantages :

– Se former :

Vous avez beau lire tous les livres (comme celui-ci par exemple), écouter toutes les formations gratuites ou payantes du net, rien ne vaut le terrain pour se former ! C’est en faisant des états des lieux, en faisant visiter que vous allez apprendre sur le tas.

– Connaître le client :

Oui, on peut considérer le locataire comme un client puisque c’est lui qui fait tourner votre business. Comment connaître ses goûts si vous n’avez pas les retours en direct ? Pendant les visites, vous allez voir ce qui plaît ou pas et ainsi, mieux connaître la demande.

– Choisir votre locataire :

C’est le principal avantage, vous ne pourrez pas dire que c’est la faute de l’agence, puisque c’est vous qui l’aurez choisi ! Ainsi vous pouvez le sélectionner au feeling et au relationnel.

– Economiser :

Vous économisez les frais d’agence. En moyenne, pour de la gestion locative, c’est 8% des loyers encaissés.

– Choisir ses artisans ou faire soi même :

En gérant en direct,  vous pouvez faire quelques bricoles vous-même pour l’entretien si c’est proche de chez vous ou envoyer des artisans que vous connaissez.

• les inconvénients :

– chronophage ! 

C’est le principal inconvénient. Surtout si vous avez une activité salariale à côté et que vous possédez de nombreux biens.

–  Les frais de transports :

Si votre bien n’est pas à côté de chez vous, cela peut occasionner des frais d’essence, de péage etc.

– Le moral :

Si vous êtes de nature anxieuse, si vous n’êtes pas capable de relativiser, déléguez la gestion ! A défaut vous allez y laisser votre santé.

– Peut avoir un impact sur les vacances :

Imaginons que vous avez prévu de partir en vacances et que votre locataire vous donne son préavis, Si ce n’est pas reloué pendant la fin du préavis il va falloir s’organiser pour les visites si vous devez partir…

La gestion locative déléguée à une agence

• Avantages :

– Libère du temps :

Permet d’avoir un vrai revenu « passif ». Vous pourrez ainsi utiliser ce temps pour visiter d’autres immeuble de rapport… ou bien glandouiller dans votre canapé. 🙂

– Évite la paperasse :

Pour ceux qui désirent simplement se constituer une retraite confortable et qui ont des phobies administratives, cela permet de générer de la tranquillité d’esprit. C’est l’agence immobilière qui va se prendre la tête à votre place !

– Gérer de nombreux biens :

Lorsque vous avez de nombreux appartements locatifs, soit vous vous y consacrez à plein temps, soit il faudra déléguer par manque de temps. L’agence est plutôt adaptée pour ça, vous pouvez même salarier vous-même une personne, il faudra alors détenir vos biens locatifs dans une SCI à L’IS.

Reste à définir combien de bien il est possible de gérer soi-même sans compromettre votre équilibre.

– Les déduction d’impôts:

La gestion locative est déductible de vos impôts si vous déclarez au réel, voir ce lien .

– Permet d’acheter un bien éloigné de son logement:

Lorsque l’on souhaite une grosse rentabilité il faut parfois investir loin de chez soi et la gestion par agence s’impose.

– Avoir quelqu’un qui dit non à votre place :

Dire non à un aspirant locataire n’est pas aisé. Surtout si vous êtes timide. C’est plus simple de se « planquer » derrière une agence. Elle fera le « sale boulot » et trouvera les arguments pour évincer le prospect. Parfois, c’est très compliqué, vous marchez sur des oeufs. On peut rapidement vous accuser de discrimination et vous vous retrouvez avec une association de défense sur le dos !

• Les inconvénients : 

  – Les frais :

Ils représentent un mois de loyer rien que pour la remise en location (Et oui, le talent, cela se paye !) plus les frais de gestion tous les mois. Cela plombe la rentabilité

 – Dépend du sérieux de l’agence :

Si vous tombez sur une agence qui ne s’occupe pas du tout de votre bien, cela peut être la catastrophe. Les vacances locatives vont plomber votre rentabilité et vous mettre en danger pour les remboursements du crédit.

– la maîtrise des coûts :

Pour l’entretien du logement, les factures des artisans sont envoyées au propriétaire, ce n’est pas vous qui faites des devis comparatifs etc. On peut avoir des mauvaises surprises en fonction des agences…

Certaines n’hésitent pas à faire travailler le beau-frère plombier qui va massacrer votre rentabilité !

– De mauvais états des lieux de sortie :

Si l’agence est négligente ou laxiste et évite le conflit avec les locataires, elle peut fermer les yeux sur certaines dégradations qui seront à votre charge.

– L’entretien de l’immeuble :

Si personne ne passe régulièrement dans l’immeuble pour vérifier son bon entretien, vous risquez d’avoir de mauvaises surprises : Parties communes dégradées, stockages sauvages, branchements électrique sur les communs etc.

Pour résumer : 

Au début, si vous êtes proche de vos locations, gérer en direct est pas mal pour se former, surtout si votre cashflow n’est pas énorme. Ensuite pour les serial investisseurs, il faudra soit en faire votre métier, soit déléguer. Il faudra choisir avec soin son agence pour ne pas finir dans le mur! Enfin si vous avez un cashflow confortable, que vous déclarez au réel et que vous connaissez une agence qui fait bien son job, pourquoi ne pas tenter l’expérience ? Un bon compromis serait de faire la remise en location par une agence et gérer l’entretien à distance vous-même en envoyant des artisans de confiance.

A bon entendeur !