Déficit foncier : Le double effet Kiss Cool
Je vais aller contre les effets de mode.
En parcourant les blogs parlant d’investissements locatifs, je vois qu’il est presque à chaque fois préconisé de louer en meublé. Ce serait le Graal, le Grand Soir de la défiscalisation. Récemment encore, un lecteur m’envoie un mail : « C’est fait Guillaume, je viens enfin d’acheter mon premier immeuble de rapport, je vais passer tous les appartements en meublés. »
Pourquoi donc ? Avec le « meublé », vous pouvez en effet déduire pas mal de charges, amortir le bien, et ainsi « effacer fiscalement » les loyers encaissés. Il faudra pour ça déclarer au réel.
Bon d’accord, c’est une solution à creuser. Si vous prenez votre pied chez IKEA, pourquoi pas. Se perdre dans les allées, faire la queue en caisse, louer un camion, charger, décharger, monter les meubles, très peu pour moi ! En grand paresseux, je préfère me simplifier la vie. En plus, mes années d’esclave en grande distribution m’ont définitivement flingué le dos…alors porter des meubles…
Je loue donc tous mes appartements en location nue. Et ce n’est pas qu’une raison de mal de dos. J’y trouve un gros avantage fiscal, impossible en meublé : C’est le déficit foncier. Un déficit imputable sur vos revenus globaux.
Comment ça marche ?
Il s’agit de déduire des loyers encaissés toutes les charges déductibles autorisées par le fisc . Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de « déficit foncier ».
L’investisseur peut alors soustraire la première année ce déficit de ses revenus globaux ( salaires….) dans la limite de 10700 € . Puis le solde sera déduit en totalité de vos revenus fonciers (les loyers) jusqu’à épuisement, dans la limite de 10 ans.
Attention quand même !
– Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d’emprunt. En effet, contrairement aux autres charges déductibles, les intérêts d’emprunts ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers et non sur les revenus globaux. Cela peut sembler compliqué de prime abord. C’est ce que le gouvernement actuel appelle « le choc de simplification » 🙂
– Vous vous engagez à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global. A défaut (si vous revendez avant par exemple) le fisc recalcule votre imposition et vous passez à la caisse sauf dans certains cas comme la perte d’un emploi.
– Au risque de vous décevoir, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas pris en compte. Cela laisse quand même pas mal de travaux à déduire… J’ai lu récemment sur un blog, un petit malin qui se targuait d’avoir aménagé en studio les combles de son immeuble de rapport. Il annonçait qu’il allait par ce biais créer un déficit foncier. Libre à lui d’imputer les travaux…par contre si le fisc lui tombe dessus, il va déguster !
Une belle rénovation qui allège la note fiscale
Démonstration :
Mon ami François (encore lui ! ) paye pas mal d’impôts sur le revenu. TMI : 30%. Il réalise 60 000 € de travaux dans son dernier immeuble de rapport. Il peut donc déduire la première année 10700 € de son revenu imposable. Il fera alors une économie d’impôts de 3210 € ( 10700 x 0,30).
Le reliquat de 49 300 € n’est pas perdu, il pourra le déduire de ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple il déclare 20 000 € de revenus fonciers, il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 29 300 € à reporter l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à épuisement.
Le deuxième effet kiss kool : condamné à vous enrichir !
Vous l’avez compris, plus votre TMI est importante et plus votre réduction d’impôts la première année est forte.
Les détracteurs de ce système me disent : « OK Guillaume, mais lorsque que tu n’as plus de travaux à déduire, le fisc te tombe dessus et là tu manges grave ! ».
Ils n’ont pas tout à fait tort mais j’ai trouvé une parade. Il suffit alors d’acheter un nouveau bien nécessitant beaucoup de travaux pour créer à nouveau un déficit foncier. Vous êtes donc condamnés à multiplier les opérations et donc… à vous enrichir !
En prime, vous rénovez des immeubles en piteux état et participez à la lutte contre la fameuse « crise du logement » en France : elle n’est pas belle la vie ?
Les feuilles d’impôts vont bientôt arriver dans les boites aux lettres. Pour ceux qui ont des lacunes, il est encore temps de vous former à la fiscalité. Pour devenir incollable et optimiser au maximum, je vous recommande la formation vidéo du Conseiller en Gestion de Patrimoine, Étienne Brois.
A votre succès !
Encore un excellent article Guillaume.
Cette méthode est puissante et montre encore une fois que sortir des sentiers battus …eh bien ça paye !
Ne pas réfléchir à son imposition avant d’investir est « suicidaire » si l’investisseur a déjà un TMI élevé.
Dans ton article, une phrase m’interpelle : « Si par exemple il déclare 20 000 € de revenus fonciers, il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 29 300 € à reporter l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à épuisement. »
Il me semblait que l’on pouvait déduire maximum 10700€ des revenus fonciers…. Je ne comprends pas du coup comment ton ami François va pouvoir effacer la totalité de ses revenus fonciers ? Tu veux dire en déduisant toutes ses charges en plus des 10700€ ? en optimisant sa fiscalité en conventionnant son logement via le régime Borloo ancien ? Autre chose ?
Encore merci de partager ta grande expérience !
Ne pas confondre « revenus fonciers » (= loyers) et « revenus globaux » (= salaire, prime…)
Merci Sly d’avoir répondu. C’est bien ça, la limite des 10700 € ne concerne que l’imputation sur les revenus globaux (salaires…)
Ok merci pour les précisions. Pour être sûr de bien comprendre, je vais reformuler en prenant l’exemple de ton ami François et en complétant le raisonnement de SLY (ci-dessous).
François a fait 60 000 de travaux pour son immeuble de rapport.
La 1ère année, il va donc déduire 10700€ de ses revenus globaux + le « reliquat » de ces revenus fonciers. S’il déclare 20000€ de revenus fonciers (comme dans ton exemple), il va donc également pouvoir les déduire dès la 1ère année et donc annuler ses revenus fonciers. La 1ère année, il va donc déduire 10700€ de ses revenus globaux + 20000 de ses revenus fonciers soit au total 30700€.
La part du déficit supérieure à 10700 euros n’étant imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, la 2nde année, il pourra déduire encore déduire 20000€ de revenus fonciers (en prenant l’hypothèse qu’il garde les mêmes revenus fonciers et qu’il ne réinvestit pas dans un bien avec travaux). La 3ème année, il pourra déduire les 9300€ restants (toujours en gardant les mêmes hypothèses sur ses revenus fonciers et ses investissements).
Mon raisonnement est-il correct ?
Si oui, je comprends encore mieux l’intérêt du Borloo ancien qui permet d’avoir un abattement de ces revenus fonciers (de 30% à 70% selon la convention choisie) et donc de réduire la part de ses revenus fonciers à déduire grâce aux charges déductibles (travaux, intérêts, …). Autrement dit, la combinaison des 2 (Borloo ancien + travaux) permet d’allonger la période de revenus fonciers = 0 (grâce à la déduction des différentes charges).
Je me trompe ?
Nickel Louis, c’est bien ça ! Ton raisonnement est exact.
D’où l’intérêt de cumuler tout ce qui est déductible (Travaux + Borloo ancien + intérêts d’emprunt…)
Avec ce système, si vous êtes bon vous pouvez encaisser des loyers pendant 10 ans sans payer un centime d’impôts. Pas forcement besoin de faire du meublé pour ça…
Bonjour Guillaume,
Merci pour ces informations, qui me permettent, à titre personnel, de préciser certains points.
Une chose tout de même que je ne comprends pas dans ton explicatif.
Concrètement :
Un immeuble génère un loyer annuel de 20 000€. J’y fais 60 000€ de travaux.
Admettons que je paye 5000€ d’impôts sur le revenu par an.
La première année, j’obtiens mon déficit foncier, plafonné à 10700.
J’annule donc la première année de loyer (60 000 – 20 000 = 40 000)
Sur ces 40 000, j’en utilise 10 700 pour mes revenus globaux (40 000 – 10 700 = 29 300), et peux donc annuler mes impôts sur le revenu :
10 700 – 5 000 = 5 700 à reporter.
L’année suivant, sur les 20 000€ de loyers, je peux donc déduire 29 300 + 5 700 = 35 000 et recommencer.
C’est bien ça ? Je dois me tromper, car je ne comprends pas ta ligne intégrant le TMI : » Il fera alors une économie d’impôts de 3210 € ( 10700 x 0,30). »
Merci de ton aide pour éclaircir ce point.
Bonjour SLY, je viens d’attraper un mal de tête en essayant de comprendre ton raisonnement 🙂
Je pense que tu prends les choses à l’envers dans le calcul.
Pour être très simpliste :
Tu déclares 50 000 € de salaire/an. Célibataire pas d’enfant donc TMI 41%.
Tu imputes en premier les 10700 € de déficit foncier. Ton salaire devient donc imposable sur (50 000 – 10 700) = 39 300 €
Tu appliques ensuite ta TMI (41%)
Ton économie d’impôts sera alors de 10700 x 41% = 4 387 €
Oulala, effectivement, je n’avais pas compris du tout !!
Pourtant, j’ai donné la réponse plus haut, alors que j’ai moi-même fait l’erreur de confondre revenus globaux et montant des impôts.
Les 10 700 doivent se soustraire à la sommes des revenus déclarés, et non au montant de l’impôts sur le revenu…
Voilà, j’ai compris l’intérêt du TMI dans le calcul maintenant. 😉
Merci Guillaume
C’est donc impossible d’annuler ses impôts globaux avec du déficit foncier alors…
Les Pinels, Borloo et autres systèmes restent donc les seuls moyens d’y arriver.
Désolé mais ça me fais mal de voir dans la même phrase Pinel et Borloo c’est même scandaleux pour moi 🙂
Ce sont 2 choses très différentes.
Le Pinel sert à engraisser les promoteurs « véreux » qui profitent d’une lois de défiscalisation pour gonfler leur tarif à outrance.
Le Borloo sert par contre l’investisseur audacieux.
Pourquoi veut tu absolument annuler tes impôts ? J’espère que tu ne fais pas partis de ces pigeons prêts à acheter une dette (un Pinel par exemple) juste dans l’unique but de ne pas payer d’impôts.
Je préfère nettement payer des impôts mais être en cashflow positif dès le premier mois.
T’inquiète, j’ai bien compris.
Je m’étais juste mis en tête, à tord, qu’on pouvait aussi annuler ses impôts avec du déficit foncier. Je me trompais donc…
Salut Guillaume
je souhaite contredire tes dires concernant les lois de defisc. proposé par l état (achetez une dette…) je possède un appartement en loi scellier avec un cashflow de 100€ comme quoi c´est possible mais cela ne veut pas dire que je suis pour pinel 🙂
merci pour tes articles
le bjr d´Alsace
Bonjour Patrick,
Cela m’intéresse, je cherche un lecteur pour témoigner d’une opération de défiscalisation faite via un promoteur et en cash-flow positif. J’en ai jamais trouvé !
Bien entendu, pas d’apport perso et emprunt sur une durée raisonnable, on va dire maxi 20 ans. Si tu es dans ce cas, n’hésite pas. On veut des chiffres…:)
Slt Guillaume
Voici qq chiffres :
F2 55m² en régime scellier intermédiaire 2010
prix TTC appart/garage/frais notaire => 135.000€
réduction d impots 3750€/an ou 312,5€/mois que j´integre dans l investissement
loyer 540€
Crédit sur 20 ans 750€
Cash flow 852,5 – 750 => 102,50€/mois
TF déduite je suis à 73€
Slts
Patrick
Bonjour Patrick,
Merci pour ces chiffres.
Bon au risque de te décevoir, pour moi ce bien te coûte de l’argent tous les mois.Tu n’est pas en cashflow positif.
Il faudrait affiner avec le montant des charges de copro, de la taxe foncière et assurance PNO…
Aussi intégrer la défisc est un argument commercial pour te faire signer…
Guillaume
avec la TF déduite comme déjà indiqué je suis à 73€ on déduit la PNO 4€
je suis à 69€ à cela encore les frais de copro je suis 39€ donc effectivement les 100€ était « brut »
mais cela ne me coûte rien par mois (du moins encore qq années car déficit foncier après faudra revoir la chose)
après intégrer la défisc dans le calcul moi perso je préfère l intégré dans mon investissement et capitalisé sur les années que le donner aux impôts… non?
néanmoins aujourd hui avec le pinel il est impossible d arrivé à ces chiffres je pense…
bonne journée
et bravo pour ton blog!!!
Guillaume, en fait, en relisant, je ne suis pas sûr d’avoir compris.
En reprenant ton exemple, le montant de mon impôt sur le revenu sera donc finalement calculé sur la base d’un salaire à 39 300€.
Donc les 4 387€ que tu calcules, ils interviennent où ?
Là je ne peux plus rien faire pour toi 🙂
Je pensais pourtant avoir été très clair.
Tu devrais investir dans la formation vidéo d’Etienne Brois.
C’est très bien expliqué…
Oubli ! J’ai compris ma bêtise au moment de valider ce message.
Pourtant, j’ai fait un BAC Scientifique option Math ! lll
:p
Une autre question me vient en relisant ton sujet :
Tu dis : « Vous l’avez compris, plus votre TMI est importante et plus votre réduction d’impôts la première année est forte. »
Pourquoi la première année ? Dans ton exemple avec François, la deuxième année, sur les 29 300 de solde qu’il lui reste après déduction des revenus fonciers, il peut encore en utiliser 10 700 pour ces revenus globaux ?
Il reportera donc 18 600 la 3e année qu’il pourra déduire de ces 20 000 de revenus fonciers. Nous sommes d’accord ?
Les 10700 € ne peuvent s’amputer que la première année.
C’est dans les textes…
Ca, je l’ignorais par contre…
Sauf ton respect, tu fais erreur :
Voir : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP
Extrait : « La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 € par an, fixée au 3° du I de l’article 156 du CGI »
Pas de soucis mais tu interprètes mal le texte je pense et tu l’a mal retranscris.
Ce n’est pas précisé « 10700 € par an » mais « dans la limite annuelle ». Il y a une petite subtilité. Demande à un avocat fiscaliste tu verra.
Dans l’absolu, ce serait encore plus puissant de ne pas imputer du tout car tu déduirais davantage les années suivantes en ajoutant la CSG CRDS.
(41 + 15,5% ) au lieu d’uniquement 41%.
Purée là j’ai mal au crâne ça devient trop technique 🙂
Guillaume, je n’ai pas interprété du tout, j’ai mis l’extrait tel quel !
On n’a pas lu le même texte de loi alors 😉
Battez-vous pas les amis vous avez tous les deux à la fois raison et tort. Le déficit foncier s’impute toutes les années dans la limite de 10700 €mais les déficits antérieurs eux sont uniquement imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En clair si tu veux imputer sur les revenus globaux il faut faire des travaux chaque année. Cela dit ne pas imputer sur le revenu global permet d’impacter également les prélèvements sociaux…
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP
à la fin du 100 voir la petite remarque
Ah merci Didier-Fabrice, j’attendais avec impatience ton intervention.
Tu es bien plus pédagogue que moi 🙂
Je n’arrivais pas à expliquer la différence mais je pense que maintenant c’est clair pour tous le monde.
D’ailleurs tu ne serais pas contrôleur des impôts en plus d’être le roi du meublé « ti punch » dans les Caraïbes? Franchement tu es incollable c’est louche 🙂
il me semblait que l’on pouvait aussi faire du déficit foncier sur du meublé au réel? LMNP
Bonjour Papito, vous pouvez en déclarant au réel en LMNP être en « déficit meublé » mais celui-ci ne va pas s’imputer sur vos revenus globaux…(Salaire, dividendes…) . Ce déficit pourra seulement venir imputer d’autres BIC.( Bénéfices industriels et commerciaux )
En revanche le déficit meublé s’impacte aussi sur les revenus globaux en LMP
Yes Didier-Fabrice !
merci guillaume de la précision, c’est patito sinon 🙂
tu devrais faire un petit ebook pour les précisions plus subtiles et monnayer cela , c’est juste une suggestion marketing 😉
L ideal c est de faire les 2. Lmnp dans une grande ville (je fais cela sur paris) et nu dans la cambrousse (immeubles pas chers a renover avec un max de travaux). Le lmnp m a permis d avoir des revenus sans impots et de financer l achat de locations nues (enfin plutot de rassurer mon banquier pour les emprunts)
Bonjour Cyril, c’est une stratégie, pourquoi pas.
La location nue me permet aussi d’avoir des revenus fonciers sans impôts mais aussi d’imputer mes revenus globaux. C’était le but de cet article, montrer qu’il n’y a pas que le LMNP dans la vie d’un investisseur 🙂
Bonjour,
En clair, quelle est la technique pour imputer tous les ans sur ses revenus globaux ? Faut il faire à minima 10700€ de travaux (comment ça se passe si on a déjà un « surplus » de travaux à imputer sur les revenus fonciers ? ) ou acheter tous les ans un bien avec travaux (au moins 10700€ de travaux) ?
A+
C’est la date de facturation des travaux qui est prise en compte. Donc une petite technique consiste lors d’une grosse rénovation d’immeuble (Comme les 60 k de l’exemple de François) d’étaler sur 2 ans les factures.
Par exemple une partie des travaux facturée le 20 Décembre et la seconde partie le 15 Janvier. En faisant ça tu peux imputer 2 ans de suite.
Si on reprends l’exemple de ton ami François, pour optimiser encore plus son imposition, il aurait pu faire les travaux de 60000 en 2 temps (si faisable bien entendu, on ne va pas arreter une rénovation terminée à 50% par exemple) :
– La 1 ère année : 30700€ (10700€ +20000€ ) pour imputer ses revenus globaux + effacer ses revenus fonciers
– La 2ème année : 29300€ (10700€ + 18600€) pour imputer ses revenus globaux + effacer 93% de ses revenus fonciers.
C’est exact ?
C’est bien ça Louis, ton raisonnement est exact.
La réalité c’est qu’il efface la totalité des revenus fonciers pendant de nombreuses années car il cumule aussi avec les autres charges déductibles (Borloo, Taxe foncière, assurance….)
Bonjour Guillaume,
Merci pour ta réponse et pour l’astuce 🙂
Si par exemple un investisseur achète un immeuble avec beaucoup de travaux et créer un déficit foncier l’année N :
– Charges déductibles des revenus fonciers + 10700 € de ses revenus globaux la 1ère année
– + Charges restantes déductibles des revenus fonciers jusqu’à l’année N+8 par exemple.
Cet investisseur doit faire des travaux l’année N + 5 de l’ordre de 30000€.
Est-ce que cet investisseur (avec des factures de l’année N+5) peut-il imputer 10700€ sur ses revenus globaux de l’année N+5 ? Et les19300€ restants sont ils déductibles sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes ?
La réponse est OUI.
Yes… Le lmnp c est de la drogue douce. Le nu c est de la drogue dure. Il faut en racheter plus souvent si le but est d eviter l imposition (ce qui ne doit pas etre le but d’un investissement… Mais bon apres tout…..autant allier l utile a l agreable)
Non, c’est pareil. Car lorsque tu fais du LMNP, tu peux vite générer un résultat positif. Tu rachètes donc des biens pour minorer ou annuler ce résultat positif. J’ai déclaré pour l’année dernière 27 000 € de revenus meublés. Et je viens de passer en positif. Il me faut donc affiner au maximum ma stratégie pour continuer à ne pas payer d’impôts…
Bonjour Guillaume,
La méthode est efficace à conditions de continuer à investir, mais l’investisseur, ayant a peu près ton profil qui vie de son cash flow mais qui n’as plus du tout d’activité aura la plus grand mal à se faire financer par une banque.
Et donc a défaut de louer en meublé payera un beau paquet à l’état. D’ailleurs les travaux sont également déductible dans le LMNP au réel alors pourquoi ne pas combiner ces deux méthodes ?
Pourquoi en effet ne pas faire les 2…
« A défaut de louer en meublé payera un beau paquet à l’état » : Là tu généralise. Au risque de déplaire à ceux qui ne jurent que par le meublé (toujours pas compris pourquoi ) Louer en meublé est une solution efficace mais n’est pas la seule solution. En nue c’est tout aussi efficace en sortant un peu des sentiers battus. Tu demandera à Pierre (cf l’article sur les 2 maisons à la campagne) dans quelques mois quand nous aurons finalisé son opération.
En nue il va déduire 60% des loyers grâce au Borloo ancien + environ 30% en intérêt d’emprunt + 10% en taxe foncière, assurance ect…On est donc déjà a 100% des loyers « effacés » alors qu’il n’a pas encore déduit les factures de travaux….Autant te dire qu’il n’est pas prêts d’en payer des impôts sur cette acquisition et sans multiplier les opérations.
Pas d’accord… Pour dire ‘Immeuble de rapport Vs Location meublée’
Car au lieu d’opposer les 2, pourquoi ne pas jouer sur les 2 tableaux ?
Tant que l’on fait de l’immobilier, on est sur la bonne voie.
Stéphane
investiralyon.fr
OK avec toi Stéphane, d’ailleurs si je préconise la lecture du bouquin de Ludovic Matten c’est bien car je crois aussi à la puissance du LMNP.
Bonjour Guillaume,
Merci pour cet article.
C’est vrai que le déficit foncier est une très bonne solution pour réduire sensiblement ses impôts.
J’aime bien le système mais par contre marche t’il avec tous les biens (garage, etc…) ou est ce que c’est seulement pour les logements ?
A Bientôt
Romaric
http://www.sortir-du-rsa.fr
Salut Romaric,
Excellente question !
En théorie NON car « pour être déductibles, ces dépenses doivent concerner uniquement les locaux affectée à l’habitation » (cf notice déclaration 2044) CEPENDANT le conseil d’Etat à tranché différemment et à autorisé la déductibilité ! http://www.juricaf.org/arret/FRANCE-CONSEILDETAT-19860507-39426
Donc même quand c’est écrit dans le marbre, il peut y avoir des subtilités ! Merci à Julien du blog parkinggarage.fr , on avait eu un grand débat sur ça il y a quelque temps.
Merci Guillaume pour ta réponse
A Bientôt
Romaric
Bonjour,
Le gros avantage du « meublé » est de permettre la pratique de l’amortissement. Mais quand on voit le travail nécessaire pour louer un meublé propre (et je ne parle pas du saisonnier !), cela peut vite décourager !
Cordialement,
Nicolas @ Objectif10%
En effet Nicolas, c’est l’avantage le plus intéressant du meublé.
Tu peux aussi amortir ton bien en location nue via une SCI à l’IS…ce n’est pas toi le jeune comptable qui va me contredire 🙂
Oui mais l’inconvénient de la SCI à l’IS c’est qu’en cas de revente la plus-value est soumise au régime des PV professionnelles c’est la valeur nette comptable qui est prise en compte.
En LMNP on pratique l’amortissement mais on reste sous le régime des PV des particuliers c’est surtout ça le double effet kiss cool
La durée du bail peut aussi être un avantage par exemple en cas de revente si on vise une clientèle cherchant sa RP
Il ne faut pas oublier non plus que certains biens n’offrent pas vraiment le choix. Il faut par exemple être téméraire pour louer un studio nu plutôt que meublé. Il faudrait que je fasse le calcul du plafond de loyer en Borloo pour mon studio sur la plage mais il n’est pas impossible qu’un Pinel soit plus rentable 😉
En revanche je ne vois pas le travail pour louer un meublé propre (et en saisonnier mon véritable supplice c’est de ne pas boire la bouteille de ti-punch que je réserve à mes vacanciers).
Contrairement au trait d’humour de l’article on n’est pas obligé de monter les meubles soi-même (d’ailleurs on n’a même pas de magasin Ikea en Guadeloupe !)
Ouais des promesses tout ça, je ne vois pas la bouteille de ti-punch sur les photos 🙂
https://www.airbnb.fr/rooms/1582988
Vivement que le site des impôts ouvrent!
J’aime bien déclarer mes impôts, ça permet de faire le point réaliste sur l’année écoulé et de voir concrètement ce qui est entré sur notre compte.
En gros, les impôts nous forcent à faire un bilan annuel.
C’est vrai David, ça permet aussi de ne pas s’encroûter dans un confort pépère… »tiens cette année je n’ai fais aucun travaux, rien à déduire… »
Après dire que j’aime déclarer ma 2044, faut pas abuser quand même 🙂
Bonjour Guillaume,
Merci pour cet article, ces commentaires sont une vraie mine d’or pour les novices.
je le mets direct en favori.
bonne journée à tous
Merci Dany.
C’est un peu l’objet de ce blog, que ce soit profitable au plus grand nombre et si ça peut éviter à certains de faire des boulettes, bah tant mieux 🙂
Bonjour Guillaume, pour les personnes faiblement imposé, est on obligé de faire du déficit foncier? Je m’explique.
Disons : 10 000€ de travaux ; Revenu foncier 5000€/an ; 1000€ de charges / an
Peut on déduire la 1er année seulement les 5000€ de revenu foncier, ainsi il nous reste 6000€ a déduire. Encore 5000 la seconde année, il nous restera alors 2000€ et enfin 3000€ la dernière année, nous déclarerons alors « seulement » 2000€ de revenu foncier la dernière année.
Cela afin de profiter d’une économie sur la TMI et l’impot sur la solidarité, et non seulement sur la TMI en sur la part déduit en déficit foncier.
Je ne trouve l’information nul part …
Bonjour Sébastien,
J’ai du mal à comprendre ton raisonnement dans cette phrase
« Peut on déduire la 1er année seulement les 5000€ de revenu foncier, ainsi il nous reste 6000€ a déduire. Encore 5000 la seconde année, il nous restera alors 2000€ et enfin 3000€ la dernière année, nous déclarerons alors « seulement » 2000€ de revenu foncier la dernière année ».
Dans tous les cas, si tu fais 10000€ de travaux et si tu as un TMI à 14%, ils seront imputables sur tes revenus globaux et te permettra une économie d’impôts de (0,14 * 10000) de 1400€ (plafond de 10700€ par an).
Dans ton exemple, tu n’a pas d’excédent à 10700€ donc tu ne pourras pas les imputer sur tes revenus fonciers. Néanmoins, les charges (intérêts, taxe foncière, assurance, ….) te permettront de « diminuer » tes revenus fonciers et donc l’imposition associée.
En espérant avoir répondu à ta question !
Merci Louis d’avoir répondu.
En fait Sébastien à compris que dans le cas d’une faible TMI il vaudrait mieux ne pas imputer les 10700 sur les revenus globaux. En effet, l’avantage sur le long terme est moins « bénéfique » car les 10700 sont juste soumis à la tmi et non à la tmi + csg/crds.
Le pb c’est que vous devez obligatoirement imputer (même si c’est moins avantageux), je ne retrouve plus le texte de lois. Peut être que Didier-Fabrice va gentiment nous le sortir ? A moins qu’il soit en train de finir sa troisième bouteille de ti-punch de la journée 🙂
C’est exactement ça que je veux dire Guillaume, je me doutais que ce n’était pas possible … dommage pour les « petits » investisseurs
Oui dommage, mais tu ne vas quand même pas souhaiter payer plus d’impôt juste pour avoir le plaisir de les effacer via un déficit foncier ! Ce serait marcher sur la tête 🙂
Bonjour,
Je connais quelqu’un qui n’impute que ses revenus fonciers, et jamais son IR (car moins intéressant pour lui). Et quand je regarde le BOFIP, je ne vois rien qui l’empêche.
« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu (I). »
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/661-PGP
ils disent bien « imputable » / donc = pas une obligation…
Je ne demande qu’a être contre-dit 😉
Bonjour,
Très riche article et merci pour les commentaires !!
J’ai plusieurs questions sur la gestion de plusieurs immeubles en location nue.
Comment se gère la fiscalité des revenus fonciers lorsqu’un investisseur a plusieurs immeubles ? Est-ce que les travaux d’un immeubles peuvent imputer les revenus fonciers d’un autre immeuble sans travaux ?
Est-ce qu’il suffit de faire la somme des revenus fonciers diminué de la somme de toutes les charges ou est-ce qu’il y a des règles spécifiques ?
C’est simple, on fait une grande addition de l’ensemble des revenus et des charges, donc oui les travaux d’un bien impactent les loyers d’autres biens 🙂
Bonjour Pierre,
Il faut additionner l’ensemble de vos revenus fonciers.
Donc le bénéfice d’un immeuble peut être « effacer » par le déficit d’un autre immeuble.
L’administration fiscale résonne dans la globalité des charges et des revenus.
Ok merci c’est très clair.
Si on est donc rigoureux dans le suivi de ses revenus et de ses charges, il est donc possible de faire son « suivi » sans comptable (régime reel)? Un autre avantage par rapport au meublé !
bonjour,
concernant le déficit foncier de la première année dû a des travaux, il me semblait qu’il fallait d’abord effacer les revenus fonciers puis une fois à 0 imputer le reste à hauteur de 10700 euros sur les revenus globaux. L’excédent étant ensuite déduit des revenus fonciers durant 10 ans.
Or dans vos exemples les travaux imputent d’abord les revenus globaux à hauteur de 10700 euros puis les revenus fonciers par la suite.
Cela me semble un peu bizarre car cela signifie que si l’on fait « seulement « 10000 euros de travaux (ce qui représente une charge par rapport aux revenus fonciers) il ne vont être imputés que sur les revenus globaux et pas sur les revenus fonciers. bizarre non ? une charge de l’investissement immobilier qui s’impute sur les revenus globaux avant d’impacter les revenus fonciers !
Bonjour Guillaume b, OUI tu as tout à fait raison il faut bien entendu « effacer » en premier les revenus fonciers. C’est tellement évident…
Je n’ai jamais annoncé l’inverse, si tu as compris autre chose c’est que peut-être je me suis mal exprimé.
Au plaisir
bonjour, en vue d’un futur je souhaite savoir le régime d’imposition que je peux avoir et je pense opter pour le LMNP réel d’imposition. Mais avec ma situation professionnel et mes projections de loyer mensuelle je suis perdu:
célibataire sans enfant, salaire de 30000 e/an, 30500 de loyer/an. Si on peux m’éclaire merci.
bonjour,
moi à votre place, j’opterai pour le LMP afin d’intégrer les revenus locatifs sur le revenu global, ce qui n’est pas possible avec le LMNP. pour être déclaré en LMP, vous avez les 3 conditions exigées. Si vous choisissez le LMNP, vous paierez tout de même les impôts sur votre revenu salarial.
Je ne comprend pas que la solution du déficit foncier dans l’ancien ne soit pas proposée plus souvent , alors que certains se ruinent dans des programmes neufs de défisc, et revendent le plus souvent à perte…
Moi je comprends.
Pour le déficit foncier, il faut mettre un peu les mains dans le cambouis.
C’est plus compliqué a appréhender.
Depuis une tour de La Défense avec un beau costard-cravate c’est compliqué à vendre, il faut aller sur le terrain, visiter des immeubles pourris…pas très glamour tout ça.
Bonjour Guillaume,
En relisant la dernière intervention du lecteur « Franck », une question me vient à l’esprit.
Je vais essayer de faire simple (une aspirine ne serait pas de trop :)).
Si notre investisseur fait 30000€ de travaux l’année N+5, avec quelle « charges » notre investisseur fait-il pour effacer ses revenus fonciers de l’année N+5 et ainsi imputer ses revenus globaux ?
Pour l’exemple disons que l’investisseur a 10 000€ de revenus fonciers
Est-ce que ces « charges » proviennent :
1 – des « charges » non encore déduites des revenus fonciers (Année N+5 à N+8)
2 – des charges de l’année N+5 uniquement (10000€ effacés des revenus fonciers + 10700 imputés sur les revenus globaux, les 9300€ imputés sur les revenus fonciers des 10 prochaines années , N+5 à N+10)
Ou solution 3), il ne faut pas raisonner ainsi mais plutôt faire simple 🙂 : rajouter les charges N+5 aux charges des années N+1 à N+8 et imputer les 10700€ sur les revenus globaux de l’année N+5.
A+
Louis
Bonjour louis,
Si je dis pas de bêtises –> Solution numéro 3
Dans ce cas, ne pas oublier l’obligation de louer jusqu’au 31 Décembre de l’année N+8 (3 ans après imputation du nouveau déficit de l’année N+5).
Merci David d’avoir répondu !
En fait j’ai préféré m’abstenir car je ne suis pas certain d’avoir bien compris la question 🙂
En relisant OUI je pense que c’est la réponse 3….
Si je reformule : lorsqu’on impute un déficit foncier sur le revenu global l’année N+X alors qu’il nous reste encore des charges à déduire de nos revenus fonciers (grâce au(x) déficit(s) foncier(s) précédent(s), on efface les revenus fonciers de l’année N+X avec les charges non déduites des déficits fonciers précédents (s’il reste encore des charges à déduire) sinon avec les nouvelles charges de l’année N+X.
C’est compliqué, mais j’espère que c’est plus clair !
Ok merci, c’est plus clair, donc c’est bien la réponse 3.
Au plaisir
Bonjour Guillaume, lorsque l’on fait disons 60 000 euros de travaux dans de l’ancien locatif non meublé, je ne vois pas bien l’intérêt de répartir sur 2 ans les factures, dans la mesure où, de toute façon, le déficit foncier généré par les travaux viendra aussi réduire les revenus (report 2044 vers 2042). C’est encore plus intéressant de retarder l’effet réduction de revenu via le déficit foncier avec un TMI augmentant avec les années dans le cas d’un foyer fiscal perdant des parts. Mon raisonnement est-il correct ? Merci d’avance.
Bonjour Jean-Pierre,
Votre raisonnement est tout à fait correct, vous avez raison.
Tout dépend votre façon de voir l’avenir. . Moi je considère que ce qui est pris n’est plus à prendre. Donc je préfère réduire fortement mes impôts sur les 2 premières années (en mettant une partie des factures avant décembre et le reste en Janvier) car j’ai peur de l’instabilité fiscale. Qui dit que les règles ne vont pas changer en cours de route?
Par contre c’est vrai que sur le long terme c’est moins avantageux (du montant des prélèvements sociaux sur la somme qui a amputée vos revenus globaux).
A vous de voir, les 2 stratégies sont possibles.
Salut Guillaume,
Toujours sympa tes articles !
Par contre y a t il d’autres solutions lorsqu’on on achète sans ou avec peu de travaux ?
J’ai fait le prévisionnel des impots sur notre opération et j’étais un peu décu (rien d’insurmontable) mais loin de l’opération blanche ou quasi que j’espérai !
On ne peux pas s’enrichir en faisant des travaux bien sur comme le pense des personnes de mon entourage ! Mais faire des travaux conduit à :
– économie sur les frais de notaire à l’achat
– reduction du prix des travaux (fonction du TMI)
Donc c’est clair que c’est une stratégie payante.
Bien à toi,
Erwan
Salut Erwan,
Dans ton exemple, si peu de travaux à défiscaliser tu as comme solution le Borloo ancien si la structure de ton immeuble s’y prête ( l’idéal pour ça est d’avoir des appartements avec une bonne superficie) à défaut il te reste la SCI à l’IS..
Tu vas m’obliger à travailler un peu 🙂 , je vais essayer de faire un article sur les SCI, surtout celles à l’IS…
Mais tu es passé à l’action alors ?
Tu m’expliquera les détails en MP j’espère….je serais curieux d’en savoir plus.
Bonjour à tous,
je teste cette année le déficit foncier grâce à des travaux imprévus réalisés sur notre appartement, et je peux dire que ça fait du bien.
je regrette juste de n’avoir pas pris ces frais de travaux à crédit. A charge de revanche pour la prochaine fois.
bons investissements à vous
Bonsoir Dany,
Pas de regrets, cela te fait davantage de cashflow positif. 🙂
En cas de prêts conso pour faire des travaux, les intérêts sont également déductibles…
On peut faire le crédit travaux, après avoir fait les travaux 😉
Bonjour Guillaume,
Quelles sont tes conseils pour les assurances PNO ? Plutôt choisir celles des banques ou assurances ? As tu des bons plans ?
A+
Bonjour David,
Non pas de plan en particulier.
En règle générale les PNO des banques sont plus coûteuses.
Par contre c’est un bon moyen pour renvoyer l’ascenseur à votre banquier s’il a accepte de vous financer…un de
En effet, pas mal pour lui renvoyer l’ascenseur et l' »amadouer » pour un futur financement 😉
Bonjour,
Je suis sur un appartement à rénover dont le revenu serait de 8000€/ an
Le prix des travaux de rénovation s’élève à 20000€.
La copropriété souhaite refaire la toiture. Les travaux s’élèveraient pour moi à 17000€.
Total de l’intégralité des travaux = 37000€
Si l’intégralité des travaux venaient à se faire cette année, est il possible d’utiliser une partie des 37000€ pour atteindre la limite de 10700€ puis l’année prochaine de redéclarer le reste pour encore atteindre la limite de 10700€? Si non comme la décision n’a pas été encore prise j’essaierai de décaler les travaux de copropriété l’année prochaine… Comme ça là je pourrais utiliser ma deuxième limite de 10700€. Non?
De plus j’ai une autre question, Si les travaux à 20000€ se font cette année et ceux de copro l’année prochaine. Puis je intégrer dans mon prêt immo de base une valeur de travaux à hauteur de 37000, d’utiliser 20000€ cette année et les 17000€ restants l’année prochaine? Est ce une pratique courante? Si non, que me conseillez vous?
Je vous remercie d’avance,
RubSit
Bonjour RuBSit,
Vous pouvez (et devez même, c’est obligatoire ! ) amputer le déficit foncier l’année de facturation des travaux.
Donc si vraiment votre souhait est d’amputer le maximum sur vos revenus globaux il faut que la date de facturation travaux soient idéalement « à cheval » sur 2 années fiscales. (Par exemple la moitié de la facture le 15 Décembre et la seconde moitié début Janvier).
Effectivement le mieux serait d’emprunter dès le départ l’enveloppe totale des travaux (il vous faut des devis pour 37 k et vous demandez à votre banquier un report de remboursement en capital de 2 an par exemple).
C’est une pratique courante.
Je vous remercie pour ces conseils !!!
Bonjour,
Si on fait disons chaque année 5000€ de travaux dans un immeuble, on est donc obligé d’amputer ces 5000€ sur les revenus globaux ?
D’un côté c’est bien, ça allège l’imposition sur le revenu mais ça accélère aussi l’imposition des revenus fonciers… Malin le fisc !
Et on s’engage à louer pendant 3 ans de plus le bien suite à chaque imputation sur les revenus globaux. Quelle est ta stratégie Guillaume du coup lorsque que tu vends un immeuble ?
Salut Seb,
En effet tu as bien compris. Des fois il serait plus avantageux de ne pas amputer (mais c’est obligatoire) .
Ma stratégie? Bah je conserve ! Pourquoi vendre un immeuble rentable 🙂
Sinon vous pouvez vous mettre temporairement au chômage, le fisc tolérera alors une vente sans reprendre l’avantage généré par le déficit foncier…
Bonjour Guillaume,
Que se passe t’il en cas de vente d’un immeuble X au sujet des charges reportables sur les revenus fonciers non encore déduites ? Sont elles perdues ou peuvent être déduites sur les charges d’un immeuble Y par exemple ?
David
Salut David,
Il faut savoir que tu t’engages à louer jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit l’amputation du déficit foncier.
Si tu revends avant, le fisc recalcule ton imposition…et tu passes à la caisse…
Donc on garde son patrimoine sur le long terme, on encaisse ses loyers et tanpis si on doit payer des impôts ! 🙂
Bonjour,
oui c’est très complet.
encore faut il bien calculer tout cela, y compris la capacité d’emprunt sinon l’imposition des loyers peut vitre tourner au cauchemar. E il faut aimer les travaux !
En tous cas, c’est bien la meilleure solution pour faire avancer la France et rénover des logements en mauvais état, donc rien que pour cela le déficit foncier mérite bien d’être préservé dans les avantages fiscaux.
de notre côté, on est un peu plus fainéants et on achète de bonnes affaires sans travaux importants que l’on loue en meublé. cela nous donne plus de maîtrise sans nous forcer à acheter et même avec les rendements importants de locations saisonnières il nous est possible de parvenir à un revenu global à 0
Rassurez vous la plupart de ceux (moi compris ! ) qui réussissent dans l’investissement locatif sont de gros fainéants 🙂
Salut Guillaume,
Bravo pour ton blog, il est très instructif et hyper intéressant 🙂
J’ai une petite question pour toi; je me retrouve à peu près dans le cas que tu décris….3 apparts à rénover sur environ 200m² donc à priori pas mal de travaux et la jolie somme qui va avec. Grâce à tes conseils, je pense opter pour le régime réel et lisser le montant des travaux…
Tout était ficelé dans ma tête et récemment, ma compagne m’a indiqué qu’elle aimerait en être ! Du coup, nous envisageons la création d’une SCI…
Question: Puis-je créer du déficit à travers la SCI qui imputera mes revenus globaux perso la première année ? Y a t-il des points d’attention particuliers pour la SCI en terme de fiscalité ? Que me conseilles tu ?
Merci et encore bravo ! 🙂
Will
Bonjour Guillaume,
Enfin un endroit ou j’ai pu trouver l’ensemble des réponses dispersés un peu partout sur la toile.
Comme pour beaucoup ici j’ai la volonté d’investir pour placer un peu l’argent qui dort et défiscaliser. Je trouve le principe du déficit plutôt bien et plus efficace qu’un pinel que les conseillé fiscaux me conseil. Je me pose 2 3 questions avant de me lancer.
– Dans l’idée j’aimerai de façon à pouvoir maximiser la déduction d’imposition acheter 1 bien tout les 1 a 2 ans (travaux a cheval sur une année fiscale) et pour ca faire cette opération à plusieurs. Ainsi on divise le coût global de l’achat en s’assurant bien sur que chaqu’un ait bien 10700 ou 10700×2 à déduire de sa feuille d’impot. Est ce que ce que ce montage implique de monter une SCI? Si oui ai je toujours la possibilité de deduit des mes revenus globaux le deficit généré?
– Deuxièmement j’ai vu qu’il était intéressant de loué meublé. est il possible de loué son bien nu les 3ere année puis de le passer en location meublée ensuite et de profiter de l’amortissement du bien? Si oui comment? et est ce que le fait que le bien soit acquis à travers une SCI est un problème?
Merci et merci pour ton blog 🙂
Pierre
Bonjour Pierre,
Merci pour tes encouragements.
Oui il faudra monter une SCI et en effet chaque associés de la SCI pourra « bénéficier » du déficit foncier généré et l’amputer de ses revenus globaux.
C’est au gérant de « ventiler » en fonction des parts de chaque associés avec bien entendu un maxi de 10700/an.
Exemple : une SCI de 3 associés, présentant un déficit foncier de 20 000 €. L’associé majoritaire possède 50 % des parts, le second 30 % et le troisième 20 %. L’associé majoritaire imputera 10 000 € du déficit foncier (20 000 € x 50 % = 10 000 €), le second 6 000 € et le troisième 4 000 €.
Pour la seconde question ça me semble trop compliqué d’agir ainsi (il y a des risques de redressement si vous ne faites pas les choses dans les règles de l’art). Prenez conseil auprès de votre comptable.
Perso je ne ferais pas ce montage.
Bonjour Pierre,
Pour aborder ta question sous un autre angle, la solution ne serait-elle pas de partir sur le schéma d’une SCI soumise à l’IR dans un premier temps pour déduire les 10 700 €de déficit foncier et d’opter ensuite pour l’IS quand les effets de déduction sur les revenus fonciers ne se font plus sentir ? Guillaume ton avis sur cette remarque me serait précieux…
Bonjour Guillaume,
Il me semble que tu oublies un point crucial pour les locations meublés :
l’abattement fiscal de 50%, dans la limites de 32XXX € !
On parle de toucher 32 700€, mais de ne payer des impots que sur 16 XXX €, ce qui est conséquent …
Jean-Jack de http://objectif-millionnaire.fr/
Bonjour Jean-Jack,
Rassure toi je n’oublie rien. Le micro-bic est une solution en effet pour « effacer » forfaitairement 50% des loyers en meublé.
Avec le déficit foncier c’est encore mieux tu effaces 100% si tu es bon…et même plus !
Et entre nous, quand on a comme objectif de devenir millionnaire, si j’en crois le nom de ton blog, faire du micro-foncier ou du micro-bic c’est un peu limitatif non? ça risque d’être un peu long…:)
Au plaisir, bienvenu sur le blog.!
Bonjour
Je suis tombée par hasard il y a quelques jours sur votre blog très instructif. En effet notre ancien conseiller en patrimoine de la Banque Postale (oui oui ils ont ce genre de conseillers…) nous avait parlé d’acheter des appartements avec travaux. Je ne savais pas à l’époque qui s’agissait de faire du « déficit foncier ».
J’ai donc appris beaucoup en lisant vos articles et les différents commentaires. J’ai 2 petites remarques à faire:
1/ nous avons la chance (ou la malchance ) d’habiter en région PACA où le prix de l’immobilier à l’air bien au dessus des exemples que vous donnez. Les rendements ne peuvent donc pas être aussi élevés et dégager du cash flow me semble difficile. Je me suis intéressée aux immeubles les prix de départ se situent aux alentours de 1000€du m2 et encore dans des petites villes où je ne suis pas sûre que la demande locative soit énorme
2/j’ai cru comprendre que beaucoup d’entre vous qui investissent sont encore locataires de leur résidence principale. Il me semblait que c’était le premier investissement à faire lorsque l’on rentrait dans la vie active? Pour nous le fait d’habiter au soleil a considérablement « plombé » notre capacité d’endettement et même si nous avons encore de la marge, nous engager sur un gros investissement nous fait un peu peur…
Résultat nous réfléchissons à acheter un petit appart avec beaucoup de travaux pour défiscaliser un max la première année (ce sera la première fois que l’on est content d’avoir un TMI a 41%!!) et se constituer un petit patrimoine non fiscalisé les années suivantes. Et pourquoi pas recommencer dans quelques années si cela se passe bien.
Merci pour vos précieux conseils!
Bonjour Caroline,
– Je sais que la Paca est une région où les prix sont élevés. Il faut s’éloigner de la cote et aller dans les très petites villes. Vous pouvez y dénicher des opportunités. C’est ce que je fais dans ma région : Je m’éloigne de Bordeaux (à 1 h de route ) pourtant j’habite dans l’hyper-centre.
Les exemples que je donne sont hors normes, les dénicher est un vrai métier et il faut aussi être redoutable en négociation.
Sortir des sentiers battus, faire différemment de la masse pour avoir des résultats extraordinaires.
Alors bien entendu la demande locative sera moins importante. Mais avez-vous besoin de 50 appels pour louer un appartement? 4 ou 5 demandes sont largement suffisantes.
-TMI à 41% ! : Pour moi aucun doute, le déficit foncier est vraiment pour vous. Un ratio de 50 % pour l’achat et 50% pour les travaux me semble un minimum. Et n’oubliez pas l’essentiel : La rentabilité finale doit être au minimum de 1O% brut sinon vous ne pourrez pas recommencez l’opération.
Au plaisir
Merci pour votre réponse
Je crois que je vais ouvrir un livret orange pour bénéficier de vos lumières pendant quelques heures si l’offre est toujours d’actualité!!
Bonne journée
Avec plaisir, Oui l’offre est toujours valable…
Vous n’êtes pas obligée de passer par ING, je peux vous délivrer aussi du conseil avec règlement via Paypal. Contactez moi via le formulaire du blog si vous êtes intéressée.
Bonjour Guillaume,
Question sur le déficit foncier, je vais essayer de l’illustrer par un exemple pour que ce soit plus compréhensible 🙂
Dans le cas où un investisseur vends un immeuble 4 ans après son achat et sur lequel il reste un reliquat de déficit foncier suite à de gros travaux l’année de l’achat, est-ce que ce reliquat de déficit foncier est perdu lors de la vente de l’immeuble ou peut-il être toujours imputé sur les autres revenus fonciers (ex.. un 2nd immeuble) pendant les 6 années suivantes (sachant que le reliquat d’un défit foncier étant reportable sur 10 ans)?
J’espère que c’est clair 🙂
A+
Bonjour Nicolas,
Oui votre question est très clair…je dois cependant vous avouez que vous me poser une colle (comme quoi on en apprends toujours ! ).
Ce qui est certain c’est que Vous vous engagez à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global. A défaut (si vous revendez avant par exemple) le fisc recalcule votre imposition.
Pour répondre à votre question je dirais que le reliquat est perdu mais je n’en suis pas sur à 100%
Au secours Didier-Fabrice, je pense que tu es le seul assez compétent pour nous donner une réponse argumentée non? 🙂
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant !
Étant sur le point d’acheter plusieurs appartements avec un associé, j’ai quelques questions en suspend, peut être pourrez vous m’aider:
– j’ai du mal à choisir la structure, SARL, sas, sci si ou ir…auriez vous un bon article récapitulant les avantages et inconvénients de chacune des structures ?
– le déficit foncier s’applique t’il à de tel structure et si oui au niveau de la société ou par « tête » ?(possibilité de bénéficier d’une économie d’impôt chacun)
– les travaux doivent ils obligatoirement avoir lieu l’année de l’acquisition du bien ?
– peut on après quelques années ( à minima les 3ans requis) de location nu, passer à du LMNP une fois que le déficit Foncier est moins intéressant ?
Merci d’avance et bonne journée
Eric
Excellente question Eric !
Si Guillaume peut répondre, ça serait super.
ps : merci pour ce blog
En effet très bonne question 🙂
Je vais juste répondre au point 3 : Vous pouvez (C’est même préférable selon ma stratégie) faire vos travaux sur 2 années fiscales ( ou plus même ! ) .
Les autres questions sont complexes et il y a trop de cas différents. (C’est spécifique à chaque personne) Elle ne peuvent donc se donner à l’arrache sur un commentaire de blog. J’envisage peut être de faire une formation ou un guide payant traitant de ce sujets.
Bonjour Guillaume,
Je comprends que les travaux (hors travaux de construction) sont des travaux déductibles lors de la rénovation d’un bien.
Ce que je comprends d’après les commentaires, c’est qu’il faut amputer obligatoirement les travaux sur le revenu…. Mais par exemple, entre 2 locations, si on doit mettre au coup de peinture dans une pièce (500€) ou si au cours d’une location, il y a un cumulus qui lâche (300€), est on obligé également d’amputer ces travaux d' »entretien » sur les revenus globaux ?
Merci bien par avance,
Emilie
Bonjour Emilie,
Cela arrivera très difficilement.
Supposons que vous mettez en location votre appartement pour un loyer annuel de 6 000 €. Dans l’année vous avez donc refait des peintures et changé ce cumulus pour un total de 800 €. Ces 800 € sont déductibles en premier des revenus fonciers (les 6 000 €) et s’il en reste cela vient s’imputer sur vos revenus globaux. C’est ce reliquat que l’on appelle le déficit foncier. Dans votre exemple, il faudrait donc faire pour plus de 6 000 € de travaux ( et encore je ne parle pas des autres charges déductibles) pour venir imputer vos revenus globaux (salaires…)
Merci Guillaume pour ta réponse. Dans ce cas de figure, c’est clair pour moi…. Mais lorsque l’on est dans une période de « reliquat » de déficit foncier suite à une grosse rénovation.
Par exemple, si on fait une rénovation de 50000€ et que l’on encaisse 10000€ de loyer/an et que le fameux cumulus lâche 2 ans après la « grosse rénovation » (pas de chance 🙂 ), est-ce que dans ce cas là, les travaux sont à amputer sur les revenus globaux ?
Bonjour Emilie,
Je pense que Guillaume pourra confirmer mais tu rentres dans le cas de figure où tu « étales » tes travaux sur plusieurs années (factures sur année N, N+2 dans ton exemple). Du coup, sauf erreur de ma part, tu dois amputer obligatoirement le montant de ces travaux sur tes revenus globaux.
Guillaume, tu confirmes ?
Je suis intéressé également pour la confirmation. Guillaume ? 🙂
Ce serait être de mauvaise foi de dire qu’un cumulus à 300 € vient effacer plus de 10 000 € de revenus fonciers. Donc ce n’est pas le cumulus qui créer le déficit…donc ce n’est pas imputable des revenus globaux mais juste déductibles des revenus fonciers.
J’espère que je suis assez claire.
Tu es sûr ? même lorsqu’on est en période de reliquat (comme expliqué par « emilie » de déficit foncier (résultat foncier = 0) ?
Le cumulus (300€) viendrait se rajouter au « reliquat » restant ?
Cela me semble clair en lisant les textes (Alinéa 100)
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP
Merci pour le lien.
« La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II) ».
–> OK
« Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global »
–> Cela voudrait dire que lorsqu’on est en période de reliquat de déficit foncier, il n’est pas possible d’amputer à nouveau sur les revenus globaux. On comprend la même chose ? 🙂
On comprend bien la même chose Christian.
Pour moi ce n’est pas un problème au contraire. L’important est surtout que la déductibilité est possible. Sur le long terme c’est plus avantageux de ne pas imputer sur les revenus globaux. (le gain est les 15,5% de csg/crds ) sur la somme que vous avez imputé.
Purée cela devient technique 🙂
Bonjour ,
Je suis propriétaire bailleur depuis 1 an ( achat à crédit en 2015)et je vais faire ma première déclaration au regime des frais réel . Le but étant de faire du déficit foncier
Pour cette première année j’ai une idée plutôt claire de ce que je dois déclarer néanmoins pour l’année 2016 je vais faire des travaux d’amélioration à hauteur de 15 000 Eur et financé par un emprunt à ma banque .
De ce fait comment et où refléter dans ma déclaration 2017 les intérêts d’emprunt lié au crédit destiné aux travaux ?
Hello Morgan,
Pas de soucis, sur la prochaine déclaration vous déduirez les intérêts liés à l’acquisition + les intérêts du prêt supplémentaire liés aux travaux (Case 250 et 610 du formulaire 2044 ) .
En cas de contrôle il faudra bien entendu prouver que le prêt conso ou travaux a été affecté aux travaux locatifs et non à l’achat d’une télé 130 cm pour matter la coupe d’Europe.
Merci pour ta réponse.
Je me dirige donc sur un enveloppe de 22 000 empruntée sur 7 ans et avec une facture des travaux sur 2 ans .
Année 1 , facture 11 000 et Année 2 11 000 ( cela imputera sur mes revenus globaux 2 ans de suite
J’ai du mal à calculer l’avantage de soit faire plus de travaux en année 1 ( exemple 20 000 et 5000 en année 2) soit répartir sur deux ans comme expliqué au dessus . Le but étant de neutraliser dans un premier temps les revenus fonciers et si possible en plus imputer le reliquat sur mes revenus locaux
Par contre que ce passe t’il pour l’ année 3 , je ne déclarais juste les les intérêts du prêt supplémentaire liés aux travaux (Case 250 et 610 du formulaire 2044 ) cela fera diminuer mes revenues fonciers
Répondre à cette question demande une étude patrimoniale complète.
C’est du travail laborieux qui demande des compétences sérieuses donc tu imagines bien que cela ne peut être gratuit. Perso je facture ça 100 €/heure.
Sinon pour comparer différents scénarios tu peux aussi entrer les chiffres dans ce simulateur en version premium :
http://www.rendementlocatif.com/19.html
Tu saura précisément à quelle sauce tu vas être mangé par le fisc…
Bonjour Guillaume,
Par rapport à ta remarque sur le commentaire de Christian, je suis perdu … Cela est contradictoire au fait d’étaler les travaux sur 2 années consécutives et où dans ce cas il est possible d’amputer 2 années consécutives sur les revenus globaux (alors que nous sommes dans une période de reliquat). Comme tu dis, cela devient très technique 🙂
Salut Louis,
En effet c’est un peu compliqué à comprendre.
Je vais être volontairement très simpliste :
Loyers encaissés tous les ans : 10 000 €
Travaux pour un total de 25 000 €
1er cas : Année 1 facture travaux de 12 500 € et Année 2 facture travaux de 12 500 €. Là pas de soucis tu peux imputer sur tes revenus globaux 2 ans de suite.
2ème cas : Année 1 facture travaux de 24 500 € et année 2 facture travaux de 500 € . Dans ce cas tu imputes seulement la première année et le reste est uniquement déductibles des revenus fonciers.
Relisez bien les textes les lois (pas en 5 minutes hein ? ! :). Où alors c’est consultation personnalisée et je facture 100 €/heure via Paypal.
Merci Guillaume,
Je pense que c’est clair. En résumé, quand les travaux sont inférieurs à 10700€ (et ceux en période de reliquat de déficit foncier), il ne faut pas imputer les travaux sur les revenus globaux mais les déduire des revenus fonciers.
@+
Heu…ça c’est ton affirmation Louis, elle n’engage que toi…
Mon exemple était volontairement simpliste, le calcul est plus complexe et là tu ne tiens pas compte des autres charges déductibles, il y a a forcement…
Tu as raison, j’ai fais des raccourcis … mais bon ce n’est toujours pas clair pour moi ce cumulus qui claque 2 ans après de gros travaux 🙂
Je vais lire le Bofip en détails pour essayer de mieux comprendre.
bonjour,
« Vous vous engagez à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global »
Et si on ne trouve pas de locataire ? et si un locataire part pendant les 3années? comment ça se passe?
Bonjour Jean,
Je n’imagine pas une seconde que tu ne trouveras pas de locataire ! Si un locataire part ? Bah une annonce sur Leboncoin et tu reloues ! 🙂
Et si tu n’arrives pas à relouer c’est que tu n’es pas au prix du marché tout simplement….il suffit de baisser le loyer (ou faire des travaux) et tu auras des locataires.
Si vraiment tu ne trouves personne ( je laisse cette possibilité aux loosers ou aux non-lecteurs de ce blog 🙂 ) il suffira de prouver au fisc qui tu as fait les démarches pour relouer (garder copies des annonces publiés par ex).
Bonjour Guillaume,
J’ai trouvé réponses à mes interrogations en lisant le Bofip et en cherchant un peu ! Au vu du nombre de commentaire, le « déficit foncier » est un sujet passionnant et complexe ! Et sa complexité montre bien qu’il faut se former avant de faire n’importe quoi (sans oublier de se lancer !
@+,
Louis
Cela fonctionne quel que soit les montants engagés et aussi via une SCI avec des travaux lourds de rénovation ? Je réfléchis à investir dans un immeuble de rapport sur des montants importants avec un ami via une SCI (50% chacun). Les murs de l’immeuble et les charpentes sont bons, le reste doit être refait presque en totalité.
Cela donne :
– achat de l’immeuble (650 m2) : 300 000€
– rénovation prévue : environ 450 000€
– création de 10 appartements.
– revenus locatifs estimés : environ 6500€/mois (environ 78 000€/an).
Comment fonctionne le déficit foncier dans ce cas là ?
Merci.
Bonjour Nicolas,
Un mot dans ton commentaire me semble incompatible avec le déficit foncier : « Création ».
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas pris en compte.
Tu devrais donc vérifier ce point avec le fisc car créer des lots n’est pas éligible à mon avis mais ce n’est que mon avis. 🙂
Oh, oh… Merci beaucoup pour la remarque. Cela veut donc dire que quand on fait de gros travaux une partie sera déductible et une autre ne le sera pas et il va sans doute falloir faire le tri selon les interventions… Pas évident ! Cela veut donc dire aussi qu’on n’a donc en fait pas vraiment intérêt à partir sur de la rénovation lourde comme dans mon exemple… ce qui est bizarre du point de vue du fisc qui, alors, ne donne aucune incitation à réhabiliter de vraies ruines. Donc, dans mon exemple, avec un très gros montant de travaux, une partie seule pourra générer du déficit foncier, dans la limite de 10700€ sur 10 ans. Ca ne va donc pas très loin tout cela vu le montant des travaux… Et donc une grosse partie de ces travaux ne trouvera aucune compensation fiscale ? Pire même, on ne pourra déduire les 78 000€ de loyers en totalité que la première année (déduction des travaux), mais dès la 2eme année il ne restera plus que le système du déficit foncier pour amortir une partie de ces 78000€ de loyers. Merci de me corriger en cas d’erreur, mais ce n’est pas la joie tout cela !
Rénovation (lourde) = déficit.
Création/séparation/division = pas de déficit.
Quand tu prends de l’ancien, et que tu le remet en état c’est ok.
Si tu prends (par exemple) 1 appartement et que tu le divises en 2, c’est pas bon.
Merci Guillaume de partager ton expérience et d’éclairer le novice. Toutes ces informations sont une vraie mine d’or !
Après avoir lu l’ensemble des commentaires j’ai une question à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse.
J’ai bien compris que « les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas pris en compte ». Dans un immeuble à rénover, si j’en profite pour diviser un grand logement en 2 logements, est ce que ces travaux sont pris en compte dans le déficit foncier?
Ce n’est qu’une réorganisation de la surface habitable existante.
Jean-Jack a écrit qu’on ne peut pas diviser en 2 … ça limiterait l’intérêt de beaucoup de biens.
Bonjour Laurent,
En effet l’administration fiscale considère une division (donc création de lot ) comme non éligible au déficit foncier. Privilégiez donc un immeuble « pourris » mais avec des lots déjà créés. Et en effet cela limite l’intérêt sur beaucoup de bien mais aussi cela augmente votre sérénité . Se lancer dans des restructuration de gros immeuble est très complexe et risqué. J’en connais beaucoup qui se sont plantés.
Merci pour cette réponse claire. On y gagne effectivement en sérénité, même si les travaux dans un immeuble « pourri » sont sûrement loin d’un long fleuve tranquille.
Il y a sur le marché de nombreux biens divisés en 2-3 logements, comme de grandes maisons familiales. Comment distinguer des logements « officiels » (éligibles au déficit foncier) par rapport aux agencements « familiaux » qui ne sont qu’une simple répartition de l’occupation des lieux? En vérifiant les avis de taxe d’habitation et foncière? Dans cette optique, y a-t-il des points sur lesquels il faut apporter une vigilance particulière?
Excusez ces questions qui vous semblent peut-être basiques
Une solution est de demander à votre notaire la matrice cadastrale, le nombre de lots « officiels » est clairement détaillé.
bonjour à tous.
Petite question, est-ce qu’on peut vendre son bien immobilier 1 an et demi après un déficit foncier?
déficit foncier pratiqué sur les revenus 2014. j’ai cru voir qu’il fallait loué au moins 3 ans?
pouvez-vous me le confirmer s’il vous plaît?
Merci pour votre aide.
Salut Dany,
Bien sur que tu peux vendre, nous sommes dans un pays libre quand même 🙂 MAIS :
Vous vous engagez à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global. A défaut (si vous revendez avant par exemple) le fisc recalcule votre imposition et vous passez à la caisse sauf dans certains cas comme la perte d’un emploi.
Hello,
Guillaume, merci pour ta réponse.
C’est bien ce que j’avais cru comprendre.
Malheureusement, je ne suis pas dans un cas particulier, juste une opportunité.
bonne journée
Bonsoir,
Pourquoi ne pas faire du déficit foncier via une sci à l’ir pour, une fois les 3 années après déduction passées, basculer l’imposition à l’is ?
Si c’est pertinent, sur quelles bases se fait alors l’amortissement ?
Merci d’avance pour vos avis éclairés 😉
Bonsoir Lolo, oui c’est une solution .
Attention toutefois au fisc qui risque peut être de vous reprocher un abus de droit.
Pour l’amortissement, le mieux est de vous rapprocher d’un comptable.
Bonjour
Je « débute » dans l’aventure, sans beaucoup de connaissances, Voici le topo sur notre situation.
on a deja un studio en scelier. On paye « encore » 3500€ d’impot par an.
Et la on recherche à acheter un studio en petite couronne ouest de Paris pour le louer. un truc du genre achat 100ke / loyers HC 550 €. Que nous conseillerez vous ? quel régime fiscal ?
D’avance merci de vos conseils eclairés.
Stephane
Bonjour Stéphane,
Un conseil qui me semble utile serait de rentrer tous vos chiffres dans ce simulateur en version premium : http://www.rendementlocatif.com/19.html
Vous verrez très précisément l’impact fiscal de la nouvelle opération….
Ouaou ! Merci je connaissais l’outil pour evaluer la rentabilité d’un achat qui est juste « canon » mais là , le volet fiscal on passe dans l’hyper espace !! Je crois que je vais y passer mes nuits 😉 Merci
Bonjour
Super Blog.
Et faire du Pinel dans l’ancien
l’idée est bonne mais les opérations proposées sont assez cher.
on tourne sur Marseille à 5000€ le M2. Intérêt que ce soit bien placé.
120000 de foncier 90000€ de travaux
ça fait déduire chaque année 2400€ de pinel et la première année les 10700€ sur le revenu global + l’annulation des revenus fonciers sur les 10 années suivantes sans trop de PB
C’est bien ça
Reste à ne pas surpayer le bien.
Bonjour Guillaume,
Tes articles sont très intéressants et motivent fortement à passer à l’action. J’ai en projet l’acquisition d’un immeuble de rapport composés de 3 lots dont un qui est une ancienne surface commerciale. La transformation de la façade (suppression des 2 vitrines) peut-elle être prise en compte en déficit foncier ?
Merci.
Bonjour Hervé,
Content que le blog te motive…
En théorie cette transformation n’est malheureusement pas éligible au déficit foncier.
Tu devra également demander un permis de construire pour modifier la façade ainsi qu’un « changement de destination » auprès de la mairie (ce qui peut être refusé ! )
@Hervé :
Une astuce pour pouvoir amortir ces travaux de transformation est de louer ce bien en meublé (revenus BIC). Dans ce cas là, ils seront amortissables.
Comme a répondu Guillaume, il n’est pas possible de déduire ces travaux de transformation des revenus fonciers qui seront considérés comme des travaux de constructions ou de reconstructions (non déductibles des revenus fonciers).
A bientôt !
Bonjour,
Merci pour votre article qui est très intéressant.
J’aurai cependant une question, je vais investir dans un immeuble de rapport avec des combles qui avaient commencer à être aménagé par le propriétaire(vélux, plaquage partiel des sous pente de la toiture)qui avait à cette époque un permis de construire. Aussi n’ayant pas la possibilité de créer une place de parking je compte casser une cloison entre 2 appartements pour en faire qu’un pour garder le même nombre de lot.
Je compte terminer les travaux des combles, pourrai je les déduire des revenus fonciers?Et pour les travaux visant à réunir les 2 appartements?
merci d’avance.
Will
Bonjour Will,
En théorie si vous aménagez des combles ce n’est pas éligible au déficit foncier. (il y a « création »)
En pratique et vu votre cas très particulier, à votre place je me laisserais tenter…cela n’engage que moi et je ne suis pas contrôleur des impôts .
Au pire et en cas de contrôle, votre bonne foi me semble assez simple à prouver donc vous n’aurez à priori pas de pénalités.
Après nous ne sommes jamais à l’abris d’un excès de zèle…
Bonjour à tous,
forum très intéressant mais malheureusement trop orienté… Les attaques anti-promoteurs-Pinel sont simplistes et ne répondent pas à un devoir de conseil objectif.
Il me semble qu’une bonne gestion de patrimoine est d’utiliser au mieux les différents dispositifs existants en fonction de ses moyens (capitaux ou épargne), de son « parc » déjà existant et de sa sensibilité.
En l’occurrence, l’utilisation des lois de défiscalisation directe (comme le Pinel) est à utiliser principalement en solution d’épargne (excellente renta en 9 ou 12 ans) et pour les personnes cherchant la tranquillité du neuf (garanties, location facile, meilleure revente…).
NON, le déficit foncier ou le Borloo ne sont pas mieux que le Pinel, l’inverse non plus d’ailleurs, c’est la combinaison intelligente et maîtrisée des différentes possibilités fiscales qui permet de rentabiliser et sécuriser son patrimoine…
Merci
Bonjour Verriez,
Merci pour le « simplistes », j’apprécie fortement.
Je suis d’accord avec vous uniquement sur votre dernière phrase.
Tous le reste n’est que votre opinion que je ne partage pas évidement.
Dire que le « neuf » est plus « tranquille » me semble utopiste !
Les malfaçons à la livraison des programmes ne sont malheureusement pas une légende urbaine.
Aussi du « neuf » dans 12 ans sera devenu de l’ancien…le cachet de la vieille pierre en moins.
Donc je préfère acheter directement de l’ancien dans les coeurs historiques. J’y vois un gros avantage: C’est en moyenne 30% moins cher que le neuf vendu par les promoteurs via ces programmes de défiscalisation. Définitivement vous ne pourrez pas me convaincre.
Ce n’est que l’avis d’un blogueur/investisseur/indépendant financièrement mais…simpliste.:)
C’est drôle, j’ai l’impression de revivre une discussion avec un ami qui s’est laissé convaincre par du Pinel dans une ville d’ile de France où je suis entrain d’acheter un immeuble à rénover.
Lui achète un F3 180Ke neuf, et moi un immeuble de 7 appartements 80ke +250Ke de travaux en rénovation.
Pour un peu moins que le prix de 2 Pinel, mes projections m’amènent sur 1500e de marge net mensuel, pendant que lui gagnera 300e d’impôt mensuel.
Cerise sur le gâteau, je serais aux même norme qu’un Pinel mais avec une certitude de qualité, sans obligation de copropriété et avec la possibilité de joindre un dispositif Boorlo ancien.
Personnellement je suis convaincu Guillaume (bon je regrette toujours que tu n’es souhaité m’aider à monter un projet 😉
Le problème, c’est que vous vendez du Pinel … (cf votre site …).
Bonjour à tous, loin de moi l’idée d’insulter qui que ce soit ici et si vous avez eu cette impression, je vous prie de m’en excusez. Je trouve par ailleurs ce forum très intéressant car plus constructif que dénigrant.
Mon intervention n’avait d’autre but que de mettre en garde contre les raccourcis sans nuance CONTRE tel dispositif ou POUR tel autre.
Il n’y a pas de solution miracle et chaque profil doit être étudié individuellement, et pas uniquement sur le plan financier, d’où l’importance fondamentale du conseil… Aucun dispositif n’est gagnant s’il n’est pas utilisé intelligemment et pour certaines personnes, un Pinel sera plus judicieux qu’un DF, pour d’autres ce sera un LMNP ou un Malraux, etc…
Je ne suis pas là pour défendre le Pinel en particulier, j’ai la chance de pouvoir proposer toutes les solutions fiscales et même de les combiner !
Mais quand je lis sur ce forum : »Le Pinel sert à engraisser les promoteurs « véreux » qui profitent d’une lois de défiscalisation pour gonfler leur tarif à outrance », je peux dire honnêtement (je ne suis pas promoteur) que c’est un avis caricatural infondé. Que les promoteurs cherchent à gagner de l’argent, c’est évident (beaucoup de gens travaillent gratuitement ici ?) mais n’oubliez jamais qu’un logement neuf subit une TVA de 20%, sans laquelle le neuf ne serait pas si éloigné de l’ancien… Qui est le voleur dans l’histoire ?
Bonjour.
Le souci, c’est que d’après les investisseurs expérimentés que sont certains contributeurs ici, il semble que nous n’ayons à ce jour jamais vu une offre de Pinel intéressante (quelque soit le profil de l’investisseur …).
Evidemment on peu débattre sur ce que représente le terme « offre intéressante »…
Oui, vous avez raison, il faudrait s’entendre sur le terme « intéressant » ou « rentable ». Parfois il s’apprécie sur les revenus retirés périodiquement, parfois il ne peut s’entendre qu’au moment de la revente du bien… Tout dépend de l’objectif du placement. On a vu souvent des placements très rentables « locativement » ou fiscalement, et qui s’avéraient catastrophiques au moment de la revente (quelqu’un a dit Girardin ?)…
Il faut aussi prendre en compte des critères non financiers comme la gestion d’un chantier, les garanties sur l’achat ou la facilité de location. Certains investisseurs, notamment les primo-investisseurs, donnent autant voir plus d’importance à la « vie » de l’investissement qu’à son rendement…
Bonjour ,
Je fais de la location nu depuis plusieurs années et apres bcp de recherches j’ai decidé de passer un appart en meublé.
On me demande d’estimer le bien et la valeur terrain (qui n’est pas amortissable). Comment faire pour determiner cette valeur terrain vu que cela impacte le montant a amortir… Quel est (en % du prix total de l’appartement) le prix d’un terrain situé à Paris si on fait de la location LMNP ???
Merci
Joel