On avait dit : « pas de copropriété ! »
Quand on a des grands principes, il faut pouvoir parfois s’assoir dessus.
Michaël me mandate l’an passé pour que je lui déniche un immeuble de rapport.
Ses critères de recherche sont assez simples.
Comme tous mes clients audacieux, la priorité est donnée à la rentabilité : « Une grosse rentabilité si possible ».
Comme Michaël est un lecteur du blog, il a compris ce que je pense des copropriétés :
A éviter absolument.
Pourquoi ? Dans une copropriété, il y a toujours un vieux grincheux radin qui refuse de mettre la main au portefeuille ! A contrario, vous rencontrez aussi fréquemment un mégalo fortuné qui souhaite refaire les parties communes avec du marbre ! L’association des deux profils est explosive.
La dernière fois que j’ai assisté à une assemblée générale de copropriétaires (un soir à 22h bien entendu ! ) les mecs s’insultaient carrément pendant les votes ! Bref…
Michael me demande de lui trouver une pépite, « surtout pas dans une copropriété ». Il a raison…
Ceux qui me connaissent savent que j’ai un esprit un brin contrarien et provocateur. Et vous savez quoi ? J’ai déniché une pépite pour Michaël… dans une copropriété !!! 🙂
Je radote mais il y a des opportunités à saisir. C’est ce que Michaël a fait. Le projet vient d’être livré, tout est sur les rails et Michael ne regrette absolument pas !
Il a juste fallu qu’il soit très patient… pourquoi ? Lisez la suite.
Il s’agit d’un lot de deux appartements dans un charmant village tous commerces d’un peu moins de… 1500 habitants (et oui, encore un trou paumé).
Personnellement j’ai carrément eu un coup de foudre pour ce village. Bon, que ce soit clair, ne jamais se laisser trop influencer par les sentiments lors d’un investissement locatif.
La priorité numéro 1, c’est l’équation économique à résoudre. Il faut que ça crache du cash (beaucoup si possible ! 🙂 ) tout en proposant aux locataires de jolis appartements propres, fonctionnels et pas cher. Tout le monde doit être gagnant.
Les 2 appartements sont dans un petit immeuble de 5 lots. Mes critères de la « bonne » copro sont respectés : Pas d’ascenseur à entretenir (une plaie financièrement !), pas d’immeuble années 70 (énergivore, mal isolé) , pas de grosse chaudière collective… là, c’est dans un petit immeuble tranquille en pierre de taille.
L’immeuble dans sa globalité appartient à une banque : vous savez, celle dont le logo représente un charmant rongeur agile et économe…
La banque se sépare donc des 4 appartements situés au dessus de l’agence commerciale.
Elle conserve uniquement les murs de l’agence. A priori, c’est une tendance pour beaucoup d’enseignes bancaires.
Il s’est averré que l’écureuil est en fait pire qu’un mammouth (avec une femme bossant pour l’Education Nationale, je sais de quoi je parle).
Par contre, sur ce projet j’ai travaillé en partenariat avec un jeune agent immobilier qui a fait preuve d’un grand professionnalisme et d’une pugnacité hors pair ! Merci à toi Florian, tu redores l’image des agents immobiliers.
Avec mon épouse Elodie, on a d’abord voulu acheter ces 2 lots. Pour négocier le prix à mort et comme j’avais le cash dispo, j’ai fait une offre sans condition suspensive de prêt en… 2013 ! Elle a été acceptée et contre-signée par les grands chefs en cravate de la banque. Je les ai relancés des dizaines de fois pour signer un compromis… sans succès !
J’imagine que ces messieurs très importants doivent rentrer à 17 heures le soir chez eux et enfiler ces pantoufles. Pourquoi s’embêter ? Après tout, leurs salaires seront les mêmes à la fin du mois 😉
Il fallait créer une copropriété mais le dossier n’avançait pas. Il y a pourtant un cadre en interne dont c’est le boulot de gérer ça… il avait mieux à faire visiblement.
Il y a de l’inertie dans les banques, c’est incroyable. Tenez vous bien : Il a fallu 27 mois pour qu’enfin le notaire de la banque nous propose un rdv pour signer le compromis !!!
Si j’étais aussi efficace dans mon job, je pense qu’il y a longtemps que ma boite serait fermée et moi ruiné. Mais là c’est une banque, le cash coule à flot…
Entre temps, j’étais passé à autre chose et je n’avais plus l’argent disponible.
J’ai donc proposé à Michaël cette pépite : autant que ça reste dans la « team immeuble de rapport.fr » !
Pour résumer :
– un studio de 24,80 m2
– un T2 de 47,35 m2
– prix d’acquisition : 36 000 € FAI l’ensemble soit environ 500 €/m2. (Et oui c’est massacré !)
– mes honoraires pour la transaction : 4750 €
– frais de notaire : 4600 €
– frais de dossier bancaire : 699 €
– frais de garantie : 1014 €
– Budget travaux prévisionnel : 22892 € (environ 320 €/m2)
-financement total (pas d’apport ) : 69 955 €
-durée du prêt : 15 ans
-Taux : 1,26 %
-Assurance : 0,30 %
-Mensualité assurance comprise : 444,22 €
-Loyers prévisionnels après travaux : 660 €
-Rentabilité brute prévisionnelle : 660 X 12 X 100 / 69955 = 11,32%
-Charges de copropriété : 0 € (si si….vous verrez pourquoi après…)
Le projet me semble parfait.
Michaël visite avec moi le 16 Septembre 2015 et valide immédiatement.
C’est donc bien parti cette fois-ci… sauf qu’il a encore fallu attendre 6 mois pour signer le compromis ! L’écureuil est un vrai Mammouth bien gras vous disais-je ! 🙂
Michael fait preuve d’une grande patience, puis d’une grande réactivité et obtient son offre de prêt dans des délais canons… il a malheureusement fallu attendre encore 4 mois pour enfin signer l’acte authentique ! d’ailleurs chez le notaire il n’y avait aucun représentant de la banque. Le minimum aurait été d’au moins nous faire parvenir les clefs des 2 lots que Michael achetait !!!!
J’ai du batailler encore 4 semaines pour obtenir les clefs… désespérant. 🙁
Pendant ce temps, les artisans sur les starting blocks sont partis sur un autre chantier, normal ils ne sont pas du genre à attendre après le boulot…
Voilà comment à cause de banquiers passifs, Michaël a perdu quelques semaines de loyer. Finalement cette mésaventure est à l’image des « Banksters », ces banquiers qui se moquent bien que vous perdiez de l’argent . Bref…
Les travaux vont pouvoir enfin commencer.
Sur le dossier, nous lançons une superbe équipe de 2 gladiateurs de la rénovation, Didier et son fils Benoit.
En faisant quelques impasses, il ont réussi à faire des miracles avec un budget très très serrés. Je les remercie 1000 fois. Sans eux, mon business serait plus compliqué.
Ils ont d’abord attaqué le studio.
Par exemple, la salle de bain était un peu ringarde mais en parfait état. Ils ont donc juste repeint, installé un séche-serviette et refait les joints de silicone. Refaire la totalité de la SDB (remplacer la baignoire, le meuble-vasque, la faïence et la robinetterie c’était environ 2500 € supplémentaires)
Par contre, ils ont fait une petite cuisine « tape à l’oeil » pour faire oublier le coté ringard de la SDB.
Coté sécurité (aucune impasse possible !) nous avons refait le tableau électrique et surtout installé le dispositif de disjoncteur différentiel 30 mA inexistant. Pour rappel, en tant que bailleur c’est obligatoire de protéger votre installation. Concrètement avec un 30 mA, si le neveu du locataire de 3 ans à la bonne idée de mettre ses doigts mouillés dans une prise électrique, l’installation électrique va immédiatement disjoncter. A défaut, c’est le drame… et vous pouvez finir votre carrière d’investisseur/ bailleur aux Baumettes. Vous me direz si l’électricité est aux normes dans les prisons françaises 😉
Un interrupteur différentiel, ça ne mange pas de pain mais ça peut vous éviter la prison 😉
En 5 semaines, les artisans livrent le studio que je loue immédiatement à un jeune actif, agent d’entretien sur une commune voisine, sans même passer d’annonce sur Leboncoin.
Dans les villages, le bouche à oreille est ultra efficace…
Voilà enfin un premier loyer de 298 € dans les poches de Michaël qui commençait à trouver le temps un peu long.
Voici quelques photos du studio avant et après travaux :
avant
après
avant
après
avant
après
Dans la salle de bain, un coup de peinture et des joints neufs, un sèche-serviette électrique et un nouveau miroir, et ça roule !
Le T2 lui était complètement à refaire. La seule impasse à été le sol de la cuisine. Nous avons hésité longtemps à le remplacer…mais le budget était vraiment trop sérré.
Surtout que nous avons eu quelques mauvaises surprises (évacuations plomberie cuisine bouchées entre autres….)
Pas de quoi entamer la détermination des rois de la débrouille qui nous livrent en 2 mois ce T2 de 47 m2, décloisonné et refait du sol au plafond.
Regardez le résultat :
le séjour avant
le séjour après
le séjour avant
le séjour après
la cuisine avant
la cuisine après
la chambre avant
la chambre après
la chambre avant
la chambre après
la salle de bain après (qui a été créée de toute pièce car il y avait juste des toilettes à la place)
Cette fois-ci je mets une annonce sur Leboncoin.
Même dans un village, j’ai trouvé un locataire rapidement (2 semaines).
Voilà ce charmant T2 loué 380 € à une aide soignante en CDI.
Voyons donc la rentabilité finale :
Nous avons dépassé le budget travaux prévisionnel. Et oui, ça m’arrive aussi !
– Total travaux : 23 972 € (soit 332 €/m2) versus 22 892 € prévus initialement.
– Rentabilité brute finale :
(298 + 380) x 12 x 100 / 71035 = 11,45 %
Ouf, l’honneur est sauf : la rentabilité finale est légèrement supérieure à mes prévisions. 🙂
En effet, j’avais légèrement sous-évalué le montant des loyers au démarrage mais aux vues des travaux, j’ai loué plus cher sans souci !
Concernant les charges de copropriété, comme annoncé plus haut, elles sont pour l’instant de l’ordre de zéro et cela risque de durer un moment. Je pense 2 ou 3 ans, vue l’inertie de l’énorme bête poilue qui veut se faire passer pour un écureuil.
Aucun syndic n’a été mis en place par la banque qui continue à payer l’électricité des communs pour tout le monde !
Pour le ménage des parties communes, les locataires de Michael, seuls occupants pour l’instant, s’en occupent directement. C’est ce qu’on appelle avoir des relations intelligentes avec ses locataires. Du gagnant-gagnant.
Nous voilà donc dans une copropriété « Canada Dry » : elle en a le nom mais pas les inconvénients.
Michaël semble ravi du projet. Les loyers rentrent, il a 2 lots refaits à neuf, sa capacité d’endettement n’est pas impactée par l’opération en prenant 70% des loyers encaissés. Il est en auto-financement même en faisant un prêt relativement court (15 ans).
Il peut donc continuer à investir… d’ailleurs il doit être content de mes services, car nous venons de signer un compromis pour un gros immeuble de 7 appartements (sans copropriété cette fois) !
Budget total : 260 000 € dont 130 000 € de travaux.
Michael est sous pression du fisc (TMI qui frôle les 41%), il sait qu’il doit faire du deficit foncier pour avancer…
Je vous en parlerai dans 18 mois quand ce sera livré…
Excellent article (comme d’habitude) qui donne la patate!!!
Très intéressant.
Merci. Je trouve les travaux vraiment pas chère au regard de la quantité de travail sur le t2.
Les coordonnées des artisans sont possibles ?
Bonjour Jeremy,
A chaque article « étude de cas » un lecteur me fait cette remarque.
J’ai déjà expliqué longuement pourquoi dans les commentaires des derniers billets…
Les artisans avec qui je travaille ( 4 entreprises différentes actuellement sur 4 chantiers différents) pratiquent tous globalement ces tarifs, ce n’est donc pas exceptionnel.
Pour les coordonnés, bien entendu ce ne sera pas possible car j’ai déjà du travail en attente avec eux pour minimum 2 ans…
Je recherche activement d’autres entrepreneurs capable de faire aussi bien…je travaille chaque jours dessus.
En cherchant bien dans votre région et en bossant, vous pourrez également vous constituez un réseau fiable, solide et compétitif.
Bonjour,
Et vous avez fait refaire l’électricité ? Moi c’est toujours ce qui me tracasse dans les immeubles anciens avec travaux car les normes en termes de nombre de prises, etc. sont quand même assez lourdes et ça fait vite grimper la note.
D’autre part, quand vous dîtes « je travaille chaque jour » sur la recherche d’artisans, qu’est-ce que vous voulez dire ? Vous les appelez et leur demandez leur prix ? Mais comment savoir s’ils travaillent bien s’ils ne sont pas chers, avant de les avoir fait travailler sur un chantier ?
Merci en tous cas
Bonjour Julien,
Nous n’avons pas refait entièrement l’électricité, nous avons uniquement sécurisé l’installation. C’est surtout la « protection des personnes » qui est obligatoire en tant que bailleur.
Quand je dis « je travaille chaque jour », cela veut dire créer autour de soi un réseau d’artisans fiables, fidèles et sérieux. C’est une relation qui se construit sur du long terme, ça se travaille. Par exemple, payer les factures le jour de la livraison du chantier : les artisans apprécient. Autre exemple : arrêter de mettre systématiquement en concurrence et négocier systématiquement les devis.
Inviter ses équipes au restaurant, ça fait toujours plaisir…
« Appeler au tel et demander les tarifs ? » : Inutile, chaque projet est différent, il faut se déplacer pour donner un tarif.
Pour savoir « s’ils travaillent bien? »: Il faut les tester sur un petit chantier et ensuite monter progressivement en puissance…
Rien de secret en fait. C’est de la logique et des relations humaines.
Bonsoir et merci de la réponse !
Elle éclaircie les choses et on y trouve toujours de bons petits conseils 🙂
Il y a juste une chose que je ne suis pas sûre d’avoir bien comprise : il vaut mieux négocier les devis plutôt que de mettre en concurrence ?
Ce que je voulais dire : Plus besoin de négocier ni même de mettre en concurrence quand vous travaillez toujours avec les mêmes artisans, que vous savez que les tarifs sont compétitifs et que cela se passe bien.
Le type appreciera car les artisans ont l’habitude de se faire systématiquement négocier leur devis.
Sauf si bien entendu, l’artisan en question vous prend pour un jambon et augmente à chaque chantier ses prix au m2. 🙂
Bravo,
Je me lance dans la division de mon immeuble, le notaire a dit 6 mois, tu ne me rassures pas! En plus j ai deja l offre d achat.
Hello JC,
Là en l’occurence c’était la banque vendeuse qui a été particulière mollasse…et injoignable au téléphone.
Si tu « harcèles » régulièrement ton notaire, cela peut être rapide.
A+
Toujours aussi intéressants vos articles ! Malheureusement, maintenant que le conventionnement en zone c est supprimé, cela devient moins rentable d’investir dans les petits bourgs.
Bonjour Angie,
Il y a d’autres solutions pour optimiser fiscalement donc rien n’est perdu.
Par exemple le studio de ce projet était parfait pour du LMNP.
Je vais bientôt faire un article sur le dispositif Cosse qui devrait remplacer le Borloo ancien.
En zone C et à certaine conditions, ce sera encore plus « puissant » que le Borloo…donc on reste positif pour 2017 ! 🙂
Je ne savais pas que le conventionnement en zone C allait être supprimé… Moi qui m’engage dans l’achat d’un petit immeuble dans lequel je souhaitais faire du Borloo ancien (même si le projet reste rentable sans)… J’ai donc hâte de lire l’article sur le dispositif Cosse qui apparemment va le remplacer !
Je pense qu’on est un certain nombres à attendre cet article avec impatiente.
C’est clair que la copropriété, ça ne me branche vraiment pas non plus.
Après ce genre d’opération abordable, ça peut être pas mal pour se lancer dans l’investissement locatif, malgré la copro… À relativiser !
Joli déficit en perspective sur l’opération. Ça reste d’ailleurs ( pour le moment ) une des options comme tu dis Guillaume, pour optimiser la fiscalité. Reste à avoir les textes OFFICIELS pour la loi Cosse histoire de voir à quelle sauce le Borloo va être mangé.
Salut guillaume
merci pour cette article !
dis donc un immeuble de 7 appartements pour un budget de 260k€ comment tu fais pour trouver ???
peux tu me dire la superficie de l’immeuble?
merci en tout cas pour ton blog que je suis avec passion 🙂
Bonjour Patrick,
Merci pour tes encouragements.
C’est un immeuble de 380 m2, anciennement squaté et dans une ville un peu sinistrée économiquement ! Ce qui explique ce prix au m2 ridicule….
Et pour trouver ce genre de pépite…bah il faut chercher un peu hors des sentiers battus 🙂
Moi j’avais trouvé un immeuble de 6 appartements de 270 m² à 66 000 euros… avec un grand jardin il était très sympa. Dommage je n’ai pas pu l’acheter.
merci 342€ à l’ achat du m² bravo mais à ce prix la je suppose qu’il y a des gros travaux à prévoir (toiture,isolation,chauffage…) et tout ceci pour 342 du m² pour la rénov!
dis mois tes artisans il ne veulent pas venir chez moi en Alsace déguster une bonne tarte flambée + verre de pinot auxerrois ? 🙂
hors des sentiers battus ok … donne nous qq pistes 🙂
Salut Patrick,
Je suis aussi en Alsace, tu es dans quel coin ? J’ai un petit réseau très compétent et fiable si tu le souhaites.
Bonne journée.
Salut Michael
Donne moi ton email je souhaite pas polluer le blog de Guillaume 🙂
je t’ écrirais…
merci d avance!
Salut Guillaume,
Merci pour tes articles très intéressant que j’ai relu durant mes jours de repos. C’est toujours motivant de relire tout ça et ça donne envie de continuer toutes nos démarches.
J’ai une question rapide, est-ce que tu fais des montages avec l’ANAH sur certains projets ?
D’avance merci 🙂
Bonjour Michael,
Je ne fais jamais de demande de subvention Anah pour réaliser les travaux.
Trop contraignant et trop complexe au niveau administratif.
Pour être efficace et pragmatique je préfère garder « le contrôle » sur les travaux et ne pas subir les contraintes de fonctionnaires zélés.
D’ailleurs souvent le montant de la subvention est « absorbé » par le surcout engendré par le cahier des charges trop contraignant de l’Anah…
Salut à tous,
Déjà merci Guillaume pour tous ces superstar articles.
Michael,
Je suis de Moselle, ton petit réseau ne se déplace t il pas un peu ?
Thomas
Bonjour Thomas,
Merci beaucoup !
Et non, malheureusement, mon réseau reste au chaud dans le Sud-Ouest 😉
Bravo, beau petit projet avec un bon rendement.
Tout à vient à point à qui sait attendre.
Sur ce coup là c’est bien vrai.
Vivement la fin de l’année que je vous envoie mon formulaire de contact Guillaume!!!
Bonjour Yann,
Merci et à bientôt peut-être, alors !
Bonjour Guillaume,
Également merci pour cet article !
Une ou deux questions stp:
– le rendement est de 11,45 % et si je calcule bien, le cashflow approché est (loyers*70% – mensualité) soit (298+380)*70% – 444 = 30.6€. Est-ce suffisant pour se lancer ?
– dans le cas de présenté est-il possible de revendre un appartement pour se libérer du cash ou rembourser le prêt plus tôt ou… ?
– dans un cas plus général est-il préférable d’anticiper la revente en créant des lots séparés ? Quel est le coût notaire/experts pour cette opération ?
Au plaisir encore une fois de te lire !
Marc
Bonjour Marc,
« 30,60 euros » de cash-flow? C’est le calcul du banquier frileux et pessimiste ça !
C’est bien 234 Euros de surplus chaque mois qui tombe sur le compte de Michael.
Donc les 2808 Euros à l’année lui laisse largement de quoi payer sa taxe foncière et son assurance PNO.
Est ce suffisant? Demandez à un smicard si c’est suffisant de pendre 2 000 Euros à rien faire ou presque…:)
A cela vous pouvez rajouter l’amortissement du prêt tous les mois. La durée est relativement courte donc c’est rapide…
Les lots sont déjà séparés donc vous pouvez les revendre au détail sans pb.
A défaut, ce serait géomètre et publication à la publicité foncière…
Pour le coût, impossible de répondre, chaque cas est différent.
Au plaisir.
Merci pour ce blog Guillaume et tous ces cas concrets et illustrés !
Je l’ai découvert hier et j’ai parcouru pas mal de tes articles. Je me suis carrément reconnu dans le cas de Malick !
Pas toujours évident de trouver le bon investissement, surtout en région parisienne. S’éloigner n’est pas évident non plus au début.. Je vais sûrement avoir besoin d’aide très prochainement ! 🙂
Julien
Belle opération Guillaume !
Je vais signer pour un immeuble de rapport avec environ 200 euros de trésorerie positive mensuelle !
Cela me donnera 6 lots au total, encore pas mal d’efforts mais je suis sur le chemin de l’indépendance !
Bonne continuation et n’hésite pas à venir sur mon blog tu y es le bienvenu !
Salut Didier,
c’est cool que ton projet avance….bienvenue chez les heureux propriétaires d’immeuble de rapport alors ! 🙂
Je vais aller faire un tour sur ton blog alors…
Moi je reste invariablement scotché par le prix des travaux… Avec des prix pareils, j’aurais beaucoup de projets super dans mon coin. mais quand vous sortez à 332€/m2 pour l’importance de ce que vous faites (création de salle de bains, réfection complète…) moi je ne parviens pas à trouver en dessous de 800€/m2, quel que soit l’interlocuteur : artisan, grosse boite, auto-entrerpeneur. Rien à faire. Et ça interdit de faire énormément de choses… Mais comment faites vous pour trouver de tels prix de travaux ?
Bonsoir Arnaud,
Attention quand même, votre jugement de l’état initial peut être faussé, vous n’avez que quelques photos sur ce blog….
C’était peut être au départ moins « pourri » que ce que vous pensez d’où un cout de rénovation qui vous semble très faible.
Sans se déplacer dans l’appartement pour en juger, pour moi c’est impossible d’évaluer précisément le montant des travaux.
Au plaisir
Bonjour,
Je lis votre blog depuis un long moment, tout en me disant « un immeuble, trop ambitieux pour un premier projet ! », surtout à 23ans 🙂
Néanmois, j’ai fais des recherches dans différentes régions et je trouve des biens qui me paraissent très bien pour mon projet de LMNP. Le hic : ce sont tous des immeubles à « reconstruire », il faut les diviser et créer des logements pour être rentable, avec souvent un ou des locaux commerciaux à transformer
Du coup, j’ai peur de rater des étapes administratives (ex : création de parking) ou de me retrouver avec trop de travaux.
Merci pour votre blog 🙂
Séphanie
Bonjour Stéphanie,
Se lancer dans des créations de lots ou des divisions est en effet beaucoup plus risqué…surtout pour une jeune débutante 🙂
Se lancer des défis c’est bien mais quelquefois la facilité c’est beaucoup plus rapide.
Tu devrais concentrer tes recherches sur des immeubles qui « tournent » déjà. Pour débuter et faire ton expérience c’est plus simple et plus efficace. Tu passera ensuite sur des projets plus complexes….
A ta réussite.
Salut Guillaume,
Le seul soucis avec des immeubles qui tournent déjà est la fiscalité . En effet, impossible de dégager un cash flow positif après impôts . A moins de peut être passer par une SCI à l’IS ?
Thomas
Hello Thomas,
La SCI à l’IS est en effet une solution (Il y en à d’autres) à creuser pour un immeuble qui « tourne » déjà.
A l’unique condition d’envisager cet achat sur le très long terme.
Sinon payer un peu d’impôt n’est pas une maladie non plus 🙂
Sympa j’avoue,
C’est pas trop ma tasse de thé mais qui sait peut-être un jour…
27 mois pour signer chez le notaire… juste hallucinant ! Comme quoi la patience paye !
C’est clair, pour un immeuble de rapport l’année dernière, quasi un an entre le compromis et le retrait de la vente.
Finalement en lisant cet article, j’aurai pu garder le compromis et donner la vente à quelqu’un d’autre…
A la condition que le vendeur soit OK (car tu devais être hors délai) et qu’une clause de substitution soit insérée dans le compromis…
Merci Guillaume pour la précision.
Pour cela ni le vendeur, ni le notaire n’a jamais donné signe de vie durant cette durée.
Pour ceux que ça intéresse, j’ai fait un article la dessus sur un de mes deux défis de l’année dernière : http://notrepatrimoine.fr/immeuble-de-rapport-defi-rate/
Je suis absolument du même avis que vous deux : il faut éviter les copropriétés. Ça engendre trop de soucis, surtout quand il s’agit de débourser de l’argent ! Mais là, c’est un cas différent et j’avoue que j’en reste bouche bée. Bravo d’avoir osé !