On avait dit : « pas de copropriété ! »

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43 réponses

  1. Gui Lu dit :

    Excellent article (comme d’habitude) qui donne la patate!!!

  2. Lebas Jeremy dit :

    Très intéressant.
    Merci. Je trouve les travaux vraiment pas chère au regard de la quantité de travail sur le t2.
    Les coordonnées des artisans sont possibles ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Jeremy,
      A chaque article « étude de cas » un lecteur me fait cette remarque.
      J’ai déjà expliqué longuement pourquoi dans les commentaires des derniers billets…
      Les artisans avec qui je travaille ( 4 entreprises différentes actuellement sur 4 chantiers différents) pratiquent tous globalement ces tarifs, ce n’est donc pas exceptionnel.
      Pour les coordonnés, bien entendu ce ne sera pas possible car j’ai déjà du travail en attente avec eux pour minimum 2 ans…
      Je recherche activement d’autres entrepreneurs capable de faire aussi bien…je travaille chaque jours dessus.
      En cherchant bien dans votre région et en bossant, vous pourrez également vous constituez un réseau fiable, solide et compétitif.

      • Julien dit :

        Bonjour,
        Et vous avez fait refaire l’électricité ? Moi c’est toujours ce qui me tracasse dans les immeubles anciens avec travaux car les normes en termes de nombre de prises, etc. sont quand même assez lourdes et ça fait vite grimper la note.
        D’autre part, quand vous dîtes « je travaille chaque jour » sur la recherche d’artisans, qu’est-ce que vous voulez dire ? Vous les appelez et leur demandez leur prix ? Mais comment savoir s’ils travaillent bien s’ils ne sont pas chers, avant de les avoir fait travailler sur un chantier ?
        Merci en tous cas

        • Guillaume dit :

          Bonjour Julien,
          Nous n’avons pas refait entièrement l’électricité, nous avons uniquement sécurisé l’installation. C’est surtout la « protection des personnes » qui est obligatoire en tant que bailleur.
          Quand je dis « je travaille chaque jour », cela veut dire créer autour de soi un réseau d’artisans fiables, fidèles et sérieux. C’est une relation qui se construit sur du long terme, ça se travaille. Par exemple, payer les factures le jour de la livraison du chantier : les artisans apprécient. Autre exemple : arrêter de mettre systématiquement en concurrence et négocier systématiquement les devis.
          Inviter ses équipes au restaurant, ça fait toujours plaisir…
          « Appeler au tel et demander les tarifs ? » : Inutile, chaque projet est différent, il faut se déplacer pour donner un tarif.
          Pour savoir « s’ils travaillent bien? »: Il faut les tester sur un petit chantier et ensuite monter progressivement en puissance…
          Rien de secret en fait. C’est de la logique et des relations humaines.

          • Julien dit :

            Bonsoir et merci de la réponse !
            Elle éclaircie les choses et on y trouve toujours de bons petits conseils 🙂
            Il y a juste une chose que je ne suis pas sûre d’avoir bien comprise : il vaut mieux négocier les devis plutôt que de mettre en concurrence ?

          • Guillaume dit :

            Ce que je voulais dire : Plus besoin de négocier ni même de mettre en concurrence quand vous travaillez toujours avec les mêmes artisans, que vous savez que les tarifs sont compétitifs et que cela se passe bien.
            Le type appreciera car les artisans ont l’habitude de se faire systématiquement négocier leur devis.
            Sauf si bien entendu, l’artisan en question vous prend pour un jambon et augmente à chaque chantier ses prix au m2. 🙂

  3. Jean christophe dit :

    Bravo,
    Je me lance dans la division de mon immeuble, le notaire a dit 6 mois, tu ne me rassures pas! En plus j ai deja l offre d achat.

    • Guillaume dit :

      Hello JC,
      Là en l’occurence c’était la banque vendeuse qui a été particulière mollasse…et injoignable au téléphone.
      Si tu « harcèles » régulièrement ton notaire, cela peut être rapide.
      A+

  4. Angie dit :

    Toujours aussi intéressants vos articles ! Malheureusement, maintenant que le conventionnement en zone c est supprimé, cela devient moins rentable d’investir dans les petits bourgs.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Angie,
      Il y a d’autres solutions pour optimiser fiscalement donc rien n’est perdu.
      Par exemple le studio de ce projet était parfait pour du LMNP.
      Je vais bientôt faire un article sur le dispositif Cosse qui devrait remplacer le Borloo ancien.
      En zone C et à certaine conditions, ce sera encore plus « puissant » que le Borloo…donc on reste positif pour 2017 ! 🙂

      • Julien dit :

        Je ne savais pas que le conventionnement en zone C allait être supprimé… Moi qui m’engage dans l’achat d’un petit immeuble dans lequel je souhaitais faire du Borloo ancien (même si le projet reste rentable sans)… J’ai donc hâte de lire l’article sur le dispositif Cosse qui apparemment va le remplacer !

      • Yann dit :

        Je pense qu’on est un certain nombres à attendre cet article avec impatiente.

  5. C’est clair que la copropriété, ça ne me branche vraiment pas non plus.
    Après ce genre d’opération abordable, ça peut être pas mal pour se lancer dans l’investissement locatif, malgré la copro… À relativiser !
    Joli déficit en perspective sur l’opération. Ça reste d’ailleurs ( pour le moment ) une des options comme tu dis Guillaume, pour optimiser la fiscalité. Reste à avoir les textes OFFICIELS pour la loi Cosse histoire de voir à quelle sauce le Borloo va être mangé.

  6. Patrick dit :

    Salut guillaume
    merci pour cette article !
    dis donc un immeuble de 7 appartements pour un budget de 260k€ comment tu fais pour trouver ???
    peux tu me dire la superficie de l’immeuble?
    merci en tout cas pour ton blog que je suis avec passion 🙂

    • Guillaume dit :

      Bonjour Patrick,
      Merci pour tes encouragements.
      C’est un immeuble de 380 m2, anciennement squaté et dans une ville un peu sinistrée économiquement ! Ce qui explique ce prix au m2 ridicule….
      Et pour trouver ce genre de pépite…bah il faut chercher un peu hors des sentiers battus 🙂

      • Julien dit :

        Moi j’avais trouvé un immeuble de 6 appartements de 270 m² à 66 000 euros… avec un grand jardin il était très sympa. Dommage je n’ai pas pu l’acheter.

      • Patrick dit :

        merci 342€ à l’ achat du m² bravo mais à ce prix la je suppose qu’il y a des gros travaux à prévoir (toiture,isolation,chauffage…) et tout ceci pour 342 du m² pour la rénov!
        dis mois tes artisans il ne veulent pas venir chez moi en Alsace déguster une bonne tarte flambée + verre de pinot auxerrois ? 🙂
        hors des sentiers battus ok … donne nous qq pistes 🙂

        • Michael dit :

          Salut Patrick,

          Je suis aussi en Alsace, tu es dans quel coin ? J’ai un petit réseau très compétent et fiable si tu le souhaites.

          Bonne journée.

          • Patrick dit :

            Salut Michael

            Donne moi ton email je souhaite pas polluer le blog de Guillaume 🙂
            je t’ écrirais…
            merci d avance!

  7. Michael dit :

    Salut Guillaume,

    Merci pour tes articles très intéressant que j’ai relu durant mes jours de repos. C’est toujours motivant de relire tout ça et ça donne envie de continuer toutes nos démarches.
    J’ai une question rapide, est-ce que tu fais des montages avec l’ANAH sur certains projets ?

    D’avance merci 🙂

    • Guillaume dit :

      Bonjour Michael,
      Je ne fais jamais de demande de subvention Anah pour réaliser les travaux.
      Trop contraignant et trop complexe au niveau administratif.
      Pour être efficace et pragmatique je préfère garder « le contrôle » sur les travaux et ne pas subir les contraintes de fonctionnaires zélés.
      D’ailleurs souvent le montant de la subvention est « absorbé » par le surcout engendré par le cahier des charges trop contraignant de l’Anah…

  8. Thomas dit :

    Salut à tous,
    Déjà merci Guillaume pour tous ces superstar articles.

    Michael,
    Je suis de Moselle, ton petit réseau ne se déplace t il pas un peu ?

    Thomas

  9. Yann dit :

    Bravo, beau petit projet avec un bon rendement.
    Tout à vient à point à qui sait attendre.
    Sur ce coup là c’est bien vrai.

    Vivement la fin de l’année que je vous envoie mon formulaire de contact Guillaume!!!

  10. Marc dit :

    Bonjour Guillaume,

    Également merci pour cet article !
    Une ou deux questions stp:
    – le rendement est de 11,45 % et si je calcule bien, le cashflow approché est (loyers*70% – mensualité) soit (298+380)*70% – 444 = 30.6€. Est-ce suffisant pour se lancer ?
    – dans le cas de présenté est-il possible de revendre un appartement pour se libérer du cash ou rembourser le prêt plus tôt ou… ?
    – dans un cas plus général est-il préférable d’anticiper la revente en créant des lots séparés ? Quel est le coût notaire/experts pour cette opération ?

    Au plaisir encore une fois de te lire !

    Marc

    • Guillaume dit :

      Bonjour Marc,
      « 30,60 euros » de cash-flow? C’est le calcul du banquier frileux et pessimiste ça !
      C’est bien 234 Euros de surplus chaque mois qui tombe sur le compte de Michael.
      Donc les 2808 Euros à l’année lui laisse largement de quoi payer sa taxe foncière et son assurance PNO.
      Est ce suffisant? Demandez à un smicard si c’est suffisant de pendre 2 000 Euros à rien faire ou presque…:)
      A cela vous pouvez rajouter l’amortissement du prêt tous les mois. La durée est relativement courte donc c’est rapide…
      Les lots sont déjà séparés donc vous pouvez les revendre au détail sans pb.
      A défaut, ce serait géomètre et publication à la publicité foncière…
      Pour le coût, impossible de répondre, chaque cas est différent.
      Au plaisir.

  11. JOSEPH-AGATHE Julien dit :

    Merci pour ce blog Guillaume et tous ces cas concrets et illustrés !
    Je l’ai découvert hier et j’ai parcouru pas mal de tes articles. Je me suis carrément reconnu dans le cas de Malick !
    Pas toujours évident de trouver le bon investissement, surtout en région parisienne. S’éloigner n’est pas évident non plus au début.. Je vais sûrement avoir besoin d’aide très prochainement ! 🙂
    Julien

  12. Belle opération Guillaume !
    Je vais signer pour un immeuble de rapport avec environ 200 euros de trésorerie positive mensuelle !
    Cela me donnera 6 lots au total, encore pas mal d’efforts mais je suis sur le chemin de l’indépendance !
    Bonne continuation et n’hésite pas à venir sur mon blog tu y es le bienvenu !

    • Guillaume dit :

      Salut Didier,
      c’est cool que ton projet avance….bienvenue chez les heureux propriétaires d’immeuble de rapport alors ! 🙂
      Je vais aller faire un tour sur ton blog alors…

  13. Arnaud dit :

    Moi je reste invariablement scotché par le prix des travaux… Avec des prix pareils, j’aurais beaucoup de projets super dans mon coin. mais quand vous sortez à 332€/m2 pour l’importance de ce que vous faites (création de salle de bains, réfection complète…) moi je ne parviens pas à trouver en dessous de 800€/m2, quel que soit l’interlocuteur : artisan, grosse boite, auto-entrerpeneur. Rien à faire. Et ça interdit de faire énormément de choses… Mais comment faites vous pour trouver de tels prix de travaux ?

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Arnaud,
      Attention quand même, votre jugement de l’état initial peut être faussé, vous n’avez que quelques photos sur ce blog….
      C’était peut être au départ moins « pourri » que ce que vous pensez d’où un cout de rénovation qui vous semble très faible.
      Sans se déplacer dans l’appartement pour en juger, pour moi c’est impossible d’évaluer précisément le montant des travaux.
      Au plaisir

  14. Séphanie dit :

    Bonjour,

    Je lis votre blog depuis un long moment, tout en me disant « un immeuble, trop ambitieux pour un premier projet ! », surtout à 23ans 🙂
    Néanmois, j’ai fais des recherches dans différentes régions et je trouve des biens qui me paraissent très bien pour mon projet de LMNP. Le hic : ce sont tous des immeubles à « reconstruire », il faut les diviser et créer des logements pour être rentable, avec souvent un ou des locaux commerciaux à transformer
    Du coup, j’ai peur de rater des étapes administratives (ex : création de parking) ou de me retrouver avec trop de travaux.

    Merci pour votre blog 🙂
    Séphanie

    • Guillaume dit :

      Bonjour Stéphanie,
      Se lancer dans des créations de lots ou des divisions est en effet beaucoup plus risqué…surtout pour une jeune débutante 🙂
      Se lancer des défis c’est bien mais quelquefois la facilité c’est beaucoup plus rapide.
      Tu devrais concentrer tes recherches sur des immeubles qui « tournent » déjà. Pour débuter et faire ton expérience c’est plus simple et plus efficace. Tu passera ensuite sur des projets plus complexes….
      A ta réussite.

  15. Thomas dit :

    Salut Guillaume,

    Le seul soucis avec des immeubles qui tournent déjà est la fiscalité . En effet, impossible de dégager un cash flow positif après impôts . A moins de peut être passer par une SCI à l’IS ?
    Thomas

    • Guillaume dit :

      Hello Thomas,
      La SCI à l’IS est en effet une solution (Il y en à d’autres) à creuser pour un immeuble qui « tourne » déjà.
      A l’unique condition d’envisager cet achat sur le très long terme.
      Sinon payer un peu d’impôt n’est pas une maladie non plus 🙂

  16. Sympa j’avoue,
    C’est pas trop ma tasse de thé mais qui sait peut-être un jour…

  17. Keruan dit :

    27 mois pour signer chez le notaire… juste hallucinant ! Comme quoi la patience paye !

  18. C’est clair, pour un immeuble de rapport l’année dernière, quasi un an entre le compromis et le retrait de la vente.
    Finalement en lisant cet article, j’aurai pu garder le compromis et donner la vente à quelqu’un d’autre…

  19. Josephine dit :

    Je suis absolument du même avis que vous deux : il faut éviter les copropriétés. Ça engendre trop de soucis, surtout quand il s’agit de débourser de l’argent ! Mais là, c’est un cas différent et j’avoue que j’en reste bouche bée. Bravo d’avoir osé !

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