« Ils ont défoncé l’appartement! »
Amis investisseurs en immeuble à forte rentabilité, oubliez votre tranquillité.
On me reproche quelquefois de masquer la vérité, de vendre du rêve, de faire croire que devenir investisseur en immeuble de rapport est un long fleuve tranquille. Bref, que ça va être peinard. Oubliez ça tout de suite !
Si vous passez à l’action, surtout avec un immeuble très rentable, je vous promets du sang et des larmes… mais quelle belle aventure !
Mon pote François vient d’en faire les frais. L’an dernier, il fait (naïvement peut être !) l’acquisition de son premier immeuble de rapport dans une sous-préfecture de Gironde. Un immeuble de 4 appartements entièrement loué pour un total de 1500 €/ Hc.
Un immeuble tranquille en apparence
L’immeuble est plutôt sympa (normal c’est moi qui lui ai déniché :))
Les chiffres sont attrayants. Nous parvenons à négocier la « machine à cash » pour 171 000 € FAI.
En rajoutant les frais de notaire (environ 13 000 €) et quelques travaux urgents, François emprunte la totalité de l’opération. Le voilà avec un crédit de 20 ans sur le dos de 186 300 € ! Il aurait peut être mieux fait de rester pépère dans sa zone de confort. Attendre sagement la retraite en tant que salarié bien docile.
Seulement voilà, François a de l’ambition, beaucoup même !
La rentabilité de l’opération l’a convaincu :
1500 x 12 x 100 / 186 300 = 9,66% brut bien loin des 1% Nets du livret A.
Pour un immeuble présentant peu de risques, quasiment sans travaux à prévoir et entièrement loué, ça me semble pas mal du tout. Pour un débutant ( à l’époque…aujourd’hui François est un serial investisseur à succès !) ça me semble de bon augure et sécurisant.
Il va rembourser 1069 €/mois et rentrer dès le premier jour 1500 € HC de loyers, 1590 € Charges comprises. Les compteurs d’eau ne sont pas individuels. C’est François qui paye la facture d’eau de l’immeuble et répartit ensuite les consommations selon les sous-compteurs. Il demande donc une provision pour l’eau, le ménage et l’électricité des communs de 25 € en moyenne par appartement.
Le début des em….des !
Nous signons chez le notaire l’acte authentique un Vendredi.
Le samedi midi, coup de théâtre. Je reçois un appel d’une personne se présentant comme le père de la fiancée du locataire du dernier étage. Le jeune locataire a été victime d’un grave accident de la route dans la nuit : il est décédé. Première fois que je gère ce genre d’évènement, et je n’en mène pas large. Surtout que la victime était en pleine fleur de l’âge…
Le « beau-père » s’inquiète entre autre pour la restitution de l’appartement. Tout de suite, j’essaie d’être hyper-conciliant avec la famille, les rassure tant bien que mal et leur dis de prendre le temps qu’ils jugeront nécessaire.
Pour rappel, en cas de décès d’un locataire unique, le bail est résilié de plein droit le jour du décès. La famille peut alors libérer les lieux comme bon lui semble en versant une indemnité d’occupation (égale au loyer). Difficile pour un bailleur de donner un ultimatum à une famille déjà accablée par un décès.
Au fond de moi, j’espère qu’ils videront rapidement l’appartement pour pouvoir relouer. A défaut et en cas d’impayés, je me vois très mal aller réclamer quoique ce soit à la famille.
Je pense aussi à mon ami François. Premier investissement, et dès le lendemain, première galère.
Heureusement, 3 semaines plus tard, un collègue de travail du défunt me contacte pour fixer un rdv de sortie.
J’ai pu récupérer les lieux très rapidement et quasiment sans perte financière pour François.
La suite des em…..des !
Je m’empresse pour relouer de mettre une annonce sur mon site internet favori, Leboncoin.
Très vite, je trouve une dame en instance de divorce, pressée de louer l’appartement pour échapper aux griffes d’un mari violent.
Elle est donc prête à louer immédiatement. L’appartement est dispo de suite. Les loyers doivent rentrer le plus vite possible.
Son loyer sera de 390 € Hors charges et elle va toucher une aide au logement de 254 €. Elle devrait pouvoir payer. Dès le lendemain de la visite, je lui fais signer le bail et nous faisons l’état des lieux d’entrée.
Grand soulagement : François va pouvoir dormir sereinement.
Seulement voilà, cet appartement est maudit ! La dame en question nous donne son prévis de départ… 2 mois après être rentrée ! Elle a rencontré un nouvel homme et part s’installer chez lui.
Et c’est reparti….
Le pompon est pour … François !
Annonce sur Leboncoin, visite etc.
Cette fois-ci, ça mord beaucoup moins bien. J’ai un peu de mal à trouver la perle de locataire qui va se stabiliser dans ce charmant T2.
Un appel de la mairie va changer la donne. Le maire de la commune souhaite me rencontrer. RDV pris. Il souhaiterait « placer » une jeune mère célibataire un peu désorientée.
Je me dis qu’il serait délicat de refuser. Toujours important d’être en bon terme avec la mairie, on ne sait jamais. Un petit coup de pouce pour faire passer un permis de construire par exemple…
Bref, une association à but social va louer l’appartement qui sous-louera à cette jeune femme et son bébé….auquel s’ajoute un tocard (vous savez le genre de type de 20 ans qui reste dans le canapé toute la journée avec une bière !) qui, je pense, est le père du bébé.
Seulement voilà, la jeune mère, immature, ne trouve rien de plus intéressant que de « fricoter » avec le petit-fils de la locataire du RDC.
Là, c’est le drame ! Le tocard apprend l’infidélité de son amie et furax détruit littéralement l’appartement.
Pour dissimuler son méfait, il tente de faire passer les dégradations en dégât des eaux ! Pour ça, il monte sur le toit et enlève des tuiles pour créer des fuites !!! Le massacre !
L’appart d’un marchand de sommeil sûrement…
C’est là qu’il est important d’avoir les nerfs solides, et d’être capable de prendre du recul pour relativiser… Et d’être en cash-flow positif, d’être large sur le remboursement du prêt.
En clair, François peut très bien ne plus encaisser ce loyer, les 3 autres loyers suffisent à rembourser son prêt, ça aide à être serein.
C’est là aussi que vous comprenez pourquoi une agence immobilière demande en moyenne et forfaitairement 8% des loyers en frais de gestion. Sur ce cas précis, 8% ce n’était pas cher payé !
Nerveusement, j’ai souffert. Régler ce genre d’ennuis n’est pas de tout repos. J’y ai passé des journées entières. Le type à quand même fini en garde à vue, a été ensuite hospitalisé en psychiatrie et s’est échappé de l’hôpital ! Son amie quant à elle a fini avec 15 jours d’ITT….
Lors de ce genre d’événement, il faut toujours avoir un parachute. Le parachute, c’était l’association.
Dans le bail était précisé que le locataire (l’association) s’engageait à remettre en état en cas de dégradation. OUF !
Après d’âpres négociations, cette dernière a réparé les dégâts. Bouchage des trous dans le placo, remplacement des wc (cassés en 2 parties quand même !), reprise du plafond arraché, des prises et luminaires cassés ou arrachés et peinture murs et plafonds.
Tornade localisée en Gironde..
François a dû payer l’intervention d’un couvreur (250 €) car il a été impossible de prouver que c’est le locataire qui est monté sur le toit et a cassé et enlevé des tuiles.
François a également choisi de remplacer à ses frais un vieux lino (déjà abimé avant l’arrivée des indélicats) ; Il a fait poser 43 m2 de parquet flottant pour 1200 €.
Après rénovation…
Nous allons pouvoir relouer ! A moi de trouver cette fois les bons locataires…
Je mets donc à nouveau une annonce sur Leboncoin et là… stupeur ! Je reçois ce SMS qui m’a fait exploser de rire.
Euh … lol ?
Sans aucun scrupule, la minette me propose de relouer l’appartement que son ex-chéri a détruit !
Un long fleuve tranquille vous dis-je. Toujours envie d’investir ?
Amis lecteurs, si ces billets vous plaisent, j’ai besoin de vous faire travailler un peu ! Je souhaite faire passer le blog à un niveau nettement supérieur.
Vous allez être aujourd’hui environ 700 à lire cet article, c’est génial et je n’aurais jamais cru à un tel succès, Merci ! Je me fixe comme objectif avant la fin de l’été d’atteindre les 1000 visiteurs/jour.
Aidez-moi à me faire connaître davantage, partagez massivement sur votre page Facebook cet article ou un autre. ( Il y a un bouton « partagez sur Facebook » à la fin des articles)
Pour vous remercier, si l’objectif de trafic est atteint, je publierais des vidéos (et oui il paraît que c’est l’avenir du blogging ! ) bourrées de conseils et d’études de cas précises (visite d’immeuble par exemple, travaux avant-après…)
Pour ça, comme je suis une « tanche » en informatique et encore plus mauvais en montage vidéo, je vais payer une personne pour « faire le job ». (Si je trouve la perle car là je vais être exigeant ! )
Aussi pour m’aider à financer cette personne, je risque de publier prochainement quelques articles sponsorisés (j’espère que vous me pardonnerez et vous n’êtes pas obligés de les lire)
A notre succès !
bonjour, comme je me suis toujours dit autant payer une agence immobilière pour géré mon bien pour évité tout ses problèmes dans la mesure du possible. Sachant que je ne suis pas une personne sans pitier, l’inclure dans ses prévisions de rentabilité surtout qu’une partie est déduit des impôts est toujours bon. La plupart des personnes qui ont eu des problèmes avec leurs locataires, les ont trouver et loué leur bien en direct. le poids d’une agence (sérieuse) vis a vis d’un locataire est précieux.
Bonjour Bedel,
Je ne suis pas entièrement d’accord avec toi (pourtant c’est un pro de l’immo qui te parle ! )
Faire gérer par une agence ne garantie en rien la qualité du locataire, et encore moins être exposé à des impayés ou dégradations. Je dirais même qu’on est jamais mieux servi que par soit-même !
Par contre elle peut être un bon « pare-feu » pour protéger le bailleur et lui éviter ensuite de gérer lui-même toute ces galères.
La bonne connaissance des textes de lois et des procédures par l’agence immobilière peut aussi éviter de faire n’importe quoi…
En gérant soit même, l’avantage c’est qu’on peut appliquer (à ces risques et périls !) une méthode plus efficace et radicale, se faire justice soi-même par exemple 😉
Une méthode efficace et radicale oui! à condition de bien faire les choses… sinon, malheureusement c’est procès et condamnation. J’en sais quelque chose.. Malgré tout, ça reste une bonne solution face à la lenteur et aux lois « pro-locataires » de la justice Française!!!
Se faire justice soi-même ! Oh ! Comme c’est vilain…
Rastignac
@bedel, j’ai géré des biens géré en agence d’une grande enseigne nationale.
Sincèrement, mon poisson rouge n’aurai pas été beaucoup plus inefficace.
Entre autre on a eu :
– démontage d’une cheminé pour agrandir la pièce (non remarqué par l’agence sur les états des lieux)
– confusion entre chaudière au gaz et radiateur au gaz.
– prélèvement des charges en même temps que le loyer de décembre (850€ de loyer, 800€ de charges), le locataire était furax (c’est un coup à les faire partir)
– oubli de verser les loyers, on a du menacer d’attaque le siège pour que les choses bougent.
– mise en place de provision pour charge (après une demande d’explication sur le pourquoi de leur absence) sans prévenir ni proprio ni locataire
– envoi d’artison pistonné : n’ayant rien fait et 2 fois plus cher que l’artisan qu’on a envoyé derrière faire le boulot. Payé quand même car citation : « il y est allé »
Et ça uniquement entre le moment où j’ai repris la gestion et le moment où l’agence a été viré soit 2 à 3 mois.
Bien entendu pour le modique pourcentage de 15% (10% HT pour l’agence + loyer impayé)
Bonjour,
Quelle histoire ! Moi qui suis en train de me renseigner pour investir dans un immeuble de rapport en Maine et Loire… Ça fait peur. Et en plus pour un rendement de seulement 9% brut.
C’est là que je me dit que la bourse c’est pas si mal finalement : Pas de stress, pas trop d’effort (si ce n’est quelques clics) et surtout des rendements supérieurs à l’immobilier !
Ceci dit la bourse ne permet pas d’emprunter et de faire marcher l’effet de levier. Il faut apprendre à diversifier !
Cordialement,
Nicolas @ Objectif10%
Salut Nicolas,
« Et en plus pour un rendement de seulement 9% brut. »
Repose un peu les pieds sur terre, j’en connais beaucoup qui serait heureux de trouver un investissement à 9% brut.
La bourse peut être plus rémunératrice en étant audacieux mais me semble largement plus risqué !
En plus, sans capital de départ tu fais comment? Tu le dis toi-même l’effet de levier de l’emprunt est terriblement efficace pour un enrichissement sur le long terme.
9% brut après les impôts, les travaux, les vacances locatives, la taxe foncière, les frais de gestion,… ça fait peut-être que 3-4% net. En comparaison, une action française comme NEOPOST (exemple parmi tant d’autres….) rapporte un rendement cours/dividende de près de 10% avec un belle plus-value potentielle, le tout exonérée d’impôt (Plan Epargne en Actions).
Mais c’est vrai que quand on démarre de zéro (j’en suis l’exemple) l’immobilier, c’est top !
Avec un an de recul et en comptant tout ces pépins et l’ensemble des charges que tu énumères (plus les autres non citée), François sort sur l’immeuble 6,21% net.
Je ne trouve pas ça dégueulasse mais je vais quand même faire un gros crédit Cofidis pour acheter du NEOPOST. Tu me remboursera les pertes si ça ce passe mal 🙂
Pour le coup, comme tu comptes faire de la vidéo ça serait top de faire une caméra cachée pour qu’on se délecte de la tête du conseiller Cofidis quand tu vas lui demander un crédit de 186300 € 😉
Serait-il possible d’avoir la date de la signature de l’acte authentique qu’on pousse un peu la comparaison ?
Pour que la comparaison soit honnête il faut que tu achètes pour 180 K€ d’actions exit donc le PEA et son exonération fiscale au moins pour environ 20 % de l’opération.
Ah oui je n’avais pas pensé au plafond du PEA !
Bien joué Didier-Fabrice 🙂
De toute manière Cofidis ne veut pas me prêter une telle somme.
Je vais faire 18 crédits de 10 k dans 18 organismes différents, ensuite je disparais dans les Caraïbes. Tu me fera bien un prix sur ton studio en location saisonnière…
Bonjour guillaume, quelle aventure ! c’est vrai que le propriétaire qui ne veut pas avoir affaire aux locataires indélicats, l’agence est une solution surtout des endroits ou la sélection des locataires est plus compliquée.
Après si on veut du rendement, que ce soit en bourse ou dans l’immobilier je pense qu’il faut une part de risque et l’accepter. On a rien sans rien.
Félicitation pour ton blog
Patrice
http://www.optimiser-son-budget.com
Bjr Guillaume
effectivement je me rattache à toi sur « un long fleuve tranquille… » non pas dans l´immo mais cela fait partis du business!
pour ma petite histoire j ai acheter mon premier immeuble de rapport en mars cette année 3 appartements dont un à rénover en totalité ce que j ai fais par moi même (en soirée et WE)
cherchant la renta max je me suis mis la pression par moi même j avais trouvé un locataire alors que les travaux n´avait même pas commencé avec comme date d entrée du locataire le 1 mai…
sauf que rénover un F4 106m² c´est pas un F2 45m² et je me suis planté dans mes estimations…
résultat avec qq journée à 15h de boulot + 1 semaine de congés j y arrive pour le 10 mai et je rembourse le loyer du mois au prorata … bref c´était de ma faute !!!
mais bon tout va bien c´est louer avec qq finitions j ai finis il y a deux semaines oufff!!!!
maintenant c est le long fleuve tranquille…. SAUF que hier ce même locataire me contacte pour me dire qu il dépose son préavis (mutation) c´est repartis pour annonce,visite….
mais heureusement il est correct et ne m a pas défoncé l appart en si peut de temps comme pour Francois (je dis ça mais j ai pas encore vu l appart 🙂 )
Voila merci pour ton blog guillaume!
@bientot
Patrick
Salut Patrick,
Ah oui en effet, tu t’es bien mis la pression là ! Courageux de ta part…
Ne pas négliger dans ces moments l’équilibre familial. Je connais un investisseur qui pendant 2 ans soir et WE à retapé entièrement un immeuble de 6 appartements. Sa femme s’ennuyait pendant ce temps…d’ailleurs elle a fini par se barrer !
Lui, dépression et revente de l’immeuble à perte…
ça fait réfléchir…
exact pour l´équilibre familial car pour ma situation ma passion de l´immo n´est pas celle de ma femme! est d ailleurs je pense que ça doit souvent être comme ça 🙂
c´est mon premier les prochains je compte faire intervenir des pros….
@+
Patrick
« maintenant c est le long fleuve tranquille » –> Pour ma part je ne me dis jamais ça, car les appels venant des locataires peuvent resurgir à tout moment!!
Quelle histoire !!!!
Espérons pour François que le prochain locataire sera sérieux
Pour un début j’avoue que ce n’est pas mal, un décès, une locataire qui part au bout de 2 mois et une mise à sac de l’appartement, ca fait pas mal en un an
Enfin heureusement que les autres locataires n’occasionnent pas de soucis pour le moment
Bonne chance pour la suite, mais je pense que cet épisode n’aura été qu’une parenthèse et que l’avenir apportera plus de sérénité pour cet immeuble
Bonjour Dominique,
Les autres locataires sont curieusement assez calmes, stables et bons payeurs. Le calme avant la tempête? 🙂
Finalement tout ceci est très logique. Sur le nombre de locataires, il y en a forcement un qui va poser problème.
Si tout était rose et simple, ce serait moins rémunérateur. D’ailleurs beaucoup plus de personnes exploiteraient ce filon…
Merci pour vos encouragements, j’allume un cierge pour l’avenir de cet immeuble 🙂
Bien à vous.
Guillaume
OMG, c’est clairement ce que je me suis dit dans ma tête à chaque fois que tu rajoutais une couche à cette histoire incroyable ! La fin de l’article avec le SMS m’a clairement achevé, c’est vraiment une histoire vraie tout ça ?! LOL 🙂
C’est tristement 100% véridique ! 🙂
J’ai même:oublié de préciser : D’après les dires du voisin du dessous, des petits meubles seraient passés par la fenêtre ! (3ème étage quand même ! )
Bravo Guillaume ,
Il faut des nerfs d’acier pour gérer au mieux une situation aussi difficile et .. loufoque !
Il faut être un peu inconscient, naïf et très branleur (ça je maîtrise bien 🙂 )
LOL !
Salut, merci pour cette petite piqure qui nous rappelle que ça n ‘arrive pas qu’aux autres…
J’ai connu aussi des deboires, décés d’un locataire, mauvais payeurs, locataire proceduriers… Mais avec le recul, ca reste peu frequent.
D’ailleurs depuis 3 mois aucun coup de fil de l ‘agence qui gère mes 7 logements . c’est ce que j ‘appelle du revenu passif a 100%.! je touche du bois.
Amusez-vous à faire le calcul sur un an entre le temps passé à gérer les conflits et le cash flow. si j ‘y ai passé en tout et pour tout 15 heures dans l ‘année, que je divise par mes 900€ cash flow mensuels, …Humm ca fait 720€ l ‘heure d’emmerdement….
C’est clair que comme dirait tim ferris dans la semaine de 4h il faut savoir externaliser les tâches chronophages 🙂
C’est pas mal payé en effet ! Tu gagnes plus de l’heure qu’un très bon chirurgien anesthésiste ! 🙂
Et il ne faut pas oublier que le « salaire » de l’investisseur immobilier n’est pas constitué que du cash-flow il dispose également d’un « salaire en nature » : la constitution d’un patrimoine net par le remboursement de capital.
Si on imagine une durée de prêt équivalente à la durée d’activité le chirurgien verra son revenu diminué (sauf si le régime des retraites se relance et qu’ils nous verse plus en pension que les salaires mais j’y crois pas trop) alors qu’à la fin du crédit le revenu va de facto augmenter (plus de crédit à rembourser)
Cela dit rien n’empêche un chirurgien de faire AUSSI dans l’immeuble de rapport
Et je pas week-end de garde, ni les mêmes reponsabilités. Et si de temps à autre on a un locataire qui décède, en rêgle générale, on est pas responsable.
Bravo Guillaume,
Histoire Incroyable mais qui finit plutot bien 🙂
On voit bien qu’avec un mental d’acier et des reins solides on arrive à résoudre les problèmes les plus compromettantes!
J’ai connu la même chose avec un appartement qui appartient à mes parents… Le locataire à tout défoncé, a cessé de payer ses loyers et finalement tout remboursé frais de justice inclus (le juge l’avait dans le collimateur). Dans tous les cas c’était au final la « faute » de mes parents 1 ils ont voulu jouer les bailleurs sociaux pour un appart qui n’en est pas un et 2 ils ont accepté un chèque de dépôt de garanti qui n’était même pas au nom du locataire. Du coup ça les à un peu calmé et maintenant les locataires sont triés sur le volet.
Yves Le Morellec mesmentors.fr
Bonjour Guillaume,
Effectivement que de galères d’un coup, ça fait peur !
Mais la vie n’est pas un long fleuve tranquille, il faut savoir faire la part des choses.
Des loyers rentrent, la santé est la (enfin j’espère), il y a plus malheureux que nous et il ne s’agit que de biens matériels.
Cela ne fait pas plaisir, cela crée des soucis mais il y a pire dans la vie. 🙂
Il faut savoir rester zen !
A Bientôt
Romaric
http://www.sortir-du-rsa.fr
Bien d’accord avec toi Romaric, se prendre des coups forge le caractère ! 🙂
On se relève et on repart au charbon.
Le nom de domaine de ton blog, le message que tu essaie de faire passer me semble un bel exemple.
Merci Guillaume 😉
Cher Guillaume,
Inconscient, naïf et un peu branleur ? lol ! Peu importe je suis preneur, déjà propriétaire d’un immeuble de rapport au Bacalan (3 F3) , je souhaite aller plus loin encore dans ce difficile mais intéressant marché de niche -l’immeuble de rapport -bref, parce que parisien, je ne suis hélas pas toujours en Gironde , mais je serais très heureux de missionner à titre onéreux un vrai pro, par ailleurs auteur talentueux d’un blog indépassable pour m’aider à trouver un autre immeuble de rapport (et ses locataires) qui complèterait efficacement mon premier investissement. Alors , cher Guillaume, tenté par cette nouvelle aventure immobilière ?
Très cordialement
Eric-Alexandre
J’ai bien vu passé votre charmant mail il y a quelques temps. Désolé de ne pas y avoir encore répondu (je dois avoir 200 mails en souffrance)
Dans l’immédiat je ne prends plus de mandat de recherche (sauf exception quand je suis de bonne humeur ).
Moi qui pensait me la couler douce cet été sur les plages de Gironde, me voilà obligé de bosser un peu ! 🙂
Voyons, voyons , comment faire cher Guillaume pour vous mettre de bonne humeur ? Je crois avoir trouvé ! un Saint-Emilion de bonne provenance et à déguster sans modération ? lol
Bonjour Guillaume,
Eh bien… une sacrée histoire.
J’admire ton sang froid.
C’est vrai que là, c’est quand même rassurant d’avoir acheter avec un bon rendement dès le départ.
A bientôt
Emmanuel
Bonjour Guillaume,
nous investissons, ma compagne et moi, en Normandie depuis deux ans et demi et nous n’avons jamais connu une telle galère (je touche du bois !).
J’en profite pour te féliciter concernant ton blog qui ne vend pas du rêve, comme cela peut arriver parfois sur le net.
Concernant ta mésaventure, je pense (comme tu l’as souligné par ailleurs) que le choix des locataires reste primordial. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous préférons gérer en direct, cela nous permet de rencontrer les gens et pour moi le feeling c’est super important, même si on peut toujours se tromper.
2 choses m’auraient laissé songeur concernant cette candidate :
1/ son orthographe : j’ai arrêté de compter les fautes après 10 dans son texto ! Bon, évidemment ce n’est pas rédhibitoire, mais…
2/ qu’elle soit « recommandée » par la mairie, là c’est encore plus louche, quand une administration propose ce genre de « deal », je dis méfiance !!!
Parfois faut pas trop faire le difficile dans les petites villes, la sélection des pas la même que dans les grandes villes, le rendement non plus
Bien d’accord avec toi Paul,
S’il n’y avait pas eu l’association qui garantissait le paiement des loyers et la remise en état, je ne l’aurais pas prise.
Elle respirait le manque de maturité…
Moi aussi je fonctionne au feeling et non aux revenus et dossiers des prospects locataires.
Une question qui a rien avoirs is qui des fois prive aider a cerner le profil de locataire . Pourquoi les CASSOS font des enfants jeune sans avoir une situation
Manque d éducation ? Instinct de survie ? Phéromone un cassos trouve un autre cassos a plusieurs km a la ronde?
Bref mere celibataire moins de 25 ans a éviter en tant que bailleur
Homme divorcé avec enfants en bas âge a éviter (alcoolisme tapage nocturne)
Le locataire ide serait quelqu un 30 ans a 65 ans
Fonctionnaire vendeur , ou retraité
Purée si vous bossez 260h/month (Comme le laisse supposer votre pseudo) il est grand temps de développer des revenus passifs avec l’immobilier pour se sortir de la rat race ! 🙂
Au plaisir
Bonjour,
je commence par la fin : la vidéo est actuellement considéré comme l’avenir du blog.
Sauf que je n’aime pas la vidéo.
Plusieurs raisons :
– Impossible d’écouter et de regarder au boulot.
– Obligé d’être passif pendant x minutes. Alors que la lecture, il est possible de lire en diagonal les passages ne nous intéressant pas.
– Sur les basses connexions, c’est 3 heures de chargement pour voir l’article.
– Sur les vieux ordinateurs, c’est lecture en saccade
Au final, j’ai tendance à zapper les articles avec vidéos, surtout pour la 2nde raison (et un peu pour toutes! 🙂 )
Pour revenir sur les locations, j’avoue me reconnaitre un peu.
Départ d’un locataire après même pas 2 mois (http://www.autonomiepetitapetit.fr/nouvelles-rapides-de-limmeuble/)
Plus gros loyers, remplacé par le locataire du dessous : 1 mois de loyer de perdu.
Un nouveau locataire est trouvé dans les 2 mois. Celui-ci disparait 3 mois plus tard.
Après quelques heures à jouer le détective, on remonte la piste, et on récupère les clés 2 mois et demi plus tard (de notre faute, j’ai mise presque 2 mois à commencer les recherches).
Par contre les 3 mois de loyers perdus, je fais une croix dessus.
Peu après le départ, porte fracturé (je pense que quelqu’un avait les clés et s’en servait comme nourrice).
Là je viens d’apprendre, qu’il n’avait jamais pris de contrat à edf.
Donc j’engage une procédure auprès de l’assurance pour changer la porte, qui avait bien pris. Donc j’ai 140€ de ma poche.
Peu après, je met la pression sur le 3ème locataire pour l’APL (au bout de 8 mois, la CAF ne verse toujours pas), et le bazar, 1 mois après, il annonce son départ. J’avoue, ça m’arrange car je le soupçonnais de pourrir l’immeuble.
Donc en 6 mois, j’ai 3 mois d’impayés, 3 mois d’attente de travaux sur un appart, 2 mois de travaux sur l’autre (remis sur le marché y a 2 semaines).
Malgré tout cela, sur le compte dédié, non seulement je suis en positif, mais le montant à augmenté depuis le début (+1.000€ environ).
Pour la relocation, je confirme l’impact du prix :
1 semaine à 320€ -> 1 touche qui pose un lapin
1 semaine à 280 -> 4 touches dont 2 qui me semble très sérieuses. J’ai déjà une préférence, pour avoir parlé à la personne et à sa caution par téléphone.
Donc reste 1 appartement à finir (poser sous compteur d’eau et plan de travail propre), et les communs (à repeindre et escalier à nettoyer)
Pas toujours facile, mais très instructif!
Et puis la rénovation nous plait, donc je sens qu’on a trouvé notre futur boulot! ^^
Par contre j’avoue que le coup du SMS, là c’est vraiment magnifique!
Revenus passifs il parait….:)
salut,
Vous allez hurler, mais moi je m apprête à faire tout ce qu’il faut pas, accueillir une femme enceinte avec trois enfants sans travail. Je sais c’est risque, seule garantie sa cousine se porte caution.
Je sais que vous avez certainement eu des expériences amères, qui vous poussent à être sélectifs. mais moi, je pense que prendre ce genre de risque sur un seul appart, quand les autres sont loués, le risque est quand même mesuré. et vous savez quoi, mes enfants auraient eu honte de leur père si j’avais refusé !
Bonjour,
en prenant en compte les APL, vous ne prenez en fait quasiment aucun risque.
Seule avec 3 enfants, je suppose que les APL couvrent le loyer.
Le seul risque étant alors la dégradation, mais là, c’est plus aléatoire!
Salut JC, moi ça me fait pas hurler.
Une femme seule au RSA et avec 3 mouflets touche en aide au logement 461,97 €.
Donc si le loyer est à 500 € ça va aller je pense 🙂
Je préfère nettement ce cas de figure plutôt qu’un mec seul vendeur en CDI payé au SMIC. (Car lui est trop riche pour toucher des APL ! ). Et là pour le coup ça va être difficile le paiement du loyer…
Tout a fais d’accord …
Et bien !!! Ca fait flipper tout ca haha ! Faut être bien accroché et avoir les nerfs solides.
Mais bon comme on dit, no pain / no gain !
Espérons que mon investissement se passera mieux hehe, mais bon j’imagine bien qu’il y aura des moments plus ou moins difficiles, ça serait trop facile autrement 🙂
Salut Benoit,
Pour ton immeuble j’ai « provisionné » quelques galères, ça fera de bons articles pour le blog 🙂
Tu ne croyais quand même pas que l’argent tombait du ciel…
NO PAIN – NO GAIN
Moi qui est en pleine rénovation d’un appartement qui sera en location à partir de mis juillet, j’espère que notre locataire en prendra soin!
Avec tous le mal que je me suis donné pour faire un appart « Top »….
1200€ pour 40m²? 500€ de matos, 700€ de M.O. pour une journée de travail? C’est un peux chère je trouve.
Salut Sébastien,
Bon il aurait fallu que tu viennes sur place pour en juger.
Remplacement un peu galère de panneaux OSB car franchement pourris sous le lino, sous couche à renforcement acoustique (pour éviter que le papy du dessous râle sans arrêt ! ) et sol stratifié classe 33 ( loin du 1er prix à 5,95 €/M2)
L’artisan qui a fait ça a aussi accessoirement besoin de gagner un peu sa vie…et de cotiser pour le RSI !
Aussi il n’a pas torché ça en une journée mais plutôt en 2,5 jours…
Un bon investissement !
Bonjour Guillaume,
C’est une « jolie histoire » si je puis dire. Ça fait des choses à raconter à ses enfants plus tard.
J’ai eu une bagarre entre locataires, quelques portes cassés, un ou deux vols, mais jamais quelque chose de si énorme.
J’espère que l’appartement maudit, va enfin trouver son locataire idéal.
Plus qu’à virer les radiateurs grille pain.
Bien vu ! Un peu has been les grille pain j’avoue…
Une honte écologique…
Salut Guillaume
He bin quel histoire j’adore ce genre d’anecdote. Comme quoi c’est pas toujours de tout repos.
Et j’ai adorer le message de la femme qui reviens comme une fleur mdr
A plus !
Bonjour,
Voilà en effet un cas de problème immobilier qui manque un peu sur la toile.
Ce sont des choses qui arrivent, et comme c’est justement exposé, mieux vaut avoir.
plusieurs lots en face d’un crédit, qu’un seul lot face à un crédit. Sinon c’est la catastrophe.
En effet, le bail a été bien fait avec l’association, mais sinon il est possible de souscrire indépendamment l’assurance loyer impayé. Cela augmente les contraintes lors du choix des locataires, mais tranquillise l’investisseur.
Il reste la possibilité de sous-traiter en agence immobilière la gestion, mais bon sur ce point, je n’aurai pas de gros arguments… mon opinion étant mitigée.
En fin de compte, soyons clair, ce sont ces petites choses qui font que l’immobilier est intéressant ! Et de même que c’est les problèmes de l’investisseur au quotidien qui font les grandes décisions face à son patrimoine.
Bonjour, quelle histoire de fou. Cela me renforce dans l’idée qu’il est mieux d’investir près de chez soit sI on n’a pas la chance d’avoir un super Guillaume. Ou à lis pre de une agence avec les réserves qu’on peut avoir.
Autre chose moi aussi je préfère le texte. Nombre de gens font de vidéos que je ne regarde pas car il faut une grande disponibilité. Moi je lis tous les articles de Guillaume … au bureau.
Au plaisir!
Isabelle
C’est dans ce genre de situation qu’on se rend compte qu’il vaut mieux avoir plusieurs lots et un bon rendement locatif global.Imaginez les mêmes mésaventures à une personne qui vient d’investir à 5 ou 6% brut dans un seul et unique bien locatif dans le but de se constituer une petite retraite complémentaire!
Pour regler ce genre de problème il faut être serein et avoir une bonne dose d’humour(même si dans le cas du décès du premier locataire,ça ne sert à rien )
Comme je l’ai lu dans les commentaires au delà du dossier,il y’a le feeling et on peut très bien louer à une maman parent isolé mère de trois enfants.Cette situation familiale n’est pas l’apanage des cassos .
En effet, pourquoi tant de préjugés?
ça peut arriver à chacun…
J’investit actuellement dans mon premier immeuble locatif et j’espéres ne pas tomber sur ce type de situations qui pour le coup s’accumulent les une sur les autres …
Je pense que pour le coup il a tout eu d’un coup et que la fin de son prêt se passera sans encombres, du moins je lui souhaite .
http://objectifpatrimoine.wordpress.com
Merci pour l’article et cet épisode qui se termine bien !!
ouf !!
bonjour, concernant cet article vous parlez d’une assiociation qui sous loue… dans le regime cosse ancien, il est possible de laisser une intermediation locative, qui permet de toucher meme le loyer lors des vacances locatives (anha), et de reduire considerablement l’limposition 85% si je me trompe, je n’ai qu’un immeuble pour l’instant mais je cherche a « contourner » au maximum les impots et pense que ce serait une bonne alternative non?
Bonjour Kekev,
Cela est en effet une solution à creuser pour réduire la note fiscale.
Attention tout de même au » type » de population que vous allez attirer….vous en avez vu les conséquences possibles dans cet article.
Bonjour, en effet je suis en train de creuser (je vois bientot la chine), car dans la zone ou je suis et vu les plafonds de loyers imposés, je pourrais meme augmenter de 25euros (j’ai toujours preferé donner un prix de loyer plus bas que mes « concurrents » afin de n’avoir aucune vacances locatives.
Ceci etant, le type de population sera ,je pense, le meme type a qui je loue en ce moment sans passer par l’anha, mais les travaux a ma charge si degats il y a et l’obligation de gerer les entrees et sorties.
pour l’instant 2 objectifs que je m’etais fixés sont reunis dans ce type de contrat :
– la deleguation
– la reduction fiscale
maintenant je vais chercher les inconvenients, ce serait trop beau sinon.
au plaisir de vous lire.