Comment se mettre à l’abri des impayés ?

Voilà une question que vous me posez souvent. Certains d’entre vous sont même terrorisés à l’idée que leurs locataires ne payent pas leur loyer. La conséquence est qu’ils ne passeront jamais à l’action. Ils ne deviendront jamais investisseurs en immobilier.

C’est dommage de ne pas investir dans un des piliers les plus simples et efficaces pour atteindre le Saint-Graal : L’indépendance financière.

Pourtant, il existe de nombreuses solutions pour garantir vos loyers.
La plus connue et souvent suggérée par votre banquier est l’assurance loyers impayés.
Malheureusement elle n’est pas gratuite (environ 3% du loyer), et les critères imposés pour le choix de vos locataires seront très stricts (situation professionnelle, revenus, etc.).

il existe également d’autres solutions pour se protéger des impayés , je pense notamment au Loca-Pass et au Visale.

Nous allons vous présenter le FSL, une garantie beaucoup plus confidentielle mais qui gagne à être utilisée.

J’ai demandé à Guillaume, un investisseur confirmé qui a rejoint mon équipe de chasseur d’immeuble-de-rapport.fr sur le Nord de la France, de vous présenter le FSL :

Salut Guillaume, peux-tu nous expliquer ton expérience avec le FSL ?

Je loue 2 studios depuis 5 ans sur Libourne, dans ma région d’origine, ville de 25 000 habitants. Les surfaces sont de l’ordre de 25 m2 et c’est assez difficile de trouver des locataires ayant un revenu stable d’au moins le smic sur le secteur.

Pourquoi c’est difficile, le marché du travail est compliqué dans cette ville ?

Oui, exactemant, il y a une forte proportion de personnes au chomage ou au RSA.
J’ai donc décidé depuis mon achat, de louer ces logements avec la garantie FSL, ce qui me permet de les proposer sereinement à des locataires précaires avec toutes les garanties nécessaires.

Bon, explique nous un peu : c’est quoi ce FSL ?

OK. Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) est 100% gratuit.
C’est un fonds à vocation sociale.
Le Fonds de Solidarité Logement a pour but d’aider les familles ou les personnes les plus démunies, qui rencontrent des difficultés pour accéder à un logement décent et indépendant, ou à s’y maintenir en disposant de la fourniture d’eau, d’énergie et de service téléphonique et/ou internet.
Il y a un Fonds de Solidarité Logement par département. En clair c’est financé par les Conseils Départementaux.

Par nos impôts en fait !

Oui c’est exactement ça. Il faut bien investir nos impôts quelque part 🙂
Le FSL garantit :

  • Les impayés de loyer : couverture jusqu’à 18 mois de loyers résiduels impayés (loyer – allocation logement) dans le parc privé et jusqu’à 12 mois de loyers résiduels impayés dans le parc public.
  • La « remise en état » éventuelle du logement : financement des travaux jusqu’à hauteur de 4 fois le montant du loyer.
  • Un accompagnement social des locataires en cas de difficulté : le FSL met à disposition une équipe de travailleurs sociaux qui interviennent auprès des familles locataires.
    Le FSL peut accorder des aides financières pour l’accès ou le maintien dans le logement des ménages en difficulté.

Donc, il s’agit de viser des personnes en grosses difficultés financières?

Le FSL s’adresse prioritairement aux ménages dont le quotient familial est inférieur ou égal aux valeurs suivantes:

Règle de calcul du quotient familial (QF) pour les aides financières :
[(Ressources + Allocation logement – loyer principal) ÷ Nombre de personnes]

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En bref : une fois que vous avez vérifié que votre futur locataire est éligible au FSL dans les critères pré-cités, vous devez remplir une proposition de logement mentionnant l’adresse du logement et ses caractéristiques, et laisser le locataire constituer le reste du dossier auprès de son travailleur social.
Une fois le dossier complet, il est déposé par le travailleur social auprès du FSL qui statuera en commission (il y en a une par semaine mais comptez par expérience 3 semaines avant d’avoir une réponse définitive).

En effet, 3 semaines, c’est long je trouve et pas forcement pratique si votre logement est disponible de suite…

Bien d’accord avec toi mais il est interdit de faire rentrer un locataire dans les lieux avant l’accord définitif du FSL sous peine de nullité du contrat.

Une fois la réponse reçue, vous pouvez rédiger le bail de manière habituelle et en renvoyer une copie, ainsi qu’un état des lieux, un DPE, la demande de versement directe de la CAF remplie, 2 RIB (1 pour le FSL et 1 pour la CAF) et le contrat FSL reçu par courrier signé du propriétaire et du locataire.

Pas mal de paperasse supplémentaire au final… le jeu en vaut-t-il vraiment la chandelle ?

En 5 ans, j’ai eu un locataire indélicat qui ne m’a pas payé sa part du loyer (110€) pendant 6 mois. J’ai donc saisi le FSL le 3 ème mois d’impayé qui a pris le relais du locataire au 4eme mois et comblé jusqu’à son départ.
Départ également délicat avec lui car il m’a laissé le logement sale et dégradé.
J’ai donc monté un dossier au FSL avec factures indiquant les heures passées à nettoyer et repeindre, facturées 20€ de l’heure, ainsi que tous les matériaux pour un montant global de 800€.
Encore une fois, après un passage en commission quelques semaines plus tard, ma facture a été validée et le versement est arrivé sur mon compte peu de temps après.
Évidemment j’aurais pu passer par un professionnel pour effectuer la remise en état, mais je n’avais que 2 jours entre mon locataire sortant et entrant.

Ah oui en effet, là je comprends mieux ! Au final c’est un bon plan.Ton loyer est garanti ainsi que la remise en état.
J’ai eu la même expérience en intermédiation locative avec un de mes clients.
Ses locataires avaient défoncé l’appartement et l’association a été hyper réglo pour la remise en état.

Attention également à passer chez vos locataires une fois par an pour vérifier l’état de vos logements car j’ai eu la désagréable surprise de voir dans un des 2 logements en question, que le plancher en bois de la salle de bains avait été « bouffé » par le chien de la locataire et ce 2 mois avant la fin des 3 ans du bail….alors que le FSL ne se porte garant que pour une durée de 3 ans….

Un chien qui bouffe un plancher ! Jamais vu ça 🙂

J’ai donc saisi le service compétent qui s’est déplacé, et qui a du remonter un dossier qui est repassé en commission pour valider la poursuite de la garantie pour les 3 années à venir…
Sans leur passage ou si je m’en étais rendu compte après les 3 ans, la garantie FSL se serait éteinte et j’aurais du financer les travaux moi-même car la locataire est insolvable.

Donc au final tu recommandes ? Je suis persuadé que beaucoup de lecteurs n’oseront jamais louer à ce type de population.

Oui, je recommande sans problème à une condition : Il faut être détaché au niveau affectif de ses appartements. Voir ses investissements comme un produit financier.
Voilà donc une solution alternative et gratuite aux assurances loyers impayés qui permet une location un peu plus sereine…

Merci Guillaume pour ce retour d’expérience.

Vous pouvez retrouver les infos officielles sur ce site :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1334

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12 réponses

  1. patrice dit :

    Bonjour les guillaumes .
    Très intéressant mais pas mal de démarches administratives en effet .
    Surtout avant que le locataire prenne possession des lieux faut être rigoureux et avoir le bon timing 🙂
    patrice

  2. Salut Guillaume.

    Un bon plan quand on souhaite s’orienter vers des profils locataires considérés « Borderline » par la majorité des investisseurs.
    Dans mon exemple, c’est le FSL qui m’a avancé la caution + payé le 1er mois de loyer du locataire. Celui-ci n’a rien eu à débourser, si ce n’est les loyers suivants bien entendu… Il faut comme tu le précises que le locataire respecte les plafonds de ressources qui sont assez bas .

  3. Fabrice dit :

    Salut

    Il y a aussi le FAST pour les interimaires , plus limite dans le temps mais soccupe aussi des degradations … a connaitre , il y a des interimaires qui ont choisi de l’etre ( style de vie , plus de remuneration , pas de chaines comme avec le Cdi) et qui payent le loyer comme quelqu’un en Cdi , il peut etre interessant de sortir des sentiers battus …
    A++

    • Guillaume59 dit :

      Hello, tu lis dans nos pensées on devait en parler dans un prochain article!!!

      • Fabrice dit :

        Pas fais express … mais moi ca fait 3 ans que je nai que du boulot et ai vu des connaissances perdre leur cdi comme quoi des regles des banques ne sont plus en correlation avec le marche du travail… mais bon c’est le jeu ma pauvre lucette …
        A+

  4. Mathias dit :

    petite précision pour le FSL, il y a certains départements qui garantissent les loyers et/ou donnent le dépôt de garantie et le premier mois de loyer…etc… et d’autres au contraire qui donne seulement une aide ou un prêt directement au locataire…donc rien directement pour les proprios et c’est le cas de l’AUDE …
    http://www.logement.informationjeunesselr.fr/les-autres-aides/le-fonds-de-solidarite-pour-le-logement.
    chaque département a ses propres règles.
    Donc pour moi dans l’Aude concernant les locataires borderline , il n’y a que visale pour la garantie des loyers pendant 3 ans…..mais quid une fois que les 3 ans sont écoulés….

    • Guillaume59 dit :

      Hello Mathias. Je pense que ça marche comme le fsl, au bout des 3 ans le locataire se retrouve sans garant et la garantie s’éteint d’elle même…

  5. Pleumeckers dit :

    Bonjour à tous,
    Une fois qu’un locataire est déjà dans le bien, est il possible de lancer la procédure FSL même s’il n’y a pas encore de problèmes?
    Cela me permettrait de me couvrir avant que le problème n’arrive. Un peu comme une assurance classique loyer impayé.

    • Guillaume59 dit :

      Bonjour à toi. Tu ne peux pas monter un dossier Fsl avec un locataire déjà en place… il faut absolument qu’il passe en commission avant…

      • Pleumeckers dit :

        Mince… merci. Il n’y a donc pas d’équivalent « Assurance loyer impayé » quand on loue à des personnes à faibles revenus. (en cours de location)
        Merci pour l’info 😉

  6. Alexandre dit :

    Bonjour , est il possible d avoir les coordonnés de Guillaume du Nord svp ?
    J’aimerais le contacter
    Merci bcp

    • Guillaume dit :

      Bonjour Alexandre,
      Tu peux m’envoyer un mail via le formulaire de contact en te présentant un peu et en expliquant la raison, je ferai suivre à Guillaume sur le Nord…

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