Enfin du nouveau sur le blog !

Il y a des opportunités qu’il ne faut pas laisser passer. Je vous explique.
Vous l’avez certainement remarqué, mais je ne suis plus trop actif sur le blog.

Aucun article écrit depuis avril. Elodie mon épouse me fait la remarque presque tous les jours. Elle a raison.

Je vous explique pourquoi.

Je suis complètement débordé ! Le blog cartonne et dépasse largement mes espérances. C’est super, mais derrière il faut assurer. Je m’excuse auprès des nombreux lecteurs qui me contactent par mail. Je suis désolé de ne plus répondre… même si je lis chaque mail que je reçois et que la plupart me font vraiment plaisir.

J’ai frôlé le burn-out cet été ! Pour un type qui a comme livre de chevet ce bouquin, c’est un comble. Trop de demandes de renseignements divers, de demandes de conseils, de lecteurs qui veulent devenir client, qui veulent que je leur déniche LA pépite, l’immeuble de rapport à haut rendement. Certains même me harcèlent… 🙂
Elodie vient de prendre une disponibilité d’un an (elle est prof des écoles) et travaille désormais avec moi sur le blog.

Elle va assurer tout le « back office » de mon entreprise et du blog.

Bref, le blog va enfin sortir de sa léthargie… ouf !

Depuis Septembre également, Guillaume (encore un !) m’a rejoint chez « immeuble-de-rapport.fr ». On travaille en étroite collaboration. Guillaume est comme moi un investisseur expérimenté, il possède de nombreux biens locatifs. Tous lui dégagent un cash-flow confortable. Bref, le type sait où investir et dénicher des pépites très rentables.

J’assure donc les recherches d’immeubles de rapport sur la Gironde et Guillaume qui habite Lille se concentre sur les départements du Nord et du Pas de Calais.

Ce mec est un fou furieux d’efficacité, déjà 2 compromis avec des rentabilités supérieures à 10% sont signés !

Aujourd’hui nous venons d’avoir un refus de la banque sur le premier projet. En clair notre client, un lecteur du blog, n’a pas réussi à se faire financer. Sans rentrer dans des détails qui resteront privés, je comprends désormais les raisons de ce refus.

Je n’étais pas en possession de tous les éléments au moment du compromis, sinon j’aurais su qu’aucun banquier n’allait le suivre…

Bref, nous sommes dans la panade. On recherche donc un « remplaçant » pour ce projet .

C’est là qu’il va falloir saisir l’opportunité :

Je vous propose dans l’urgence un immeuble de rapport entièrement loué.

Le cash tombe tout-de-suite !

L’immeuble se situe en périphérie de Lens (62) dans une petite commune de 7000 habitants en pleine expansion démographique. (plutôt rassurant pour la pression locative).

La communaupole de Lens-Liévin (si, si, ce mot existe pour les technocrates ;)) compte 250 000 habitants. OK, ce n’est pas Paris mais on peut y trouver du travail et le dynamisme économique est bien présent !

L’immeuble comprend 4 appartements en bon état général, tous loués :

T2 rdc d’environ 35 m2 avec cave : 420 €

T2 rdc d’environ 40 m2 + Jardin privatif : 480 €

T2 au premier étage d’environ 40 m2 : 450 €

Studio meublé dans les combles d’environ 30 m2 : 400 €

Soit un total de 1750 € mensuels. Les loyers sont au prix du marché, on n’est pas stupide, on a vérifié avec Guillaume.

Vérifiez toujours ce détail quand vous achetez un immeuble déjà occupé.

Les compteurs sont séparés (4 compteurs EDF et 4 compteurs d’eau)… la situation idéale.

La gestion est facile, il y a très peu de parties communes. Les locataires font eux-mêmes le ménage des communs.

Toutes les fenêtres ont du double-vitrage.

La taxe foncière est de 2100 €, ratio un peu élevé par rapport aux loyers encaissés mais ça reste correct.

Un petit terrain privatif attenant qui permet de garer 5 voitures fait partie de la vente.

Pour ceux qui voudraient acheter un immeuble pour flatter leur égo avec une belle façade, je préfère vous prévenir : celle-ci n’est pas vraiment charmante.

 

img_0013

façade 1

une façade qui ne flattera pas votre ego 😉

 

L’intérieur présente par compte de jolies prestations :

Digital StillCamera

charmant studio dans les combles

 

t2-1er-etage-3

t2-1er-etage-1

T2 au premier étage

T2 au premier étage

t2-rdc-jardin-3

T2 rdc (avec jardin)

T2 au rez-de-chaussée (avec jardin)

 

t2-rdc-1

T2 au rez-de-chaussée

T2 au rez-de-chaussée

 

Le prix est de 164 000 € FAI (les honoraires « immeuble-de-rapport-fr » sont inclus).
Même si l’immeuble n’a pas besoin de travaux dans l’immédiat, je vous conseillerais d’emprunter 10 000 € supplémentaires pour assurer des travaux d’amélioration (clôturer le jardin privatif, reprendre l’enduit sur une partie de la façade, mettre en place un garde-corps aux normes dans l’escalier des parties communes).
Les frais de notaire sont à 12100 €. Soit une enveloppe totale de 186 100 €

C’est un prix FERME et DEFINITIF  car le notaire va reprendre le compromis et changer uniquement les coordonnées de l’acquéreur. La négociation est déjà faite et croyez-moi, avec Guillaume on est des vrais tueurs  ! Si vous voulez négocier davantage, inutile de me contacter.

Bref la rentabilité brute ressort à….11,28 % !!! (1750 x 12 x 100 / 186 100 )
Pour un immeuble de rapport en si bon état, ce n’est pas dégueulasse du tout et c’est plutôt rare.
Quand je vous disais que Guillaume est un fou furieux 🙂

Si vous empruntez la totalité de l’opération soit 186 100 €, avec les taux actuels vous devriez rembourser sur 20 ans… environ 950 € ! A rapprocher des 1750 € de loyers encaissés !

Quand je vous disais qu’il y a des opportunités qu’il ne faut pas laisser passer.

Bref, à vous de jouer maintenant.

Si vous êtes intéressé par cet immeuble de rapport à fort rendement, envoyez-moi un mail via le formulaire de contact avec comme objet : «  immeuble Lens ».
J’ai besoin de sélectionner un bon profil pour éviter un nouveau refus de prêts (le vendeur est patient et nous fait confiance, donc c’est important).
Il faut donc un candidat motivé, « bankable » et prêt à passer à l’action rapidement.
On veut déclencher une visite sous un delai de 15 jours maxi.
Présentez-vous un peu en une dizaine de lignes, revenus, épargne de précaution, situation perso et pro, etc…, où vous résidez et votre numéro de téléphone.

Guillaume et moi bossons dur dans la recherche d’autres immeubles de rapport, donc si on ne retient pas votre dossier cette fois, soyez patient, d’autres arrivent.

A vos claviers !

Guillaume

edit du 23 octobre :
Merci pour vos très nombreuses réponses à cette proposition ! Nous avons dû tirer au sort « l’heureux gagnant » tant faire un choix était difficile parmi tous vos excellents profils…
Félicitations à Benoît qui signera un compromis le 4 novembre !

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48 réponses

  1. Guiguisky dit :

    Ravis de te lire à nouveau. Très bel article!

  2. Belle opportunité à saisir… Merci pour le partage Guillaume ( et Guillaume ! )

  3. ludo dit :

    Content de te lire à nouveau.
    L’immeuble que tu proposes semble clairement une très bonne affaire. Personnellement, j’essayerais d’emprunter sur 25 ans histoire de maximiser le cash-flow dégagé.

    • Guillaume dit :

      Salut Ludo,
      C’est bien aussi d’amortir rapidement le capital.
      25 ans, je trouve ça un peu trop long.
      Imagine il t’arrive une « tuile » dans les 5 ans après l’achat (divorce, accident de la vie ect…)
      T’es obligé de revendre dans l’urgence.
      Après un prêt sur 25 ans, tu as de fortes chances de devoir faire un chèque au notaire pour solder ton prêt.

  4. Michael dit :

    Salut Guillaume,

    Effectivement, article sympa. je trouve effectivement la taxe foncière un peut haute.
    Un bon petit cashflow positif quand même en perspective.

  5. tony dit :

    Bonjour,
    Ancien Lillois, je m’apprête justement à franchir le pas (je réside depuis 8ans sur Nice) à investir mon premiere immeuble de rapport sur le nord pas de calais region que je connais, je monte d’ailleurs le 15 octobre pour mes premieres visites.

    Par contre, après vérification sur rendement locatif sur mes calculs, je ressors un cash flow négatif sur votre immeuble de de l’année 2 à l’année 9. Pour un emprunt de 20ans sans apports et 15K€ de travaux alors que la rentabilité est bonne au départ, je ne comprends pas.

  6. Alain dit :

    Sympa cette évolution 🙂

    Originaire du Nord, je vais suivre d’encore plus prés vos trouvailles 😉
    Cette opportunité est interessante mais à priori pas dans mon budget.

    Alain

  7. Danielle dit :

    Bonjour Guillaume,

    Wow, on ne t’a pas lu depuis longtemps et tu nous arrive avec une grosse pépite comme ça.
    un beau cash flow de plus de 600 euros/mois, si on enlève la taxe foncière.
    Vous êtes au top, Bienvenu à Guillaume dans votre équipe.

    J’attends 2017 avec impatience 😉

  8. david dit :

    vos calculs de cash flow sont bruts… vous oubliez l’état qui va passer avec la csg crds (15,5 % sur les revenus locatifs nets) et les impots qui vont augmenter puisque vous allez percevoir des revenus supplémentaires. Les immeubles sans gros travaux sont rarement de bonnes affaires. Il faut des travaux pour générer du déficit foncier et ainsi réduire la facture fiscale.

    • guiguisky dit :

      Tout dépend de ce que l’acheteur entend en faire et s’il cherche ou non du déficit foncier… Sans parler du meublé qui annule toute imposition sur les années à venir…
      Chaque cas est différend donc forcément le calcul de la renta nette également.

    • tony dit :

      c’est sans doute ce qui me crée un cash flow négatif alors

    • On peut aussi investir via une structure à l’IS (SCI, SAS). L’amortissement des biens sur 20 ou 25 ans permet de réduire voire d’annuler l’imposition sur cette période.

      • Guiguisky dit :

        Exactement. Comme je le disait il a une plusieurs solutions possibles. C’est pour cela qu’il est impossible de sortir une renta nette. La base c’est le brut…

    • Guillaume dit :

      Salut David,
      Bien sur que c’est brut ! La fiscalité est propre à chaque personne donc impossible de calculer le net. C’est à vous de le faire car je n’ai pas les chiffres perso de chaque lecteur. Vous gagnez 15 ou 200 K/an? Vous êtes marié? Des enfants? J’en sais rien moi…
      Je ne suis pas d’accord avec toi pour dire que les immeubles sans travaux ne sont pas de bonnes affaires. Cela permet de passer rapidement et facilement à l’action.
      Faire une opération de déficit foncier, très bien mais quand on débute et sans expérience, les gros travaux sont hyper risqués..
      Pour la fiscalité sans travaux, il y a d’autres solutions, par exemple une structure de type SCI à l’IS.
      Au plasir

  9. JK dit :

    Est ce que les loyers actuels sont sous les plafonds de borloo? Quid des ressources des locataires actuels? Merci.

    • Guiguisky dit :

      Pas de Borloo. Locataires tous en cdi, loyers à jour.

    • vincent dit :

      @JK : Les surfaces sont petites (<50 m2), ce n'est pas forcément optimisé pour le Boorlo ancien. Il serait peut être intéressant d'en passer un ou deux en meublés ou départ des locataires pour optimiser fiscalement cet investissement …

      Cela reste un beau projet, une belle rentabilité mais à privilégier par un investisseur ayant une TMI pas trop élevée …

  10. nicolas dit :

    Bonjour,
    très intéressant, je vous ai envoyé un mail.

    Une idée des charges à l’année ?
    Merci
    Nico

  11. benoit dit :

    Bonjour,
    Merci Guillaume pour cet article, réponse envoyée..

  12. Bonjour et félicitations aux Guillaume pour cette affaire !
    La SCI à l’IS me semble idéale pour optimiser la fiscalité et donc la trésorerie positive de ce projet, l’investissement se situe dans les montants où il commence à être intéressant de mettre en place ce type structure.
    Bonne chance !

  13. Lilian dit :

    Arggghhhhh ! Un peu trop tôt pour moi, je sors juste d’un premier achat avec les travaux à venir… Dômage !

  14. Francis dit :

    Bonjour,

    Intéressant comme investissement, c’est ce que je recherche. J’ai envoyé un mail.

  15. Zubka dit :

    Bonjour,
    Je suis deja proprietaire de 6 appartements dans differents immeubles avec des charges bien differentes ,ayant lu tous vos articles ,je me deciderais plutot a me dirigé vers ce genre d immeuble pour mes investissements futur
    Par contre je n ais plus acces au credit car je viens de revendre mon commerce ,mais j ai 250000 euro a investir ,j aimerais bien en savoir plus sur cet immeuble ou même pouvoir le visité ,j habite en region parisienne merci

  16. POHER DE CORBIE dit :

    Cela m’intéresse, est-il possible de visiter ?

  17. Pierre dit :

    Hello,
    Intéressant en effet, mais un peu loin pour nous 😉
    de notre côté nous cherchons depuis pas mal de temps, mais rien à faire les immeubles de rapport sont toujours une addition de la valeur de chaque bien pris séparément. Aucune économie d’échelle si ce n’est les charges de copro puisqu’avez un immeuble vous avez la main mise dessus, forcément !
    Si vous avez des bons plans dans la région d’avignon, vous nous direz 🙂

    PS: effectivement une relecture du bouquin de Tim est à prévoir 🙂

    Bien à vous

  18. Dezi59 dit :

    Bonjour . Contente de vous lire à nouveau et de voir de vous avez repris du poil de la bête.
    J interviens pour la première fois pour vous dire notamment Merci.
    En début d année j ai passé des heures a lire votre blog et les commentaires car je m intéressais a l investissement locatif après avoir vu un simple reportage sur un investisseur ayant démarré avec quasi rien.
    Votre histoire et celles des blogueurs m ont donné envie de me lancer.
    Étant d une famille assez modeste on m a pris pour une folle mais mon mari m a suivi, c est le plus important pour moi.
    Après recherches et visites, nous signons mardi chez le notaire pour un immeuble, dans le nord justement ,pour un montant de 150000 euros tous frais compris et une enveloppe de 21000 euros de travaux financé par un crédit. Non loué car anciennement a usage de bureaux, nous avons très peu de travaux pour transformer ce bien en un studio meublé de 28m2 et 2 T3 de 68m2 avec un local de 50m2 dans la cour qu on va diviser en 3 parties pour chaque locataire.
    Loyers prévus 1400 euros et 200 euros de redevance pour des panneaux publicitaires soit 1600 euros avec un prêt sur 20ans a 875 euros soit une rentabilité de 11% brut. Avec un Borloo ,notre but c est au minimum l autofinancement. J espère être au début d une belle aventure.
    Merci pour vos contributions !!!!!!

  19. Franck dit :

    « La gestion est facile, il y a très peu de parties communes. Les locataires font eux-mêmes le ménage des communs. »

    Heu, ça j’ai connu. Ca ne dure jamais bien longtemps avant que certains considérant qu’ils en font plus que d’autre ne fasse plus rien et que tout parte à vau-l’eau…
    Poubelles qui s’entassent dans les parties communes, balayage jamais fait… Les très petites co-pros sont souvent plus compliquées à gérer que les grands ensemble. Perso j’en suis revenu.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Franck,
      Aujourd’hui c’est une facilité offerte sur cet immeuble.
      Bien entendu on ne peut pas être aussi exigeant sur le résultat que si c’était une entreprise de nettoyage.
      Mon point de vue : La gestion sur des grands ensembles est encore pire. Vous passez votre temps à changer de société de ménage ( Si les prestations sont mauvaises, ce qui est fréquent).
      Se faire « bouffer » 1 point de rendement par des prestataires de service laxistes, ce n’est pas trop ma cam’…

  20. Franck dit :

    Salut Guillaume,
    Oui, je sais, les grands ensembles je n’étais pas pour. Mais finalement je crois que je préfère l’anonymat d’une grande copro au bordel des petites.
    Je parle en connaissance de cause sur le ménage car dans un des appartements que j’ai, c’est moi qui le fait.
    Et qui sort même les vieux sacs poubelles laissés par ceux qui s’en foutent !
    Il y 4 appartements dans la copro, j’ai celui du haut avec vue imprenable sur Paris, mais vieil immeuble totalement atypique de l’ouest parisien et qui peut vite virer au taudis.
    Même les proprios sur place s’en cognent; les joies de l’individualisme…

  21. Sébastien dit :

    Salut Guillaume de chez rapport !! Bon alors cette perle la tu vendu ?

  22. Paul dit :

    Bonjour,

    Je suis en train de d’étudier pour acheter mon premier immeuble de rapport avec d’importants travaux et je suis tombé sur cet article dans l’actualité:
    http://patrimoine.lesechos.fr/impots/impots-revenu/0211405050253-comment-prevenir-les-pieges-de-la-retenue-a-la-source-2036696.php

    En avez-vous entendu parlé et si oui, vous êtes vous penchés sur les conséquences en matière de déficit foncier ?

    Merci d’avance de vos réponses.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Paul,
      Merci d’avoir soulevé ce problème via le partage de cet article fort intéressant. J’en avais évidement entendu parlé.
      De prime abord, on pourrait penser « p….n de b….l de merde » !
      Difficile de mettre en place une stratégie fiscale avec ces technocrates qui n’arrêtent pas de modifier les règles du jeu en cours de partie !
      Pour l’instant, ce ne sont que des projets, rien de précis et rien n’est publié au Journal Officiel.
      Je ne doute pas que cette usine à gaz vas encore être modifiée de nombreuses fois avant la date fatidique.
      Aussi les lobbies ne sont pas encore vraiment passés à l’action.
      Que doit-on faire?
      Attendre bêtement que toutes les règles fiscales soient enfin écrites dans le marbre pour agir ? ça n’arrivera jamais !
      Je connais des types qui toute leur vie regarderont le train passer, sans jamais monter dedans.
      A mon avis, mieux vaut passer à l’action, acheter des immeubles et commencer à capitaliser… ou changer de pays 😉 Mais quel beau pays la France quand-même !
      Vous l’avez compris, je préfère aller de l’avant et suis persuadé que vous allez faire de même.
      Quoi qu’il arrive les règles fiscales changeront tout le temps !
      Alors, achetez un immeuble en tenant compte des règles en vigueur MAIS le coté « économie d’impôts » ne doit être QUE la cerise sur le gâteau.
      Je vous souhaite une belle réussite avec votre premier immeuble.
      Quelle « putain de fucking belle journée » ! 🙂

  23. titoux_fr dit :

    Bonsoir…Je trouvais ce blog sympa…Il est entrain de devenir le support marketing pour vendre diverses formation.
    C’est un choix que je respecte…mais je vais passer mon chemin…Bonne continuation à vous.

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Titoux,
      Merci pour votre franchise.
      J’essaie d’apporter le plus de valeur possible à ce blog dans des articles gratuits et lorsque je vends des formations pour des partenaires, croyez-le ou pas, mais ça vient de personnes en qui je crois vraiment (j’ai déjà refusé des dizaines de propositions de lancements commerciaux bidons).
      Je n’essaie pas de vous vendre des aspirateurs ou des abonnements à France Loisirs que je sache 😉
      Tout ce que je propose est de qualité et a un lien direct avec l’investissement immobilier locatif.
      Ne soyons pas hypocrites, nous sommes tous là pour faire du profit ! Le tout étant de rester cohérent.
      Bonne continuation, et ça ne vous coûtera rien de revenir faire un petit tour de temps en temps sur le blog 😉

  24. Nico dit :

    Bonjour à tous, il serait interessant de savoir quel taux les banques offrent sur’ 20 ans pour ce bien.

    Dans la région, les banques ne prêtent presque plus ou alors au dessus des taux que l’on retrouve sur les sites internet.

    Si quelqu’un a des infos sur ces expériences passées récentes, merci de partager.

    Ciao.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Nico,
      Récemment un de mes clients en Gironde vient d’obtenir du 1,5 % sur 20 ans hors assurance.
      Mais l’essentiel est de réussir à se faire financer…et là c’est une autre histoire !
      Limite je préfèrerais avoir du 3% mais arrêter de galérer pour me faire financer.

      • olivier dit :

        et là ma sœur me dit que je pourrais obtenir aujourd’hui 1,35 voir 1,30 jusqu’à la fin de l’année.
        Mais bon peu importe les taux bas le principal c’est de trouver l’immeuble au bon rapport et le financement qui nous conviennes.
        a+
        olivier

  25. Catherine dit :

    Bonjour à tous,
    Merci à Guillaume pour les articles. Merci aux visiteurs et à Guillaume pour vos commentaires qui m’encouragent à persévérer pour devenir rentier un jour…
    J’ai commencé par un petit appartement en sept 2016 avec un financement à 110% sur 20 ans à 1.7% + 0.3% ADI d’un montant seulement de 62 k€ pour un bien d’une valeur de 54,5 k€ sans travaux. J’espère que dans quelques années je pourrai faire partie de ce groupe d’investisseurs d’immeuble de rapport 🙂

  26. Josephine dit :

    Wow, ça se voit que ça bosse très dur ! En tout cas, je vous félicite de votre très beau parcours et je souhaite une bonne continuation à Guillaume, ta femme et toi !

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