Devenir rentier depuis chez soi grâce aux foncières cotées

Une première approche d’analyse des foncières cotées, par David Sertillange, auteur et blogueur dans le domaine de l’investissement et de la finance personnelle. Il a récemment publié un guide pas-à-pas, expliquant l’investissement immobilier depuis chez soi, au travers des S.C.P.I.

Investir dans l’immobilier depuis chez soi est un rêve qui hante beaucoup d’investisseurs.

Une des manières de placer son argent dans la pierre papier se fait via les S.C.P.I.

Bien qu’elles offrent un rendement intéressant, elles souffrent de nombreux défauts :

Leur liquidité incertaine, des frais de souscription approchant les 10 % du prix d’une part…

…en font un outil rempli en frais, rentable qu’au long terme.

Mais qu’en est-il des investisseurs immobiliers impatients qui cherchent du rendement et une plus-value à court terme ?

Aujourd’hui, j’évoque un autre facette de l’investissement immobilier depuis chez soi : les S.I.I.C (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)

Souvent oubliées, elles offrent des rendements non négligeables et sont soumises aux règles de la bourse.

C’est parti.

Investir depuis chez soi : grâce aux foncières cotées

Les S.I.I.C. viennent combler exactement les défauts des traditionnelles S.C.P.I : fort rendement, accès à l’endettement bancaire, diversification et liquidité totale

Les S.I.I.C., appelées également R.E.I.T. aux États-Unis ou plus communément foncières cotées sont un type d’entreprise dont le but est d’investir dans des biens immobiliers de grande taille. Elles sont cotées en bourse et donc il est possible d’acheter des actions de ces sociétés, comme vous le feriez pour n’importe qu’elle entreprise.

Elles peuvent être logées dans un compte-titre ordinaire (C.T.O.) comme le seraient des actions, mais ne sont pas éligibles au P.E.A.

1. Les S.I.I.C. sont des supports d’investissement ultra-attractifs, car le rendement sur dividende peut être à deux chiffres

En effet, de par leur statut juridique, ces sociétés immobilières sont obligées de reverser au moins 85 % des loyers et au moins 50 % des plus-values aux actionnaires.

La conséquence ? Des dividendes énormes, très loin de ce qu’une action du CAC40 pourrait rapporter.

Par exemple, voici ce qu’une foncière classique peut rapporter :

ARCP REIT

Plus de 10 % de rendement chaque année ! À titre de comparaison, la moyenne sur le CAC40 se situe aux alentours de 3,5 %.

Et American Realty Capital Properties n’est pas un produit très spéculatif…sa capitalisation approche tout de même des 8,5 milliards de dollars.

Ce n’est pas la seule dans ce cas. Les Canadiennes Cominar et Dream Office dépassent les 7 % :

DreamOffice Cominar REIT

De fait, un rendement élevé (bien au-dessus de celui des actions de grands indices boursiers) est faisable via les foncières cotées, à un niveau de risque contenu.

2. Les S.I.I.C. permettent une forte diversification dans les immeubles détenus : résidentiel, commercial, bureaux…

En effet, la force des foncières est d’être cotée : cela leur permet d’avoir accès à l’endettement et donc d’utiliser l’effet de levier pour acquérir de très beaux biens. En ce sens, elles vous donnent accès à un patrimoine auquel, vous en tant qu’investisseur individuel, vous n’auriez pas pu avoir accès : complexe de bureaux, grandes tours d’affaires, hôpitaux, box de stockage, forêts, prisons…

Par exemple, la R.E.I.T US Host Hotels & Resorts se spécialise exclusivement dans les hôtels. Au total, plus de 100 propriétés.

Ici, le Westin Palace Hotel de Madrid :

Host Hostel REIT

Ainsi, elles constituent un véritable atout de diversification pour votre patrimoine.

3. Des supports d’investissement beaucoup moins chargés en frais et beaucoup plus liquides

Un des grands bémols des S.C.P.I. classiques repose sur leurs frais.

Des frais de souscription qui peuvent atteindre des sommets, et crèvent votre rentabilité.

A l’inverse, avec les foncières cotées, rien de tout ça. Elles s’achètent comme des actions d’entreprise. Les seuls frais que vous pourriez avoir sont ceux de votre courtier – frais que vous pouvez facilement éviter en bénéficiant d’offres de promotions et de parrainage.

Également, comme elles sont cotées en bourse, elles sont contraintes d’être totalement transparentes financièrement. L’information est librement disponible, et les rapports annuels vous permettent de faire un point sur vos investissements et de savoir précisément ce qui est fait de votre argent.

Ce qui en découle, puisqu’il s’agit d’actions, c’est que la liquidité est assurée : vous n’aurez pas de problèmes pour vendre vos parts sur le marché.

Analyser une S.I.I.C n’est pas sorcier : le respect de quelques ratios simples suffit tout de suite à repérer les bonnes affaires des mauvaises

Pour investir en foncière côtée, le suivi de quelques règles simples peut vous aider à éviter bien des investissements douteux.

1. Taux d’occupation

Le taux d’occupation est tout simplement un indicateur de la vacance locative des propriétés d’une foncière.

Il se calcule de la manière suivante :

Taux d'occupation

Un taux d’occupation supérieur à 90 % démontre la capacité de la S.I.I.C. a trouver des biens de standing, qui trouvent facilement des locataires. À l’inverse, un taux inférieur à 80 % devient risqué, car une proportion non négligeable des propriétés ne trouvent pas preneur, conséquence peut-être de mauvais achats de la part du management.

2. Flux F.F.O.

Pour évaluer combien d’argent une entreprise produit, on est habituellement tenté de regarder le bénéfice net.

Avec les S.I.I.C, ce n’est pas possible, car la dépréciation fausse le calcul. En effet, pour une entreprise une dépréciation est une charge comptable acceptable, au titre de son activité. En revanche, en immobilier c’est totalement différent : les biens ne perdent que rarement de valeur, et il arrive souvent qu’un bien s’apprécie après l’achat.

Ainsi, à cause de la dépréciation, le bénéfice net des foncières est par nature faussé. À la place, on mesure la capacité d’une S.I.I.C. à gagner de l’argent via le flux F.F.O. (Funds From Operations).

Le F.F.O. représente le bénéfice net, auquel on rajoute la dépréciation, puis enfin sur lequel on vient soustraire les gains résultants de la vente de biens sur l’année.

Par exemple avec la R.E.I.T. American Realty Capital Properties, malgré un bénéfice net négatif (Net Loss et Adjusted Net Loss), le F.F.O. est positif sur la majorité de l’année 2014 :

FFO ARCP

Le F.F.O. négatif au 31 décembre 2014 s’explique par la ligne « Impairment of real estate » qui traduit une baisse de valeur constatée par l’entreprise sur une partie de ses actifs immobiliers. C’est un évènement exceptionnel qui est n’est pas récurrent.

3. Flux A.F.F.O.

Pour aller encore plus loin et être plus précis, on peut calculer l’A.F.F.O. (Adjusted Funds From Operations). C’est le F.F.O. que l’on a vu plus haut, auquel on soustrait les dépenses d’investissement nécessaires pour maintenir et entretenir le capital de la foncière. Il donne une idée plus précise du cash flow net qu’elle peut générer. En ce sens, un A.F.F.O. fort est une mesure de la pérennité des dividendes versés.

4. ANR

L’Actif Net Réévalué (A.N.R.) permet de mesurer la juste valeur des actifs et des passifs d’une foncière. La bonne nouvelle, c’est qu’ici il n’est nul besoin de comprendre comment le calculer – l’A.N.R. est fourni par les foncières dans leur bilan comptable annuel.

Par exemple pour Immobilière Dassault, une foncière française :

Immobilière Dassault

L’A.N.R. sert à évaluer la valeur de la foncière par rapport à son cours de bourse. Ainsi, côtant actuellement à 36 euros, le calcul de l’attractivité d’Immobilière Dassault est très simple :

( ( 44,06 – 36 ) / 44,06 ) * 100 = 18,3 %

La capitalisation boursière de cette S.I.I.C. décote donc de 18,3 % par rapport à la valeur réelle de ses actifs. Du point de vue de l’A.N.R., c’est donc une bonne idée de considérer cette foncière, car elle est moins chère à l’achat que ce qu’elle vaut réellement (la somme de ses actifs).

Son patrimoine immobilier vaut 44,06 euros par action (c’est l’A.N.R.), mais il est actuellement vendu à 36 euros sur le marché boursier (prix d’une action). Il y a donc bien une décote.

Conclusion

Ainsi, l’investissement en foncière cotée (appelée S.I.I.C. en France et R.E.I.T. aux États-Unis) constitue une opportunité de diversification, tout en gardant un rendement élevé et un risque maîtrisé, car il s’agit exclusivement d’immobilier. La grande liquidité des titres, associée à une analyse plutôt aisée grâce à quelques ratios simples, font de ces sociétés d’investissement des actifs accessibles aux investisseurs débutants.

Pour aller plus loin vous pouvez lire cet excellent bouquin : Investir dans l’immobilier depuis chez soi.

À propos de l’auteur

Cultivé dans le domaine des finances personnelles et de l’investissement, David Sertillange tente de simplifier des concepts de finance souvent peu compris par la majorité. Immobilier, bourse, finance personnelle, gestion de budget…il explique tout en détail et plus sur sa plateforme personnelle dédiée aux hommes rusés, EtreUnRenard.

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25 réponses

  1. Julien M. dit :

    Bonjour Guillaume,

    Très bon article. Par contre, il faudrait préciser le gros soucis des SIIC tu ne peux pas utiliser le levier du crédit pour acheter des actions de SIIC. Aucune banque ne délivre de crédit sur ce genre de montage.

    Cordialement, Julien

    • Cédric. L dit :

      Bonjour,

      Concernant la demande de crédit pour l’achat d’actions (notamment pour les SIIC), il est possible de créer une société civile de porte-feuille. Inconvénient : il faut au moins deux dans la SCP. Par contre, comme pour une SCI, cette dernière peut à ce moment – là contracter un crédit. Après, à savoir si votre banque vous suivra, c’est une autre histoire…

    • Bonjour Julien,

      Effectivement, j’ai oublié de le préciser dans l’article. Merci pour votre retour !

      David

  2. SLY dit :

    Bonjour Guillaume, et merci pour ce sujet, je ne connaissais pas les SIIC.
    Du coup, j’ai une question simple. Par exemple, je vais sur Boursorama. Comme je trouve une liste des SIIC ?
    Merci

  3. Bonjour,

    Les REIT sont effectivement un excellent moyen de devenir rentier, surtout que certaines d’entre elles (les canadiennes notamment) versent un dividende mensuel ! Vous avez bien lu : Mensuel. Si l’objectif est de devenir rentier, perso je préfère recevoir de l’argent tous les mois qu’une fois par an avec les dividendes annuels !

    Cordialement,

    Nicolas @ Objecti10%

    • Bonjour Nicolas,

      C’est effectivement un critère de choix qui peut faire pencher la balance. A noter également qu’avec les foncières canadiennes vous vous diversifiez aussi sur la monnaie (dollar canadien).

      David

    • Toudoucement dit :

      Je vois pas pourquoi le fait que les versements de dividendes soient mensuels en fait un meilleur investissement

  4. Bonjour David et Guillaume,

    Excellent article !

    Je connaissais les SIIC, notamment je me suis intéressé aux foncières françaises mais le rendement de celles-ci sont plutôt faibles et m’avait freiner.

    Par contre je n’avait pas été voir les nord américaines et vu le rendement que tu montres, franchement il n’y a pas photo !

    En plus avec les dividendes mensuels que font beaucoup les sociétés américaines, c’est franchement alléchant.

    Encore merci pour cet article !

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  5. David dit :

    Juste quelques petites remarques.
    Les SCPI sont similaires à l’immobilier physique : frais de 8% à l’entrée pour l’immobilier physique, 10% à la sortie pour les SCPI, délégation de gestion au alentour de 10% de frais de gestion.
    Liquidité néanmoins meilleurs suite à quelques obligations légales (surtout les SCPI à capital variable)

    Pour l’exemple que vous donnez : ARCP, les 10% de rendement sont la conséquence d’une chute de cours.
    Chute de cours du à une faute comptable : le niveau des profits a été surévalué.
    Ce n’est donc pas exactement le meilleur exemple du moment! 😉

    • David,

      L’erreur comptable d’ARCP augmente le rendement sur dividende, bien sur. Même à son cours pré-erreur (12$), le rendement reste quand même à 8% (1 dollar de dividende) !

      Personnellement, je verrai plus cette erreur comptable comme une opportunité d’acheter des actions de cette foncière à prix cassé.

      David

  6. Nicolas dit :

    Super article en tout cas, tu montres un investissement dont peu de personnes parlent. C’est vraiment bien.

  7. patrice dit :

    Article de qualité
    cela fait parti de ma liste de choses à approfondir. Toujours continuer à apprendre….

    http://optimiser-son-budget.com

  8. François dit :

    Bonjour Guillaume,
    Très bon article, merci pour le partage.

  9. Gaetan dit :

    Bonjour,

    Merci pour ce très bon article
    qui donne de bonnes bases de compréhension et d’analyse pour ces foncières cotées !

    Effectivement les SCPI sont bourrés de frais, mais qu’en est-il des foncières, concernant :

    – D’éventuels frais de gestion (Je suppose qu’il y en a)
    – Des frais de courtage sur le marché nord-américain (Cela dépend bien sur de son courtier)
    – De l’imposition sur les dividendes sur son CTO
    – Le risque de change €/$ …

    Loin de moi l’idée d’etre rabat joie bien sur, mais c’est ce qu’il me vient a l’esprit 😉
    Dans tout les cas cela donne réellement envie d’aller plus loin !

    A bientôt, Gaetan.

  10. Thomas C dit :

    L’anayse de la SIIC est primordiale, j’utilise personnellement beaucoup le flux FFO et l’ANR, deux indicateurs de base primordiaux.

  11. costes dit :

    BONJOUR POURRIEZ VOUS ME DIRE QUEL COURTIER SERIEUXET TRES CONNAISSEUR POURRIONS NOUS CONTACTER ET QUEL FONCIERE ACHETER POUR DEMARRER SUREMENT MERCI

  12. Phil dit :

    Bonjour,
    Merci pour l’article.
    Si je ne me trompe en investissent dans une SIIC aux USA on est paye en US$, au canada en $ canadien,….
    Donc si le $ baisse le rendement baisse aussi, s’il monte le rendement monte…
    Donc si on est paye par an cela peut etre tout benef ou on peut pleurer
    Se faire verser tous les mois il y a moins de risque mais on va payer beaucoup de frais de change.

    Pour dans le cas de SIIC etrangere on joue aussi sur la valeur de l’euro….
    Plus le risque de payer des taxes aux US et en France.
    Sachant que maintenant il y a de plus de control sur les flux monetaire donc beaucoup de papier a remplir avec la banque

  13. Sebs dit :

    Bonjour, je viens de tomber sur votre article, qui me parrait très intéressant.
    Par contre, y a-t-il un versement minimum pour commencer à investir dans les SIIC ?
    Par où commencer, quoi acheter, quel courtier prendre pour ne pas se faire arnaquer svp ?
    Merci beaucoup,
    Sebs

  14. Vous pouvez investir sur les SIIC (En France) et REIT (au USA et au Canada) via un compte titre sur le courtier Binck.fr.
    Vos ordres seront même offert avec une offre de parrainage.

    Bon investissement.

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