Olivier et son épouse Isabelle, jeunes mariés et parents de 2 adorables petites filles viennent de finaliser leur premier projet locatif. Typiquement le genre d’investisseurs que j’apprécie : lls sont jeunes, méthodiques et surtout déterminés. Olivier, membre QLRR 5.0 n’hésite pas à s’investir lors des rencontres du groupe de Bordeaux et se forme sans relâche.

Il faut dire que typiquement, ces deux-là sont dans la Rat Race et commencent à sérieusement saturer.
Olivier est maitre d’hôtel et son épouse travaille comme ASH en maison de retraite. Deux métiers difficiles et pas forcement très rémunérateurs.

Pour un premier projet, Olivier me mandate avec des critères assez simples : Une opération pas trop risquée (mais rentable !) pour un budget de moins de 130 000 €.
Avec ce budget, logiquement les vendeurs de programmes Pinel vous proposent un T2 neuf, mal placé et qui au bout de 9 ou 12 ans (la période de défiscalisation pendant laquelle vous devrez « faire un effort d’épargne » de 300 €/mois ) sera devenu de l’ancien dans une copropriété onéreuse sans saveur ni cachet.
Voilà un costard bien taillé pour les mecs sans scrupules qui continuent à nous vendre leur daube 30% plus cher que le marché. 🙂

De mon coté, pour moins cher (budget total de 113 372 €), je leur déniche un petit immeuble avec deux grands appartements T3 dont un avec jardin. Ce n’est pas un « effort d’épargne » qu’ils vont devoir fournir mais au contraire du cash va tomber presque dès le premier jour dans leur poche.
Entre nous : A 30 ans, on a plus envie de profiter de la vie et de consommer que de se serrer la ceinture tous les mois ! Je préfère nettement les cigales aux fourmis. Mais attention, des cigales un minimum prévoyantes et surtout très futées : l’effort se fera grâce à l’argent des autres. Le banquier prête et les locataires remboursent en échange d’un appartement rénové et fonctionnel. On appelle ça un levier et dans l’immobilier c’est terriblement puissant.

Les chiffres de l’opération :

Immeuble 2 appartements : 179 m2 au total
Prix net vendeur : 53 000 € ( si, si : à l’achat votre serviteur est redoutable en négociation ! )
Agence locale : 5 000 €
Mes honoraires : 6 000 €
« Frais de Notaire » : 4 900 €
Travaux : 44 472 €

TOTAL : 113 372 €

Emprunt : 123 400 € sur 20 ans au taux de 2,14 % assurance comprise (50% sur chaque tête).
Dans l’investissement locatif, je pense qu’il n’est pas utile de s’assurer à 100% sur chaque tête, les loyers permettant en théorie de rembourser le prêt.

En faisant faire des devis sur des travaux inutiles, Olivier en « bon père de famille » prudent a emprunté plus que le budget que je lui avais conseillé. Le but pour lui était d’avoir cette enveloppe supplémentaire au cas où les travaux se passent mal et le budget annoncé soit dépassé. Il a donc emprunté 123 400 € (10 000 € de plus).
La banque lui a demandé un petit apport de 1694 € correspondant aux frais de dossier et de cautionnement. L’effort est supportable et vous allez voir comment il va récupérer ses billes très rapidement.

Sur mes conseils, il a négocié et obtenu un report total de 12 mois. En clair, pendant 1 an il payera uniquement l’assurance du prêt soit 46 €/mois, puis il passera à une mensualité de 677 € sur 19 ans.
Là où c’est redoutablement stratégique c’est qu’au bout de 7 mois de travaux les 2 appartements ont été livrés et loués.
Nos investisseurs en herbe encaissent donc la totalité des loyers soit 1030 € et remboursent pendant encore 5 mois la somme de…. 46 € ! De quoi se constituer facilement une petite épargne de précaution.

Il aurait même été possible de livrer le chantier bien avant mais un retard sur la signature de l’acte authentique nous a obligés à envoyer la team Tonio sur un autre projet. On n’allait quand même pas laisser les artisans dans le canapé avec une bière en attendant la signature.
Bref… 2 mois de perdus à l’allumage…

Au bout de 12 mois de report total, la mensualité passera à 677 €/mois soit un cash-flow brut de 353 €/mois, de quoi largement payer la taxe foncière (860 €/an) et l’assurance PNO (192 €/an) . Bien entendu les charges de copropriété sont égales à zéro car il n’y a pas de copro 🙂
En parlant de cashflow, vous pouvez voir précisément grâce à ce simulateur comment il va évoluer sur les 20 ans à venir :

Ouf ! Nos amis restent en positif pendant toute la durée du prêt ! Cela veut dire qu’il vont en théorie devenir pleinement propriétaire de 2 appartements sans faire d’effort financier !
La magie de l’effet de levier.

On voit aussi que pendant 4 ans, ils seront peinards et ensuite le fisc viendra frapper à la porte.

Ce sera peut être le moment de passer un ou les 2 lots en Loi Cosse  pour bénéficier jusqu’a 85% d’abattement… à moins que d’ici là les règles fiscales n’aient encore évoluées…

Pour info, le budget travaux a été respecté : la chance du débutant ? ou le talent peut-être 😋. Notre couple d’investisseurs se retrouve donc avec 10 000 € de budget travaux non consommé. La banque va donc garder cet argent, ce qui aura comme conséquence de faire baisser leur remboursement d’environ 50 €/mois. (Certains petits malins utiliseront ce budget pour autre chose comme des travaux pour leur résidence principale, mais gare à la fraude fiscale si vous pensez faire du déficit foncier avec cette somme !).

Au final, l’opération leur sort une rentabilité de 1030 X 12 X 100 / 113372 = 10,90 % !
C’est quasi du net car comme vous pouvez le voir sur ce rapport notre couple de tourtereaux ne payera pas d’impôt sur les revenus de cet immeuble pendant minimum 4 ans.

Bon, les plus grincheux diront que c’est pas terrible. Il y a toujours des mecs qui font mieux ou qui sont plus malins que les autres.
Moi je dirais que c’est extraordinaire et que pour trouver des opérations aussi rentables en location nue (donc peu chronophage) il faut sortir des sentiers battus.

En l’occurence, dans ce cas précis, l’immeuble se trouve dans un village. Oups, je viens de dire le gros mot ! Un village de 1200 habitants en plus !

« Le malade, il ne trouvera jamais de locataire » ! Ok, je radote, mais c’est seulement pour certains tâtillons de l’investissement locatif qui s’offusquent encore de tels projets.
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…. »  😬

Pour les 2 mises en locations, Olivier après une simple annonce sur Leboncoin a eu le loisir de pouvoir sélectionner ses locataires. D’ailleurs pour les 2 appartements, ce sont des personnes « lambdas », en CDI, et trouvées en moins d’une semaine !

Attention, cela ne veut pas dire qu’il faut se lancer à corps perdu dans l’investissement locatif dans les villages.
Vous devrez quand même faire vos devoirs : vérifier certains critères, notamment l’évolution démographique et la desserte. Une gare SNCF ou/et une sortie d’autoroute à moins de 5 km, ce n’est pas du luxe. Vous devrez également vérifier par vous même la pression locative sur Leboncoin par exemple et étudier en profondeur le marché locatif (vous pouvez par exemple regarder sur ce site les offres de location d’appartements à Rennes ou dans d’autres communes).

Bon, 10,90 % pour un petit immeuble rénové quasi entièrement, c’est plutôt très bon surtout que fiscalement, c’est optimisé grâce au déficit foncier généré par les travaux.
En parlant de travaux, voici quelques photos du projet « avant et après »…

T3 Rez-de-chaussée + jardin

T3 1er étage

 

Alors, convaincus ?

Faites mouliner vos propres chiffres, et foncez !

PS : Pour couper court à toute remarque,  il y a un lien sponsorisé dans cet article que j’aurais quoiqu’il arrive écrit. Quand je peux joindre l’utile à l’agréable, je ne boude pas mon plaisir !
Ceci est à destination des (rares) grincheux qui ne conçoivent pas qu’avec un blog, on peut arrondir ses fins de mois sans pour autant renoncer à ses convictions.

 

 

Edit du 21 janvier 2018 :

Des nouvelles d’Olivier et Isabelle : 9 mois après, les loyers rentrent et tout roule pour ce premier immeuble ! Ils continuent à mettre du charbon dans la locomotive. Se sortir de la rat race, ça peut prendre du temps et il faut une niaque d’enfer.
Heureusement, ils ne lâchent rien ! Depuis cet article, ils ont deux autres projets à cashflow positif qu’ils ont dégoté et gèrent tout seuls comme des grands !

• une maison locative de ville à 25 000 €
  budget total avec notaire et un brin de travaux : 35 000 € dont 3000 € empruntés « en trop » qu’il garde en trésorerie (signature de l’acte authentique dans 15 jours).
  loyer prévisionnel : 390 €
  mensualité (emprunt de 110 % sur 20 ans)  : 170 €
  Un joli cash flow avec un seul lot tranquille 😉