Il y a 2 façons pour s’enrichir dans l’immobilier.

Investir sur le long terme en « bon père de famille » ou faire un coup, un achat revente rapide et encaisser une plus value. (une belle plus value si possible 🙂 )

Je privilégie la première option. Certains ne jure que par l’achat revente rapide. D’autre encore mélangent les 2 techniques ! C’est ce que fait William, un ancien agent mandataire en immobilier qui vient d’ouvrir un blog prometteur.

J’ai donc demandé à William du blog : http://l-immobilier-facile.com/ de nous faire un topo sur l’achat revente.

A toi de jouer William :

 

L’achat revente est très certainement l’investissement à court (moyen) terme le plus lucratif des investissements immobiliers.

Vous achetez un bien, vous le rénovez, vous le découpez en plusieurs lots et vous le revendez à un prix qui est bien plus important que celui que vous l’avez acheté.

La théorie est en effet magnifique et le potentiel est réellement celui-ci. Toutefois il existe aussi de nombreux pièges qui peuvent considérablement diminuer vos gains, voir même vous faire perdre de l’argent. Ce qui serait dans ce cas catastrophique eu égard aux efforts financiers et au temps passé qu’une telle opération nécessite.

Je vous propose de considérer les 7 erreurs à éviter qui vous permettront de rendre votre achat revente ultra rentable.

 

I Penser que c’est facile

L’étrangeté chez les investisseurs dans l’âme, c’est qu’ils ont deux profils biens distincts. Les premiers ont peur de tout, ils mettent un temps infini à se décider à coup de calculs, de recalculs, de demandes de conseils à tout le monde, à tel point que souvent ils ratent des affaires.

Et puis il y a l’autre profil (celui qui me ressemble plus je dois l’avouer). Nous avons tendance à penser que c’est très simple d’investir en achat revente. Il suffit d’acheter un bien, de le diviser et de revendre des lots beaucoup plus cher.

Ça c’est en effet la théorie. Mais en réalité il y a quand même beaucoup d’implication à avoir dans ce type d’investissement. Depuis la recherche du bien, en passant par les travaux, puis la revente, sans parler de la partie administrative telle que le permis de construire, les rendez-vous avec les organismes publics comme EDF, le service des eaux… C’est l’investissement le plus rentable mais aussi le plus risqué à mon avis.

 

II Acheter au bon endroit.

C’est quelque chose d’extrêmement important surtout en période « de crise immobilière » (entre guillemet parce que cette expression me fait frissonner). Mais la situation est ainsi aujourdhui. Vous aurez beau faire les plus belles maisons ou les plus beaux appartements du quartier, s’ils ne se revendent pas parce que vous voulez les vendre plus cher que ce qu’ils valent, vous serez en grande difficulté. Dans l’expression achat- revente, les deux mots sont essentiels. Vous achetez certes, mais il va falloir revendre. Il n’est pas facile de donner des conseils précis à ce sujet car chaque projet et chaque secteur est particulier. Mais assurez vous que le prix d’achat plus tous les frais et tous les travaux vous permettront de revendre avec une plus value. Le secteur géographique doit donc faire partie intégrante de votre décision d’achat.

 

III Acheter au bon prix

Le nerf de la guerre est toujours le prix. Que ce soit à l’achat ou à la revente, le prix doit être au centre de vos préoccupations. Plus vous aurez de travaux et plus le prix du bien sera dilué dans le prix global. Mais tout de même pensez que chaque fois que vous économiserez 5000 ou 10000 ou 20000 ou plus, vous pourrez faire des travaux d’amélioration supplémentaires ou dépenser moins pour votre projet et donc gagner plus.

 

IV Ne sous estimez pas les différents coûts.

Les dépenses sont nombreuses dans l’achat revente et il n’est pas rare de voir des investisseurs occulter certains frais qui peuvent pourtant coûter très chers.
Là encore les frais sont nombreux, ils mériteraient un articles entier à eux seuls et je ne peux pas tout vous détailler.

Je vais vous en citer quelques uns : Les frais de notaire, les frais d’hypothèque, les frais d’architecte, les différentes taxes locales (qui peuvent revenir vraiment très chères), les frais de raccordement aux différents réseaux, le coût des travaux bien sur, la taxe sur la plus value. Cette dernière est frustrante mais pas dangereuse puisque vous ne la payez que si vous avez une plus value.

 

V Choisir les bons partenaires.

Un principe de base. Il vous faut des partenaires à qui vous pouvez faire confiance.

L’agent immobilier ou le vendeur qui vont vous vendre le bien. Il faut être sur qu’ils soient transparents avec vous de façon à ne pas avoir de surprise tant sur les travaux à réaliser qui seraient invisibles (par exemple, une toiture qui fuit. Si vous achetez en été, vous ne le verrez pas forcément et en hiver, c’est la catastrophe) que sur le potentiel de revente après les travaux et les divisions.

Le banquier. Il faut vous assurer qu’il a bien compris votre projet et ne pas vous laisser forcément influencer sur les durées de prêt ou le type de garantie ou encore les prêts à taux fixe ou taux variables… Les banquiers sont aujourd’hui des commerciaux et sont souvent objectivés sur tel ou tel produit financier qu’ils tenteront souvent de vous vendre au moment ou ça les intéresse. Vous êtes le décideur.

Les services administratifs, je les place ici mais ne pensez pas qu’ils sont vos partenaires. Je suis actuellement en train de le subir. Ce n’est pas parce que vous faites une demande aujourd’hui que vous aurez une réponse demain. Ce n’est pas parce que vous voudrez faire arriver vos réseaux ici, qu’ils arriveront ici… Vous aurez forcément des déboires avec eux. Essayez de toujours faire les demandes en avance. Même pour certaines démarches, faites les juste après avoir signer le compromis de vente.

 

Les artisans : Il y en a d’excellents de très sérieux et de très fiables. Et il y en a aussi de bien moins fiables, de moins honnêtes et de moins compétent. J’ai fait une vidéo à ce sujet que vous pouvez voir ici. Dans l’ensemble, la recommandation est le meilleure moyen de choisir. Ensuite la réputation et l’ancienneté sont des gages de sérieux. Dans tous les cas, il vous faudra être présent sur le chantier de façon importante. La confiance n’exclue pas le contrôle…

 

VI La qualité des travaux.

L’achat revente à ceci de particulier qu’on ne va pas garder le bien. Aussi il faut trouver un savant accord entre le fait de faire une rénovation de qualité et esthétique tout en ne dépensant pas plus que ce qui est nécessaire. Il faut toujours penser gagnant-gagnant. Vous ne devez pas faire de « cache misère » car d’une part ce n’est pas éthique, et votre image en pâtirait et d’autre part, le cache misère à moins d’être bien fait (ce qui est quand même antinomique), dans ce cas autant faire bien, se voit, se ressent. Vous y perdrez des acquéreurs potentiels. Vous ne devez pas non plus mettre des matériaux excessivement chers qui n’apporteraient pas de plus value à votre bien. Par exemple mettre des fenêtres en triple vitrage alors que vous êtes dans un endroit très calme et dans une région ou il fait toujours beau.

 

VII La mise en vente.

Il y a plusieurs écoles. En ce qui me concerne, après plusieurs tentatives différentes j’ai choisi. J’ai essayé de commencer à vendre les maisons avant la fin des travaux en essayant de faire en sorte que les gens se projettent la maison finie. Ça ne marche pas. Soit ils ne se projettent pas du tout et s’en vont, soit ils se projettent mais comme ce n’est pas fini, ils vous font une offre au prix que vaut le bien le jour de la visite. Je vous suggère de tout finir avant de faire visiter, de ne pas bâcler les finitions et ensuite seulement mettre en vente votre investissement. Soit en le vendant par vous même soit en le confiant à un professionnel (ou les deux).