Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport en partant de zéro, je vous déconseille de suivre cet adage sur l’emplacement. Et oui, désolé. Encore une fois, je prends à contre pied la pensée générale.

Si vous écoutez les agents immobiliers, les journalistes soit disant spécialisés et autres bons conseillers, vous devez absolument être intransigeant sur l’emplacement ! Ce serait la règle d’or. La recette miracle… 3 fois l’emplacement !

J’ai l’impression que ces donneurs de leçons ne sont jamais passés à l’acte, n’ont jamais investi pour eux-même. C’est toujours plus facile de conseiller les autres depuis un bureau parisien.

Prenons l’exemple d’un lecteur du blog qui me demande conseil :
«J’ai investi dans 2 studios à Paris en 2011 et 2012. Prix d’achat frais de notaire inclus 145 et 160 K€. Ils sont loués 700 et 780€/mois. Aujourd’hui je voudrais acheter ma résidence principale, un 2 pièces parisien et je suis bloqué, les banques me ferment toutes les portes.»

Voici donc un bon exemple où un investissement parfait au point de vue de l’emplacement va «plomber» pour de nombreuses années notre investisseur. Il est assez simple de comprendre pourquoi les banques refusent un nouveau prêt.

Notre lecteur a emprunté la totalité des opérations sur 20 ans sans apport. Il rembourse donc un prêt de 879€/mois et le second 970€/mois. Si vous lisez ce blog, vous devez maintenant savoir que la banque pour calculer l’endettement ne prend en général que 70% des loyers encaissés sur les investissements locatifs.. En effet, prudente, elle considère que 30% des loyers ne «rentrent» pas. C’est très logique, il faut bien prévoir les vacances locatives, l’entretien courant, les charges, taxes foncières, assurances….

Dans notre exemple : (700 +780) x 0,70 = 1036€/mois de « rentrées d’argent ». En face, notre investisseur parisien rembourse ses emprunts pour un total de 1849€/mois. Aux yeux des banques, notre ami à donc une charge mensuelle supplémentaire de 813€/mois. Il a donc malheureusement investi dans une dette… et il s’en prend pour 20 ans !

C’est bien le problème d’investir dans des biens locatifs avec un cashflow négatif, cela vous plombe pour d’autres projets. Si vous aviez une bonne rentabilité et étiez en autofinancement en prenant 70% des loyers encaissés, le problème ne se poserait pas. Vous pourriez acheter votre résidence principale sans avoir besoin de revendre vos autres investissements locatifs. Bon c’est vrai pour ça il n’aurait pas fallu investir à Paris mais plutôt dans une ville secondaire de province, voire dans un village comme dans cet exemple.

Quoi conseiller à ce lecteur ?

Je suis bien embarrassé ! Je lui conseillerais bien de revendre le studio le moins rentable des 2 pour réduire son endettement. Le problème, c’est qu’il vient juste de les acheter et par conséquent il n’a encore quasiment rien amorti sur son prix d’achat. Au mieux il a amorti les frais de notaire et encore…

Dans un marché plutôt baissier, (même à Paris et oui !) il risque fortement de revendre à perte et d’y laisser des plumes.

Je ne vois qu’une chose pour lui : rester sagement locataire encore quelques années pour continuer à amortir les prêts de ses investissements locatifs. Le voilà donc bridé dans ses rêves d’acquisition de résidence principale. Pire même, imaginons un quelconque accident de la vie, un besoin urgent de liquidités, un besoin urgent de faire un prêt…

La prochaine fois quand vous investissez, regardez certes l’emplacement mais surtout REGARDEZ SI L’OPERATION EST RENTABLE IMMEDIATEMENT et non dans 20 ans.

A bon entendeur !