Il y a des opportunités qu’il ne faut pas laisser passer. Je vous explique.
Vous l’avez certainement remarqué, mais je ne suis plus trop actif sur le blog.

Aucun article écrit depuis avril. Elodie mon épouse me fait la remarque presque tous les jours. Elle a raison.

Je vous explique pourquoi.

Je suis complètement débordé ! Le blog cartonne et dépasse largement mes espérances. C’est super, mais derrière il faut assurer. Je m’excuse auprès des nombreux lecteurs qui me contactent par mail. Je suis désolé de ne plus répondre… même si je lis chaque mail que je reçois et que la plupart me font vraiment plaisir.

J’ai frôlé le burn-out cet été ! Pour un type qui a comme livre de chevet ce bouquin, c’est un comble. Trop de demandes de renseignements divers, de demandes de conseils, de lecteurs qui veulent devenir client, qui veulent que je leur déniche LA pépite, l’immeuble de rapport à haut rendement. Certains même me harcèlent… 🙂
Elodie vient de prendre une disponibilité d’un an (elle est prof des écoles) et travaille désormais avec moi sur le blog.

Elle va assurer tout le « back office » de mon entreprise et du blog.

Bref, le blog va enfin sortir de sa léthargie… ouf !

Depuis Septembre également, Guillaume (encore un !) m’a rejoint chez « immeuble-de-rapport.fr ». On travaille en étroite collaboration. Guillaume est comme moi un investisseur expérimenté, il possède de nombreux biens locatifs. Tous lui dégagent un cash-flow confortable. Bref, le type sait où investir et dénicher des pépites très rentables.

J’assure donc les recherches d’immeubles de rapport sur la Gironde et Guillaume qui habite Lille se concentre sur les départements du Nord et du Pas de Calais.

Ce mec est un fou furieux d’efficacité, déjà 2 compromis avec des rentabilités supérieures à 10% sont signés !

Aujourd’hui nous venons d’avoir un refus de la banque sur le premier projet. En clair notre client, un lecteur du blog, n’a pas réussi à se faire financer. Sans rentrer dans des détails qui resteront privés, je comprends désormais les raisons de ce refus.

Je n’étais pas en possession de tous les éléments au moment du compromis, sinon j’aurais su qu’aucun banquier n’allait le suivre…

Bref, nous sommes dans la panade. On recherche donc un « remplaçant » pour ce projet .

C’est là qu’il va falloir saisir l’opportunité :

Je vous propose dans l’urgence un immeuble de rapport entièrement loué.

Le cash tombe tout-de-suite !

L’immeuble se situe en périphérie de Lens (62) dans une petite commune de 7000 habitants en pleine expansion démographique. (plutôt rassurant pour la pression locative).

La communaupole de Lens-Liévin (si, si, ce mot existe pour les technocrates ;)) compte 250 000 habitants. OK, ce n’est pas Paris mais on peut y trouver du travail et le dynamisme économique est bien présent !

L’immeuble comprend 4 appartements en bon état général, tous loués :

T2 rdc d’environ 35 m2 avec cave : 420 €

T2 rdc d’environ 40 m2 + Jardin privatif : 480 €

T2 au premier étage d’environ 40 m2 : 450 €

Studio meublé dans les combles d’environ 30 m2 : 400 €

Soit un total de 1750 € mensuels. Les loyers sont au prix du marché, on n’est pas stupide, on a vérifié avec Guillaume.

Vérifiez toujours ce détail quand vous achetez un immeuble déjà occupé.

Les compteurs sont séparés (4 compteurs EDF et 4 compteurs d’eau)… la situation idéale.

La gestion est facile, il y a très peu de parties communes. Les locataires font eux-mêmes le ménage des communs.

Toutes les fenêtres ont du double-vitrage.

La taxe foncière est de 2100 €, ratio un peu élevé par rapport aux loyers encaissés mais ça reste correct.

Un petit terrain privatif attenant qui permet de garer 5 voitures fait partie de la vente.

Pour ceux qui voudraient acheter un immeuble pour flatter leur égo avec une belle façade, je préfère vous prévenir : celle-ci n’est pas vraiment charmante.

 

 

L’intérieur présente par compte de jolies prestations :

 

 

 

Le prix est de 164 000 € FAI (les honoraires « immeuble-de-rapport-fr » sont inclus).
Même si l’immeuble n’a pas besoin de travaux dans l’immédiat, je vous conseillerais d’emprunter 10 000 € supplémentaires pour assurer des travaux d’amélioration (clôturer le jardin privatif, reprendre l’enduit sur une partie de la façade, mettre en place un garde-corps aux normes dans l’escalier des parties communes).
Les frais de notaire sont à 12100 €. Soit une enveloppe totale de 186 100 €

C’est un prix FERME et DEFINITIF  car le notaire va reprendre le compromis et changer uniquement les coordonnées de l’acquéreur. La négociation est déjà faite et croyez-moi, avec Guillaume on est des vrais tueurs  ! Si vous voulez négocier davantage, inutile de me contacter.

Bref la rentabilité brute ressort à….11,28 % !!! (1750 x 12 x 100 / 186 100 )
Pour un immeuble de rapport en si bon état, ce n’est pas dégueulasse du tout et c’est plutôt rare.
Quand je vous disais que Guillaume est un fou furieux 🙂

Si vous empruntez la totalité de l’opération soit 186 100 €, avec les taux actuels vous devriez rembourser sur 20 ans… environ 950 € ! A rapprocher des 1750 € de loyers encaissés !

Quand je vous disais qu’il y a des opportunités qu’il ne faut pas laisser passer.

Bref, à vous de jouer maintenant.

Si vous êtes intéressé par cet immeuble de rapport à fort rendement, envoyez-moi un mail via le formulaire de contact avec comme objet : «  immeuble Lens ».
J’ai besoin de sélectionner un bon profil pour éviter un nouveau refus de prêts (le vendeur est patient et nous fait confiance, donc c’est important).
Il faut donc un candidat motivé, « bankable » et prêt à passer à l’action rapidement.
On veut déclencher une visite sous un delai de 15 jours maxi.
Présentez-vous un peu en une dizaine de lignes, revenus, épargne de précaution, situation perso et pro, etc…, où vous résidez et votre numéro de téléphone.

Guillaume et moi bossons dur dans la recherche d’autres immeubles de rapport, donc si on ne retient pas votre dossier cette fois, soyez patient, d’autres arrivent.

A vos claviers !

Guillaume

edit du 23 octobre :
Merci pour vos très nombreuses réponses à cette proposition ! Nous avons dû tirer au sort « l’heureux gagnant » tant faire un choix était difficile parmi tous vos excellents profils…
Félicitations à Benoît qui signera un compromis le 4 novembre !