Investir dans un immeuble de rapport n’est pas toujours très reposant.

Depuis début janvier j’enchaine quelques galères, notamment un turnover important. 3 départs de locataires en 1 mois ! Bon, à ma décharge cela faisait longtemps que j’étais très tranquille à ce niveau. Mais quand même, quand on veut se créer des « revenus passifs » grâce à ses investissements locatifs, le but n’est pas d’en devenir esclave. Je préfère même gagner un peu moins d’argent et pouvoir passer plus de temps avec ma famille et mes proches. La plus grande des richesses étant à mes yeux le temps libre.

Voici donc quelques moyens simples pour réduire ce turnover.

Cela peut paraître idiot mais votre locataire a-t-il chaud dans son appartement ?

Je visite une bonne dizaine d’immeuble de rapport par mois à la recherche de la perle rare à proposer à mes clients. Très souvent, je vois encore comme moyen de chauffage des convecteurs mécaniques, vous savez les fameux « grille-pain ». Hééé hoooo ! Nous sommes en 2015 !

Si vos appartements sont équipés de ces horreurs énergétiques, il serait temps de les remplacer par des radiateurs, certes toujours électriques, mais à INERTIE. Vous risquez de me dire que c’est plus cher à l’achat et vous avez raison. Un « grille pain » de 1500 Watts coûte environ 40 €/pièce alors qu’un radiateur à inertie (sèche ou fluide) de la même puissance vous revient en « premier prix » à 140 €/pièce chez Casto.

Pour équiper un appartement T2 il faut 3 ou 4 radiateurs selon le volume à chauffer. Pour 1 mois de loyer encaissé (qui risque de devenir une perte sèche en cas de vacances locatives) vous avez remplacé vos 3 ou 4 radiateurs.

Et je ne parle même pas du confort apporté par cette chaleur plus « douce », les grille-pains diffusant une chaleur agressive qui dessèche l’air ambiant. Un locataire heureux et avec des factures de chauffage raisonnables aura tendance à moins déménager.

Autre exemple simple à mettre en œuvre. La semaine dernière, je visite un immeuble dans un petit bourg de Gironde. En fin de visite, je monte dans les combles pour vérifier l’état de la charpente. Et là… aucune isolation ! Quand on sait que 30% de la déperdition de chaleur passe par le toit. Et oui, la chaleur monte….

Dans cet exemple, je ne comprends pas la radinerie du propriétaire-bailleur. Comme il s’agit de combles perdus, c’est très simple à isoler. Il suffit de dérouler sur le sol 2 épaisseurs de laine de verre en les croisant pour éviter les ruptures de ponts thermiques.

Il y avait environ 50 m2 au sol. Chez Brico-Dépot vous trouvez des rouleaux en promo à 6€/M2 en 100 mm ce qui est largement suffisant dans notre région. En dérouler 2 couches vous revient donc à environ 600 € et un peu d’huile de coude un Dimanche après midi. (n’oubliez pas vos gants et masques car ça gratte 🙂 )

Au moins, votre locataire ne vous donnera pas son préavis de départ à la fin de l’hiver…

Après l’isolation thermique, ne négligez pas non plus l’isolation phonique !

En effet le bruit qui se répand entre les appartements de votre immeuble de rapport peut très vite se transformer en cauchemar. Imaginez votre locataire en train d’entendre chaque soir les disputes de ses voisins. En tant que bailleur, voulez-vous recevoir régulièrement des appels de vos locataires pour se plaindre du bruit ? Non, donc prenez les devants.

C’est ce qu’est en train de faire mon ami François avec sa dernière acquisition d’immeuble de rapport.Les travaux ont bien débuté. Nous nous sommes rendus compte avec l’artisan que le bruit passait énormément entre l’appartement du RDC et celui du premier étage.

Ce n’était pas prévu dans les devis. Doit-on laisser comme ça ? Cela n’empêchera pas de mettre en location. OK, mais comme c’est moi qui vais gérer, je n’ai pas spécialement envie d’être sans cesse dérangé par les doléances de ses futurs locataires.

François a pris une sage décision. L’artisan va créer un faux-plafond dans lequel il mettra de la laine minérale spéciale isolation phonique. Le surcout est de 1570 € pour cet appartement de 47 m2. C’est le prix pour le confort du locataire et donc de la tranquillité pour le bailleur. Noyé dans le prêt pour l’acquisition, cela fait un surcoût de 9€/mois sur 20 ans défiscalisables des revenus fonciers. Une broutille 🙂

Un autre moyen assez simple pour fidéliser vos locataires : Ne réévaluez pas vos loyers.

Le dernier indice INSEE, celui qui sert de base légale pour augmenter les loyers vient de sortir : +0,37% sur 1 an. Le loyer d’un T2 loué 400€/mois augmente donc en théorie de….1,47€ ! Personnellement, je n’augmente jamais mes loyers en cours de bail, je trouve ça ridicule et très « gagne-petit ». Imaginez aussi le signal de « radin » que vous envoyez à votre locataire.

Par contre, l’effet est très positif quand il reçoit un courrier lui expliquant que vous avez décidé de ne pas augmenter son loyer. (ne précisez pas que l’augmentation était de seulement 1,47 € 🙂 )

Dans le même ordre d’idée, proposez des appartements agréables et légèrement sous le prix du marché.

Mon cas personnel est assez parlant : Avec mon épouse nous sommes locataires de notre résidence principale à Bordeaux. En comparant avec des biens similaires, il est évident que le loyer de notre appartement est entre 20 et 30% sous le prix du marché. Il m’arrive d’avoir un peu la « bougeotte ». Seulement voilà, déménager signifierait, pour le même budget, perdre plus de 20% de superficie ! Inconcevable pour nous aujourd’hui.

Nous sommes dans cet appartement depuis 8 ans et notre bailleur n’a jamais entendu parlé de nous. Sauf via un virement automatique du loyer chaque mois. Hé oui, nous ne la « ramenons » pas trop, bien conscients du « cadeau » sur le prix du loyer. Il a tout compris notre propriétaire-bailleur 🙂

Et vous, avez-vous d’autres astuces pour fidéliser vos locataires?