J’emmène mon fils à l’école à 8h30 tous les matins. Une chance que me permettent mes « revenus passifs » tirés de mes immeubles de rapport. Et oui, à 8h30, beaucoup de parents sont déjà dans le métro-boulot-dodo. Dans la « rat race », cette course infernale qui laisse peu de temps libre. Obligés d’avancer toujours plus vite au travail pour pouvoir payer en fin de mois les charges fixes du budget familial.

Je ne critique absolument pas. Il y a encore 4 ans, j’y étais aussi. Par contre je suis bien content d’en être sorti. En lisant ce blog, j’espère que vous trouverez quelques pistes si vous souhaitez également « virer  votre patron ».

Bref, ce matin à l’école, un parent d’élève m’interpelle :

– Vous êtes le papa d’Oscar ?

– Heu…Oui

– Il paraît que vous faites de l’immobilier…

– Heu…Oui un peu…

Un appartement pas rentable du tout.

Il m’invite à prendre un café. Il est bailleur d’un appartement familial au cœur du centre historique de Bordeaux. Ses locataires, une famille avec 3 enfants, viennent de partir précipitamment suite à une mutation pro. Le voilà avec un appartement vide sur les bras et il voudrait profiter de mes conseils. Comme c’est à coté, il me propose d’aller le visiter. Nous voilà dans un appartement de 165 m² au cœur de Bordeaux. Il m’annonce qu’il était loué 1100 €. Pas très cher pour la superficie.

L’explication est simple. Le bien possède des défauts assez rédhibitoires. Il est au 4^ème étage sans ascenseur et l’état général laisse à désirer. En outre, il ne possède qu’une seule SDB. Un peu juste pour un appartement avec 5 chambres. Je pense aussi qu’au delà d’un certain niveau de loyer, vous ne trouvez plus de locataire, les familles préférant nettement rembourser un crédit.

J’estime cet appartement à environ 495 000 €. Le prix moyen sur Bordeaux Centre est de 3000 €/m². Comme il est très bien placé, mon estimation me semble crédible. Un rapide calcul nous montre une rentabilité locative de 2,66% brute hors frais de notaire : 1100 X 12 X100 / 495 000 = 2,66%

J’annonce à mon interlocuteur qu’il ferait mieux de vendre son appartement plutôt que de le relouer à ce prix. Même un contrat d’assurance vie en Euros (donc sans risque à priori ) est plus rentable ! Pourquoi s’embêter à gérer une location pour une rentabilité si faible ?

Il m’annonce qu’il est hors de question pour lui de vendre. Ce bien est dans la famille depuis déjà 3 générations. Le vendre serait un échec personnel. Je le comprends Il suffit de voir la valeur de son appartement aujourd’hui : ses grand-parents ont dû l’acheter 10 fois moins chers !

Nous sommes dans un pur investissement d’ordre patrimonial et non de rentabilité.

Quelle stratégie adopter alors ?

Pour booster le rendement, je lui proposerais de louer son appartement en colocation. Les étudiants en ont un peu marre le louer des petits studios tristounets.  Pour la plupart, ils préfèrent aujourd’hui se regrouper dans un grand appartement. Cela leur permet de mutualiser les coûts et l’ambiance est bien meilleure. Il suffit de voir  l’auberge espagnole pour s’en convaincre. 🙂

L’appartement possède 5 chambres. Le prix moyen d’un studio sur Bordeaux centre est d’ environ 400 €. Demander 320 € à chaque colocataire ne semble pas déraisonnable. Voilà donc mon interlocuteur avec un rapport mensuel de 320 x 5 = 1600 €, soit une augmentation de loyer de 45 % !

Pour le confort de ses colocataires, il devra quand même créer une seconde SDB. Coup de chance, les évacuations et arrivées d’eau s’y prêtent assez facilement. Il devra également abattre une cloison entre la cuisine et le salon-salle à manger pour créer un grand espace de vie commun. J’estime les travaux à environ 5 000 €. Si je ne me suis pas trompé dans cette estimation, mon interlocuteur aura remboursé son investissement travaux en 10 mois de surplus de loyer. Une belle opération.

Je conseille tout de même à mon nouvel ami, de s’intéresser de près à la fiscalité. Il va certes pouvoir déduire les 5 000 € de travaux mais c’est bien insuffisant pour effacer totalement ses revenus fonciers.Pour rappel, il n’a aucun intérêt d’emprunt à déduire. Je lui conseille de visualiser l’excellente formation du conseiller en gestion de patrimoine Étienne Brois.  Dedans, il y trouvera toutes les astuces pour « effacer » ses revenus fonciers et bien plus encore.

Une bonne stratégie pour lui serait de trouver un petit immeuble de rapport avec beaucoup de travaux et financé à crédit, histoire de générer du déficit foncier.

Avez-vous une expérience positive ou négative de la colocation ?