Depuis les débuts de ce blog, j’explique à longueur d’articles avec de multiples détails comment j’arrive à sortir des bonnes rentabilités, voire même exceptionnellement des rentabilités de malade sur de la location nue… il n’y a pas de secret. Enfin, il y en a un qui se résume dans un proverbe que vous retrouverez un peu plus bas.

Il ne faut pas vouloir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière (vous avez vu, je sais rester poli 😉)

Pourquoi cette expression ?

Ces derniers temps, j’ai eu maille à partir avec certains investisseurs novices que j’ai accompagnés, conseillés, et à qui j’ai présenté des projets qui ne sont ni plus ni moins que le type de projet dont je parle à longueur de temps sur le blog, et dans lesquels j’aurais pu tout à fait m’engager en personne.

Voici deux cas qui me viennent à l’esprit.

Cas A :

un projet à 11 % dans le nord de la France, 6 mois de démarches et de tractations en tout genre pour mon acolyte Guillaume du Nord qui s’est démené pour un client qui avait l’air de vouloir en découdre.
De multiples dépacements, des devis modifiés plusieurs fois, une négociation rondement menée, un compromis signé, une demande de prêt acceptée et renvoyée, un rendez-vous prêt à être programmé pour signé l’acte authentique…
Et bien non, le gars a décidé au bout de 6 mois que le projet était trop risqué.
Après avoir fait toutes les démarches en vue d’acheter, il a fait ce que les notaires appellent gentiment un « caprice ». Sans raison particulière (il aurait pu se passer un truc dans sa vie qui aurait expliqué un tel renoncement de dernière minute). Le gars était juste pété de trouille.
Et comme le notaire n’a pas été carré (ça arrive aussi), un petit vice de procédure lui a permis de se rétracter sans autre forme de procès.

Cas B :

Il y a 2 jours : Un projet à près de 12 % bruts (sic !) toujours dans le Nord.
Compromis préparé par le notaire et en attente de signature. Une partie de l’immeuble et le garage ont une toiture composée de plaques de fibro-ciment (donc aimantées), tout comme un conduit présent dans la cave. Comme dans beaucoup d’endroits encore en France. Le futur acheteur l’a vu lors de la visite. Celui-ci n’est pas dégradé et ne représente donc aucune dangerosité. Ces matériaux étaient plébiscités pour leur solidité, alors à moins de faire du zèle, pas besoin de s’en occuper avant un paquet de temps.
Voici un extrait du diagnostic :

Le garage de notre première maison avait le même souci (toit en fibrociment). Ça ne nous a pas empêchés de l’acheter car c’était une excellente affaire. Ce garage est même devenu par la suite notre salon. J’ai donc regardé la télé, une bière à la main avec de l’amiante au dessus de la tête. Et ça n’a pas du tout choqué les personnes qui ont racheté cette maison grâce à laquelle j’ai empoché une jolie plus-value !

Il y a aussi du plomb dans certaines peintures (pas sur les murs mais sur certaines parties de boiseries et balustrades). Deux fois rien comme vous pouvez le voir sur ce diagnostic.

C’est le cas de la plupart de mes propres immeubles et ça n’a rien de dangereux en si faibles quantités. Au pire, en cas de doute si un marmot est susceptible de lécher les parties concernées, un petit coup de peinture et c’est recouvert ! C’est juste le lot des immeubles anciens. Si j’avais du renoncer à un achat d’immeuble à chaque fois qu’il y avait un peu de plomb dans les peintures, je n’aurais jamais rien signé !

 

Pour résumer, avec 12 % de renta, il faut un peu s’attendre à ce genre de petits inconvénients, non ?

Et bien non, alors que les négociations sont faites, le rdv fixé pour signer, l’acheteur veut désormais une énorme ristourne de 25% de la part du vendeur qui a déjà été poussé dans ses retranchements lors de la négociation, sans quoi il se rétractera…
Vous me direz : qui ne tente rien n’a rien ?
Ok, mais le client a voulu renégocier avec le vendeur via le notaire sans même daigner appeler Guillaume ou moi-même pour en rediscuter.

Euh, pardon, mais je ne comprends pas là…
Bien entendu, le vendeur l’a envoyé péter. Et j’aurais fait pareil à sa place ! Un immeuble en très bon état, qui tourne tout seul (3 lots loués sur 4) et déjà négocié à 12% brut, faut pas rêver non plus !

Finalement, cette personne préfère acheter un immeuble avec du déficit foncier.
Ok, mais il ne va pas falloir trop pinailler dans ce cas…

A sa place, j’aurais sauté sur cette opportunité et j’aurais monté une SCI à l’IS pour ce petit immeuble tranquille afin d’alléger ma note fiscale.

Les SCI à l’IS sont très en vogue. Notre nouveau Président veut chouchouter les sociétés en prévoyant de baisser le taux de l’impôt sur les sociétés.
Paul Aubé, un de mes clients investisseurs a potassé le sujet de A à Z et a écrit un guide sur le sujet très complet.

Le beurre, l’argent du beurre…

Toute personnes qui lit ce blog régulièrement doit savoir que si les projets que je proposais étaient « plan-plan », ils ne rapporteraient pas 10 % ou plus mais 5 ou 6 % dans le meilleur des cas.
Je serais vendeur de Pinel ou d’immeubles de rapport à visée patrimoniale dans le centre historique de Bordeaux…

Mes projets impliquent de s’investir, et, c’est vrai, de se faire parfois des frayeurs. Certains les dépassent. D’autres n’y parviennent pas. Je peux comprendre : ce n’est pas pour tout le monde et j’ai toujours été parfaitement clair sur ce point !

Par contre, ça me gêne que des rêveurs versatiles fassent perdre autant de temps à des professionnels à cause de leur indécision. C’est juste une histoire de respect un moment donné. Dans le cas A, Guillaume a dû passer au moins 50 heures en déplacement et en coups de fil avec un mec qui n’aurait jamais du laisser les choses aller aussi loin. Ce dernier a aussi fait tourner des artisans en rond en leur faisant modifier, et remodifier des devis qui finalement ne serviront à rien.
Personne ne lui a mis le couteau sous la gorge pour faire toutes ces démarches.

Quand je vois le mal de chien que certaines personnes ont pour obtenir un crédit, et que certains font la fine bouche. 😕

Dans le cas B, il s’agit d’une personne qui a payé pour un accompagnement alors à la limite, c’est son problème si finalement, il n’est pas assez sûr de lui pour saisir la bonne affaire et faire les concessions qui s’imposent. Mais encore une fois, tout est une question de procédé et je n’aime pas trop les gens qui se dégonflent.

Alors j’aimerais juste que ceux qui se voient en Indiana Jones de l’investissement et qui se tirent la queue entre les jambes à la première difficulté évitent de m’appeler pour me demander de l’aide. Ce sera mieux pour tout le monde.
Et puis, si vous faites partie des personnes qui m’ont demandé de les accompagner et à qui j’ai dit non, ou si je vous accompagne et que je vous demande une grosse dose de patience car c’est « chacun son tour », ces histoires doivent vous agacer aussi.

Comme je vous comprends…

Bon, ça y est, j’ai râlé un peu, ça va mieux. 😉

à bientôt !